Легкая встречная покупка

Содержание

Что такое встречная покупка квартиры, как оформляется такая сделка

Легкая встречная покупка

Встречная покупка квартиры – это когда выполняется одновременно сделка и по продаже, и по покупке квартиры. Например: вы продаете свое жилье и одновременно с этим покупаете новое. Такие сделки экономят время и деньги, но проходят сложнее, потому что нужна договоренность между тремя сторонами сделки. А если кто-то передумает или захочет перенести подписание договора, сделка развалиться.

Чаще всего встречная покупка квартиры используется в следующих случаях:

  • Продажа одной квартиры и покупка одновременно с этим другой.
  • Продажа вторички и покупка новостройки.
  • Обмен одного жилья на другое с доплатой или без.

В сделке может принимать участие и банк, если, например, одна квартира продается, а вторая покупается с использованием кредитных средств. Сделка может быть такой: вы продаете однокомнатную квартиру, а взамен покупаете двухкомнатную, недостающую сумму дает банк в виде ипотеки.

Некоторые застройщики предлагают вариант, который похож на встречную сделку, но нет так выгоден. Речь идет о trade in: старая квартира выкупается и одновременно предлагаются новые варианты жилья. Но, не всегда подобные сделки выгодны, потому что выкупается квартира по заниженной стоимости. В среднем на такой сделке продавец теряет до 25% от стоимости объекта.

В чем преимущество встречной сделки?

При встречной продаже жилья собственник:

  • сразу заселиться в новую квартиру. Это особенно будет актуально, если нужно срочно прописаться по новому адресу или в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо;
  • экономия на услугах посредника. Если к сделке привлекается агент по недвижимости, то ему не нужно будет платить два раза.

Могут быть и другие плюсы от такой сделки. Например, продавец нашел для себя выгодный вариант нового жилья и не упустит его, так как сразу при продаже старой квартиры и покупает новую.

Поскольку встречная сделка – это сложнее, чем обычная купля-продажа, лучше привлечь к этому процессу риэлтора и юриста. Эти специалисты проверят документы, соберут необходимые для сделки и проконтролируют ее ход.

Как проходит встречная сделка купли-продажи квартиры?

Сделка проходит в несколько этапов:

  • сбор документов продавцом, проведение оценки жилья;
  • составление предварительного договора купли-продажи, внесение задатка;
  • проверка жилья на наличие обременений. Но, это покупатель может сделать до подписания предварительного договора;
  • подготовка договоров купли-продажи, оформление сделки у нотариуса;
  • регистрация права собственности в Росреестре, окончательные расчеты по сделкам.

Сама по себе встречная сделка ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Отличие только в том, что заключается сразу несколько ДПК, а участников сторон не 2, а 3 и продавец одновременно выступает покупателем, но по другому объекту.

Подводные камни встречных сделок

Схема может развалиться, если кто-то из участников откажется, перенесет дату подписания договора. Чтобы минимизировать такие риски, нужно подписывать предварительный договор купли-продажи и давать задаток, а не аванс. В таком случае если вторая сторона захочет отказаться от сделки, она обязана будет вернуть задаток в двойном размере.

Также у встречной сделки есть следующие нюансы:

  • неправильная оценка жилья и, как следствие, завышенные ожидания. Не все продавцы понимают, сколько реально стоит их жилье, а из-за этого могут начаться проблемы с и подбором новых вариантов. Например, Иванов хочет продать свою квартиру за 700 00 рублей и купить новую за 800 000, доплатив от себя 100 000, а по факту его квартира стоит максимум 550 000 и нужной суммы для доплаты у него нет;
  • продавец-покупатель сам не знает, чего хочет. Из-за этого тоже начинаются проблемы с подбором нового жилья, а оформить встречную сделку тем более сложнее;
  • проблемы юридического характера. Тут может быть и неправильно составленный ДПК, и плохо проверенные документы, и наличие обременений. Например: в квартире был прописан человек с правом пожизненного проживания без права собственности. Покупатель этого не знал, ДПК подписал, а в качестве бонуса получил в своей квартире постороннего человека, которого выселить не имеет права.

Такие риски, конечно, можно нивелировать, если доверить проверку документов и сопровождение сделки юристу по недвижимости, а подбор вариантов жилья адекватному и честному риэлтору. Бесплатную консультацию по таким вопросам можно получить на нашем сайте – напишите нам в форму обратной связи или позвоните по указанным контактам.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/kak-oformlyaetsya-vstrechnaya-pokupka-kvartiry/

Встречная покупка квартиры – что это такое, варианты, порядок действий

Легкая встречная покупка

Встречная сделка по недвижимости позволяет заселиться в новое жилье максимально быстро, но с юридической точки зрения считается довольно сложной.

