Квартира по переуступке это первичка или вторичка

Содержание

Переуступка прав на квартиру: что это, в чем преимущества и какие риски

Квартира по переуступке это первичка или вторичка

Переуступка квартиры: что это, как происходит, какие выгоды получают покупатели и продавцы, а также какие риски подстерегают при совершении данной сделки?

Ответы на эти вопросы – в специальном материале от «М16-Недвижимость». Лучшие квартиры по переуступке в СПб собраны в конце статьи!

Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.

Фактически первоначальный владелец, который заключал договор с застройщиком, перепродает не саму квартиру, а свои права и обязанности, предусмотренные этим договором.

У потребителей данная схема обычно ассоциируется только с переуступкой квартиры в строящемся доме. Агентам часто приходится слышать подобный вопрос: можно ли купить квартиру по переуступке в сданном доме. Можно, но при определенных условиях.

Дело в том, что подобные действия возможны только с теми квартирами, на которые пока не оформлены права собственности.

Как только данное право будет зарегистрировано, квартиру удастся продать исключительно по стандартной схеме купли-продажи на рынке вторичной недвижимости.

Это будет зависеть от того, что прописано в вашем договоре. Несмотря на то, что схема переуступки абсолютно легальна и даже предусмотрена главным законом о дольщиках (речь о 214-ФЗ), многие застройщики стараются блокировать такую возможность.

Для этого в ДДУ заранее вносится пункт, согласно которому покупатель строящейся квартиры не имеет права передавать кому-либо свои права и обязанности по договору без уведомления девелоперской компании. С одной стороны, застройщик старается таким образом контролировать ситуацию и знать, с кого, в случае неполного погашения суммы по договору, спрашивать оставшиеся средства.

С другой стороны, некоторые девелоперы хитрят и используют продажу по переуступке в собственных интересах.

То есть застройщик может позволить клиенту передать права, но при этом потребовать собственные комиссионные.

И если в договоре изначально прописано такое положение, покупателю не остается иной возможности, кроме как делиться с застройщиком. В противном случае суд признает сделку по переуступке квартиры незаконной.

Если же в договоре вопрос переуступки прав не упоминается, уведомлять застройщика необязательно.

Выгода от покупки или продажи квартиры по переуступке

Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.

Преимущества для продавца

Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.

Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!

Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.

При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.

Преимущества для покупателя

Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства. Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.

Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.

Переуступка квартиры: риски

Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.

1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?

Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.

Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.

Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.

Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.

2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.

Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.

3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.

Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре. Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.

Лучшие квартиры по переуступке в СПб на официальном сайте «М16»

Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.

Студии

ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года

Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» – компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!

В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.

ЖК «GreenЛандия», дом сдан

Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.

В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.

ЖК «Петровская ривьера»

Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.

Однокомнатные варианты

ЖК «Шуваловский», дом сдан

Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.

Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия. 

ЖК «Северная долина», дом сдан

Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.

Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».

ЖК «Чистое небо»

Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.

Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.

Квартиры по переуступке с двумя комнатами

ЖК «Парголово», дом сдан

«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!

Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.

ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года

Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.

Дом расположен в районе метро «Парнас».

ЖК «Три ветра»

«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.

Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».

Интересует переуступка квартир в новостройках СПб? На официальном сайте нашего агентства предложены разнообразные предложения! Звоните, подберем лучшие варианты, поможем с оформлением прав, получением ипотеки и заключением сделки!

Источник: https://m16-estate.ru/news/pereustupka-prav-na-kvartiru-ee-osobennosti-i-vozmozhnye-ris

Покупка квартиры по переуступке: детали, плюсы и риски – Статьи

Квартира по переуступке это первичка или вторичка

Существует множество способов приобретения недвижимости, один из которых – переуступка – всегда вызывает вопросы и опасения. Мы расскажем подробнее о переуступке, ее особенностях, выгоде и рисках, связанных с ней. Переуступка – это даже не способ продажи готовой недвижимости, а лишь передача прав требования на возводимый объект. Между этими понятиями есть существенная разница.

Детали

На этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует и, согласно юридическим канонам, не может существовать и собственности на нее. Поэтому передаче – продаже, переуступке – подлежат только права требования на строящийся объект.

Ведь логично предположить, что такой объект может быть не окончен, а значит, и право собственности не возникнет. Права требования же могут возникать на любом этапе строительства, в некоторых случаях даже до его начала. Они возникают у юридического или физического лица после заключения с застройщиком договора.

