Машино место как объект недвижимости

Проблемы современного автовладения

Машино место как объект недвижимости

С 1 января 2017 года машино-места станут полноценным объектом недвижимости — принятый в июле закон решает проблемы, связанные с оформлением прав.

Но риски угона машин возрастут: платные автостоянки смогут вместо хранения машин, положенного сейчас, сдавать машино-места в аренду и не отвечать за сохранность автомобилей.

А закон, упрощающий взыскание ущерба с угонщиков машин, пока так и не принят.

Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы юридической фирмы “Инфралекс”

О праве собственности на машино-места давно мечтали и девелоперы, и автовладельцы. Машино-места, особенно в элитных жилых комплексах, покупались и продавались, однако оформление прав на них не регулировалось.

Росреестр права на машино-места регистрировал, но в разных регионах по-разному. В Москве с 1999 года было зарегистрировано в собственность примерно 180 тыс. машино-мест, однако на кадастровый учет они не ставились.

В Санкт-Петербурге машино-места рассматривались как доля в праве собственности на общий парковочный зал, что напоминало советский фильм “Гараж”.

Закон N315-ФЗ, принятый 3 июля, сделал машино-место полноценным объектом недвижимости, позволил ставить его на кадастровый учет и регистрировать на него право собственности.

Изменения внесены в Гражданский и Градостроительный кодексы, в закон “О государственной регистрации недвижимости”, который тоже вступит в силу 1 января 2017 года.

К обозначению машино-мест и их границ закон подошел максимально утилитарно: границы машино-места указываются в проектной документации, а на местности (полу, асфальте) границы можно просто нарисовать.

Варианты проектов о регистрации прав на машино-места обсуждались с 2013 года. Объект недвижимости, нарисованный “мелом на асфальте”, вызывал у юристов споры и откровенное недоумение.

Против регистрации машино-мест в собственность выступал президентский совет по кодификации гражданского законодательства. “Как далеко можно зайти с таким подходом? Так мы докатимся до регистрации койко-мест!” — возмущались эксперты.

В зарубежном праве точных рецептов тоже не нашлось: в Германии, например, объектом недвижимости может считаться только машино-место в подземном паркинге.

Однако в результате сторонники регистрации и их прагматичный подход победили, и закон был принят. Автовладельцы получили очевидные преимущества: машино-место они будут приобретать как недвижимость и получать все необходимые документы.

Его можно будет свободно продать, заложить, сдать в аренду.

Будут и обременения: собственникам машино-мест придется не только платить налог на имущество, но и самим заботиться о сохранности машин, припаркованных на “приватизированном” участке.

Неожиданные и опасные проблемы закон может создать тем автовладельцам, у которых собственных машино-мест нет. Платные автостоянки и раньше уходили от ответственности за сохранность машин, а теперь получат для этого законный способ. Недавно пользователей платных автостоянок обрадовала позиция Верховного суда РФ: владелец автостоянки должен отвечать за порчу или гибель машины.

Жительница Калининграда требовала взыскать с ООО СКАМ, владельца автостоянки, свыше 500 тыс. руб. за сгоревший автомобиль, притом что при пожаре сгорела квитанция об оплате автостоянки. Нижестоящие суды в иске отказали, решив, что у истицы нет доказательств заключения с автостоянкой договора хранения машины.

Дело дошло до Верховного суда РФ, который 7 июня направил его на новое рассмотрение.

Основным вопросом в этом деле стала отнюдь не сгоревшая квитанция. По закону заключение договора хранения, в том числе с автостоянкой, потребитель может подтвердить другими доказательствами, включая свидетельские показания.

Суды в подобных случаях и раньше выносили решения в пользу граждан.

Однако в этом деле Верховному суду пришлось разбираться в том, что такое автостоянка, поскольку ее владелец утверждал, что у него не стоянка, а парковка, на которой предоставляются парковочные места без обязательств по хранению автомобиля.

Тонкость в том, что заключение договора хранения предполагается исключительно на автостоянках — только на них распространяется специальное постановление правительства РФ от 17 ноября 2001 года. Разница же между стоянкой и парковкой оказалась неочевидной, и решить дело окончательно Верховный суд не смог.

С принятием нового закона различия между стоянками и парковками, скорее всего, нивелируются: собственники любых машино-мест — как отдельно стоящих, так и компактно расположенных на определенном участке — смогут свободно сдавать их в аренду.

