Как продать по переуступке

Как продать квартиру по переуступке?

Как продать по переуступке

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не слишком сложна. Однако она имеет свои особенности и нюансы. Ведь вы продаете, по сути, не жилье, а лишь право на будущую квартиру.

В этой статье мы расскажем о тонкостях законодательства и о подводных камнях, которые могут ожидать вас при такой сделке.

Кроме того, поделимся информацией о том, когда лучше всего заключить договор по переуступке прав.

Застройщик не всегда идет навстречу дольщикам. Он может всячески мешать вам продать квартиру через договор переуступки прав. Например, иногда застройщик не дает разрешение на такую сделку или иным образом вставляет палки в колеса. В этом случае рекомендуем обратиться за помощью к юристу. Для профессионала не существует неразрешимых проблем.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 148 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Переуступка квартиры — когда можно воспользоваться такой сделкой?

Реализовать жилье через договор купли-продажи можно только после сдачи дома в эксплуатацию. На стадии возведения объекта продать именно квартиру, а не право требования, невозможно. Вот здесь и приходит на помощь переуступка. В гражданском кодексе РФ такая сделка называется цессией.

Вы можете продать право требования на квартиру с момента регистрации ДДУ (договор долевого участия) в Росреестре и вплоть до подписания акта приема-передачи. После приемки жилья по акту считается, что строитель выполнил свои обязательства.

Знайте, что с момента подписания акта приема-передачи и до оформления собственности на себя вы не сможете реализовать квартиру. Права требования у вас уже не будет, а по документам вы еще не являетесь владельцем объекта. В случае острой необходимости вы можете заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи.

Однако осуществить реальную сделку вы вправе только после оформления квартиры в собственность.

Порядок действий при переуступке

Первый шаг — оценка недвижимости. Прежде чем начать поиск покупателя, надо знать объективную стоимость квартиры в новостройке. По завышенной цене у вас ее не купят, а по заниженной вам будет не выгодно ее продавать. Определить стоимость недвижимости можно двумя способами: через профессионального оценщика или самостоятельно.

Если вы решили произвести оценку сами, то для этого вам необходимо проанализировать рынок новостроек. Посмотрите, сколько стоит аналогичная квартира на такой же стадии строительства и в том же районе. Если в вашей местности стройки больше нет, то необходимо смотреть цену готового жилья. От нее нужно вычесть 15—20% — получится стоимость вашей квартиры.

Конечно, это будет приблизительная цена, и в ходе продажи вы сможете ее корректировать.

Второй шаг — получение разрешения от застройщика. Почитайте внимательно договор долевого участия. Там должен быть пункт, регламентирующий переуступку прав требования. Если прописано, что вы обязаны запросить разрешение у застройщика, то не игнорируйте это.

В противном случае, вашу сделку признают недействительной.

Чаще всего в договоре указано, что, если дольщик выплатил всю сумму по ДДУ, то разрешение не требуется. В любом случае, уведомить застройщика о заключении договора цессии необходимо (обязанность возложена гражданским кодексом).

Третий шаг (опционально) — получить у банка разрешение на сделку. Когда на квартиру оформлена ипотека, разрешение кредитной организации вам потребуется в обязательном порядке.

В противном случае, сделка не состоится. Если банк одобрит переуступку прав, то ипотечный долг перейдет на нового покупателя.

Тот, в свою очередь, либо просто продолжит выплачивать сумму кредита, либо погасит его сразу.

Возможен и другой вариант. Покупатель передаст вам деньги за недвижимость под расписку, до оформления сделки. Вы ими оплатите задолженность перед банком и снимете все обременения. После этого можно будет подписать и зарегистрировать договор цессии.

Четвертый шаг (опционально) — получить разрешение на сделку у супруга(и).

Вы находитесь в официальном браке? Тогда, чтобы продать недостроенную квартиру, необходимо нотариальное согласие второй половины. Если недвижимость оформлена на вас двоих, то заключать договор цессии вы будете вместе.

В случае, когда один из вас не сможет присутствовать на сделке, придется оформлять нотариальную доверенность на второго супруга.

Пятый шаг — поиск покупателя. Лучше найти его самостоятельно, чем через риелтора. Последний возьмет неплохой процент за свои услуги, поэтому стоит сэкономить, справившись своими силами.

Для этого разместите объявление о продаже квартиры во всех интернет-источниках (связанных со сделками с недвижимостью). Киньте клич на своей странице в социальной сети.

Если у вас есть свободное время, расклейте объявления о продаже жилья на подъездах домов.

