Красная линия в проекте планировки

Формирование красных линий в проекте планировки и межевания территории для размещения линейного объекта — газопровода

Красная линия в проекте планировки

Толкачева, А. Ю. Формирование красных линий в проекте планировки и межевания территории для размещения линейного объекта — газопровода / А. Ю. Толкачева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 80-82. — URL: https://moluch.ru/archive/251/57577/ (дата обращения: 25.09.2020).



В статье рассматривается вопрос формирования красных линий в проекте планировки и межевании территории для размещения линейного объекта — проектируемого газопровода. Проанализированы основные законодательные положения об установлении красных линий в документации по планировке территории для линейных объектов.

Определено, что в настоящее время органы, согласующие проект планировки и межевания территории, предъявляют различные требования к формированию красных линий, которые не противоречат законодательству, но значительно усложняют процесс утверждения документации.

В статье предложено внести изменения в действующее законодательство, дополнив его положениями, конкретизирующими порядок установления красных линий в проекте планировки и межевания территории для размещения газопроводов.

Ключевые слова: формирование красных линий, линейный объект, газопровод, охранная зона, строительная полоса, проект межевания территории, проект планировки территории.

В области обеспечения кадастровой деятельности особое место занимает проект планировки и межевания территории, на основании которого образуемые земельные участки под линейные объекты отводятся на временное и постоянное пользование.

Необходимо учитывать требования органов, согласующих документацию по планировке территории, не соблюдение которых, в силу несовершенства законодательства, могут стать причиной приостановки в утверждении проекта планировки и межевания территории.

Поэтому важно, чтобы вопрос установления границ красных линий, которые формируют границы образуемых земельных участков под размещение газопроводов, был в полной мере урегулирован на законодательном уровне.

Красные линии, утверждаемые проектом планировки и межевания территории, имеют свои особенности в целях размещения линейного объекта (проектируемого газопровода), а именно: формирование их положения при пересечении с водными объектами и рядом с пунктом редуцирования газа. В качестве примера рассмотрен проект планировки и межевания территории, утвержденный Комитетом по градостроительству и архитектуре Ленинградской области. Решением данного органа было заключено, что земельные участки не формируются при пересечении с водными объектами и красные линии формируются не по охранной зоне, как в других примерах утвержденной документации, а по ранее утвержденной строительной полосе. Следует отметить, что эти два варианта расположения красных линий не противоречат законодательству Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 42 Градостроительного Кодекса Российской Федерации порядок формирования красных линий описан в Приказе Минстроя России от 25.04.

2017 N 742/пр «О Порядке установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов» [1].

Данный нормативно-правовой акт регулирует, что красные линии устанавливаются:

1) по границам земельных участков (частей земельных участков), на которых расположены линейные объекты и которые предоставлены правообладателям таких линейных объектов, в том числе на условиях сервитута;

2) в соответствии с нормами отвода земельных участков (Нормы отвода земель для магистральных трубопроводов СН 452–73), в случае, если земельный участок, на котором расположен линейный объект, не образован;

3) по границам земельных участков, на которых расположены линейные объекты в случае, если в соответствии с земельным законодательством размещение таких линейных объектов осуществлялось без предоставления земельных участков и установления сервитутов [2].

Данные положения регулируют формирование красных линий по общей протяженности газопровода, не учитывая особенности, которые возникают связи с размещением пункта редуцирования газа, а также пересечения водных объектов. Поэтому возникают разные варианты установления красных линий.

Необходимо урегулировать неоднозначность формирования красных линий на законодательном уровне, а именно разработать стандарт формирования красных линий в проекте планировки и межевания территории для размещения линейного объекта — газопровода.

Основные положения данного стандарта представлены на рис. 1.

Рис. 1. Основные положения стандарта формирования красных линий в проекте планировки и межевании территории для размещения линейного объекта — газопровода

Предлагаемый стандарт разработан на основании требований Комитета по градостроительству и архитектуре Ленинградской области, а также учитывая положения нормативно-правовых актов Российской Федерации. Красных линий при пересечении с водными объектами в проекте планировке и межевания территории должно прерываться по урезу воды.

