Квартира альтернатива что это

Содержание

Альтернативная продажа квартиры — что это, риски, что нужно знать до сделки

Квартира альтернатива что это

Последние изменения: Август 2020

Недостаточность финансовых ресурсов на покупку нового жилья без добавления вырученных денежных средств за продаваемое старое жилое помещение приводит к зависимости при совершении ряда сделок.

На языке риелторов ряд взаимозависимых операций – альтернативная продажа квартиры, что это и означает объединение нескольких самостоятельных договоров в цепочку.

Выпадение одного из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей.

Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия.

Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует.

По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трёхсторонней сделке для конечных покупателя и продавца – крайних «звеньев цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности данного вида реализации заключаются для среднего звена, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

  1. Поиск продавцов и покупателей. Поскольку процедура лимитирована во времени, то целесообразно воспользоваться услугами посредников – риелторов или агентств недвижимости. Потеря порядка 5 % в денежном измерении даст выигрыш во времени и ускорит поиск потенциальных контрагентов, проводя первичную проверку.
  2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью «рухнет», если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. При самостоятельном поиске для проверки жилья у перспективного продавца следует потребовать и проанализировать:
    • выписку из ЕГРН – на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или обременений;
    • выписку из домовой книги – на оценку прописанных несовершеннолетних, находящихся на иждивении и сохранивших пожизненное право на проживание;
    • расширенную выписку из ЕИРЦ – на наличие снятых с регистрации лиц вследствие отбывания наказания в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением прописки;
    • техническую документацию БТИ – на проверку незаконных перепланировок.
  1. Выбор формы расчётов. Подобрать удобную систему взаиморасчётов при альтернативных сделках с недвижимостью могут помочь сотрудники финансовых учреждений в виде предложенных:
    • банковских ячеек;
    • аккредитивного способа.
  1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных соглашений с продавцом и покупателем с передачей аванса или задатка минимизирует риски сторон. Образец альтернативного договора купли-продажи квартиры должен включать:
    • паспортные данные сторон-участников;
    • детальную информацию об объектах недвижимости;
    • договорную цену;
    • условия и порядок взаиморасчётов.
  1. Регистрация прав собственности. При нахождении в одном населённом пункте желательно посетить отделение Росреестра всем участникам одновременно и представить с заявлением документы для регистрации:
    • паспорта, удостоверяющие личности владельцев;
    • правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию на передаваемые объекты недвижимости;
    • техническую документацию;
    • справки ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет десять дней и сокращается при условии нотариального удостоверения договора, что может быть важно при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приёма-передачи и окончательный расчёт производится на основании условий, предусмотренных в тексте основного соглашения.

 

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

  1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:

    Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/alternativnaya-prodazha-kvartiryi/

    Что такое альтернатива и альтернативная сделка при купле-продаже квартиры?

    Квартира альтернатива что это

    По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные сделки.

    Поэтому покупая или продавая вторичное жилье, любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

    При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя, так и покупателя и продавца одновременно.

    Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

    Альтернативная сделка: что это?

    Альтернативная сделка — та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

    Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

    • одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи, причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки,
    • сделки связаны друг с другом, отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

    Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

    В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность.

    Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причинепродавцу негде жить, если он просто продаст квартиру.

    А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

    Как составить договор купли-продажи квартиры? Читайте тут.

    Варианты сделок

    Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

    1. прямая (чистая) продажа,
    2. альтернативная сделка,
    3. «цепочка» квартир.

    Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

    Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

    Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

    У такой сделки имеется минимум 3 участника:

    Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

    Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

    Альтернативные способы организации сделки:

    • улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры,
    • изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.,
    • разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья,
    • съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

    Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

    К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку.

    При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей», в ином варианте образуется «цепочка» квартир.

    Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей».

    О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из нашей статьи.

    Порядок действий

    Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок, порядок которых зависит от количества участников.

    В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон.

    Этапы проведения

    Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

    Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

    Необходимые документы

    Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки.

