Как составить договор с правом выкупа

Содержание

Аренда недвижимости с правом выкупа. Юридические аспекты сделки и образец договора

Как составить договор с правом выкупа

ДОГОВОР

аренды (имущественного найма)

недвижимого имущества с последующим выкупом

город, дата заключения договора

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора

    1. Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:

– жилой дом, назначение: __________, _-этажный, общей площадью ___ кв.м, расположенный по адресу ____________________________________________, условный номер: ____________________________________________. Дом имеет неотделимые улучшения в виде ____________________________________________.

Жилой дом принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» ________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________;

– земельный участок, категория земель: ____________________________________________, разрешенное использование: ____________________________________________, площадь ___ кв.м., расположенный по адресу: ____________________________________________, кадастровый номер: ____________________________________________.

Земельный участок принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

1.2. Характеристики Жилого дома на момент его передачи Нанимателю указываются в Приложении № 1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Наниматель осмотрел Жилой дом до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. Срок действия настоящего договора

2.1. Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания.

3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________. Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

3.2. Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния Жилого дома и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

3.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

  • распоряжается Жилым домом на законном основании;
  • Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

4. Права и обязанности Нанимателя

4.1. Наниматель обязан:

4.1.1. Использовать Жилой дом в соответствии с его целевым назначением, бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций Жилого дома.

4.1.2. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Жилом доме, своими силами и за свой счет.

4.1.3. Своевременно вносить плату за пользование Жилым домом (плату за найм), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 6.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

4.1.4. Содержать Жилой дом в порядке, а также поддерживать его в надлежащем жилом состоянии.

4.1.5. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Жилым домом.

4.1.6. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Жилой дом в соответствии с пунктом 3.2. настоящего Договора.

4.1.7. Если последующий выкуп Жилого дома не будет произведен по любым основаниям, Наниматель обязан возвратить Наймодателю Жилой дом, в том же состоянии в котором он были передан Нанимателю с учетом его естественного физического износа, по истечении срока найма.

4.1.8. В случае обнаружения нанесения ущерба Жилому дому в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

4.1.9. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию. При этом документы и почтовые отправления касательно осуществления платежей, предусмотренных п. 4.1.3 Договора должны быть переданы Наймодателю не позднее двух рабочих дней с момента их получения Нанимателем.

4.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

4.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование, требующего изменения конструктивных элементов, в Жилом доме (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

4.2.2. Передавать Жилой дом в пользование третьим лицам путем заключения договора поднайма.

4.2.3. Осуществлять переустройство и перепланировку, способные ухудшить характеристики и повлиять на стоимость Жилого дома.

4.3. Наниматель вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем производить текущий ремонт, реконструкцию Жилого дома, неотделимые улучшения и благоустройство прилегающего земельного участка по своему усмотрению.

5. Последующий выкуп Жилого дома

5.1. Жилой дом переходит в собственность Нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии полного внесения Нанимателем Выкупной цены путем заключения договора купли-продажи между Сторонами.

5.2. По согласованию Сторон Выкупная цена жилого дома составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек и состоит в том числе из суммы средств, переданных Нанимателем Наймодателю в качестве платы за найм. Стороны договорились, что при внесении платежей в соответствии с п.

6.3. настоящего договора срок полной выплаты Выкупной цены составит __ (____________) месяцев. Таким образом крайний срок, в который стороны должны будут осуществить выкуп Жилого дома и заключить следующий из него договор купли-продажи наступит не позднее «__» ____ 20__ года.

5.3. До заключения настоящего договора в счет Выкупной цены Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ____________ (____________) рублей 00 копеек.

5.4. Наймодатель обязуется провести сделку выкупа Жилого дома путем заключения договора купли-продажи Жилого дома с Нанимателем или уполномоченным им лицом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента полного внесения Выкупной цены Жилого дома.

5.5. Односторонний отказ от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи при условии надлежащего выполнения Нанимателем обязательств по настоящему договору со стороны Наймодателя не допускается.