А договор аренды не предусматривает ответственности арендодателя за сохранность имущества арендатора, в данном случае автовладельца.

Эту модель, по сути, уже попыталось отстоять ООО СКАМ, ответчик по делу в Верховном суде, утверждая, что с клиентами заключались не договоры хранения машин на автостоянке, а “договоры аренды парковочных мест”.

И если до принятия закона, сделавшего машино-места полноценным объектом недвижимости, “договор аренды” мог вызывать сомнения, то с появлением полноценной регистрации права собственности на машино-места возразить будет нечего. Хранение если и останется, то в виде отдельного договора за отдельную плату.

Взыскание ущерба с угонщиков автомобилей было и остается масштабной проблемой. Правительственный законопроект, упрощающий взыскание ущерба от изощренных преступлений, прошел первое чтение 22 января 2016 года и дальше пока не продвинулся.

Речь идет о поправке в Гражданский кодекс (ГК), родившейся по требованию Конституционного суда (КС). В нашумевшем деле Владимира Кряжева КС оценил ситуацию, когда машину угоняет один (формально без цели хищения), а затем похищает другой. Преступления разные (угон и кража), связь между лицами, их совершившими, установить не удается.

Находят и осуждают только угонщика, который взял “покататься”, однако ущерб с него не взыскивают, поскольку за кражу машины он не отвечает и умысла украсть у него не было (машину он оставил за углом и о дальнейшей ее судьбе ничего не знает).

7 апреля 2015 года КС постановил, что для защиты потерпевшего в такой ситуации необходимы изменения в законодательстве о возмещении вреда.

Сейчас по ГК солидарную (общую) ответственность несут те, кто причинил вред совместно, то есть действовал сообща с единым умыслом.

Только в этом случае потерпевший может требовать возмещения вреда в полном объеме с любого из соучастников преступления.

В деле Владимира Кряжева, однако, угонщик и похититель формально не были связаны друг с другом, соучастниками не являлись и общего умысла не имели, поскольку совершили два самостоятельных преступления.

Сформулировать поправку о совместной ответственности лиц, которые формально действовали порознь, оказалось крайне сложно. Совет по кодификации гражданского законодательства обсуждал несколько вариантов проекта и 19 октября 2015 года поддержал лишь четвертый внесенный к тому моменту в Госдуму.

Споры не утихали: сначала совет вообще сомневался в необходимости менять ГК, полагая, что причиной проблем является слабость следствия (не могут найти похитителя машины, доказать соучастие) и “негодная судебная практика”.

Судья КС Гадис Гаджиев, тоже входящий в совет, объяснял коллегам: угон машин, особенно в Москве и Петербурге, совершается преступными синдикатами, умело использующими пробелы в законодательстве.

Законопроект, внесенный в Госдуму 9 октября 2015 года, предусматривает дополнение ст. 1080 ГК об ответственности за совместно причиненный вред. Поправка позволит привлечь к ответственности угонщика, действия которого создали условия для последующей кражи автомобиля.

Эксперты совета и Госдумы, впрочем, потребовали ужесточить правила: у угонщика не должно быть права доказывать свою невиновность (сейчас проект такое право угонщику дает), то есть возмещать ущерб он должен при любых обстоятельствах.

Более того, потерпевший, по мнению экспертов, должен иметь возможность взыскивать ущерб с любого участника цепочки преступлений — с того, кого быстрее поймают.

Эти уточнения предлагалось внести на этапе второго чтения законопроекта, которое не состоялось в уходящей Госдуме и вряд ли быстро произойдет в новой.

Зато закон о машино-местах был принят Госдумой в ускоренном режиме: весь массив норм был включен на этапе второго чтения в крошечный законопроект, уточняющий полномочия Центробанка. Для принятия закона во втором и третьем чтениях хватило десяти дней.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3070940

Машино-место. Новый объект недвижимости. Для начинающих риэлторов

Машино место как объект недвижимости

Приветствую вас, уважаемые риэлторы! Жизнь не стоит на месте, постоянно происходят всякие изменения, вот и появился новый вид объекта недвижимости – машино-место.

  Машино-местом называют часть территории, используемой только для парковки автомобилей, у которой отсутствуют строительные ограждения (стены, перегородки, перекрытия), ее границы обозначены в кадастровом учете.

