Купить новостройку по переуступке

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Купить новостройку по переуступке

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник долевого строительства (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств.

Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения, о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство.

Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того – принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб.

долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г.

исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

– во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

– во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

– в-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по ипотеке.

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб.

убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в долевом строительстве и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Я как адвокат рекомендую соглашаться на переуступку прав только по договору долевого участия и оплачивать ее после государственной регистрации.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник долевого строительства несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г.

установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.

2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Источник: https://www.irn.ru/articles/35785.html

Переуступка прав на квартиру в новостройке: как это работает?

Купить новостройку по переуступке

Далеко не всегда покупка новой квартиры подразумевает схему «от застройщика – к покупателю». Нередко недвижимость (точнее – право на ее приобретение) переходит от одного инвестора к другому, то есть жилье перепродается.

Такая схема возможна, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, и правоустанавливающие документы на квартиру не получены.

Первоначальный инвестор (тот, кто приобрел квартиру у застройщика) за определенную плату передает другому человеку свое право на получение жилья после окончания строительства. Эту схему называют переуступкой права требования.

Переуступка и с чем ее едят

По договору о переуступке, по разным данным, заключается до трети всех сделок с первичной недвижимостью Москвы. Есть проекты, в которых частные инвесторы выкупают на старте продаж целые блоки квартир, и по мере готовности дома (и роста цен) фиксируют прибыль, переуступая свои права на будущие квартиры другим покупателям.

Жилье может перепродаваться и в силу личных обстоятельств, но в любом случае схема переуступки вполне легитимна, если осуществляется на основании одной из законных схем продажи недвижимости (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Квартиры, которые продают по переуступке, как правило, дешевле недвижимости от застройщика и жилья, на которое уже оформлено право собственности.

Заместитель генерального директора ГК «Пионер» Марина Маловик предупреждает: «Лицо, которому уступается право, полностью принимает на себя все права, обязанности и риски участника долевого строительства, в том числе связанные с нарушением со стороны застройщика.

Поэтому покупателю необходимо ознакомиться со всеми условиями договора и особое внимание уделить сопоставлению сроков ввода объекта в эксплуатацию с реальной ситуацией на строительной площадке».

Иными словами, приобретая квартиру по переуступке, следует объективно оценивать обстоятельства и быть готовым к возможными рискам.

Что следует знать покупателю

1. При оформлении переуступки необходимо указать, на основании какого именно типа первоначального договора уступается право требования собственности.

2. В документе обязательно фиксируют сумму и порядок расчетов (в противном случае сделка может быть признана незаконной).

3. Покупатель должен убедиться в том, что у застройщика есть все разрешительные документы на проведение работ.

4. Во избежание неприятных последствий договор уступки необходимо заверить у нотариуса.

5. Даже если в первоначальном договоре нет обязательного условия о согласовании переуступки с застройщиком, покупателю лучше поставить его в известность о своих действиях.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов уточняет: «Официально согласовывать переуступку с застройщиком не нужно, но на практике необходимо иметь документ или иное доказательство, подтверждающее согласие застройщика. Стоит отметить, что если застройщик запрещает подобного рода продажи на своих объектах, то таким образом он нарушает закон».

Юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова добавляет: «Любой участник долевого строительства вправе с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта заключить с любым лицом договор уступки права требования. Законодательством Российской Федерации не установлено право застройщика по ограничению свободы клиента в заключении договора уступки».

Однако в реальной жизни все обстоит несколько иначе.

Почему застройщик против

На деле многие застройщики при заключении договора с первичным инвестором вносят в документ пункт об обязательном уведомлении компании в случае продажи по переуступке.

Обычно застройщик требует письменно сообщать о факте переуступки в течение 5-10 дней после того, как новый договор пройдет государственную регистрацию (она, к слову, при переуступке обязательна). А некоторые компании в договоре с первичным покупателем и вовсе прописывают невозможность переуступки.

Это позволяет исключить демпинг со стороны временных инвесторов, провести своеобразный «фейсконтроль» при продажах недвижимости премиум-класса, избежать путаницы и ошибок при оформлении документов – словом, избавляет компанию от множества проблем.

Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев уточнил, что необходимость согласовывать переуступку с застройщиком, как правило, прописывается сегодня во всех договорах долевого участия.

«Застройщики редко отказывают своим дольщикам в праве продавать свои квартиры на этапе строительства, но обязательным требованием является оплата полной стоимости договора. Если застройщик хочет ограничить количество переуступок, то он увеличивает стоимость данной услуги».

Арсений Васильев

Оптимально, если застройщик выступает третьей стороной при сделке переуступки. Но покупателю все же обязательно нужно проверить, на какой стадии находятся расчеты за квартиру между застройщиком и первичным инвестором.