В ней продавец одновременно является и покупателем другой жилплощади, и две сделки фактически объединяются в одну.

Рассмотрим, какие бывают виды встречной покупки жилья, как провести сделку правильно, какие понадобятся документы и как зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что значит встречная покупка квартиры?

Встречная покупка квартиры – это процедура, в результате которой продавец продает недвижимость и получает за нее деньги, и сразу же направляет их на приобретение нового жилья. Фактически совершаются две сделки: одна – по продаже старой недвижимости, вторая – по покупке новой. Они проходят одновременно или с минимальным промежутком времени.

Важно! Продаваемых или приобретаемых объектов недвижимости может быть несколько. Например, супруги в случае развода могут продать одну квартиру и приобрести на вырученные деньги две других. Или наоборот – один собственник может продать три квартиры и взамен купить только одну большей площади.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Встречная покупка квартиры в новостройке

Квартиры в новостройках продаются застройщиками по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). ДДУ заключается, если дом еще не введет в эксплуатацию. Если же акт введения в эксплуатацию уже есть, оформляется ДПК.

С застройщиком возможны несколько вариантов сделок:

  1. Продажа старого жилья в зачет нового. Строительная компания приобретает недвижимость клиента, и взамен предоставляет ему новую квартиру.
  2. Продажа жилплощади физическому лицу с последующей покупкой у застройщика.

В обоих случаях оформляются два ДКП, если строительство уже завершено. По одному договору клиент является продавцом, а компания – покупателем. По второму стороны меняются местами.

Если же старое жилье покупает физлицо, процедура будет выглядеть так:

  1. Собственник-продавец продает недвижимость другому человеку, заключив с ним ДКП и взяв с него задаток или полную сумму. Документы подаются на регистрацию.
  2. После продажи старого жилья оформляется ДКП с застройщиком, снова регистрируется переход права собственности.

Обратите внимание! Продажа квартиры в зачет новостройки у застройщика займет меньше времени. Но продать ее за среднюю рыночную цену вряд ли получится: для оценки пригласят специалиста, который постарается максимально сбить стоимость.

и образец договора

При заполнении ДКП с покупателем-физлицом и застройщиком важно указать существенные условия сделки, информацию о ее предмете и участниках:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
  2. Наименование, адрес, ИНН, ОГРН строительной компании.
  3. Сведения о квартире: адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер.
  4. Стоимость жилья, порядок и сроки расчетов.
  5. Ответственность сторон за нарушение обязательств.
  6. Права и обязанности участников сделки.
  7. Дата составления и подписи.

Документы

Для продажи недвижимости собственнику понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ;
  • техпаспорт.

Также покупатель может затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

Выступая в качестве покупателя после реализации жилья, достаточно только паспорта.

Встречная покупка квартиры на вторичном рынке

Встречная сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке проходит по такой схеме:

  1. Собственник продает одну квартиру и одновременно находит другую.
  2. Если новое жилье найдено, а старое еще не продано, заключается предварительный ДКП, согласно которому собственник обязуется приобрести квартиру сразу после продажи своего жилья.
  3. На старую квартиру находится покупатель, с ним заключается ДКП, документы направляются на регистрацию.
  4. Одновременно с оформлением одного договора заключается другой, но уже с продавцом новой жилплощади.
  5. Производятся расчеты.

Пример: Женщина решила продать свою квартиру и купить дом. Объявление выставлено. Пока потенциальные покупатели приезжали на осмотр, она нашла подходящий дом и заключила преддоговор купли-продажи, согласно которому она обязуется оформить основной ДКП с продавцом в течение 6 месяцев.

Покупатель на квартиру нашелся через 3 месяца. Сразу после расчетов женщина оформила ДКП с продавцом дома.

Совет юриста: оформление преддоговора с продавцом новой недвижимости, когда еще не продана старая – это всегда риск. Если человек не успеет продать в установленные сроки свое жилье, ему все равно придется заключать основной ДКП с продавцом и искать деньги, чтобы рассчитаться. Лучше все тщательно взвесить перед такой сделкой.