Согласно пункту 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. В данном случае идет речь о запрете на формирование земельного участка под водным объектом в пределах его береговой линии. При этом в Водном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 3 июня 2006 г.

N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» содержатся нормы, которые предусматривают наличие земельных участков, на которых расположены такие водные объекты [3].

Таким образом, законодательством Российской Федерации допускается образование земельного участка, в границах которого располагается водный объект, если границы земельного участка не пересекают береговой линии водный объект. Поэтому следует прерывать красные линии по береговой линии водного объекта.

Формирование красных линий по охранной зоне при пересечении с существующими земельными участкам либо пересекаемыми существующими линейными объектами (ранее учтенными) обусловлено тем, что земельные участки в проекте межевания территории будут образованы с обременением существующего земельного участка (публичный сервитут). Нет необходимости установления публичного сервитута соразмерно строительной полосе, достаточно обременить существующий земельный участок по охранной зоне. На период строительства газопровода допускается формировать земельный участок по строительной полосе.

В соответствии с действующим законодательством в проекте планировки территории, красные линии устанавливаются по границе зон планируемого размещения газопровода, которые следует формировать по охранной зоне рядом с пунктом редуцирования газа.

В отношении проекта межевания территории, границы земельного участка целесообразнее формировать по строительной полосе, так как это значительно упрощает постановку на учет земельных участков, отводимых на время эксплуатации пункта редуцирования газа, так как конфигурация земельного участка не дугообразная (по охранной зоне — 10 метров), а прямоугольная, как утверждено строительной полосой.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время значительное количество требований от согласующих органов не закреплено на законодательном уровне. Утверждение основных положений стандарта формирования красных линий значительно упростит порядок разработки и утверждения проектной документации.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/251/57577/

Что означают черные и красные линии на планах БТИ нежилых помещений?

Красная линия в проекте планировки
Черный и красный цвет линий на поэтажных планах БТИ нежилых помещений и отдельных зданий обозначает законность их планировки. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, ведь мы собрали в ней всю необходимую информацию по данному вопросу: Бюро технической инвентаризации (БТИ) – организация, которая ведет реестр объектов недвижимости.

Это именно то место, где содержатся архивы планировок (и всех прошлых перепланировок) всех помещений и зданий.

Единственная уполномоченная в Москве организация для согласования перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях — это МосгорБТИ.

Не путайте ее с МЖИ (Мосжилинспеция), которая выдает разрешения на перепланировку в жилых многоквартирных домах!

Адреса и режим работы государственного бюджетного учреждения города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации
(ГБУ МосгорБТИ)

Что означают черные линии на планах БТИ ?

На рисунке поэтажный план БТИ в черных линиях. Черные линии на планах БТИ — это специальный вид разметки, которым обозначаются все элементы помещения, соответствующие актуальному техническому плану. План БТИ, состоящий из черных линий, является прямым доказательством того, что помещение находится в исходном состоянии или все перепланировки в нем являются узаконенными. Законодательство требует, чтобы все линии на планах эксплуатируемых помещений оставались черными. О том, как поддерживать данное требование мы будем говорить в данной статье.

Что означают красные линии на планах БТИ?

На рисунке поэтажный план БТИ в красных линиях.

Красные линии на поэтажном плане БТИ — это специальный вид разметки, обозначающий наличие в помещении выявленной незаконной перепланировки.