    Обоим продавцам необходимо предоставить:

    • правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН),
    • договор, согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.),
    • кадастровые паспорта,
    • справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц),
    • генеральную доверенность, согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

    Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности. Покупателямсогласие супругов на покупку.

    «Цепочка» квартир: что это?

    «Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

    Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

    Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

    ПокупательПродавец/Покупатель 1Продавец/Покупатель 2Продавец

    Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.

    «Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

    Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

    Риски и привилегии

    Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.

    Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.

    Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

    Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

    Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

    Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

    Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

    Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.

    Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».

    В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.

    Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

    Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

    Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.

    К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

    К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

    Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

    За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.

    Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:

    Налогообложение

    Согласно российскому налоговому законодательству, продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13%в случае соблюдения двух условий:

    1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 — менее 3 лет),
    2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей, при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

    Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ.

    Это мнение немного ошибочно, так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

    Но он может воспользоваться взаимозачетом, если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

    В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей.

    При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

    Советы профессионалов

    Альтернативная сделка, а особенно «цепочка» квартир — один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

    Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости.

    Риэлторы советуют:

    • При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками. Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело,
    • Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир, которые практически всегда обречены на срыв. Чем меньше звеньев в альтернативной сделке — тем лучше. Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки,
    • Альтернативная сделкакрайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать. С другой стороны, если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей,
    • Лучшее время для проведения альтернативных сделок — период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

    Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-rabotayut-alternativnyie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi

    Прямая, свободная и альтернативная продажа квартиры: что это такое, плюсы и минусы

    Квартира альтернатива что это

    Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

    Типы продаж

    Существует 2 основных вида продаж:

    • прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
    • альтернативная продажа квартиры.

    Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

    Свободная (прямая) продажа квартиры

    Свободная продажа квартиры– это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
    Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

    При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

    • передача ключей от квартиры;
    • дата выселения прежних хозяев;
    • снятие жильцов с регистрационного учёта;
    • наличие обременений на имущество;
    • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

    Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

    В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

    • продавец квартиры № 1;
    • покупатель;
    • продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

    Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

    Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).

    В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

    Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

    Альтернатива при продаже квартирыдолжна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
    Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

    В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

    В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

    Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

    Альтернативная продажа квартиры и риски

    1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.

    2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
    3. Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
    4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.

    5. Смерть собственника.

    Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки.

    Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

    В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

    Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

    Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

    Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

    В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

    • договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
    • обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

    Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

    • на сайте Росреестра;
    • по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

    Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

    Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

    Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

    Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

    Прямая продажа имеет ряд плюсов:

    1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
    2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
    3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

    Минусы прямой продажи:

    Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

    • возможная потеря купленной недвижимости;
    • возможная потеря большой суммы денег;
    • затраты на оформление документов в Росреестре;
    • потеря личного времени.

    Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

    Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

    Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

    Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.

    Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/pryamaya-svobodnaya-alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html

    Альтернативная продажа квартиры – что это?

    Квартира альтернатива что это

    По данным социологических исследований, порядка сорока процентов российских семей стремятся улучшить свое местожительство. Переехать в другой город, съехать от родителей или расширить площадь. Каждый день происходит огромное количество торговых сделок на рынке недвижимости. Люди стали мобильнее и многие проводят подобного рода операции, по распоряжению жилья, неоднократно.

    Чаще жилплощадь продают, чтобы купить другую и сделать это предпочитают одновременно, альтернативную сделку с недвижимостью считают самым распространенным и востребованным видом.

    Справка! По статистике, к таким отношениям прибегают практически все владельцы, у которых есть только одно единственное жильё.

    Исключительность процесса заключается в том, что человеку приходится в одно время подыскивать подходящий вариант себе и параллельно искать покупателя для своего жилья. То есть получается, что процесс приобретения и сбыта плотно взаимосвязаны.

    Это может быть как жильё в новостройках, так и на вторичном рынке. Примитивнейшая форма такой процедуры большинству известна давно – это обмен.

    Чаще всего он происходит с доплатой, что связано с неравноценностью квадратных метров и разными финансовыми возможностями участников.

    Интересно! Данный вид соглашения во многих субъектах РФ называют на свой манер. Например, в петербургских изданиях это – «встречка».