То, что вы хотите продать квартиру через переуступку права требования, можете не указывать. Об этом сообщите, когда будете оговаривать с потенциальным клиентом все условия сделки. В объявлении напишите, что жилплощадь находится в новостройке в таком-то районе.

Также укажите период сдачи дома в эксплуатацию и стоимость продаваемой недвижимости.

Шестой шаг — переговоры по сделке. Покажите покупателю его будущее имущество. Конечно, если есть, что посмотреть.

В случае, когда сделка заключается на последнем этапе строительства, как минимум, коробка с квартирой уже должна быть готова. Если еще ничего нет, то можно показать макеты, планировку недвижимости и т.п. Предоставьте все, что передавал вам застройщик еще на этапе заключения договора долевого участия.

Далее согласуйте стоимость квартиры и условия расчета по уступке права требования. Договоритесь о дате сделки. Так как это будет переуступка, а не купля-продажа, то обсуждать, кроме этого, больше нечего.

Седьмой шаг — заключение договора цессии и его регистрация в Росреестре. Об этом подробно расскажем в следующей главе.

Условия и оформление договора переуступки прав на квартиру

После того как вы с покупателем согласовали все условия сделки, можно переходить к составлению, подписанию и регистрации договора переуступки. В нем указывают следующую информацию:

  • дату и населенный пункт, где оформляется документ;
  • данные застройщика;
  • сведения о банке (если оформлена ипотека);
  • информацию о квартире (адрес, этаж, номер, метраж);
  • цену недвижимости (обязательно укажите цифрами и прописью);
  • условия расчетов;
  • информацию о том, как будет происходить переуступка прав на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • персональные данные сторон (паспорт: серия, номер, дата выдачи; банковские реквизиты; место жительства).

В конце следует поставить подписи. Договор цессии заверять у нотариуса не обязательно. Достаточно простой письменной формы. Однако зарегистрировать сделку в Росреестре необходимо.

Не пренебрегайте этим — подписи в договоре переуступки недостаточно.

По закону, сделка с недвижимостью считается заключенной с момента ее регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для этого вы с покупателем недвижимости должны подойти в государственный орган либо в МФЦ. Помимо договора цессии, для регистрации сделки вам понадобятся следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • договор долевого участия;
  • разрешение на переуступку прав на квартиру от застройщика (если предусмотрено договором);
  • нотариальное согласие супруга(и) (в случае необходимости);
  • справка об отсутствии обременения на квартиру или одобрение банка, если есть ипотека;
  • справка об оплате по ДДУ.

Срок государственной регистрации составляет 7 дней. Госпошлину при этом платить не нужно.

Когда лучше оформлять переуступку квартиры?

Важно выбрать правильный момент, чтобы продать квартиру по такой сделке. Все зависит от динамики роста цен на строящееся жилье и жизненной ситуации у продавца. Бывает, что стоимость новостройки резко падает.

Это происходит, когда возрастает количество желающих продать недвижимость по переуступке.

В это время застройщик устанавливает низкие цены, устраивает различные акции и предлагает интересные финансовые схемы по кредитованию или рассрочке.

Если вы решили продать квартиру по договору цессии, то самый выгодный период — когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность. В это время обычно происходит значительный скачок цен. Доходность от уступки права требования на квартиру может достигать 30–40%, если проект ликвидный.

Уплата подоходного налога

Оформляя договор цессии на жилье, не забудьте про налог на доход с продажи имущества.

В случае, когда при переуступке права требования стоимость квартиры увеличивается, продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене.

Например, вы приобрели недвижимость в новостройке за 4 млн рублей, а продать хотите за 6 млн рублей. Соответственно, у вас появляется обязанность заплатить налог государству с 2 млн рублей.

Некоторые продавцы хитрят и в договоре переуступки указывают цену ниже фактической. Конечно, не все покупатели согласятся на такую схему. Если вы решили воспользоваться этой уловкой, готовьтесь, что будущего владельца квартиры, возможно, придется искать долго.

Источники:

ГК РФ Статья 385. Уведомление должника о переходе права

Особенности регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Покупка жилья по договору переуступки: принципы, преимущества, возможные риски

Как продать по переуступке

Любые сделки с недвижимостью нуждаются в серьезном юридическом сопровождении и скрупулезном отношении к мелочам. Беспечное отношение может стоить покупателю квартиры и потерянных денег.

Особенно это актуально при приобретении квартиры в новостройке, на которую право собственности не оформлялось. В этих зданиях жилье приобрести можно, подписав с продавцом договор по переуступке прав требования. Такой способ покупки жилья имеет свои достоинства и риски, трезво оценив которые, покупатель приходит к определенному решению.