Другими словами, красными линиями (и цифрами) обозначают несоответствие между реальным состоянием помещения и тем, каким оно должно быть по информации из поэтажного плана. Они появляются в тот момент, когда инспекция из БТИ фиксирует незарегистрированные изменения в планировке помещения. Причины появления красной разметки, их следствия и способы избавиться от нее мы рассмотрим в данном материале. Откуда могут появиться красные линии на планах БТИ? Чаще всего, получить “красное клеймо” на плане помещения можно, если вы самовольно (без соответствующего разрешения) провели перепланировку, на которую обратила внимание соответствующая служба. Также, пометка незаконного переустройства может перейти к вам при покупке помещения с несогласованными изменениями в конфигурации. Согласно действующему законодательству, при покупке такой недвижимости, вы становитесь ответственным за не одобренное переустройство нежилого помещения. И даже если вы унаследовали помещение с несогласованной перепланировкой, вам необходимо самостоятельно получить на нее разрешение в БТИ. Иначе что? Правильно — красные линии! Чем это страшно, спросите вы? Давайте прямо сейчас в этом разберемся. Что делать, если на вашем плане есть красные линии? Во-первых, давайте разберемся, как несогласованная перепланировка будет портить вам жизнь:

  • Продать или сдать в аренду нежилое помещение, на плане которого есть красные пометки, практически нереально — на это действительно обращают внимание;
  • Не все изменения зон в нежилых помещениях можно согласовать. Если узаконить их не получится, вам придется возвращать все к исходному состоянию;
  • Цена нежилых помещений (да и жилых, к слову, тоже) сразу падает, если их на поэтажном плане отмечены красные линии;
  • Практические любые юридические операции с недвижимостью будут затруднены, будь то продажа, наследование, приватизация или даже дарение;
  • Штрафы. Можно сказать, что вам повезло, если ваше помещение находится в отдельно стоящем нежилом здании, в таком случае ответственность за красные линии не установлена, но если помещение расположено в жилом многоквартирном доме, то статья 9.12 КОАП г. Москвы говори о том, что:1.) Если собственник (или арендатор) Физическое лицо, то штраф составит 2-2.5 тысячи рублей.2.) Если вы имеете ИП и снимаете или владеете помещением от его имени, то придется заплатить 50 000 рублей.3.) Если вы юридическое лицо (ООО, АО, ОАО и т.д.), ваш счет опустеет на 300 000 рублей и, более того, управляющий предприятием (обычно – генеральный директор) как должностное лицо заплатит еще 50 000 руб. из собственного кармана.

Это лишь малая часть из неприятностей, которые могут возникнуть из-за планировки, которая не зафиксирована и не одобрена соответствующим органом. Поэтому, хорошо, что вы уже сейчас задались вопросом о том, как убрать красные линии с планов БТИ.

Как убрать красные линии?

Как не бывает одинаковых снежинок во время снегопада, так и ситуация с незаконной перепланировкой разная у каждого собственника. Убрать красные линии с планов БТИ можно не в каждом случае, как бы не хотелось. Но тем не менее, если она не влияет на состояние помещения, не несет в себе опасности для конструкции и не создает дискомфорта соседям — шанс на то, чтобы избавиться от красных линий довольно большой.

В каких ситуациях согласовать перепланировку будет непросто или в принципе невозможно:

Изменение фасада здания. Первое и, пожалуй, самое распространенное нарушение – изменение внешнего облика здания.

Большинство из нас ошибочно полагает, что если помещение наше, то и все, что связано с этим помещением – тоже наше. Например, входная группа.

Казалось бы, чем может навредить возведение нового удобного и современного крыльца с козырьком и пандусами ? Логично, что при таких изменениях мы действуем исключительно из благих побуждений, однако, такие работы имеют свое название – реконструктивные работы по фасаду или, проще говоря, изменение фасада здания, процедура согласования в отношении которых также, как и внутреннего переустройства и перепланировки, установлена законодательством и имеет свой порядок согласования.