Для юридических лиц это договор подряда или совместного инвестирования, для физических – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи.

Права требования можно реализовывать по-разному. Например, просто получить квартиру после окончания строительства, как делает большинство. Здесь все просто.

Второй вариант – это как раз продажа прав требования еще кому-то – «третьему лицу», в юридической терминологии. А уже это лицо вступит в права собственности после сдачи дома – или еще раз продаст права требования.

Этот процесс продажи и называется переуступкой, или же цессией.

Риски

При многоступенчатой комбинации риски для конечного бенефициара возрастают, ведь у промежуточного звена – того лица, которое первым приобретает права требования – эти права могут быть под вопросом.

В этом и заключается главная проблема – переуступать можно только безусловные права требования. Единственный документ, который такие права дает безусловно – это договор долевого участия.

На его основании уже в договоре переуступки прав на квартиру указывается лицо, продающее права требования – и этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Это важно понимать – если права требования переуступаются на основании договора другого вида и содержания, нежели ДДУ, государственная регистрация права переуступки не может быть осуществлена. Ведь другие типы документов могут включать определенные условия, после выполнения которых наступает право требования. А гарантировать наступление такого условия продавец не в состоянии.

Звучит довольно запутанно, так что поясним ситуацию на конкретном примере. Подрядчик выполняет часть работ не за деньги, а в счет квартир в будущем доме, то есть, получает права их требования в качестве оплаты. Если строительство идет по плану, все в порядке.

Но если между застройщиком и подрядчиком возникнет юридический спор, права требования могут быть аннулированы, либо же их реализация очень затянется из-за судебных разбирательств.

Такая ситуация вовсе не редкость, поэтому договор подряда не может быть основанием для заключения договора переуступки.

Почему переуступка может быть выгодна продавцу прав требования

Договор долевого участия заключается с внесением полной стоимости квартиры. До 1 июля 2019 года эти средства поступают застройщику, после – будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Но ситуаций, когда в процессе строительства дома у дольщика возникают обстоятельства, вынуждающие его отказаться от квартиры и вернуть вложенные средства, может быть множество.

Например, необходимость избавиться от кредита или ипотеки в случае утраты источника дохода. В таком случае, переуступка – это хороший способ спасти финансовое положение. Это могут быть личные обстоятельства – например, развод, который делает бессмысленным приобретение совместного жилья. Или получение квартиры в наследство. Это также может быть переезд в другой город, страну и так далее.

Во всех этих случаях заключение договора переуступки – фактически единственный механизм, позволяющий срочно вернуть вложенные средства без потерь. Если бы его не было, дольщику пришлось бы ждать сдачи дома и только после реализовывать квартиру. Однако нужно помнить, что переуступка прав требования возможна только до момента, пока не подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.

Почему переуступка может быть выгодна покупателям

Более 70% покупателей недвижимости приобретают квартиру в новостройке напрямую у застройщика, заключая ДДУ. Однако в ряде случаев схема с переуступкой оправдывает для покупателя свою сложность, а все риски можно учесть и исключить заранее.

Например, довольно часто наиболее ходовые квартиры в строящемся жилом комплексе раскупают еще на этапе котлована, после чего они появляются в продаже только по переуступке прав требования.

Зачастую именно так зарабатывают инвесторы, приобретая квартиру на старте и продавая ее позже по более высокой цене. Если у вас есть желание купить квартиру определенного типа, на определенном этаже и т.д.

, необходимо либо заключать договор долевого участия на самых ранних этапах, либо попытаться найти нужную квартиру среди переуступок.

Конечно, во втором случае заплатить придется несколько больше. В том числе и потому, что готовность дома увеличивается – а значит, снижаются риски недостроя и сокращается время ожидания. К тому же, даже если переуступка совершается не с целью заработать, дольщик увеличит цену как минимум до текущего рыночного уровня.

С другой стороны, приобретая переуступку, можно, напротив, сэкономить. К примеру, в том случае, когда действующему дольщику необходимо срочно продать свою недвижимость. При срочной продаже цены почти всегда ниже рынка.

Последствия переуступки и выводы

Как мы уже указали, договор переуступки прав собственности обязательно регистрируется. Не соответствующий требованиям закона договор просто не внесут в реестр. Это отсекает большую часть рисков, хоть и несколько усложняет процедуру.

После заключения такого договора все права дольщика переходят к покупателю, и застройщик должен исполнить все обязательства после сдачи дома уже перед ним. Поэтому же, кстати, обо всех договорах переуступки на этапе их заключения обязательно уведомляется застройщик как заинтересованное лицо.