5.6. В случае одностороннего отказа Нанимателя от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи внесенная часть Выкупной цены остается у Наймодателя.

5.7. В случае невозможности проведения сделки выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи по вине третьих лиц или не зависящих от Сторон обстоятельств внесенная часть Выкупной цены подлежит возврату Нанимателю. Бремя доказывания того, что обстоятельства, препятствующие проведению сделки, не зависят от действий или бездействия Сторон, лежит на Наймодателе.

6. Платежи и порядок расчетов

6.1. Плата за найм Жилого дома в месяц составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек.

6.2. Плата за найм Жилого дома входит в Выкупную цену Жилого дома.

6.3. Плата за найм Жилого дома производится ежемесячно путем наличных расчетов не позднее «__» числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнять обязательства по внесению платы за найм.

6.4. Установленная плата за наем Жилого дома не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

6.5. Оплату потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг осуществляет Наниматель.

6.6. Наймодатель гарантирует, что на дату заключения настоящего договора отсутствуют задолженности по оплате потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг

7. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

7.2.

Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора только в случае грубого нарушения Нанимателем условий настоящего Договора путем направления Нанимателю соответствующего письменного уведомления не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора. Грубым нарушением условий настоящего договора в частности является нарушение срок внесения платы за найм более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с момента направления Найсмодателем соответствующего уведомления.

7.3. При не внесении Нанимателем платы за найм Жилого дома в течение двух месяцев, настоящий Договор считается расторгнутым.

7.4. Наниматель несет имущественную ответственность за ущерб, причиненный Объекту, за вред, причинённый владельцам прилегающих помещений и земельных участков, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя или лиц, с ним проживающих.

7.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

7.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Жилой дом, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания, Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за найм Объекта.

7.9.

Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

8. Особые условия

8.1. В случае невозможности выкупа Жилого дома неотделимые улучшения, произведенные в Жилом доме Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения стоимости.

8.2. С момента передачи от Наймодателя риск случайной гибели Жилого дома переходит к Нанимателю.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

9.3. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

9.4. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

9.5. Стороны обязуются считать положения настоящего Договора конфиденциальной информацией и не разглашать его условия третьим лицам.

9.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

10. Подписи Сторон

Источник: http://sudtut.ru/2017/05/05/arenda-nedvizhimosti-s-pravom-vykupa-yuridicheskie-aspekty-sdelki-i-obrazec-dogovora/

Аренда недвижимости с правом выкупа: понятие и образец договора

Как составить договор с правом выкупа

Последнее обновление: 15.02.2020

Аренда с правом выкупа недвижимости – сделка распространенная и выгодная обеим сторонам. Ее можно сравнить с рассрочкой или лизингом. У покупателя нет полной суммы денег, чтобы выкупить предмет операции полностью и сразу, а продавец регулярно получает суммы, вплоть до переоформления имущественного права.

Условия договора аренды с правом выкупа

Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.

Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.

Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:

  • действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
  • несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы.

Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить.

Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Договор, как правило, заключается на длительный срок, поэтому у собственника есть право внесения корректировок в размер платы. Но это условие должно быть прописано в договоре. В обязанность наймодателя также входит своевременное письменное оповещение нанимателя об изменении платежей. Также необходимо удостовериться, что уведомление получено.

Перед тем, как заключать договор на аренду дома с выкупом, рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны владельцы / владелец предмета сделки. Это можно сделать через МФЦ или с помощью официального сайта Росреестра.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

  • сумма сделки несколько завышена;
  • переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

  • риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
  • арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

  • он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
  • есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
  • у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

  • пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
  • у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
  • если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Отличия от лизинга

Данный вид договорных отношений можно соотнести с лизингом или рассрочкой. Но есть отличия:

  • предметом сделки выступают различные активы. В аренде – те, о которых договорились стороны в данный момент, в лизинг – утверждённые приобретателем;
  • наличие/отсутствие третьих лиц. В аренде они отсутствуют, в лизинге в такой роли выступает тот, кто предоставляет предметы сделки.

Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.

Порядок проведения сделки

Нужно придерживаться следующего порядка:

  1. Подготовка договоров.
  2. Сбор прочих документов.
  3. Переоформление имущественного права.
  4. Получение предмета сделки в собственность.

Важно! У каждой стороны могут возникнуть налоговые последствия. К ним нужно быть готовым.

Необходимые документы

Обеим сторонам нужен комплект документов. От арендатора требуется только паспорт. Владельцу нужно подготовить:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую его право;
  • документ, на основании которого право возникло;
  • технический паспорт и экспликация;
  • расчёт арендных платежей;
  • договор аренды и соглашение купли-продажи.

Составление договоров рекомендуется доверить юристу. Он внимательно изучит правоустанавливающую документацию, правильно составит соглашения, учтя нюансы последующего выкупа.

Договор аренды с последующей продажей предмета и ДКП подписываются обеими сторонами сделки. Так как срок аренды превышает год, а предметом является недвижимость, операцию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или через официальный сайт.

Оценка недвижимости и переход прав

Такие соглашения, как правило, заключаются на длительные временные периоды. Поэтому сумма платежей может несколько раз поменяться, вместе со стоимостью объекта. Нужно иногда проводить оценку.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов, в «теле» соглашения нужно указать не фиксированную выкупную стоимость, а формулу для её расчёта. Для базы брать оценочную стоимость объекта, не стоит забывать про естественную амортизацию. От полученного результата будут зависеть арендные платежи.

Все права на объект операции переходят к арендатору после того, как наступает одно из этих условий:

  • период договорных отношений истёк, ни одна сторона не нарушала условия соглашения;
  • арендатор полностью выкупил предмет сделки у собственника.

Когда одно из этих условий наступит, ДКП подлежит регистрации в Росреестре.

Меры предосторожности перед заключением договора

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Если у сторон нет возможности оплачивать услуги профессионала, они могут самостоятельно предпринять некоторые меры предосторожности. В частности:

  • перед заключением арендного соглашения, арендатор, он же будущий покупатель, может самостоятельно затребовать выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны сведения о владельце предмета сделки, а также приведена информация о наличии/отсутствии обременений;
  • перед регистрацией перехода права владения, нужно ещё раз запросить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что наймодатель не сделал объект операции предметом залога;
  • попросить выписку из ФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • если предметом сделки является жилое помещение, то нужно убедиться в том, что не производилась незапланированная перепланировка. Для этого нужно попросить у продавца предъявить техническую документацию;
  • чтобы убедиться в том, что отчуждение права на жилое помещение не ущемляет права несовершеннолетних детей, нужно потребовать предъявить «чистую» выписку из домовой книги.

Обратите внимание! Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги действительная всего 30 дней с момента получения.

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

  • сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
  • описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
  • если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
  • гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
  • сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
  • обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
  • дата подписания.

Обратите внимание! Если один из оппонентов не может лично присутствовать при подписании, он может прислать своего представителя с нотариальной доверенностью. Её реквизиты вписываются в «тело» соглашения.

Скачать бланк договора аренды с правом выкупа

Заключение

Рекомендуется обратиться к опытному юристу для составления арендного договора. Это избавит от возможных неприятностей и конфликтов.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/arenda-s-pravom-vykupa/

Как правильно составить договор аренды с правом выкупа земельного участка?

Как составить договор с правом выкупа

Право выкупа земельного участка есть у всех арендаторов. Реализовать эту возможность можно после завершения срока договора аренды.

Но также стороны могут изначально заключить смешанный договор, где будут содержаться пункты об аренде и условиях выкупа.

Какие обязательные пункты должен содержать документ, как грамотно составить и сколько будет стоить оформление бумаг?

документа

Законом не установлена единая форма соглашения аренды земли с последующим выкупом.