и образец предварительного договора

В преддоговоре указывается та же информация, что и в основном из представленного выше примера. Но стороны обязаны обозначить, в какой срок должен быть оформлен основной ДКП.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Обмен квартиры с доплатой

Если в сделке участвуют две стороны и вместо ДКП оформляют договор мены, обе одновременно выступают и продавцами, и покупателями. По закону оба участника обязуются передать друг другу жилье с доплатой или без таковой.

Как выглядит встречная покупка по договору мены:

  1. Один собственник находит другого, договаривается об осмотре недвижимости.
  2. Если обе стороны все устраивает, оформляется договор мены.
  3. Документы подаются на регистрацию. Переход права собственности на обе квартиры регистрируется одновременно.

Важно! Сделки по обмену регламентируются гл. 31 ГК РФ. Стороны вправе самостоятельно определять стоимость своего жилья. Если договориться не получается, они могут прибегнуть к услугам оценщика, а расходы на него поделить поровну.

Как зарегистрировать право собственности при встречной покупке квартиры?

При одновременной покупке недвижимости документы подаются на регистрацию перехода права собственности только после подписания ДКП или договора мены.

Что нужно сделать:

  1. Записаться на прием в Росреестр или МФЦ.
  2. Прийти в назначенный день для подачи документов. Обязательно присутствие всех участников сделки.
  3. Подписать заявления и подать документы.
  4. Дождаться окончания регистрации перехода права собственности.

В итоге должны выдать новую выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации.

Госпошлина

Пошлину за регистрацию платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб. По договору мены 2 000 руб. платят сразу и продавец, и покупатель, так как переход права собственности регистрируется одновременно на два объекта.

Сроки

При обращении в МФЦ регистрация займет 9 рабочих дней. Если подавать документы в Росреестр напрямую, срок сокращается до 7 рабочих дней. Если договор удостоверен нотариусом, он сам передаст документы в Росреестр, а срок сократится уже до 3 рабочих дней.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Преимущества встречных сделок

Продажа со встречной покупкой обладает несколькими преимуществами:

  1. Быстрое заселение. Если документы подписываются всеми участниками одновременно, переехать в новую квартиру получится сразу после регистрации права собственности и передачи ключей.
  2. Экономия. За сопровождение двух одновременных сделок риэлторы возьмут больше денег, чем за одну, но меньше, чем за две разные сделки, совершенные с большим промежутком времени.

Есть и недостаток. Это сложность и возможное образование длинной цепочки участников, из-за чего возникает вероятность срыва сделки. Стороны зависят друг от друга, и, если один откажется от подписания договора, придется искать другие варианты жилья.

Ответы юриста на частые вопросы

Как платить налоги при встречной покупке квартиры?

Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.

Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.

Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?

Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.

Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?

Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.

В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?

В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.

Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?

Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. Встречная покупка производится одновременно с продажей другой недвижимости, но между сделками может быть и небольшой промежуток времени.
  2. Покупка квартиры со встречной покупкой старого жилья возможна между физическими лицами, или физлицом и застройщиком.
  3. Одновременная покупка и продажа недвижимости регистрируется в Росреестре сразу, но потребуется присутствие всех участников сделок.

Источник: https://SocPrav.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry

Встречная покупка: продать ненужное, чтобы купить нужное

Легкая встречная покупка

05.01.2019 | 08:00 48118

Как и в старые времена, большинство будущих новоселов, чтобы купить квартиру, продает другую недвижимость. Риэлторы выстраивают желающих улучшить жилищные условия в цепочки встречных покупок, где каждый продавец – одновременно покупатель.

Схема не нова: ее придумали в 1990-е годы, и она исправно работает сегодня. Но время вносит корректировки. Особенность нашего времени в том, что предложение значительно превышает спрос.

Поэтому купить легко, а чтобы продать – надо основательно поработать.

При этом опытные специалисты по недвижимости советуют своим клиентам всеми возможными способами рвать цепочки и по возможности разносить сделки по времени.   

Дано:

Двухкомнатная квартира в панельном доме 606-й серии. Средняя цена в каталогах объявлений – 4,5 млн руб.

Денежные средства – 1 млн руб.

Требуется:

Трехкомнатная квартира в панельном доме 137-й серии. Цены – от 5,5 млн до 7,0 млн руб.

«Ну все, продам участок, все равно стройку не потянуть. Добавлю деньжонок – переедем в квартирку попросторнее, заживем как люди!» – поделился планами друг детства.

Перед этим он несколько дней изучал каталоги объявлений о продаже недвижимости и пришел к выводу, что за двухкомнатную в брежневке (разумеется, если он не будет уступать в цене и обойдется без посредников) сможет выручить 4,5 млн руб.