Вы спросите: Чем это грозит собственнику или арендатору помещения?
Отвечаем: Согласованием с жильцами дома (если помещение находится в многоквартирном доме), разработкой дополнительной документации и существенным увеличением сроков и стоимости приведения документов в порядок. Общедомовое имущество. К общедомовому имуществу относится все то, чем пользуются все жители дома в равной степени. Например, если через ваше помещение проходит общедомовой стояк холодной воды, который, к тому же, упакован в короб и это все отражено на плане БТИ, то трогать его категорически запрещается. Все это относится и к другим инженерным сетям и местам общего пользования в многоквартирном жилом доме.Ну, а если ваше помещение в отдельно стоящем нежилом здании, то главным для вас будет при перепланировке не нарушить границы своего помещения. Не нарушить границы – это значит не присоединить случайным образом к своему помещению еще одну комнату, которая так нужна. Не целевое использование помещения. Что ж, вы купили помещение и уже подбираете оборудование для своей будущей пиццерии, и, казалось бы, уже ничего не может вам помешать: все линии черные, право зарегистрировано и полный комплект документов на руках, разве что-то может пойти не так ? Может. Например, если ваше помещение вообще не приспособлено под ведение такого рода деятельности: в помещении недостаточная вентиляция, не хватает электрических мощностей, да и посадочных мест вы хотите 50, в то время как по всем нормам возможно организовать лишь 15. Что делать ? Вы знаете что – телефоны в “шапке” сайта. 🙂

Чтобы убрать с плана БТИ красные линии нужно согласовать все изменения, проведенные с момента последнего полностью утвержденного поэтажного плана помещения. Попросту говоря — согласовать ту перепланировку, зона которой отмечена красным на плане, при этом учитывая всю специфику норм, предъявляемых к различным видам деятельности в помещении.

Как избежать появления красных линий на планах БТИ в будущем?

Для этого необходимо проводить процедуру согласования перепланировки еще на этапе проектирования. Обязательно обратитесь за экспертной проверкой проекта — это поможет убедиться, что перепланировка будет законной.
Если в процессе переустройства нежилого помещения в жилом доме планируется затронуть несущие конструкции, то помимо БТИ необходимо будет обратиться за заключением о допустимости такой перепланировки к автору проекта дома, а в случае, когда автора проекта найти невозможно, то за заключением требуется обращаться в ГБУ “Экспертный центр”. Впрочем, если согласовать требуется перепланировку в нежилом здании, то подобные заключения выдает организация, разрабатывающая проект перепланировки помещения самостоятельно. После проведения ремонтных работ, необходимо вызвать специалистов из БТИ на обмеры, чтобы они зафиксировали изменения и отметили их на поэтажном плане. В завершении нужно провести кадастровый учет и подготовить технический план. Уже после проведения кадастрового учета можно не беспокоиться, что на поэтажном плане помещения после очередной проверки снова появятся красные отметки.

Процедура согласования перепланировки:

Собираем исходные данные:

выписка из ЕГРН, согласие на проведение работ от собственника помещения, если Вы арендатор, планы БТИ не старше 5 лет.

Разрабатываем проект

Проект перепланировки помещения и техническое заключение о её допустимости и безопасности для жильцов дома и здания в целом

Получаем разрешения

Получаем положительное заключение в Центре гигиены и эпидемиологии города Москвы

Мосжилинспекция

Сдаем всю документацию в Мосжилинспекцию (если помещение в жилом доме)

Получаем

Акт о завершенном переустройстве из Мосжилинспекции по результату рассмотрения представленной документации и выхода Инспектора на объект.

Вносим изменения

В БТИ и в ЕГРН (Росреестр, Кадастровая Палата).

Как согласовать перепланировку нежилого помещения?

Подведем итог, что понадобится для согласования переустройства или перепланировки нежилого помещения, если на планах БТИ есть красные линии:

  • Выписка из технического паспорта на здание по форме 1а;
  • Справка о состоянии здания по форме 5;
  • Текущий поэтажный план помещения (с отмеченным незаконным переустройством, если оно уже проведено);
  • Архивный поэтажный план нежилого помещения (до перепланировки) с экспликацией;
  • Текущий поэтажный план помещения (с отмеченным незаконным переустройством, если оно уже проведено) с экспликацией.