    Терминология и механизмы

    В объявлениях часто можно увидеть непонятные примечания. Простому человеку не всегда легко разобраться с риелторскими терминами. В чем разница, и какие риски ждут продавца или покупателя в каждом случае, современный человек должен понимать.

    Итак, что же это значит:

    • альтернативная продажа квартиры – собственник продает свое жильё и тут же покупает себе другое за вырученные деньги от продажи.
    • прямая – продавец продаёт недвижимость и получает за неё оплату, ничего не покупая взамен.

    Каждый вид говорит о её простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки;

    К сведению! Первый вариант занимает на рынке более восьмидесяти процентов.

    Алгоритм действий

    Подобные сделки бывает двух типов:

    • когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
    • наоборот, увеличение площади.

    Пример

    У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок.

    Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения.

    Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

    Важно! Все должно происходить в один день.

    Количество сторон

    Это единовременная операция по продаже одного имущества и покупки другого, с участием трех сторон, как минимум:

    • главный покупатель;
    • продавец одного жилья;
    • продавец второго.

    Полезно знать! В альтернативной сделке купли-продажи квартиры бывает до шести участников. Продавец каждого предыдущего объекта, является покупателем следующего. Но такие длинные и многоэтапные процессы стараются делить на части, поскольку согласования со всеми сторонами могут сильно затягиваться, да и встречаются подобные крайне редко из-за своей сложности.

    Поэтапное финансирование

    В данной сделке основную часть вносит главный покупатель (наличными или через ипотеку), а остальные стороны, фактически, меняют свою жилплощадь с доплатой или без.

    После этого заключаются договоры, которые в обязательном порядке подлежат государственной регистрации.

    Участникам придется немного подождать, ведь должны собраться все звенья этой довольно сложной цепочки из собственников и их имущества на продажу, и каждый должен найти себе новое жильё.

    Но здесь есть свои плюсы, альтернатива обычно дешевле свободных. Когда в объявлении написано, что альтернатива подобрана, ждать придётся недолго.

    В любом случае, чтобы сумма не менялась каждую неделю, имеет смысл внести предоплату. После аванса сумма уже не изменится, можно спокойно ждать и искать альтернативный вариант. Потом останется только проверить документы.

    Если с одной квартирой будет что-то не так, сделку могут не зарегистрировать.

    Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/alternativnaa-prodaza-kvartiry-cto-eto-znacit.html

    Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?

    Квартира альтернатива что это

    https://realty.ria.ru/20170607/408655371.html

    Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?

    Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин “альтернативные сделки”. Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”, что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.

    2017-06-07T14:39

    2017-06-07T14:39

    2020-03-02T09:53

    россия

    законодательство

    жилье

    полезное

    f.a.q. – полезное

    /html/head/meta[@name='og:title']/@content

    /html/head/meta[@name='og:description']/@content

    https://cdn22.img.ria.ru/images/sharing/article/408655371.jpg?4086552701583132005

    россия

    Недвижимость РИА Новости

    Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

    7 495 645-6601


    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    2017

    Недвижимость РИА Новости

    Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

    7 495 645-6601


    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Новости

    ru-RU

    https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

    Недвижимость РИА Новости

    Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

    7 495 645-6601


    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    https://cdn25.img.ria.ru/images/_0:0:0:0_1400x0_80_0_0_3d955aed62481739923d4cc46316dff0.

    Недвижимость РИА Новости

    Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

    7 495 645-6601


    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    Недвижимость РИА Новости

    Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

    7 495 645-6601


    https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

    россия, законодательство, жилье, полезное, f.a.q. – полезное

    Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин “альтернативные сделки”. Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”, что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.

    Риск альтернативной сделки в основном состоит в том, что в цепочке участвует много людей и возрастает роль субъективных факторов – кто-то проспал, кто-то перепутал время или в последний момент передумал.

    Если учесть, что в некоторых случаях в сделке переходят права собственности более чем на десяток объектов, то становится ясно, сколько сил и времени уходит на подготовку такой операции.

    Никто из участников сделки не заинтересован в том, чтобы цепочка сорвалась.

