Как узаконить хозпостройку на собственной земле

Содержание

Ответы БТИ и Росреестра на 10 актуальных вопросов о дачных домах и хозпостройках

Как узаконить хозпостройку на собственной земле

Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.

1. Нужно ли регистрировать теплицы?

Начнём с, пожалуй, самого актуального вопроса в последние три месяца.

Как только собственники садов и огородов узнали об обязательной регистрации (и, соответственно, налогов) хозпостроек на фундаменте, посыпались вопросы о том, что же делать с теплицами и сараями, туалетами и пр.

Резонанс был так высок, что в конце апреля заместитель председателя Государственной Думы Ирина Яровая попросила главу ФНС Михаила Мишустина проверить информацию и еще раз разъяснить «платить или не платить» (узнать, какие разъяснения дали в ФНС).

Специалисты из БТИ и Росреестра ответили так:

Необходимость регистрации хозпостроек, в том числе теплиц и сараев, зависит от назначения участка.

«Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные – на прочном фундаменте. А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации».

Вывод: если на огородных участках появятся теплицы на капитальном фундаменте, то их придётся сносить, если на садовых – регистрировать.

Обратим внимание, что в настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам.

Согласно проекту закона, вспомогательные постройки – сараи, теплицы и прочее – будут считать улучшениями земельного участка или основного объекта, например, жилого дома.

Ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя.

2. Нужно ли регистрировать маленький садовый домик, в котором живут только летом?

Представим такую ситуацию: в СНТ стоит дом из бруса площадью 6х6, на цементных блоках, с мансардой. Живут в нём только летом. Нужно ли оформлять?

Да, строение носит все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Однако процедура носит заявительный характер.

По теме: Как зарегистрировать дом и сарай на своём участке?

3. Зачем дачную амнистию снова хотят продлить? Сколько сегодня неоформленных дач?

Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Правда, в Госдуму уже внесли законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года (мы писали об этом).

«Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.
Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности».

4. С какими основными сложностями собственник может столкнуться при регистрации старых домов и строений, если дачную амнистию не продлят?

«Прежде всего это нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка. Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка.

Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков.

В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы:

не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».

Пример из жизни: гражданин арендовал землю под ИЖС. На участке был недостроенный дом. Он решил оформить участок в собственность, но не может это сделать из-за требования – завершить строительство дома. Правомерен ли отказ?

Да, в соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке. Гражданин обязан сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после этого он сможет выкупить землю.

5. Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.

6. За какой период гражданин должен построить дом?

Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома. В этот срок он должен уложиться, после чего подать уведомление об окончании строительства.

Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

7. Можно ли исключить из ЕГРН полуразвалившиеся строения, которые не стоят того, чтобы платить за них налог?

Представим ситуацию: когда-то гражданка зарегистрировала сарай и теплицы, стоящие на подпорках, теперь они почти развалились, но налог она продолжает платить. Можно ли исключить из ЕГРН?

«Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.
Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов. Это документ, подтверждающий прекращение существования объекта. Он и будет основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия с кадастрового учета».

8. Можно ли построить два дома на одном участке? Или один придётся сносить?

Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.

Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

9. Могут ли у собственника изъять землю?

Да. В Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения, не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят.

Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).

10. Какой земельный участок надо выбрать, чтобы можно было строить на нём дом и разводить огород для личных нужд?

Земельный участок должен находиться в границах населенного пункта. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть либо для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), либо для ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

Что можно делать на землях ИЖС? – строить жилой дом (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания);- разбивать огород для выращивания сельскохозяйственных культур для личного пользования; – размещать индивидуальные гаражи и хозяйственные постройки.Что можно делать на землях ЛПХ? – построить жилой дом, – выращивать сельхозпродукцию, – размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения,

– содержать сельскохозяйственных животных.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/otvety-bti-i-rosreestra-na-10-aktualnyh-voprosov-o-dachnyh-domah-i-hozpostroikah-5ce549a49c3bc200b5269dc7

Регистрация прав на хозпостройки

Как узаконить хозпостройку на собственной земле

В понятие «жить на земле» люди часто вкладывают вполне конкретный смысл – возделывать землю, собирать урожай, а значит, иметь для этого инструменты, хозяйственные помещения и т. п. И на земельном участке очень скоро рядом с жилыми домами появляются другие строения – сараи, бани, теплицы, овощные ямы и прочее…

Если объект продаётся, то для покупателя это, конечно, нужные вещи, представляющие дополнительный, но не исключено, что и определяющий интерес. И стоимость строений, как правило, учтена в стоимости основного объекта «земля и дом». Другими словами, аналогичный дом с гаражом, баней, сараем и овощной ямой стоит дороже, даже если строения не имеют документов и юридически не существуют.

