Как проходит переуступка квартиры

Содержание

Что такое переуступка квартиры в новостройке: риски и подводные камни

Как проходит переуступка квартиры

› Недвижимость › Долевое строительство

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Образец договора переуступки: скачать бланк

Грамотно составленный документ должен включать:

  1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
  2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
  3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
  4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

  • Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
  • Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
  • Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

  • Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
  • Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
  2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
  3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
  4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
  5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
  6. Заявление на переуступку.
  7. Оплаченная госпошлина.
  8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
  9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

  1. Застройщик не вызывает доверия.
  2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
  3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

  • Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
  • Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
  • Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
  • Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
  • Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
  • Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
  • Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем.

Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта.

В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика с чистовой или черновой отделкой, а также важные изменения в долевом строительстве в 2020 году.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит Ссылка на основную публикацию



Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroyke.html

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?

Как проходит переуступка квартиры

Ответ на вопрос «Что такое переуступка квартиры в новостройке?» содержится в данной статье, также как и порядок грамотного оформления бумаг, при котором продажа квартиры по переуступке пройдёт без рисков для покупателя.

Данная сделка может быть осуществлена только при соблюдении всех правил, предусмотренных нормами российского законодательства, иначе она будет признана недействительной.

Что такое переуступка жилья?

Продажа квартиры по переуступке – это довольно сложный процесс, имеющий массу особенностей процедуры и регулирующийся статьями Гражданского кодекса с 382 по 390, а также 11 статьёй ФЗ № 214 от 2004 года 30 декабря.

Хотя приобретение строящегося жилья выглядит привлекательным вложением денег, нередко недавно купленное жилое помещение переходит в собственность третьих лиц с помощью оформления переуступки, иначе цессии.

Стороны такой сделки называются цедентом (кредитор, уступающий свои права на строящийся дом) и цессионарием (юридическое или физическое лицо, которое приобретает права на обладание жильём в новостройке). Третьей стороной также выступает компания-застройщик, без согласия которой договор цессии невозможно заключить, особенно если кредитор не полностью расплатился за квартиру.

Осуществление подобной сделки возможно исключительно при соблюдении нескольких нюансов:

  • у цедента есть право на переуступку жилья в новостройке (обычно возникает на основании заключённого предварительного договора купли-продажи строящегося жилого помещения или по договору долевого участия в строительстве);
  • договор переуступки оформляется в простом письменном виде либо с нотариальным удостоверением (163 и 389 статьи ГК РФ) и в отдельных случаях подлежит государственной регистрации (например, договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре, следовательно, и договор цессии обязан пройти аналогичную процедуру);
  • цедент ещё не подписал передаточного акта и фактически не имеет права собственности на жильё, иначе процедура покупки происходит с помощью подписания договора купли-продажи.

Следует отметить, что переуступка квартиры означает не только передачу прав на строящееся помещение, но и переход обязанностей по выплате компании-застройщику оставшейся стоимости жилья.

Как осуществляется сделка?

Наибольшую юридическую силу имеет договор долевого строительства, именно на основании этого документа обычно оформляется покупка квартиры по переуступке. Договор цессии может заключаться с любым лицом (и юридическим, и физическим).

Чтобы купить строящийся дом в новостройке, необходимо придерживаться следующей процедуры:

  • запросить у кредитора пакет документации, подтверждающей его права на получение данного жилья, и тщательно проверить действительность документов;
  • цедент должен уведомить застройщика о предстоящей сделке и получить его непосредственное согласие;
  • если жилое помещение находится в залоге (например, приобреталось в ипотеку), банковское учреждение также подлежит уведомлению;
  • составление сторонами договора цессии в соответствии с нормами гражданского законодательства;
  • регистрация подписанного документа в МФЦ или едином Росреестре, если необходимо.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав собственности

Образец договора цессии

Документация для осуществления сделки

Чтобы избежать возможных рисков (при ненадёжности застройщика или цедента гражданин может не получить обещанную квартиру в новостройке), цессионарию рекомендуется заранее проверить надёжность кредитора и компании-застройщика. Для этого необходимо получить следующий пакет документации:

  • письменное разрешение от застройщика;
  • паспорт цедента;
  • документ, на основании которого осуществляется сделка (чаще всего договор об участии в долевом строительстве);
  • разрешение от банковского учреждения, если передаваемое жильё обременяется ипотекой;
  • проектная документация;
  • выписка о финансовом состоянии компании, руководящей строительством (если возможно);
  • бумаги, подтверждающие исполнение денежных обязательств кредитором;
  • нотариально заверенное согласие от супруга цедента, если передаётся право, принадлежащее им обоим;
  • доверенности и удостоверения личности законных представителей сторон (при необходимости);
  • акт о получении перечисленных выше бумаг, подписанный цессионарием.