Кроме того, это дополнительная страховка рисков для обеих сторон.

Процедура денежных расчетов при заключении договора переуступки такая же, как при покупке квартиры на вторичном рынке.

Налоговые последствия для сторон договора переуступки также не отличаются от любых других операций с недвижимостью.

Самое главное, на что нужно обращать внимание покупателю – наличие зарегистрированного должным образом договора долевого участия. Это очень важно, ведь только данный документ дает основания для возникновения прав требования.

Источник: https://kvsspb.ru/klientam/stati/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-detali-plyusy-i-riski/

Как купить квартиру по переуступке?

Квартира по переуступке это первичка или вторичка

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает.

Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан.

Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации.

Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ.

Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях.

В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс.

рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель.

Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Квартира по переуступке это первичка или вторичка

Переуступка права требования – единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы.

Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте.

Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы.

То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат.

В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком.

В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту.

Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Источник: https://spbguru.ru/advice/197-pljusy-i-minusy-priobretenija-novogo-zhilja-po-dogovoru-pereustupki

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке – Рынок жилья

Квартира по переуступке это первичка или вторичка

19.08.2020 | 08:00 3804

Переуступка – это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга. Потому такие сделки и стали популярны. Но, конечно, подводные камни присутствуют тоже.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость – ее юридически еще нет – а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии (переуступить).

Не опасно ли покупать строящуюся квартиру с помощью такой сделки? Давайте разбираться.

Составляющие успеха

Вначале поговорим о преимуществах для покупателя.

«На рынке переуступок, – говорит Роман Корякин, генеральный директор и собственник проекта „Единый Центр Инвестиций“, – иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у самого застройщика.

Основной тип переуступок – переуступки от инвесторов.

Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна.  

Потребитель на рынке переуступок может легко найти хорошую квартиру по выгодной цене. Инвесторы, как правило, имеют несколько квартир и готовы продать относительно дешево, чтобы быстрее получить прибыль».

Роман Корякин выделяет еще несколько нюансов: «На сегодняшний день 95% банков работают с переуступками. Хочу обратить внимание, что на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека.

Сейчас появилась субсидированная ставка в 5,8%. В ближайшее время можно будет увидеть реальные ставки около 5,2%. Так покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку.

Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал».

Еще один аргумент можно отнести к числу спорных. С тезисом «отсутствие юридических и судебных рисков» согласятся далеко не все. Но выслушаем уважаемого эксперта: «Есть заблуждение, что покупать строящуюся квартиру по переуступке опасно. На самом деле с появлением 214-ФЗ, а тем более после введения эскроу-счетов все риски минимизировались.

К тому же на рынке переуступок нет риска наследников, распространенного на вторичном рынке. Риска расторжения договора нет, рисков закладных тоже нет. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя. Цессия – договор трехсторонний, где третья сторона – застройщик – крупная компания, которая дорожит своей репутацией».

Доверяй, но проверяй

Анна Горбенко, адвокат, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает потенциальные риски при сделках по переуступке.

«Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, – отмечает она.

– Нужно внимательно анализировать договор долевого участия, как там зафиксированы взаимоотношения между сторонами. Может быть, допустим, подрядчик должен получить 100 млн руб. и сколько-то квартир.

Также тщательно выясняем, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора, каковы его гарантийные обязательства. Ведь какая-то одна квартира, как раз ваша, может попасть в неоплаченные».

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. «В любом случае нужно обратиться к застройщику, но если всё оплачено, то это просто уведомительный порядок, – комментирует эксперт. – Бывает, что цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Надо разбираться, почему это так».

Ну и нелишним будет найти информацию, не начата ли процедура банкротства застройщика. Это, прямо скажем, малоинтересный вариант для покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», отмечает еще и такую деталь.

В случае недостроя и банкротства застройщика покупатель (который по переуступке) сможет претендовать на компенсацию, сумма которой рассчитывается по рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке.

Ее размер не может быть меньше, чем в первоначальном ДДУ. Есть и ограничение, но оно касается более дорогих и габаритных объектов: сумма компенсации рассчитывается только за 120 кв. м, не более.

В общем, следует признать, что переуступка – это всё-таки сложная сделка и проводить ее без юридического сопровождения рискованно.

Игорь Воронин    ru.freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/260544/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.