Напомним, что дома и участки покупаются у продавцов, зарегистрировавших своё право в законном порядке, когда земля и дом состоят на кадастровом учёте, имеют свой кадастровый номер и кадастровый паспорт. Данная информация внесена в Единый государственный кадастр недвижимости.

В отличие от них постройки обычно не состоят на учёте. Собственники не торопятся их узаконивать, и получается, что на земле они есть, а на бумаге, в документах, – нет. И неизвестны их точные размеры, основные технические и качественные характеристики, год постройки, и пр.

Продавцы уверяют, что в отсутствии документов нет ничего страшного, регистрировать сарай и теплицу не обязательно, тем более что иначе придётся платить имущественный налог на них. Не все оформляют документы на бани, сараи, овощные ямы, теплицы, ещё и потому, что не до конца понимают, надо ли их узаконивать и чем грозит владельцу отсутствие документов.

В каких случаях и каким образом оформляются эти документы, каковы денежные затраты на эти процедуры и сроки? – Тема наших экспертных комментариев сегодня.

Виктория Нардина, специалист компании «Загородный стиль» (г. Санкт-Петербург):

– Согласно пп. 15 п. 1 ст. 407 Налогового кодекса, физические лица имеют право на налоговую льготу в отношении хозяйственных построек, площадь каждой из которых не превышает 50 кв.

метров и которые расположены на садовых, дачных или земельных участках категории индивидуального жилищного строительства.

Соответственно оформлять право собственности на указанные в вопросе временные постройки нет смысла.

Другое дело, если говорить о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглублённом фундаменте, площадью более 50 кв. метров, например, баня с бассейном или гараж на несколько автомобилей с помещением охраны.

Если владелец не является пенсионером, то есть не относится к категории граждан, освобождённой от уплаты налога на имущество, то такую постройку нужно регистрировать.

Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать подготовку технического плана здания и сдать его через многофункциональный центр на постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.

Павел Поздняков, кадастровый инженер ООО «Лаборатория Экспертиз» (г. Москва):

– Основная проблема сейчас возникает у собственников земельных участков с регистрацией строений. Поскольку государство недополучает налоги, в нашем регионе в 2017 году многим землевладельцам пришли письма с призывом зарегистрировать права на постройки.

В них инспекция ФНС сообщает, что знает о существовании незарегистрированных построек на принадлежащем гражданину земельном участке с кадастровым номером, расположенном по конкретному адресу – эти сведения она получила из министерства имущественных отношений Московской области.

В письмах также говорится, что в соответствии со ст. 400 и 401 Налогового кодекса (НК), плательщиками налога на имущество физических лиц являются граждане, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи, объекты незавершённого строительства, иные здания, строения, сооружения, помещения.

Налог на имущество физических лиц исчисляется налоговыми органами с направлением гражданам уведомления на основании сведений, представляемых Росреестром.

Если собственник не зарегистрировал в установленном законом порядке право на такое имущество, то может быть рассмотрено как «бездействие, направленное на уклонение собственника от уплаты налога на имущество», с возможным применением к налогоплательщику мер ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренных Налоговым кодексом, в том числе п. 3 ст. 129 НК, вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Налоговая инспекция информирует также, что в соответствии с п. 16 ст.

396 НК в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) в собственность физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы земельного налога по истечении 10 лет с даты гос.

регистрации права на данные земельные участки производится налоговым органом с учётом удвоенного коэффициента вплоть до регистрации права на построенный объект.

– К кадастровым инженерам обращаются сейчас в основном с регистрацией капитальных строений. Теплицы и сараи граждане не регистрируют, – продолжает Павел Поздняков.

– Чтобы зарегистрировать капитальное строение, нужно понимать, что сегодня всё ещё действует упрощённый порядок регистрации, «дачная амнистия». Однако в этом году правила регистрации ужесточились – теперь для регистрации необходимо предоставить технический план.

Эту работу выполняют только кадастровые инженеры. По окончании действия «дачной амнистии», для регистрации строения придётся оформлять ещё и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сегодня работа по подготовке технического плана состоит из двух этапов и занимает примерно 10 рабочих дней. Вначале геодезист с оборудованием выезжает и делает замеры строения внутри и снаружи, определяет координаты.

