Как провести альтернативную сделку

Содержание

Как проходят альтернативные сделки с квартирами. Цепочки из 13 квартир и запутанная система расчётов

Как провести альтернативную сделку

Человеку, который впервые столкнулся с альтернативной сделкой, разобраться в хитросплетениях взаиморасчетов будет достаточно сложно.

Главный покупатель закладывает деньги продавцу последней квартиры, продавцы квартиры главного покупателя разъезжаются с доплатой по двум квартирам. Продавцы квартир, которые покупают продавцы квартиры главного покупателя, покупают комнату, квартиру в Железнодорожном и забирают разницу, и т.д. Продолжать можно до бесконечности.

Если вы не хотите вникать в процесс и механизм альтернативной сделки, то лучше почитать статью про коронавирус. Те, кто хочет разобраться, наберитесь терпения и налейте себе чаю…

В данной статье я расскажу о рисках при осуществлении альтернативных сделок. О преимуществах таких сделок. О том, как происходит взаиморасчетов между сторонами. И на какие нюансы следует обратить внимание.

Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка – это одновременная продаж одной квартиры и покупка другой.

Цепочка из квартир – это несколько альтернативных сделок связанных между собой покупателями и продавцами.

Зачем нужна альтернативная сделка

Когда продавцу необходимо взамен своей квартиры приобрести другую, то чаще всего обе сделки проходят одновременно. В один день подписывается договор купли-продажи продаваемой квартиры и приобретаемой. При этом, все деньги или их часть передаются покупателем первой квартиры продавцу второй квартиры.

Расчёты могут проводиться наличными, через сейфовые ячейки банка, или в безналичном порядке с использованием аккредитива. Продавец второй квартиры получит деньги только в том случае, если переход права собственности по всем квартирам зарегистрируется.

Почему нельзя сначала продать первую квартиру, а потом приобрести вторую

1. Продавцам первой квартиры некуда переехать, поэтому они хотят сделать сделки одновременно, чтобы сразу вселиться в новую квартиру.

2. Продавцы первой квартиры переживают, что не найдут себе подходящего варианта для покупки, и останутся с деньгами на руках, но без квартиры.

3. Цены на недвижимость могут пойти вверх и продавцу первой квартиры не хватит денег для приобретения второй.

4. Продавец первой квартиры не хочет потерять прописку. Он собирается прописываться сразу в приобретаемую квартиру. Если сделки разорвать, то придётся выписываться в никуда.

5. Собственником квартиры является несовершеннолетний или недееспособный. Сделка по продаже его квартиры может проходить при обязательном приобретении ему жилья не хуже, чем он владел. С согласия органа опеки и попечительства.

Какие существуют риски при альтернативных сделках

1. В сделке могут участвовать несколько квартир. Чем больше квартир, тем больше вероятность развала всей цепочки. Чтобы заново её собрать нужно тратить время. Альтернативные сделки могут длиться месяцами.

2. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдёт, проблемы будут у всей цепочки.

3. Больше рисков при расчётах. Не все стороны сделки понимают, как правильно проводится расчёт. Кому какие деньги и расписки нужно передавать. Вероятность нарваться на мошенников велика.

4. Когда в цепочке участвуют много квартир, то скорее всего среди участников сделки найдётся вымогатель, который начнёт просить доплатить ему денег, угрожая разорвать цепочку. Достаточно часто на его требования соглашаются, чтобы не разваливать сделку.

5. При альтернативных сделках люди прописываются в приобретаемые квартиры. У покупателей квартир с прописанными есть риск столкнуться с проблемами по выселению бывших жильцов. Если кто-то из цепочки не захочет выселяться, переезд остановится у всех.

В чём преимущество альтернативных сделок

1. Можно сразу переехать из старой квартиры в купленную квартиру.

2. Квартиры с альтернативой стоят дешевле. У покупателя есть возможность сэкономить.

3. Прописка не будет потеряна. Это важна для пожилых людей получающих пенсию и льготы. Также это важно для тех, кто устраивает ребёнка в школу или в детский садик.