Чаще всего он основывается на обычном договоре аренды с дополнительно вынесенным пунктом о выкупе. Наличие этого абзаца не принуждает арендатора покупать землю.

Но в реальности пункт прописывается, если стороны уже договорились об аренде с выкупом.

Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку — разные вещи, поэтому предмет договора и его условия будут отличаться. Покупка земли в рассрочку в России возможна, но для собственника выгоднее передать надел в аренду с правом выкупа. В такой ситуации владелец получает не только полную стоимость участка, но и арендную плату.

Договор об аренде с правом выкупа участка не обязательно должен быть большим, поэтому не рекомендуется скачивать форму в интернете из нескольких страниц. Основная цель соглашение — прописать индивидуальные условия сделки. В документе не должно быть размытых формулировок или общих фраз.

Можно заказать составление договора у специалиста, так как это сложный документ. Но допускается и самостоятельная его подготовка. Ниже раскрыты основные пункты, которые должны содержаться в договоре. Они перечислены в той же последовательности, что указываются в соглашении.

Представление сторон

Это единственный блок, которые не имеет заголовка.

Участники соглашения указывают:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • номер телефона.

В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.

Выглядит представление сторон так:

Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 1111 222222 выдан Центральным РОВД г. Москва, в дальнейшем — арендодатель, и Петров Петр Петрович, паспорт 3333 4444444 выдан РОВД г. Северодвинск, в дальнейшем — арендатор, заключили договор.

В этом пункте необходимо указать точное положение земельного участка. Необязательно указывать название населенного пункта и области, так как место фиксируется по кадастровому номеру.

Кроме него в этом блоке должна быть информация:

  • о постройках, которые официально зарегистрированы на имя собственника и также передаются (или нет) в пользование;
  • об отсутствии обременений на участок;
  • об акте приема-передачи земли.

До заключения договора заключается акт приема-передачи участка с указанием его особенностей (наличие построек, забора или даже деревьев). Он прикрепляется приложением к договору об аренде с выкупом. Номер приложения указывается в блоке “Предмет договора”.

Сроки

В этом абзаце нужно указать:

  • общий срок действия соглашения;
  • дата отсчета срока;
  • дата окончания отношений (не обязательно)

Вот один из вариантов, как может выглядеть абзац:

Договор заключается на 5 лет и 2 месяца. Действие начинается со дня регистрации соглашения в Росреестре.

Права и обязанности сторон

Это наиболее объемный раздел. Так как аренда — это ограничение прав пользования, то здесь прописываются все разрешения. Например:

Арендатор имеет право:

  • сдавать участок в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
  • строить дом и технические конструкции;
  • проводить коммуникации;
  • досрочно вносить оплату;
  • выкупить землю до окончания срока аренды.

В разделе должны содержаться права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Здесь не рассматривается финансовая сторона сделки, но могут быть указания, кто проводит оплату коммунальных платежей и т.д.

Предложение о выкупе земли должно присутствовать обязательно.

Арендная плата за землю

Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:

  • размере оплаты;
  • периоде внесения платежа;
  • возможности повышения ставки;
  • неустойке за просрочку даты внесения оплаты.

Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.

Сам блок выглядит примерно так:

  1. Размер арендной платы составляет 5000 рублей.
  2. Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
  3. Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.

Последующий выкуп

Этот блок можно объединить с предыдущим, но поменять название на “Финансовая сторона сделки”. Но если арендатор еще не решил, нужно ли выкупать участок, этот блок остается отдельным пунктом.

  • его полная стоимость;
  • возможность внесения оплаты частями до окончания аренды с указанием периода внесения платежа;
  • дата первого платежа;
  • освобождение (или нет) от оплаты аренды при досрочной выплате полной стоимости участка;
  • передача в собственность земли после выплаты полной стоимости или окончания действия договора аренды с выкупом;
  • возврат (или нет) оплаты в случае форс-мажора.