Затем производится камеральная обработка данных, подготовка их для передачи в Росреестр, запись CD диска. Готовый технический план заверяется электронной подписью кадастрового инженера. Далее собственник уже сам обращается в МФЦ или Росреестр с заявлением на гос.

регистрацию, с техническим планом и документами об уплате госпошлины.

– В нашей компании услуга по изготовлению технического плана стоит 18 000 рублей. – уточняет Павел Позняков. – При оформлении нескольких строений предоставляется скидка, один дом будет стоить 14 000 руб. В услугу также входит сопровождение собственника в процессе постановки объекта на кадастровый учёт. Все уточнения, изменения вносятся бесплатно вплоть до постановки строения на учёт.

Помимо налоговой причины, есть ещё законодательная причина необходимости гос. регистрации прав на строения. Заставляет собственников оформлять имущество не только обязанность по уплате налога на имущество, но и невозможность совершения сделок с неоформленным имуществом по купле-продаже, наследованию и т. д.

В 2019 году вступит в действие федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…». Изменятся категории земель, партнёрств и кооперативов не будет, дачные участки станут садовыми. Останутся категории земли – садовые и земли под огородничество. На последних капитальное строительство будет запрещено.

Получается, что всё, что граждане не зарегистрируют на начало 2019 года, будет подлежать сносу.

С каждым годом регистрация давно построенных строений усложняется и дорожает. Поэтому не стоит откладывать оформление капитальных строений. Сегодня, как минимум, должны быть зарегистрированы права собственности на землю и капитальные строения, с занесением в кадастровую систему, хотя бы и без координат.

Наталья Михайлюкова, юрист НП «Российская гильдия риэлторов»:

– Росреестр имеет полномочия контролировать соблюдение земельного законодательства. В частности, он может при кадастровом учёте земельного участка формировать дополнительные сведения о находящихся на нём объектах недвижимости.

В некоторых регионах неузаконенные постройки на земельных участках ищут и фотографируют с помощью современной техники, например, квадрокоптеров, и сведения о таких постройках вносятся в Кадастр для налогообложения.

Даже если есть возможность не регистрировать постройки, то всё-таки оформлять право собственности на них, считаю, обязательно нужно.

Когда вы решите продавать дом с землёй, отсутствие документов на строения может стать серьёзным препятствием для продажи, – в Кадастре сведения об объектах скорее всего будут.

Если у органа регистрации есть фотографии неучтённых объектов на участке, он может отказать в переходе прав собственности по сделке.

Следующая причина, по которой стоит оформить документы, связана с ипотекой.

Допустим, в Кадастре фотографий о наличии объектов ещё нет, но ваш покупатель – ипотечный заёмщик, и ему для получения кредита на покупку конкретного объекта всегда нужно предоставлять в банк отчёт об оценке.

Для этого специалист выезжает на место и фотографирует всё, что имеется на участке. Если будут выявлены объекты, которые не состоят на кадастровом учёте, то банк откажет в предоставлении кредита.

Постройки, возведённые на садовых участках, я бы также рекомендовала узаконить. У коллективных садов существует большая вероятность изъятия или выкупа земли для государственных или муниципальных нужд (строительства дорог, объектов социального назначения и пр.), и если такой вопрос возникнет, выкупаться у садоводов будет только то, что зарегистрировано юридически.

В качестве резюме

  • Оформлять право собственности нужно, особенно если речь идёт о капитальном хозяйственном строении, расположенном на заглублённом фундаменте, площадью более 50 кв. метров.
     
  • При отсутствии кадастрового учёта построек будет сложно продать дом и землю – в государственной регистрации перехода права будет отказано.
     
  • При оценке недвижимости для продажи в ипотеку все объекты фотографируются и учитываются при определении рыночной стоимости. Если они не узаконены, сделка также не будет зарегистрирована.
     
  • Чем больше будет строений на садовом участке, тем больше будет выкупная стоимость объекта при его изъятии для государственных или муниципальных нужд.
     
  • Чтобы оформить и легализовать строения на земельном участке, нужно обратиться к кадастровому инженеру, подписать с ним договор на подготовку технического плана для государственной регистрации его в Росреестре. Подготовленные документы должны отвечать требованиям для постановки объекта на кадастровый учёт, и поэтому, как отмечают юристы, имеет смысл, особенно в отношении вновь формируемых объектов, заказывать у кадастрового инженера услугу по сопровождению постановки объекта на кадастровый учёт.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/1046-xoz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.