Финансовые вопросы

К слову о расчетах. Сделка по переуступке облагается налогом, который, согласно закону, должен уплатить первый инвестор, причем не с разницы между суммой инвестиции и уступки, а со всей суммы сделки. Но нередко первый покупатель старается переложить финансовые обязательства на нового дольщика.

Этот вопрос становится предметом торга, и чаще всего стороны приходят к соглашению разделить расходы поровну. Что касается реальной цены сделки, то ее отражение в договоре уступки является крайне важным моментом.

«Для лица, принимающего на себя обязанности по договору долевого участия в строительстве, это сыграет важную роль в случае предъявления претензий к участнику долевого строительства, а также при оформлении налогового вычета при покупке квартиры», – комментирует Марина Маловик.

Вообще именно в материальных отношениях сторон кроются подводные камни сделок по переуступке.

Проблемы могут возникнуть, если оплата по ДДУ не была произведена в полном объеме, и первичный инвестор скрыл этот факт, или же если объект договора находится в залоге у банка, и чтобы зарегистрировать переуступку, обременение необходимо снять (хотя как вариант – долг по кредиту может быть переведен на нового инвестора). Эксперты отмечают, что самый безопасный вариант – вносить полную стоимость по договору переуступки только после его государственной регистрации.

После подписания договора и его государственной регистрации у покупателя должны быть на руках следующие документы

  • основной договор, на основании которого произошла уступка
  • подтверждение расчетов по основному договору
  • акт передачи упомянутых документов
  • подтверждение согласия второй стороны на переуступку
  • договор уступки

Покупка квартир по переуступке, по всей вероятности, будет актуальна и в перспективе. В компании «НДВ-Недвижимость» объясняют это большим числом инвесторов, которым выгодно вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, а также наличием немалого процента покупателей, которые в процессе возведения дома передумывают приобретать в нем квартиру по причинам частного характера.

Дата публикации 11 июня 2013

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/pereustupka_prav_na_kvartiru_v

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Купить новостройку по переуступке

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Покупка квартиры в новостройке по переуступке

Купить новостройку по переуступке

Весьма популярным видом проводимых с недвижимостью сделок остается покупка квартир в новостройках на основании договора уступки права (цессии). Это вполне понятно, поскольку рисков меньше, чем покупать жилье на уровне котлована, а стоимость может быть ниже той, которую предлагает застройщик.

Покупателям, не имеющим соответствующего опыта, сделка с переуступкой может показаться очень сложной. Но на самом деле она совершенно не сложнее любого иного пути покупки жилья в пределах первичного рынка.

Речь пойдет о приобретении квартиры в таком доме, который строится на основании закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ и в котором продажа жилья осуществляется путем составления ДДУ – договоров долевого участия.

Вариант переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе потребует отдельного рассмотрения.

Юридическая сторона вопроса

Само слово «цессия», от латинского cessiō означает в переводе передача или уступка. Обычно используют перевод «переуступка». В Гражданском кодексе России в статьях 382-390 главы 24 можно получить общую информацию о том, что такое договор цессии, но там информация касается общих правил переуступки прав, а вопросы долевого строительства рассмотрены в статье 11 ФЗ-214.

В статье содержится всего два пункта:

  1. Уступка участником долевого строительства своих прав в соответствии с договором возможна после оплатой им стоимости по договору или с переведением долга на нового участника строительства, порядок которого оговорен ГК РФ.
  2. Уступить по договору свои права участник долевого строительства может со времени госрегистрации договора и до заключения передаточного акта сторонами и передаче объекта, относящегося к долевому строительству.

Уступающий право требования называется цедентом, а приобретающий – цессионарием.

Продавать квартиры могут два класса продавцов – физические лица и юридические.

Физические лица могут быть инвесторами, которые на самой рискованной начальной стадии строительства вложили деньги и теперь собираются выйти с получением прибыли.

Но могут быть и люди, жизненные обстоятельства которых за время строительства кардинальным образом изменились. Кому-то хочется срочно получить деньги, а кто-то, напротив, желает получить более просторное жилье.

Юридическими лицами обычно оказываются субподрядчики, с которыми застройщик за выполненную ими работу расплатился не деньгами, а квартирами. Чтобы квартиры перед самой сдачей дома не зависали, застройщик, почему-либо не желающий оформлять жилье на себя, может создать дочернее предприятие и записать на него квартиры, которые и будут продаваться новым юридическим лицом.

Что вы выбираете

Имейте в виду, что если вы надумали стать цессионарием, то приобретаете вы не саму квартиру, а только право требования на нее, а значит, приложением к приобретению оказываются все риски, которые могут быть в долевом строительстве. Даже если цедент – человек порядочный, за надежность застройщика он ни в коей мере не отвечает.