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Продажа квартиры по договору переуступки — явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Квартира по переуступке — что это, и каким образом можно ее получить?

Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию.

На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею.

Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.

Такой договор называется цессией, продавец, уступивший права — цедентом, а получивший их покупатель — цессионарием.

Собственно с юридической точки зрения переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается адрес и дольщиками оформляется регистрация прав собственности.

И только тогда все сделки могут совершаться в формате купли-продажи.

Право переуступки на жилое помещение начинает действовать, по Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве», со времени регистрации договора и до подписания передаточного акта, после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор уступки (цессии) удостоверяет покупку не самого жилья, а лишь права требовать его передачи в вашу собственность.

Виды приобретения жилья по переуступке

Права на собственность по переуступке могут быть приобретены двумя способами:

  • подписанием договора долевого участия (ДДУ);
  • подписанием договора предварительного участия — купли-продажи (ПДКП).

Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает уплату всех денежных средств до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. При заключении такого договора нужно иметь в виду, что срок регистрации переуступки по ДДУ — до момента сдачи жилья. Причем переуступаться таким образом квартира может многократно.

Договор дольщика, как и сама уступка права требования по ДДУ, обязательно должны быть зарегистрированы в органах Росреестра, иначе сделка не будет считаться действительной.

Уступка по предварительному договору купли-продажи. Здесь продается право заключить в будущем договор купли-продажи на оговоренных условиях и в срок, но не право требования самой недвижимости.

Это объясняется юридическим смыслом предварительного договора: стороны не совершают акт купли-продажи, а лишь дают обязательства осуществить сделку в будущем.

Уступка может оформляться с момента заключения предварительного договора и до подписания сделки купли-продажи.

Предварительный договор не обязательно регистрировать. Если он прекращается, покупатель не имеет права на владение квартирой, даже если уплатил всю сумму за нее. Единственное, что он может сделать, — потребовать назад свои деньги.

Зачем продавцы уступают права владения?

Из вышесказанного становится понятным, что такое договор переуступки права на квартиру: юридическое или физическое лицо реализует недвижимость в доме, который еще не завершен. Обычно по такой схеме реализуют квартиры инвесторы — люди, которые вложили средства в жилье во время строительства.

С какими целями могут продавцы переуступать свои права?

  • Заработок на последующей перепродаже квартир. Дело в том, что стоимость жилья с каждым годом будет возрастать, и в результате цена может увеличиться в 2 раза. Так, например, самые рисковые инвесторы вкладывают средства в объект на этапе проектирования. Затем, с закладки котлована стоимость будущего жилья возрастает на 10%, после возведения первого этажа — еще на 10% и так далее. По мере продвижения строительства риски долгостроя снижаются, а стоимость недвижимости продолжает расти. Самая высокая цена на жилье устанавливается после регистрации прав на него. Но этот процесс порой затягивается на месяцы, а для инвестора, который и не думает жить в квартире, так долго ждать нет смысла. Поэтому он «избавляется» от недвижимости на этапе, когда квартира значительно выросла в цене, но дом еще не сдан в эксплуатацию, уступая права на нее покупателю.
  • Погашение кредита, развод, переезд. Бывает, что жизненные обстоятельства вынуждают человека продать право требования на жилье. Возникновение финансовых трудностей, изменение семейного положения или просто перемена планов.
  • Недобросовестность застройщика. В случае если цедент имеет некоторые опасения по поводу перспектив строительства, он постарается срочно избавиться от приобретенной недвижимости. С покупателем он своими соображениями делиться точно не станет, поэтому прежде чем заключать договор, нужно обязательно взвесить все возможные риски покупки квартиры по переуступке.

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит — проверить его разрешительные документы.

Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию.

В проектной декларации должен быть указан способ, с помощью которого застройщик собирается выполнить взятые на себя обязательства. Необходимо изучить договор, где указано, на какие средства строится объект.

Готовим пакет документов

Второй шаг — самый ответственный. Это сбор необходимой для заключения договора переуступки документации. Что следует подготовить?

  • Зарегистрированный в Росреестре ДДУ, на основании которого заключается дальнейший договор цессии.
  • Если после подписания ДДУ уже были переуступки — документы, подтверждающие это.
  • Согласие застройщика в письменном виде на цессию. По закону требуется только уведомить его о переходе прав на недвижимость, но все-таки лучше заручиться согласием. Цессия — это не только права, но и определенные обязанности. Если у продавца остались невыплаченные долги, он либо их погашает, либо передает вместе с правами цессионарию, заключив отдельный договор или включив этот пункт в договор цессии. Только в этом случае застройщик не будет возражать против переуступки прав.
  • Согласие супруга/супруги продавца, если на момент переуступки нет брачного договора о раздельном имуществе.
  • Выписка из ЕГРП, которую можно взять, уплатив пошлину и обратившись в регистрационный центр или послав онлайн заявку в Росреестр.