4. Договор купли-продажи по всем квартирам в цепочке подписываются в один день. Не нужно тратить время на организацию нескольких сделок и квартирный вопрос можно решить не растягивая удовольствие.

5. Отсутсвует риск остаться с деньгами, но без квартиры. Переезжающим продавцам не нужно нервничать из-за отсутствия варианта для переезда, в отличие от той ситуации, когда они продали свободную квартиру, и вынуждены выселяться из неё.

На какие нюансы в альтернативных сделках стоит обратить внимание.

1. Важно проверить документы и заказать выписки из ЕГРН по всем квартирам.

2. Суммы авансов должны быть одинаковые по всем квартирам.

3. Нельзя вносить задаток за квартиру, так как цепочка может развалиться не по вашей вине, и придётся возвращать задаток в двойном размере.

4. Необходимо привлечь к организации сделки и проверки документов юриста, с опытом проведения альтернативных сделок. Не всегда риэлторы и участники сделки правильно оценивают риски.

5. Лучше всего отдавать документы на регистрацию одним пакетом. Чтобы переход права собственности регистрировался по всей цепочке одновременно.

Взаиморасчёт при альтернативных сделках

Самый сложный этап в альтернативных сделках – это взаиморасчёт.

Необходимо тщательно продумать всю цепочку передачи денег.

Чаще всего расчёт по альтернативным сделкам производится наличными через сейфовые ячейки. Самый первый покупатель закладывает деньги в сейф, из которого вынимает деньги последний продавец, или деньги распределяются между сторонами в соответсвии со стоимостями квартир.

Важно, чтобы условие доступа к ячейкам у всех были одинаковые и только при регистрации переходов права собственности по всем квартирам.

На моей практике была цепочка из 13 квартир. Собиралась такая цепочка около шести месяцев. В аренде участвовало 6 ячеек. Деньги раскладывались для разных продавцов с доплатами. В цепочке разъезжались две коммунальные квартиры. Это была одна из самых нервных и тяжёлых сделок.

Читайте статью на сайте – pravonadom.info

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/kak-prohodiat-alternativnye-sdelki-s-kvartirami-cepochki-iz-13-kvartir-i-zaputannaia-sistema-raschetov-5e455e7d4a28a11ab2b4bb10

Разбираем шаги альтернативной сделки – блоги риэлторов | ЦИАН

Как провести альтернативную сделку
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры? 

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов. 

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.  

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.  

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель; 

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки); 

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки: 

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади; 

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость. 

Расчет при альтернативной сделке 

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.

В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры. 

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.

И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.

Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.  

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже? 

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс. 

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска. 

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.

Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.

И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры. 

Риски альтернативной сделки 

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки; 

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права; 

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности. 

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет.

Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной.

В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас. 

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права.  Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки. 

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте. 

Альтернативная сделка с ипотекой

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству. 

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку. 

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья. 

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени. 

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. 

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры. 

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ. 

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года. 

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет. 

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге. 

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет. 

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-alternativnaja-sdelka-shag-za-shagom-297749/

Как провести альтернативную сделку?

Как провести альтернативную сделку

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Как провести альтернативную сделку

22.10.2018

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.

Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.

Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.

Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.

При этом, последовательность не имеет значения.

Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.

Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.

Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.

Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.

Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.

После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета  документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».

Государственные представители имеют с  Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.

Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.

Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.

Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.

Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/alternativnaya-sdelka

В чем преимущества альтернативной сделки?

Как провести альтернативную сделку

Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое. У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.

Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры. Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п.

В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья.

В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.

Альтернативная сделка: как это работает?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.

Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!

Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.

Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов.

И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон.

Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.

Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.

Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье.

Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги.

А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже.

Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца. Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец.

В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты.

Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.

При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке.

По всем сделкам нужно проверить документы! Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т. д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов.

Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу.

Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени.

Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка.

Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.

Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.

Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты.

В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта.

Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам. Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.

Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.

Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/v_chem_preimuschestva_alternativnoy_sdelki/7252

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.