Как рассчитать право аренды земельного участка

Расчет права аренды земельного участка формула

Как рассчитать право аренды земельного участка

Не каждый гражданин нашей страны может позволить себе приобретение земельного участка. В некоторых случаях покупка просто не целесообразна. К примеру, если человек планирует выращивать овощи для последующей реализации. Для подобных ситуаций существует возможность арендовать землю за определенную оплату.

При назначении цены государство или муниципалитет опираются на объективные показатели:

[1]
  1. площадь и т.д.
  2. местоположение участка;
  3. целевое назначение и вид разрешенного использования;
  4. городской план на использование территории;

Частное лицо или компания могут ориентироваться на субъективные критерии.

Расчет Стоимости Права Аренды Земельного Участка Формула

Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско-правовые сделки.

В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли (купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным участком, к которым относятся субаренда и срочное пользование.

Отсюда следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем, а также при предоставлении возможности приобретения земельного участка

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости?

Органы местного управления и самоуправления при определении размеров за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям.

Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата.

Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый вариант — непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности.

Второй вариант — это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов.

В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.
Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.

По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации):

Агод = VL x KL, (1)

где Yк — квартальная ставка дисконтирования, n — продолжительность расчетного периода, лет, Ак.р. — квартальный рыночный арендный платеж за пользование и владение оцениваемым земельным участком в течение расчетного периода.

-(nх4-1) 1 — (1 + Yк) Выражение 1 + ——————— представляет собой текущую Yк стоимость единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи) за n лет.

Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна совпадать в двух схемах расчета независимо от того, по какому графику производятся эти платежи.

Исходя из этого допущения приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным схемам:

Из формулы (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода.

Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым коротким и полным пакетам.

А.Григорьев/ Заместитель руководителя
ТУ Росимущества по г. Москве

П.Козин/ Генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА» Подписано в печать

08.11.2006, «Финансовая газета», 2006, N 45

ссылкой в социальных сетях:

Источник: https://antonov-co.ru/raschet-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-formula/

Расчёт стоимости права аренды

Как рассчитать право аренды земельного участка

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Право аренды – это возможность распоряжаться имуществом, которая появляется у арендатора после подписания договора аренды с владельцем собственности.

Это право может быть передано третьим лицам, заложено в банке или использовано каким-либо другим образом. Очевидно, что оно имеет определенную стоимость, которая тем выше, чем выше реальная ценность объекта аренды.

Для оценки стоимости права аренды проводится ценовая экспертиза с привлечением профессиональных экспертов-оценщиков.

Особенности стоимостной экспертизы арендных прав

Главным отличием расчета стоимости прав аренды от обычной оценочной услуги является предмет оценки. Это выгода, которая может быть извлечена из возможности коммерческого использования арендуемого имущества.

Важно понимать, что при выполнении расчета эксперт обязана руководствоваться требованиями №135-ФЗ, принятого 29.07.1998 года.

Положения Федерального закона дополняются большим количеством профессиональных стандартов, регламентирующих оценочную деятельность на территории РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

В подавляющем большинстве случаев расчет стоимости права аренды осуществляется применительно к земельным участкам. Это объясняется тем, что право распоряжаться землей имеет большую ценность и обладает серьезной ликвидностью. Необходимость в приглашении эксперта-оценщика возникает в самых разных ситуациях:

  • продажа или покупка права на аренду земли;
  • получение банковского кредита под залог арендных прав;
  • внесение права арендовать участок в качестве взноса в учредительный фонд ООО;
  • определение стоимости бизнеса, имеющего в активе право арендовать землю;
  • урегулирование конфликтных ситуаций, касающихся арендуемой земли, в суде или досудебном порядке.

Документы, которые необходимы для расчета стоимости права аренды

Расчет стоимости арендного права предполагает учет большого количества факторов, влияющих на его реальную ценность. Главным источником данных об объекте оценки становится комплект документов, предоставляемый заказчиком услуги. Его состав определяется экспертом в зависимости от задач проведения расчета и особенностей земельного участка. Обычно в него входят:

  • документы о праве распоряжаться имуществом – договор аренды или другая аналогичная по смыслу документация;
  • кадастровый план участка, технические планы зданий и сооружений, возведенных на нем;
  • другие виды документации о характеристиках объекта оценки – проектной, технической, эксплуатационной;
  • при наличии – список обременений.

Основные методы расчета стоимости прав аренды

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка выполняется по методике, введенной в действие Распоряжением Минимущества №1102-р, которое было разработано и введено в действие 10.04.2003 года.

Нормативный документ предусматривает шесть различных способов расчета стоимости арендных прав, которые применяются в зависимости от целей оценки и типа земельного участка – застроенного или незастроенного.

Указанные методики носят рекомендательный характер, если речь идет об участке, находящемся в частной собственности, и обязательный – в случае аренды муниципального или государственного имущества.

В основе расчетов лежит прогнозирование уровня доходов от коммерческого использования земли и расположенных на ней построек и его сопоставление с расходами, которые необходимо нести арендатору. В большинстве методик предусматривает проведение дисконтирования результатов, позволяющего учесть возможные риски, в том числе инфляционные.

Примеры расчета стоимости права аренды

Как уже было отмечено выше, для расчета стоимости права аренды земельного участка применяются различные методики. К числу наиболее часто применяемых формул можно отнести такую:

Сзуа = (ДВД-ОР-АП)/R – Cзд, где

  • Сзуа – итоговый результат расчета в виде стоимости арендных прав на землю;
  • ДВД – доход от коммерческого использования участка и расположенных на нем зданий;
  • ОР – величина операционных расходов на ведение коммерческой деятельности;
  • АП – арендная плата, которая перечисляется владельцу участка;
  • R –коэффициент капитализации полученного дохода;
  • Сзд – фактическая стоимость зданий, расположенных на участке (при необходимости их строительства).

Приведенная выше формула позволяет оценить стоимость права аренды земельного участка при коммерческом использовании ресурса, осуществляемом непосредственно арендатором. При передаче земли в субаренду расчет выполняется по аналогичному принципу. Если речь идет о долгосрочных арендных отношениях, целесообразно добавить в формулу коэффициенты инфляции и других возможных рисков.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/raschet_stoimosti_prava_arendy/

Как происходит оценка права аренды земельного участка?

Как рассчитать право аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

Метод выделения

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
    Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/ocenka-prava-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.