Парковочное место  клиенты продавали и раньше, но эта продажа была не совсем  законной, так как не было четких понятий, что продается и где продается, за что, собственно заплатили немалые деньги.

Человек покупал как бы условное место доя стоянки своего автомобиля.

С первого января 2017 года принят и начал действовать  ФЗ-315 «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса РФ и отдельные законодательные Акты РФ».

Риэлторам прибавилось работы и это очень хорошо!

Есть несколько видов автостоянок.

Открытые автостоянки предполагают место для парковки машин, огражденное по периметру, либо без ограждения. Разграничение такого паркинга состоит лишь из разметки. Экономичный вариант автостоянок, отличается малой стоимостью парковки. Эти парковки доступны большинству автовладельцев.

Закрытые автостоянки это улучшенный вариант автостоянки с обязательным ограждением по краям. Имеется шлагбаум, охрана, камеры наблюдения. Основным преимуществом для счастливых обладателей этих стоянок является наличие крыши и защита машины от внешнего воздействия.

Государство так и не признало машино-место вне зданий и сооружений объектом недвижимости, это тожн надо принять к сведению, уважаемые риэлторы!

Надземная многоярусная парковка одна из наиболее совершенных способов решения проблемы парковки. Она решает вопрос нехватки земли, существенно увеличивая количество мест для парковки.

Ну и самым удачным вариантом является автоматизированная многоуровневая парковка.

Наличие лифтов заменяет парковку владельцем транспортного средства на парковку машины подъемником, что позволяет экономить время и увеличить количество машин для парковки. Этот вид парковки подойдет для водителей среднего класса.

Подземная автостоянка располагается в цокольном или подвальном не выше 2 м от уровня земли. Это самый дорогой вид парковки автомобилей, к тому же имеет ограниченное количество парковочных мест.

В начале 2017 года вышел закон об объявлении Машино – места официальным объектом недвижимости. Если Машино-место имеет признаки помещения (изолировано, имеет перегородки), то может быть оформлено в качестве объекта недвижимости, в противном случае к отношениям применяется нормы об общей долевой собственности.

Для признания объектом недвижимого имущества, Машино-место должно быть поставлено на кадастровый учет. Машино-место может стать предметом ипотеки наравне с другими объектами недвижимости.

А при расчете налога на имущество физических лиц за Машино-место используется налоговая ставка в размере не более 0,1% от его кадастровой стоимости.

При оформлении Машино-мест в долевую собственность хозяин не получает определенное место, а имеет возможность поставить авто на любую платформу. При оформлении Машино-мест как объектов недвижимости это чаще всего очерченное место парковки.

Объект ставится на кадастровый учет, выдается кадастровый паспорт, определяется местоположение, границы, площадь. Смена права собственности при продаже Машино-места оформляется так же, как при сделках с остальными предметами недвижимости.

Каждый автовладелец самостоятельно решает, какой вариант ему больше подходит.

Возможно заключение договора дарения на Машино-место, это наиболее популярный в настоящее время способ оформления сделок с общедолевым правом. Если участники сделки являются родственниками, договор дарения не облагается налогами или сборами.

Если гражданин захочет передать в залог Машино-место с целью получения денежных средств, то никаких проблем также не возникнет. Регистрация залога производится в соответствии с законодательством.

Машино-место обычно продается и рекламируется вместе с квартирой, но по отдельной сделке и цене, но бывает, что этот объект выступает как самостоятельный объект купли-продажи.

Чтобы выделить каждое Машино-место в отдельный объект недвижимого имущества, путем “выделения доли в натуре”, проводится общее собрание участников долевой собственности, составляется протокол общего собрания с изложением решения о перерегистрации паркинга.

После этого необходимо полностью перерегистрировать здание паркинга, так как текущий вариант учёта будет аннулирован; оплатить услуги кадастрового инженера. В техническом плане машино-место будет обозначено как обычная геометрическая фигура.

Для предъявления в Росреестр Протокола общего собрания будет достаточно для внесения в ЕГРН машино-места, при этом согласия всех совладельцев уже не потребуется.

Вариант оставить все как есть, тоже возможен, при продаже доли собственник извещает остальных дольщиков о намерении продать свою долю.

Приобретение Машино-места для инвестиций наиболее выгодно будет на этапе строительства, так как цены на этапе котлована минимальны.