А добавив миллион и основательно поторговавшись, переедет в просторную трешку в 137-й серии с хорошим ремонтом и обстановкой. Хотя, если повезет, найдется по сходной цене сталинка, правда, скорее всего, такая, которой нужен ремонт. Придется еще более настойчиво торговаться…

Разумеется, оплачивать услуги риэлторов и влезать в кредиты товарищу не хочется. Поэтому он озадачил: надо бы найти такой вариант, чтобы хозяин трешки согласился на двушку с доплатой. Времена, мол, трудные, а деньги нужны многим, – с ногами и руками оторвут…

Пришлось объяснять, что идея, в принципе, неплохая, но практически не реализуемая, ведь желающего переехать из ухоженной квартиры в двушку не первой свежести он будет искать вечно – даже за приличные деньги:

– По сути, дорогой друг, у тебя два пути: прямой обмен, или мена (с доплатой или без оной), и так называемая встречная покупка (продажа жилья с одновременной покупкой другого). Есть еще и третий путь – разнести продажу и покупку по времени, например, за счет ипотечного кредита с последующим досрочным погашением. Каждый вариант имеет свои плюсы, минусы и ограничения.

Справка БН

Прямой обмен

При прямом обмене сделку можно оформить договором мены – нотариально – или в простой письменной форме. Относительно небольшие доплаты и минимальные изменения налогооблагаемой базы упрощают взаиморасчеты, делают сделку быстрой и почти безопасной.

Пожалуй, единственный недостаток, который, однако, напрочь перечеркивает все плюсы, – это ограниченное число возможных контрагентов. Даже на бескрайнем, казалось бы, рынке найти желающего поменяться – задача трудноосуществимая.

Как рассказывают риэлторы, многие их потенциальные клиенты как заведенные начинают именно с такого варианта, но только убивают время. В практике обменные сделки, да, встречаются и широко распространены.

Только, как правило, это обмены между родственниками или соседями.

Встречная сделка

В классическом виде встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого. При такой сделке продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию (например, если речь о квартирах разных площадей).

По оценкам риэлторов, на встречные сделки приходится около 80% операций на вторичном рынке жилья. В большинстве случаев размеры доплат при встречных сделках укладываются в диапазон от 500 тыс. до 1 млн руб.

Тем не менее сегодня многие опытные специалисты по недвижимости призывают клиентов решительно рвать цепочки и по возможности разносить сделки покупки и продажи по времени.

– Давай разберемся со встречными покупками. Как это работает и с чего начать?

– Возьмем твой случай. Возможны два варианта. Первый: начинаешь смотреть трешки. И вот, предположим, квартира тебе понравилась. Ты уговариваешь хозяина подождать, вносишь задаток. Потом быстренько выставляешь на продажу свою двушку. Но поскольку твой контрагент вряд ли согласится долго ждать, продавать свою квартиру придется срочно и с существенной скидкой.

– Ну, по такому случаю процентов пять я буду готов уступить.   

– Не торопись, не все так просто. Сегодня и десять процентов – не гарантия быстрой продажи.

– Окей, а если я не буду торопиться, начну с продажи своей квартиры и тем временем буду присматриваться?

– Да, это разумнее. Но затягивать и заряжать цену все равно не стоит. А в целом действуешь так: выставляешь квартиру на продажу, а как только на твоем горизонте появляется реальный покупатель, просишь его подождать и в ударном темпе подбираешь трешку. Конечно, прицениться придется заранее. Времени на торги у тебя совсем немного.

В результате получается цепочка из трех звеньев: покупатель с деньгами – ты, со своей двушкой и миллионом в кармане, – и продавец трешки. Вы готовите два договора, потом в назначенный час встречаетесь у нотариуса или в МФЦ и проводите две сделки.

– Встречку себе я найду быстро: открываешь любой каталог – вариантов море. В чем здесь сложность?

– А сложность вот в чем. Ты когда последний раз видел человека с пятью миллионами свободных денег?

– Давно это было. Лет десять назад…

– Так вот, покупатель с живыми или даже кредитными деньгами, не обремененный необходимостью продажи старой недвижимости, на квартирном рынке самый дорогой и желанный гость. Его днем с огнем не найти. Например, если приглянувшаяся тебе трешка чудо как хороша, – на нее находится другой покупатель. Продавец не будет тебя ждать ни дня, и его можно понять.

