Купля продажа земельное право

Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков

Купля продажа земельное право

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

См. все связанные документы >>>

1. С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”. В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости:

ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;

кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;

кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее – почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости).

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

2. Положения о купле-продаже земельных участков, установленные настоящим Кодексом, основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купли-продажи, установленных ГК РФ. В то же время п. 3 ст.

129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.

Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Так, исходя из положений ГК РФ (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяется и ряд норм гл. 17 и § 7 “Продажа недвижимости” гл. 30 ГК РФ. В частности, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

3.

Нормы п. 3 настоящей статьи опираются также и на положения гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не определено договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим – размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. Собственно сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.

Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодном для цели его использования.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора.

Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить, в случае если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст.

477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.

4. Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка – его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. 486 ГК РФ).

Источник: https://RuLaws.ru/Zemelnyy-kodeks/Glava-V/Statya-37/

Купля-продажа земли

Купля продажа земельное право

Собираетесь оформить сделку купли-продажи земельного участка? В этом материале раскрываются основные тонкости подобных соглашений, а также требуемая помощь юриста по земельному праву для оформления сделки.

Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи.

Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта.

При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.

К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.

  1. При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.

  2. Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.

  3. Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.

  4. Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.

Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.

Как заключить сделку купли-продажи земельного участка

Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.

Этап 1. Удостоверение собственности

Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.

Для подтверждения собственности используются:

  • Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;
  • Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;
  • Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.
  • Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).

Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.

Этап 2. Подготовка ДКП

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

  • предмет сделки – конкретный участок;
  • стоимость участка – сумма в российских рублях;
  • технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;
  • при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;
  • вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;
  • имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:

  • для продавца;
  • для покупателя;
  • для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.

Этап 3. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.

  • Заявление не переход права собственности;
  • договор купли-продажи (все экземпляры);
  • дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);
  • паспорт покупателя и паспорт продавца;
  • имеющиеся документы о праве собственности продавца;
  • подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца, если его право собственности на землю возникло в период брачных отношений. Может потребоваться согласие органов опеки, если сделка потенциально может ущемить права подопечных граждан.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи земли?

Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/kuplya-prodazha-zemli.html

Как продать земельный участок

Купля продажа земельное право

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация – жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Купля продажа земельного участка – процесс передачи права собственности на землю от продавца к покупателю. 

Продажа дома предполагает передачу прав собственности от одного лица к другому. Оформляется договор о сделке купли-продажи, процедура требует наличия определенных бумаг. Нужны следующие документы для продажи земельного участка:

  1. идентификационные номера двух сторон сделки;
  2. паспорта;
  3. какой-либо документ, указывающий на факт права собственности;
  4. результат экспертной оценки собственности;
  5. справка об оценке собственности с отдела земельных ресурсов (в случае проведения процедуры дарения);
  6. информация с государственного кадастрового учреждения;
  7. сведения об отсутствии сервитута на недвижимость;
  8. справка об отсутствии сторонних застроек на территории объекта продажи;
  9. заявление, указывающее на согласие супруга продавца осуществлять сделку;
  10. нотариально заверенное заявление от супруга покупателя, указывающее на согласие осуществлять сделку;
  11. свидетельство о заключении брака (для сторон, которые прибывают в браке на момент подписания коммерческого договора).

Управление процессом происходит под предводительством официального нотариуса. Несмотря на это, участие юриста не является государственным требованием. Продать дом можно и самостоятельно, однако далеко не всем удается быстро установить права и обязанности сторон. Управление процессом сделки с доверенностью осуществляется только при участии нотариуса.

Как продать земельный участок?

Многие владельцы застроек часто задаются вопросом о том, как продать земельный участок. Некоторые предпочитают оформить доверенность, избавившись от тягостей управления, чтобы быстро продать права на дом. Но расчетливые владельцы жалеют самостоятельно заниматься всеми вопросами сделки.

На помощь могут прийти средства массовой информации. Многие печатные и электронные издания публикуют информацию о предложениях продажи и покупки домов.

Данный вариант поможет самостоятельно найти покупателей без оформления доверенности, но вот гарантировать то, что это будет быстро, не сможет.

Если у вас есть весь перечень документов, то проблем с передачей прав собственности должно не возникнуть. Однако неполный перечень бумаг может значительно затормозить процесс.

В некоторых ситуациях лучше сразу оформить доверенность, чтобы задачи управления выполнял квалифицированный специалист.

Но если вы не хотите вкладывать деньги в управление, тогда обратитесь за помощью только к агенту по недвижимости. Специалист быстро найдет человека, заинтересованного в заключении сделки.

При этом, вы сможете сразу узнать, сколько будут стоить услуга риелтора в вашей конкретной ситуации.

Если вы отказались от возможности нанять человека для управления, тогда будьте готовы применить ценовые методы стимулирования сбыта. Порядок их использования заключается в понижении стоимости застройки по сравнению с ценами конкурентов.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Как оформить куплю продажу земельного участка?

Оформление купли продажи земельного участка предполагает сотрудничество двух сторон процесса. Вначале продавец и покупатель обсуждают детали оплаты услуг, необходимых для совершения сделки по продаже дома. Право распоряжаться управлением можно передать специалисту, оформив доверенность на него.

Порядок проведения процедуры продажи дома предусматривает оплату государственного налога. Отчисление составляет 5% от общей суммы договора купли-продажи собственности. Управление (услуги нотариуса) обойдутся сторонам в 1% от суммы сделки. Оформление доверенности рассматривается индивидуально с каждым клиентом. 

Оформление купли продажи дома с земельным участком

Покупка дома практически всегда предполагает приобретение и земельного участка. Несмотря на неразрывную связь этих двух объектов недвижимости, юридически они являются обособленными элементами, выступающими в разных ракурсах на рынке сбыта. 

В юридической сфере выделяют три категории объектов недвижимости в данном направлении:

  1. усадьба (дом и прилегающий к нему земельный участок);
  2. обособленный земельный участок;
  3. частный дом (не предполагает наличия застроек или земельного участка во дворе).

Все эти категории предполагают закрепление права собственности за имуществом, которое может реализовываться на рынке (возможна процедура оформления доверенности). Несмотря на это, каждый объект недвижимости имеет особенности оформления в качестве товара.

Порядок оформления купли продажи земельного участка

Государственное законодательство предполагает проведение процедуры отчуждения земельного участка от частного дома. Для мероприятия нужны следующие документы:

  1. акт государственного образца о праве собственности;
  2. результаты независимой оценки земельного участка (нормативно-денежная);
  3. справка, указывающая на отсутствие факта использования земли третьими лицами (оформляется ресурсами земельными);
  4. результаты экспертной оценки земли (осуществляется независимыми специалистами);
  5. план с кадастрового реестра.

Порядок реализации земельного участка без дома предполагает обязательное наличие выписки и ГКН только в случае продажи части земли, которая является составляющей земельного комплекса.

Реализация права собственности на усадьбу или дом, отделенный от земельного участка, отличается от процесса продажи земельного участка и может предполагать оформление доверенности.

Сколько стоит оформление купли продажи земельного участка?

Многие владельцы задаются вопросом о том, сколько стоит продать усадьбу или частный дом. Государство не устанавливает фиксированные тарифы на реализацию договора купли-продажи дома.

Стоимость осуществления операции напрямую зависит от рыночной цены недвижимости. Если вы хотите самостоятельно найти покупателей, тогда можете сэкономить на услугах риелтора.

Заплатить придется государственный налог в размере 5% от суммы договора купли-продажи. Услуги нотариуса обойдутся сторонам в 1% от суммы сделки.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.