Все эти документы выдаются МосгорБТИ. Данный пакет документов необходим для того, чтобы подготовиться к проведению кадастрового учета и непосредственного согласования уже сделанной перепланировки. Что и позволит вам избавиться от красных линий и стресса. В свою очередь вы должны предоставить им проект перепланировки и техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки. Для этого требуется специализированные знания, поэтому, проще всего для собственника – обратиться в агентство, которое занимается согласованием перепланировок.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения, их согласование и оформление — сложная процедура, требующая наличия специальных знаний в области юриспруденции, проектного дела, строительства и согласования.

Поэтому для первоначальной консультации, а часто и для ведения последующих работ лучше обратиться к профессионалам, которые не только обеспечат выполнение работ в соответствии со всеми требованиями, но и помогут узаконить перепланировку нежилого помещения.

Олег Поддубных

17.10.2019

Следует отметить, что для того, чтобы согласовать перепланировку, проектная документация обязательно должна быть подготовлена организацией, являющейся действующим членом СРО. Только такой комплект документов может быть рассмотрен и согласован государственными органами.

АКБ-Проект — разработка и согласование проектной документации в г. Москве

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Источник: https://akb-project.ru/krasnie_linii

Отмена красных линий – ЮК

Красная линия в проекте планировки

Что такое красные линии

Красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы различных территорий, границ земельных участков, объектов капитального строительства, автомобильных дорог, линейных объектов и т.д.

Согласно действующему законодательству, красные линии устанавливаются (а равно изменяются или отменяются) в составе проектов планировки территории (подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ).

По этой причине споры, связанные с установлением красных линий, как правило, связаны с оспариванием проекта планировки территории в соответствующей части.

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.

Установление красных линий

Порядок установления красных линий

Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий.

Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30).

Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт.

Как отменить (оспорить) красные линии

Актуальность красных линий

На практике нередко возникают споры об актуальности красных линий.

Как правило, это происходит тогда, когда красные линии утверждены какими-либо документами еще до вступления в силу ГрК РФ.

Один из наиболее распространенных примеров — проекты детальной планировки, которые утверждались в советское время. В составе таких документов дополнительно устанавливались красные линии.

Поскольку такие акты никем не отменялись, красные линии, установленные такими документами, могут всплыть на этапе разработки проекта планировки территории или оформления градостроительного плана земельного участка.

При оценке обязательности таких красных линий суды исходят из положений ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация действует в части, не противоречащей Кодексу.

Таким образом, если красные линии не соответствуют действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, они не могут считаться актуальными и, как следствие, не влияют на режим использования земельного участка.

Если красные линии затрагивают постройки на участке

Более сложной является ситуация, когда красные линии в принципе не следуют из градостроительной документации более высокого уровня.

Основываясь на анализе судебной практики, можно сделать вывод, что в подобных случаях перспективы судебного спора в значительной мере зависят от того, проходят ли красные линии только по земельному участку либо затрагивают еще и расположенные на таком участке объекты недвижимости.

Первостепенный в настоящее время подход судов сводится к тому, что установление красных линий без учета существующей застройки не соответствует действующему законодательству.

В подтверждение данного вывода суды, как правило, ссылаются на положения подп. 6 и 7 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утверждена постановлением Госстроя России от 29.10.2002 № 150).

Острее всего вопрос о балансе публичного и частного интересов стоит в том случае, когда красные линии проходят только по земельному участку и не затрагивают расположенные на нем капитальные объекты (либо такой участок является незастроенным).

В этом случае стороны не имеют возможности использовать приведенные выше аргументы. При рассмотрении таких споров центральное место занимает оценка негативных последствий для правообладателя.

В частности, суды оценивают, насколько существенно установлением красных линий нарушаются (ограничиваются) права и законные интересы правообладателя, и в зависимости от результатов такой оценки приходят к выводу о том, какой стороне следует отдать приоритет.

Выводы

Отмена (оспаривание, корректировка) красных линий, возможна:

в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Оспаривание (отмена) красных линий в судебном порядке

Предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

Источник: https://ukversion-stroitel.ru/2019/11/05/otmena-krasnyh-linij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.