Первая дата платеж в счет выкупа надела определяется законом в зависимости от назначения. Земли сельскохозяйственного назначения можно выкупить только через 3 года после начала аренды. А цена земли, указанная в договоре, не может превышать ее кадастровой стоимости.

Прочие условия

Этот раздел содержит условия, которые не подходили под предыдущие запросы:

  1. действия при форс-мажорах (смерть одной из сторон, изъятие земель и т.д.);
  2. возможность досрочного расторжения контракта;
  3. алгоритм решения спорных ситуаций;
  4. внесение изменений в действующий договор.

Можно указать количество копий договора и наличие приложений к документу.

Реквизиты

Последний раздел, где указываются данные арендодателя и арендатора. Кроме ФИО и контактов необходимо указать расчетный счет для внесения оплаты. Под блоком со сведениями о каждой из сторон ставится подпись и дата.

Стоимость оформления документов

Минимальная стоимость документа — 2000 рублей. Это размер госпошлины при регистрации договора в Росреестре.

Дополнительно стороны могут оплатить:

  • Услуги кадастрового инженера — примерно 10000 рублей за межевание участка. При заключении договора между физ.лицами документы на участок уже должны быть готовы, их подготавливает собственник.Однако при аренде с выкупом муниципальной или государственной земли часто требуется сделать кадастровый паспорт участку, а эта обязанность ложится на плечи арендатора. Срок создания паспорта — до 1 месяца.
  • Справку о собственнике — 250 рублей за электронную версию. Ее рекомендуется заказать арендатору для проверки принадлежности участка и его тех.характеристиках.
  • Услуги юриста — от 5000 рублей. Профессионал поможет составить договор аренды с правом выкупа.

Составить документ об аренде можно самостоятельно. За основу можно взять готовый образец документа или уже заполненный шаблон.

Советы

Договор об аренде земли с правом выкупа основывается на положениях Гражданского Кодекса (ст. 624) и Земельного Кодекса. Документ включает множество важных пунктов, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить соглашение.

Документ полностью заменяет договор купли-продажи земли.  Поэтому важно помнить о некоторых запретах:

  • иностранцы и лица без гражданства РФ могут арендовать землю, но не имеют права выкупа;
  • не подлежат продаже дачные участки в санитарных и природоохранных зонах.

Составить договор аренды с правом выкупа земли можно не только с физ.лицом или организацией, но и муниципалитетом. Обычно стоимость таких земель не превышает 60-85% кадастровой стоимости. Арендатор может заказать повторную кадастровую оценку, в таком случае итоговая цена будет пересчитана.

Переоценку стоит заказывать для земель с кадастровым паспортом старше 5 лет. За это время стоимость может поменяться в большую или меньшую сторону.

Наличие постройки дает арендатору преимущественное право выкупа участка. Но только если дом зарегистрирован на имя арендатора по всем правилам. В остальных случаях выкуп земли происходит через аукцион.

Интересное видео

Полезную информацию о выкупе земли смотрите в видео:

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Как составить договор с правом выкупа

Договор аренды недвижимости с правом выкупа в правоприменительной практике рассматривается как смешанный, т. к. совмещает в тексте условия по обязательствам, характерным для договоров купли-продажи и аренды.

Особенностью такой сделки является согласование порядка и условий выкупа, которые могут быть закреплены как в тексте самого документа, так и в дополнительном соглашении.

В статье далее мы расскажем, как заключается рассматриваемое соглашение, а также представим образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

  • по условиям в части аренды — гл. 34;
  • по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений.

Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов.

При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

  • по истечении определенного времени;
  • после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст.

 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

  • Письменное оформление сделки.
  • Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

  • арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
  • арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

  • предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
  • осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
  • нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

  • уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
  • производить текущий ремонт помещения;
  • нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

  • предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
  • выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
  • условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

  • По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
  • По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
  • По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной.

В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды.

Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость.

Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/dogovor-arendy-nedvijimosti-s-pravom-vykupa-5ba8ab6b9e3da200a98eabe0

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.