Он мог быть беспечным человеком на этапе заключения ДДУ, но теперь ответственность перекладывается на вас. За качество и за сроки окончания строительства цедент никакой ответственности не несет, и со всеми рисками долевого строительства вы останетесь один на один.

Хороший закон ФЗ-214 способен только защитить от возможных двойных продаж.

При самостоятельном заключении сделки или с помощью риэлтора вам в любом случае необходимо познакомиться с текстом ДДУ, в котором наверняка будет пункт, определяющий порядок переуступки прав.

Как сказано в уже упомянутом законе ФЗ-2114, возможность переуступки прав наступает после госрегистрации ДДУ в Росреестре и продолжается до получения ключей от квартиры.

Поэтому убедитесь, что на ДДУ, согласно которому вам уступают права требования, присутствует штамп Росреестра, подтверждающий регистрацию.

Договор цессии

Теоретически договор цессии является двухсторонним, ведь участвуют в нем цедент и цессионарий. Но практически в дело оказывается замешана и третья сторона – застройщик, с которым договор ДДУ обычно требует согласовывать переуступку прав. Таким образом, договор получается трехсторонним.

При этом застройщик дает разрешение на подписание договора, выставляя собственные комиссионные требования, требуя вознаграждения в сумме от 1 до 5% стоимости рассматриваемого жилья. Такие расходы чаще всего приходится оплачивать покупателю, реже удается разделить их между покупателем и продавцом.

В любом случае, уплату комиссии необходимо подтвердить документально – покупателю не помешает сохранить у себя этот документ.

В договоре переуступки должны присутствовать паспортные данные продавца и покупателя, включая их пол, гражданство, место и дату рождения. Помните, что если сделку с недвижимостью заключают лица, состоящие в браке, они (и покупатель, и продавец) должны иметь нотариально заверенное разрешение на сделку от второго супруга.

Цедент цессионарию передает ДДУ в оригинале и все документы, согласно которым он производил ранее по этому договору платежи.

Покупатель принимает обязательства своевременно оплачивать переуступленные права, причем сумма обязательно упоминается в договоре. Основание, на котором действует цедент, должно быть четко оговорено в договоре цессии.

Это должен быть ДДУ, заключенный им с застройщиком и прошедший регистрацию в Росреестре, куда теперь будет подан и договор цессии.

Регистрация договора

Чтобы зарегистрировать договор цессии, необходимо подать следующие документы:

  1. Обе стороны договора предъявляют заявление о госрегистрации договора уступки прав в соответствии с ДДУ.
  2. Оригинал документа, подтверждающего личность.
  3. Оригинал и копию подтверждения оплаты госпошлины.
  4. Зарегистрированный ДДУ в оригинале, который после госрегистрации возвращается.
  5. Договор уступки права требования, с которым идут все приложения и изменения. Это могут быть два письменных оригинал или один оригинал и нотариально заверенная копия.
  6. Заверенное нотариусом разрешение второго супруга на проведение сделки или документальное подтверждение факта поступления объекта недвижимости в совместную собственность супругов. Это может быть брачный договор, соглашение или решение суда о разделе имущества супругов с определением долей каждого из супругов в оригинале и копии.
  7. Если в долевом строительстве участвует представитель лица, не достигшего 14 лет или признанного решением суда недееспособным, для оформления уступки прав требуется согласие органа опеки и попечительства.
  8. Письменное подтверждение согласия застройщика на выполнения уступки прав, а если на момент договора участник долевого строительства полностью не оплатил свою долю, при этом упоминается перевод доли на нового участника строительства. Предъявляется оригинал документа и копия.

Уступка вступает в силу только после регистрации договора цессии в Росреестре

При покупке квартиры в рассрочку и не завершения ее оплаты цессионарий должен будет вместо цедента доплачивать ее стоимость с сохранением размеров и графика платежей, который был согласован с застройщиком. Ведь вместе с правами приобретаются и обязательства.

Только после регистрации договора переуступки производятся денежные расчеты по договоренности – безналичным путем, банковским аккредитивом или с использованием банковской ячейки.

Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-po-pereustupke

Как купить новостройку по переуступке

Купить новостройку по переуступке

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать.

Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем.

Эксперты «Метриум» рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст.

382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ).

Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку.

В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию.

Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды».

Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен.

Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими.

В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья.

Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – «Сбербанк», ВТБ24, DeltaCredit, «Банк Москвы» и др.

Оформление сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:

– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия.

Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок.

Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ae0a410f031732f1a084fc8/kak-kupit-novostroiku-po-pereustupke-5b7683e229093500a9b9d3b8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.