В центре больших городов Машино-места очень востребованы, так как катастрофически не хватает парковочных мест.

Прибыльность сдачи в аренду Машино-мест гораздо ниже, чем доход от перепродажи Машино-места к моменту заселения жилого комплекса.

Машино-место можно подарить, продать, обменять – все сделки с машино-местом предполагают нотариальное заверение.

Источник: https://realtshcool.ru/1091-mashino-mesto-novyy-obekt-nedvizhimosti-dlya-nachinayuschih-rieltorov.html

К вопросу об устойчивости понятия «машино-место» в российском законодательстве: актуальные вопросы доктрины и практики

Машино место как объект недвижимости


В статье автор анализирует доктринальные и законодательные положения, определяющие юридическую сущность и правовой режим машино-места; устанавливает причины отсутствия единообразия в науке и правоприменительной практике; выделяет направления совершенствования правового режима нового объекта имущественного оборота — машино-места.

Ключевые слова: машино-место, недвижимость, правовые признаки, законодательство, парковочное место, здания, правовой режим, транспортное средство, правоприменительная практика.

В настоящий момент термин «машино-место» и его объективизация как самостоятельного недвижимого имущества, получили свою нормативную определенность в ходе реформы российского гражданского законодательства, однако не устранили сложившуюся дискуссию в научных кругах. Так, Федеральным законом от 03.07.2016 г.

№ 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» п.1 ст.

130 ГК РФ внесены дополнения «К недвижимым вещам относятся … предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». [1].

Однако не все представители научной доктрины согласны с таким положением вещей:

1) По мнению признанных представителей современной российской цивилистики Е. Е. Суханова [2], по аналогии с германским правом к недвижимости стоит относить лишь земельные участки, а все то, что расположено на них является их составной частью. Следовательно, как полагает Е. А.

Суханов, о самостоятельности машино-места как объекта говорить рано, поскольку возникновение его правового режима связано так или иначе с его расположенностью: расчерченность на асфальтовом покрытии связывает машино-место с земельным участком, и правами лица на него; а в случаях с отдельно стоящим гаражом на 2 и более машино-мест, речь идет об одном объекте недвижимости и долевым правам на него. В этом случае становится очевидными, и оправданным фискальные требования государства, в части несения расходов собственниками долей в здании, земельном участке.

2) С этим согласен и В. В. Витрянский [3, с. 151], который являлся родоначальником Гражданского кодекса РФ и отмечает поспешность в принятии его положений в части установления подчиненности судьбе земельных участков, от прав лиц, в отношении располагающихся на них объектов (зданий, строений, сооружений), а не наоборот. В. В.

Витрянский убежден, что в настоящей России сформировался рыночный оборот недвижимости, и сейчас реформа гражданского законодательства идет по пути следования европейскому правовому порядку, и установления единства недвижимости, в котором земельный участок (права на него) определяет судьбу располагающихся на нем зданий, сооружений.

3) В некоторых случаях теоретики отождествляют машино-место с парковочным [4,5], хотя это не соотносится с нормативными документами, анализ которых, в то же время, подчеркивает устойчивость отнесения первого к понятию недвижимого объекта.

Так, измененная редакция исключила упоминание зданий, строений из определения парковочного места, подчеркнув тем самым, принципиальное отличие от машино-места. Так, согласно ст.1 п.

21 ГрК РФ «парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка» [6].

4) Интересен взгляд З. К. Кондратенко [7], который полагает, что машино-место как самостоятельный объект недвижимости не отвечает всем признакам последнего, и, в частности, самостоятельной хозяйственной ценность. В то время как молодые исследователи, не находят серьезных причин к не отнесению машино-места к недвижимости [8]

Очевидно, исходя из вышеизложенного, что источником многообразия теоретических взглядов на машино-место служит не сам объект; предметом дискуссий выступает юридическая природа недвижимости, сложившаяся консервативная основа признаков (свойств) недвижимости, которая безусловно, по нашему мнению, нуждается в своем обновлении с учетом научно-технологического прогресса, расширения государственно-частного партнерства, интеграцией в российскую практику правовых порядков зарубежных стран-партнеров. В этой связи разделяем точку зрения, М. Д. Шапсуговой [9, с.145], которая считает, нормативное закрепление машино-места как самостоятельного объекта недвижимости связано с тем, что законодатель идет по пути осовременивания традиционных признаков недвижимого имущества (в частности, помещение — это объект, имеющий три измерения); введение в оборот нового термина — площадка (плоскость) позволит придать новый правовой инструментарий для индивидуализации и обособления нетрадиционных объектов недвижимого имущества (машино-место).