Для получения согласия от банковского учреждения или застройщика, цессионарию рекомендуется заранее подготовить справку, подтверждающую его платёжеспособность (это необходимо, если предыдущий владелец не успел погасить задолженность по квартире перед её переуступкой).

Оформление договора

Договор переуступки строящегося дома должен заключаться при участии трёх сторон – цессионария, застройщика и цедента. Как писалось выше, форма документа может быть как простой письменной, так и нотариально заверенной (389 статья ГК РФ).

Наиболее важные пункты, указание которых в документе является обязательным:

  • точное описание предмета сделки (включая его адрес, нахождение на этаже, количество имеющихся комнат, площадь помещения и т. д.);
  • ссылка на первоначальный документ, на основании которого заключается договор переуступки;
  • подробное описание уступаемых прав и обязанностей;
  • условие о стоимости сделки и сроков выплаты оговорённой сторонами суммы;
  • список документации, передаваемой цессионарию;
  • подписи участников, дата оформления бумаг;
  • информация обо всех сторонах сделки.

Регистрация документа

Изначальный договор участия в долевом строительстве должен пройти регистрирующую процедуру в МФЦ либо Росреестре, только после этого цедент вправе подписать договор цессии, который, в свою очередь, также подлежит регистрации. Для совершения данного действия в государственный орган предоставляются следующие бумаги:

  • документ, на основании которого оформляется сделка;
  • паспорта сторон;
  • согласие супруга кредитора (если требуется);
  • письменное разрешение от банка и застройщика;
  • заявления от обоих участников с просьбой о регистрации (чистые бланки предоставляются сотрудниками);
  • сам договор цессии;
  • справка об уплате госпошлины;
  • и т. д.

Точный список требующихся для конкретного случая бумаг возможно узнать, обратившись в единый Росреестр или отделение МФЦ.

Какая разница между переуступкой строящегося жилья и покупкой готового?

Обретение квартиры в новостройке имеет некоторые отличия от сделки по купле-продаже готового жилого помещения, а именно:

  • если первоначальный владелец спешит с продажей, цессионарий может приобрести жильё по более выгодной цене (вплоть до 25% дешевле);
  • гражданин способен получить право собственности на квартиру в том жилом комплексе, где все объекты уже были распроданы;
  • цессия несёт определённые риски (если жильё некачественное или застройщик обанкротился, претензий к прежнему владельцу быть не может, так как вся ответственность после осуществления сделки ложится на цессионария и строительную компанию).

Налогообложение переуступки

На основании 208 статьи НК РФ, цедент должен уплатить определённый налог с полученного дохода при продаже собственности (НДФЛ в размере 30% – для нерезидентов РФ и 13% – для резидентов РФ).

Снизить сумму выплаты возможно с помощью оформления налогового вычета, который колеблется в пределах одного миллиона рублей. Если же жильё приобреталось по закупочной цене или дешевле, платить налог, соответственно, не нужно.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Как проходит переуступка квартиры

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.

Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.

Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.

Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.

Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.

Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.

То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.

Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.

Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.

А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.

Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция.

Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.

Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.

Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.

Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.

Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.

Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.

Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).

Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.

Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.

Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.

Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.

Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.

Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.

ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.

Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.

На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.

И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.

На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.

Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Дом или квартира – что лучше?

Приемка квартиры в новостройке без отделки. На что обратить внимание?

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike--chto-eto-5e380627feb8b677a6d4f9fe

Процедура переуступки квартиры в новостройке – что это такое, как проходит сделка?

Как проходит переуступка квартиры

Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.

Скрыть содержание

Переход права собственности на объект недвижимости — что это такое?

Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.

Справка: в случае классической покупки предметом договора является существующая недвижимость. При переуступке речь идёт лишь о переходе прав на ещё несуществующий объект.

Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.

Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).

Что означает уступка доли в строящемся доме?

В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.

Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.

Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:

  • регулярные взносы;
  • доплату за объект (в случае, если первоначальным владельцем он был оплачен не полностью).

Виды

Условно разделить на два вида:

  1. договор долевого участия (ДДУ);
  2. договор в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.

Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем.

Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса.

Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.

По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.

Важно: самое опасное – это возможность двойной переуступки прав. Так как госрегистрация данного соглашения не требуется, продавец может переуступить свои права сколько угодно раз. Покупатель от этого никак не застрахован.

По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:

  • Получение прибыли инвестором.
  • Получение наследства. Наследник может решить продать перешедшее ему имущество. Если это долевая собственность в строящемся доме, то ему придётся прибегнуть к процессу переуступки прав.

Кто выступает в роли продавца?

  • Оптовые инвесторы. В таком случае юридическое лицо выкупает у застройщика часть квартир. Обычно покупатель получает скидку от компании-девелопера. Такое сотрудничество является выгодным и для покупателя, и для продавца.