    Возможны и юридические риски, если договор по какой-либо квартире будет признан недействительным.

    Чтобы избежать этого, подготовку к сделкам лучше доверить специалистам.

    Материал подготовлен при участии руководителя офиса “В Крылатском” компании “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Ирины Бербеневой, директора департамента элитной недвижимости компании “Метриум Групп” Ильи Менжунова и юрисконсульта офиса “Бабушкинское” департамента вторичного рынка “Инком-Недвижимость” Александра Лифшица.

    При альтернативной купле-продаже жилья необходимо заплатить те же налоги, что и при обычной купле-продаже. То есть налог платится с продажи квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет или 3 лет в зависимости от основания права.

    При этом покупатель недвижимости может претендовать на возврат НДФЛ от суммы, которая не должна превышать 2 миллиона рублей (для сделок с ипотекой применяются другие условия).

    А когда человек выступает продавцом квартиры, то получение некоторых льгот, таких как, например, уменьшение налогооблагаемой суммы, зависит от того, к какому налоговому периоду относится соглашение купли-продажи. В этом случае при проведении альтернативной сделки размер налоговых послаблений от государства ограничен лимитом для одного налогового периода.

    При проведении альтернативных сделок для каждой операции купли-продажи заключается отдельный договор.

    Единственным его отличием от стандартных соглашений, которые используются для совершения обыкновенных операций купли-продажи с недвижимостью, может быть наличие в нем специального пункта о регистрации права собственности на объект только при условии регистрации прав собственности на другие объекты, задействованные в альтернативной сделке.

    Таким образом, участниками сделки для защиты своих интересов применяется принцип “все или ничего”, то есть условия каждого отдельного договора вступают в силу только в том случае, если остальные участники цепочки исполняют достигнутые договоренности.

    Подобные альтернативные сделки никогда не бывают безденежными. Сначала определяется цена квартиры, которую готов заплатить покупатель, а “альтернатива” для продавца подбирается исходя из этой суммы и возможностей собственника. Как правило, в зависимости от договоренности продавец “альтернативной” квартиры либо вносит дополнительную оплату за новую квартиру, либо, наоборот, получает доплату.

    При этом участников альтернативной сделки может быть много. В таком случае технические детали передачи наличных через банковские ячейки продумать становиться не так легко.

    Обмен в юридическом смысле встречается редко, потому что это операция, при которой одна неприватизированная квартира меняется на другую неприватизированную.

    На процедуры обмена, которые существовали в советское время, альтернативные сделки мало похожи. Альтернативные сделки часто используются именно потому, что найти две стороны, готовые к безденежному обмену очень сложно.

    А вот продать свою жилплощадь, а из вырученных денег оплатить новую, более реалистично. При этом число звеньев в цепочке взаимообменов и продаж теоретически может быть неограниченно большим.

    На практике риелторы проводят альтернативные сделки, которые могут состоять из десятка и более “звеньев”.

    На вторичном рынке недвижимости альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого.

    Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок.

    Квартиры, которые граждане реализуют на таких условиях, называются “альтернативными”, а жилое помещение, которое они покупают взамен, – “альтернативой”.

    В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного (“альтернативного”) жилого помещения.

    Если граждане в качестве “альтернативы” выбрали также “альтернативное” жилое помещение, то может сложиться цепочка квартир, в которой продавец одной жилплощади является одновременно покупателем другой.  Договоры купли-продажи таких квартир заключаются одновременно.

    Один из участников цепочки (“верхний покупатель” по риелторской терминологии) участвует в сделке только деньгами, без объекта, он приходит покупать квартиру.

    Середина цепочки – участник продает одну квартиру с одновременным приобретением другой квартиры, которая может быть дороже, дешевле. При этом он либо доплачивает, либо получает доплату.

    А денежная сумма за покупаемую квартиру уходит продавцу, который забирает деньги.

    РоссияЗаконодательствоЖильеПолезноеF.A.Q. – Полезное

    Источник: https://realty.ria.ru/20170607/408655371.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.