В этой связи, далее, следуя формально-логичному последовательному изложению, выделим признаки, свойственные машино-месту как объекту недвижимости:

1) Целевое назначение — хранение (стоянка) транспортных средств. Данный признак нуждается в своей корректировке в свете того, что формально, законодатель не ограничивает управомоченных лиц на использование машино-мест под размещение легковых автомобилей, однако фактически, закон не содержит определения «транспортное средство», критерии отнесения.

Применение по аналогии норм специальных правовых актов (ФЗ «О безопасности дорожного движения», Общероссийский классификатор основных фондов) также затруднительно по причине отсутствия определения «транспортное средство», содержание лишь открытого перечня таких предметов.

Более того, мы понимаем, что охватить весь существующих перечень видов транспортных средств невозможно, (появляются новые, а старые утрачивают свое значение), поэтому более верным является выработка критериев возможности отнесения тех или иных видов техники (механических средств) к транспортным (прицеп, полуприцеп, лодка и т. п.).

Установление этих вопросов не носит праздный характер поскольку связано с соблюдением общеобязательных правил (пожарной безопасности, соблюдением правил общедолевой собственности, градостроительных правил).

Решением здесь видится правоприменительная практика, где виды техники и новые разновидности транспортных средств в силу фактических обстоятельств дела могут быть отнесены, и квалифицированы в качестве, и обобщенная практика может послужить ориентиром для внесения дополнений в законодательные акты.

2) Ограничения в виде невозможности осуществления правообладателем переоборудования машино-места (здесь мы видим схожесть правовых ограничений/запретов с другими объектами недвижимости — здания, строения, жилые помещения).

3) Соблюдение требований в части определения минимальных требований к площади, и определении (установлении) ее границ.

Пожалуй, данный признак является наиболее дискуссионным, в контексте определения степени самостоятельности выделения данного объекта, поскольку площадь, отведенная под машино-место, представляет собой часть здания (сооружения, жилого дома) которое само по себе выступает самостоятельным объектом недвижимости.

В части минимальных размеров вопрос получил свое нормативное разрешение в Приказе Министерства экономического развития РФ от 07.12.2016 г. № 792 [10]. Однако, как справедливо отмечает И. М. Конобеевская [11, с.

122], в приказе не нашел своего отражения вопрос, связанный с несоблюдением минимальных размеров площади машино-мест (определенных Приказом № 792), вызванных разделом машино-мест, или их изначальным строительным конструированием под транспортные средства класса малолитражных (не более 3,7 м. в длину и ширина 1,6 м.). В настоящий момент правовая неопределенность данного вопроса приводит к отказу Росреестра в регистрации прав лиц на такие машино-места.

4) Вопрос определения границ машино-места также нуждается в своем нормативном уточнении.

Так, в отличие от устойчивых объектов недвижимости (земельные участки, здания, строения, жилые дома), имеющих физически осязаемые границы (стены, перегородки), требования к определению границ машино-места выглядят условно: разметка на напольном покрытии здания; нанесение маркеров и наклеек; описание в технической документации здания, как части стены.

В это связи, и возникают научно-практические дискуссии относительно самостоятельности машино-места как объекта, возможности возникновения, и закрепления за ними прав субъекта. А поскольку оборот машино-мест затрагивает широкий круг публичных и частных интересов (фискальный, единство практики, правопорядок, охрана прав и интересов собственников), разделяем мнение М. Д.

Шапсуговой «об изменении понятия недвижимая вещь и упрощении требований к индивидуализации и обособлению оборота недвижимости путем использования маркировки, фикций трехмерности и т. п.). Ввести в гражданских оборот объект измерения — «площадка», и описать нормативно способы ее определения».

Подводя итог исследования стоит отметить, что введение в 2017 году в гражданский оборот нового объекта недвижимости — машино-места актуально и востребованно, отвечает условиям развития имущественных отношений страны, однако нуждается в дальнейшем обновленном научно-практическом осмыслении с учетом наработанной правоприменительной практики, опыта зарубежных стран.

Литература:

  1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации// Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2016,

Источник: https://moluch.ru/archive/306/68940/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.