Отдельного рассмотрения требует случай, когда у потенциального цедента существует ипотечный долг по недвижимости или покупатель хочет приобрести квартиру по переуступке в ипотеку.

Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке, возможно ли это? Да, такая сделка реальна. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель дает деньги, продавец погашает ипотеку и таким образом снимает с недвижимости обременение и имеет право на заключение договора цессии.

Возможна и покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку. Хотя жилье покупается в строящемся доме, процент ипотеки не ниже, чем кредитные на покупку вторичной недвижимости. Покупателю, во-первых, придется попросить продавца о скидке, чтобы хоть немного снизить расходы.

Во-вторых, не каждый банк соглашается кредитовать жилье по договору цессии. Если же кредитор согласен, в банке открывается счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения.

После подписания договора цессии средства идут на счет цеденту. Если на переуступке цедент хочет заработать и продает квартиру дороже, чем покупал, банк даст кредит покупателю только из расчета на первоначальную стоимость квартиры.

Разница оформляется распиской и поступает цеденту на счет после подписания договора переуступки.

А вот если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, сделку будет оформить очень сложно, лучше от такого варианта отказаться. Все документы об ипотечном кредите — долге или его погашении — прилагаются к общей документации для оформления договора цессии.

Как заключается договор цессии

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

В содержании указывают объект сделки и все его характеристики:

  • адрес;
  • этажность строения;
  • общая площадь квартиры;
  • данные застройщика;
  • номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
  • стоимость договора цессии;
  • порядок внесения средств;
  • платежные реквизиты.

Если для покупки жилья был взят кредит, дополнительно указывают следующие данные:

  • название банка;
  • сумму займа;
  • размер ежемесячных взносов;
  • срок погашения.

После того, как стороны поставили подписи, договор вступает в силу, требуя, однако, обязательной регистрации.

Регистрируем документ

Следующий обязательный шаг — регистрация договора цессии в Росреестре. Для этого в кадастровую, регистрационную палату или многофункциональный центр предоставляются:

  • паспорта сторон, нотариально заверенная доверенность при обращении представителя;
  • согласие застройщика и банка;
  • согласие жены/мужа на договор;
  • справка об отсутствии долга по отношению к застройщику или договор о взятии на себя обязательств по его выплате цессионарием;
  • документы по ипотеке (если таковая имеется);
  • квитанция об оплате пошлины.

Еще один важный вопрос, интересующий стороны, когда оформляется продажа квартиры по переуступке прав — налоги. Госпошлина за регистрацию делится пополам между сторонами. О примерных суммах и нюансах подробнее здесь.

После проверки документации регистратор примет заявление и даст расписку в получении документов. Процедура выполняется в течение 5-10 дней со дня подачи заявления. Затем нужно прийти с паспортом и распиской, покупателю будет выдан договор цессии, прошедший регистрацию, продавцу — договор основания.

Преимущества и риски покупки недвижимости по переуступке

Основных преимуществ покупки по договору цессии два:

  • возможность купить жилье по более низкой цене, связанная с малыми затратами инвестора на квартиру в строящемся доме;
  • шанс приобрести жилье в доме, где квартиры уже все проданы.

Многие люди, решившие таким образом купить недвижимость, сомневаются: а не опасно ли покупать квартиру по переуступке? Риски есть, как и в любом деле, связанном с недвижимостью и большими деньгами.

  • Долгострой. Если попадете на недобросовестного застройщика или банкрота, есть шанс долго ждать жилья и даже не получить его вовсе.
  • Двойные продажи – когда квартира одновременно продается нескольким лицам. Это происходит часто при заключении ПДКП, когда недвижимость переходит из рук в руки и договор не регистрируется нотариально.

Хотя более надежной считается переуступка по ДДУ, риски есть и здесь. Застройщик может просто отказать инвестору в уступке прав.

Поэтому покупатель перед совершением сделки должен тщательно изучить договор ДДУ, так как в нем указываются все условия и требования сторон.

Если же инвестор попытается обойтись без разрешения застройщика, пострадает снова-таки покупатель, так как сделку могут признать недействительной.

Собираясь покупать квартиру по переуступке, нужно взвесить все плюсы и минусы, внимательно отнестись к информации о застройщике и продавце и изучить всю документацию. А если все же сомневаетесь, что справитесь, избавьте себя от головной боли — доверьте это дело хорошему юристу.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/pereustupka-prava-na-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.