    Инвестор приобретает наиболее привлекательные для потенциальных клиентов объекты недвижимости. Застройщик при этом получает возможность избавиться сразу от десятков квартир.

  • Компании-подрядчики. В строительном бизнесе расчёт часто происходит по бартеру.

    То есть подрядчик получает вознаграждение за услуги в виде квартир. Естественно их желание продать недвижимость и получить денежную прибыль.

  • Инвесторы-физические лица. Их мотив предельно ясен: купить квартиру на этапе строительства и получить прибыль, переуступив права накануне сдачи объекта.

  • Дольщики. Потребность в переуступке может возникнуть и у них, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств.

Порядок покупки жилплощади

  1. Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
    • Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
    • Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
    • Акт взаимозачёта требований.

    • Согласие супруга на заключение сделки.
    • Акт передачи документов от продавца к покупателю.
  2. Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор.

    Договор должен содержать:

    • персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
    • сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
    • сведения о договоре, дающем право требования;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов.
  3. Передача денег.

    Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.

  4. Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
  5. Оплата налога на прибыль продавцом.

На что обратить внимание перед сделкой?

  • Оформить договор переуступки прав можно только на этапе строительства. После подписания акта приёма-передачи сделку совершить невозможно.
  • Продавец должен гарантировать юридическую чистоту.

    Необходимо проверить, что квартира не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица и нет судебного спора.

  • Покупая долевую собственность в несданном доме, следует уточнить причину продажи.

    Главный риск для покупателя – в том, что продаётся квартира в связи с нарушением обещанных сроков сдачи.

    В данном случае вся ответственность ложится на приобретателя прав: перед заключением сделки следует убедиться в надёжности застройщика и в том, что все сроки строительства совпадают с проектной декларацией объекта.

Плюсы для продавца

  • Получение прибыли. Это основное преимущество. На этапе «котлована» объект имеет наиболее выгодную стоимость. Продавая квартиру на заключительной стадии строительства можно заработать порядка 40%.

  • Возможность не потерять деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Не всегда продавец прибегает к такой процедуре из-за жажды наживы. Собственник может оказаться в ситуации, когда потребность в объекте не только пропадёт, но и понадобятся деньги (например, в случае переезда).

    В такой ситуации разрешенная законом переуступка прав – отличная возможность не потерять свои деньги.

  • Вернуть деньги при наличии ипотеки. Если собственник не имеет возможности выплачивать ипотеку, то продажа квартиры по переуступке прав – отличный выход.

    Продав объект даже с небольшой наценкой к первоначальной стоимости, можно сразу же закрыть долг.

Плюсы для покупателя

  • Денежная выгода. Если речь идёт о популярных объектах недвижимости, квартиры расходятся ещё на этапе закладки фундамента. Таким образом, приобретая жильё по переуступке, покупатель имеет возможность сэкономить – после сдачи объекта, его стоимость значительно увеличится.

  • Отсутствие необходимости ждать заселения. Как правило, от начала продаж строящегося объекта до его сдачи проходит от года до нескольких лет.

    Приобретая право на долю перед сдачей дома, покупатель убивает сразу двух зайцев: платит меньше чем за готовый объект, при этом, не ожидая заселения годами.

Подводные камни и сложности для приобретающего право собственности

  • Нарушения сроков застройки. Проверить благонадёжность компании-застройщика – ключевая задача покупателя. Он имеет право запросить все документы у продавца.
  • Потеря части оплаченной суммы.

    В случае приобретения прав по ДДУ, следует помнить: если ДДУ расторгается по инициативе застройщика, то конечный покупатель получит только начальную стоимость квартиры (которая указана в ДДУ), а не ту сумму, которую он заплатил при переуступке прав.

  • Признание сделки недействительной.

    Это возможно в случае, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки. Или если застройщик не был уведомлен о переходе прав требования.

  • Двойная переуступка прав. Этот риск касается договора в рамках предварительного соглашения по купле-продаже.

    Из-за отсутствия необходимости регистрировать сделку, продавец имеет возможность переуступить права несколько раз.

  • Классические риски при покупке квартиры. Речь прежде всего идёт о наличии юридических обременений (например, несовершеннолетние собственники).

Налоги

Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.

Внимание: если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.

Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:

  1. Договор подписывается «задним числом» при оплате текущей датой.
  2. Покупатель оплачивает квартиру.
  3. Сделка регистрируется.
  4. Новый владелец подписывает Акт приёма-передачи.

У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.

Процедура между родственниками

Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.

Справка: в случае передачи прав на строящийся объект, оформляется договор безвозмездной переуступки. В договоре должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку.

С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.

Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/pereyst

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.