Есть и другой момент. Подав объявление о продаже своей двушки, ты почти сразу убедишься, что у подавляющего большинства тех, кто будет звонить и приходить на просмотр, проблемы такие же, как у тебя. Они с кем-то разъезжаются или съезжаются, им надо продать свою однушку и комнату, дождаться, пока одобрят кредит, и т. д. и т. п.

Таким образом, появляется еще одно звено со своими заморочками, которому также требуется как минимум месяц на решение своих задач. К тому же, этот человек тебе тоже ничем не обязан, а пока суд да дело, ему может приглянуться другая квартира.

– Как понять, насколько это реальный покупатель?

– Узнать его планы и ситуацию: откуда деньги, что он продает. Если недорогую однокомнатную – есть шанс, что продаст быстро. Но это тот случай, когда тебе прямой резон сотрудничать с опытным риэлтором. Спецы, представляющие интересы клиентов в цепочке, за несколько дней до сделки встретятся, чтобы проверить актуальность всех документов и обсудить детали.

А здесь ситуация такая: каждое лишнее звено в геометрической прогрессии увеличивает риски, что цепочка распадется. Конечно, иногда агентам удается выстроить и скоординировать цепочки из шести-семи звеньев. Но это скорее исключение, чем правило.

Все время накладки случаются: то кому-то из участников кредит не одобрили, то более интересный вариант подвернулся. Или собрались у нотариуса – и вдруг выясняется, что у одного из участников паспорт просрочен или с документами на квартиру непорядок… В общем, ненадежная это схема.

– Где найти спеца, чтобы помог все выстроить?

– По-хорошему, цепочки складываются сами: покупатели и продавцы находят друг друга. Риэлторы этот процесс только координируют, но, как правило, каждый представляет интересы своего клиента.

И, как мы уже сказали, продать сегодня сложнее, чем купить. Поэтому, во-первых, я бы порекомендовал обратиться в агентство недвижимости. Во-вторых, настаивал бы, чтобы мне порекомендовали агента, который работает в местном офисе либо живет по соседству – в твоем Купчино.

Конечно, агент, живущий на Гражданке, охотно возьмется за продажу твоей купчинской квартиры, но, как показывает мой личный опыт, будет заниматься ей не слишком активно, по остаточному принципу: ему на показы ездить далеко.

Что касается подбора встречного варианта – им стоит озадачить того же специалиста. Но перед этим оценить, насколько он активен и компетентен.

Кстати, сегодня многие опытные спецы по недвижимости настраивают клиентов обходиться без цепочек и разносить сделки по времени. Например, ты продашь квартиру, а на период поиска новой снимешь жилье и пропишешься у родителей, – это ты уже с агентом будешь обсуждать.

Лично мне кажется, что в твоем случае оптимальный вариант – купить трешку в ипотеку. У тебя для этого все возможности: зарплата – белая и вполне приличная, деньги на первый взнос есть.

– Влезать в кабалу? Ты же знаешь, как я отношусь к кредитам!

– А я тебе и не предлагаю влезать в ипотеку на десятилетия. Купишь трешку – продашь двушку и досрочно погасишь кредит, хоть через месяц, хоть через год.

Только при продаже помни, что жадность ведет к бедности: в твоих интересах реализовать старую квартиру как можно быстрее, чтобы уменьшить тело кредита и, соответственно, свести к минимуму переплату процентов. Ведь ипотечный кредит в данном случае – всего лишь инструмент, позволяющий разорвать ненадежную во всех отношениях цепочку и не стать крайним звеном.

К тому же у тебя не будет необходимости решать все вопросы, что называется, впопыхах и в последующем жалеть об этом. Покупка в кредит, хотя тоже представляет собой кота в мешке, все же менее рискованна. Ведь банк не заинтересован в неликвидном залоге, поэтому эксперты его будут оценивать и все документы проверять едва ли не с микроскопом.

– Знаешь, а у меня вот какой бизнес-план созрел. Может быть, по такому случаю мне двушку не продавать, а лучше сдать ее, чтобы ипотеку гасить? И будет у меня две квартиры…

– А вот с этим проектом я бы поспорил. Во-первых, очередь арендаторов на твою квартиру не выстроится. Во-вторых, все варианты просчитывать надо, а это еще надолго. Давай как-нибудь в другой раз, когда ты уже более четко с планами определишься. А я тем временем подберу для тебя подходящего риэлтора. 

Филипп Урбан    Unsplash.com, Freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250261/

Встречная покупка квартиры: что это такое, порядок действий

Легкая встречная покупка

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Встречная покупка квартиры

Просмотров 394

Встречная покупка квартиры – популярный способ купли-продажи недвижимости. Он оптимально подходит большинству наших граждан, поскольку позволяет стать владельцем нового жилья при фактическом отсутствии средств на его приобретение.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.

Наиболее популярные варианты подобных сделок:

  • Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
  • Продажа «вторички» с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.

Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.

Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.

Пример. Муж и жена разводятся, и у них в собственности есть трехкомнатная квартира.

По обоюдному согласию они решили продать недвижимость и одновременно купить жене и ребенку двухкомнатную квартиру, а супругу – однокомнатную. Жилье выставляется на продажу.

Найдя покупателя, на оговоренную сумму они подобрали подходящие варианты, подготовили документы, после чего оформили продажу своей квартиры и приобретение двух других объектов.

Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

  • получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
  • прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
  • минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

Порядок действий при встречной покупке квартиры

Большинство сделок состоит из следующих этапов:

  1. Оценка стоимости имущества.
  2. Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
  3. Согласование условий сделки.
  4. Проверка недвижимости на наличие обременений.
  5. Подготовка договоров купли-продажи.
  6. Регистрация права собственности и расчет.

Оценка собственности

Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.

Можно провести оценку и самостоятельно, изучив схожие предложения на рынке, однако это часто настораживает будущих покупателей и вынуждает, в итоге, обращаться в оценочную фирму.

Поиск покупателя и продавца

Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.

Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.

Предварительные переговоры

С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами.

В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость.

Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.

Проверка недвижимости

Важный этап, для успешного прохождения которого желательно воспользоваться помощью юристов.

У продавца квартиры нужно проверить правоустанавливающие документы на недвижимость и техническую документацию, потребовать информацию о прописанных лицах, наличии обременений и долгов за коммунальные услуги.

Возможные проблемы далеко не всегда явные. Нередко только с помощью специалиста можно выявить возможные препятствия для купли-продажи и не стать жертвой обмана.

Подготовка документов

Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.

Пример. В документе указывается, что продажа возможна только при покупке другого жилья. В таком случае информация о новой квартире будет отображена в договоре на продажу. Это крайне важно, поскольку, если у вас, в итоге, не получится приобрести новое жилье, то можно вернуть старую квартиру без дополнительных проблем и разбирательств.

Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.

Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.

Подписание соглашений и расчет

При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.

После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.

В отдельных субъектах РФ акт приема-передачи нужен уже на стадии регистрации, поэтому он подписывается заранее.

Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.

При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.

Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.

Подводные камни

Несмотря на удобство сделок, которые позволяют одновременно продать квартиру и стать собственником нового жилья, существуют нюансы, делающие подобные операции не столь привлекательными:

  • Неправильная оценка состояния рынка недвижимости – не все понимают, на что можно рассчитывать при продаже своего жилья, что усложняет процесс подбора встречных вариантов.

Суммы, за которую вы реально сможете продать квартиру, может не хватить для покупки другого жилья, что вынуждает занимать деньги у родственников, оформлять ипотеку или вовсе отказаться от этой идеи.

  • Отсутствие понимания характеристик будущей покупки – покупатель не может быстро подобрать встречный вариант, теряя потенциальных покупателей на свое жилье.
  • Серьезные юридические прецеденты – кто заключает подобные соглашения без знаний в юриспруденции, рискует столкнуться с серьезными трудностями.

Пример. В процессе приобретения встречной недвижимости, собственник которой владеет ею на основе свидетельства о праве наследства, возможен риск судебных претензий со стороны других наследников. Либо гражданин, временно выписанный из квартиры, внезапно возвращается (например, из мест лишения свободы), что также препятствует оформлению права собственности.

Нередко участники сделки меняют условия или просто не выполняют свою часть договоренностей, не неся никакой ответственности. Чтобы этого избежать, обязательства участников можно закрепить в предварительном договоре, как и санкции в случае их нарушения.

Поскольку встречная покупка предполагает единовременную продажу квартиры и приобретение другой, существует риск не только стать жертвой обмана, но и невозможности завершения сделки из-за незнаний ее особенностей, требуемого пакета документов и т.д.

Хотите защитить себя от ошибок? Проконсультируйтесь у наших специалистов, перед тем как решиться на подобную операцию.

Юристы бесплатно разъяснят наиболее актуальные и потенциальные проблемы единовременных сделок, что позволит снизить уровень риска в процессе проведения купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.