Как продать машиноместо в долевой собственности

Содержание

Продажа доли в паркинге

Как продать машиноместо в долевой собственности

Чтобы считаться объектом недвижимости, машино-место должно быть поставлено на кадастровый учет в установленном законом порядке. Кроме того, собственники смогут получать компенсацию за отчуждение машино-места в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд ().

Также машино-места станут предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями и пр. (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ «» в новой редакции). Данные о машино-местах будут содержаться в ЕГРП. А при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3% от его кадастровой стоимости.

Таким образом, дискуссия о том, является ли машино-место самостоятельным объектом недвижимости, и если да, то каким требованиям оно должно соответствовать, можно считать закрытой.

1 «серый» и 2 законных способа продать машино-место в жилом комплексе

Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»: «Продать паркинг достаточно сложно. Их покупают в основном те, кто уже приобрели квартиру в доме.

Парковочное место в большинстве случаев является объектом общедолевой собственности.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»: «Признание права собственности на машино-место не как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а как части (доли) недвижимости порождает определенные неудобства.

Нюансы машино-места находящегося в общей долевой собственности

Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки продаваемой доли, эта доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Возникает вопрос, найдём ли мы всех сособственников, чтобы получить от них нотариальные отказы или сможем уведомить каждого из них о предстоящей продаже?

Но здесь есть нюанс касающийся нежилых помещений, в данном случае как раз машино-места. Так вот о нюансе. В п.4.1. ст.42 218-ФЗ говорится: «В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности

Как купить в паркинге машиноместо в собственность

Оно должно обладать следующими свойствами:

    четко распознаваемые границы в виде конструктивных частей здания или специальной разметки на площадке; точные координаты парковочного места внесены в государственный реестр объектов недвижимости; минимальный размер площадки составляет 5,3х2,5 метра, максимальный – 6,2х3,6 метра.

Машиноместами не могут быть парковки общего пользования, обочины дорог и придомовая территория, являющаяся общей долевой собственностью жильцов.

Право общего долевого владения на помещение паркинга

Об этом говорит ч.5 ст.6 Закона № 315-ФЗ. «С 2017 года машино-место стало недвижимостью.

Изменения внес Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации.» (Закон № 315-ФЗ):

  1. установил, как определять границы машино-места в техническом плане, – дополнил статью 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» частями 6.1 и 6.2.
  2. дал определение машино-места – дополнил статью 1 Градостроительного кодекса РФ пунктом 29;
  3. включил машино-место в список недвижимого имущества – дополнил часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ абзацем 3;

При этом не любое место для транспорта имеет статус недвижимости. Машино-место должно отвечать четырем признакам:

  1. расположено в здании
  2. предназначено только для транспортного средства;

И каждого из них необходимо было найти и оповестить.К примеру, в подземной парковке жилого дома насчитывается 200 машиномест.

Прежде чем приступить к продаже, продавцу необходимо было найти информацию о каждом из совладельцев и каждому из них передать оповещение о намерении продать свою часть паркинга.

Как это должно было происходить на практике:Узнать личные данные (ФИО и адрес проживания) каждого собственника. Хорошо, если дом новый и все совладельцы на месте, да и то оповещение всех сопряжено с огромными затратами сил и времени.

А если часть жильцов уже успели продать свои квартиры или разъехаться по другим адресам.

Кто-то мог покинуть не только этот дом, но и город, либо даже страну, найти адрес места жительства в таком случае вряд ли возможно.Осуществить процедуру уведомления. Для этого необходимо было разослать множество заказных писем или телеграмм с уведомлением, что выливалось в немалые денежные расходы.

Удостоверение сделки по продаже машино-места в паркинге

Максимально допустимые размеры машино-места — 6,2 x 3,6 м. Настоящий приказ вступил в силу с 1 января 2017 года. Как продавать иные помещения паркинга, например кладовки, параметры которых и назначение которых, то есть они не являются машино-местами, не соответствуют вышеприведенным, с учетом изменений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред.

Источник: https://jk-domuparka.ru/prodazha-doli-v-parkinge/

Как продать парковочное место, находящееся в общей долевой собственности?

Как продать машиноместо в долевой собственности

Непосредственная реализация имущества в составе общей долевой собственности часто оказывается трудоёмким и длительным процессом.

В связи с этим собственники таких объектов занимаются поисками иных методов заключения сделки с возможными покупателями.

Из-за чего продажа паркинга считается проблемой?

До появления последних законодательных изменений лица, имеющие в своей собственности место в паркинге, относящееся к жилому комплексу, во время реализации этого места преодолевали значительное количество преград.

проблема заключалась в том, что обладание паркингом было возможно исключительно в виде долевой собственности.

По этой причине во время реализации места для парковки автомобиля появлялась потребность в предварительном оповещении всех совладельцев, чтобы предложить им реализовать своё право на преимущественную покупку (обычная процедура во время реализации объекта, входящего в общую долевую собственность).

Паркинг (зачастую подземный) нередко оказывается составной частью многоквартирных зданий. Количество мест для парковки (и их владельцев) порой составляет 200-300 штук. Каждый собственник при этом должен письменно согласиться на реализацию доли, входящей в совместную собственность.

Для получения положительного результата требовалось:

  1. Выяснить персональные данные каждого владельца (адрес и ФИО). Если дом оказывался старым, то некоторые собственники могли уехать в иные города и страны, что осложняло поиски их нового адреса.
  2. Соблюсти уведомительную процедуру. С каждым владельцем нужно было подписать отдельный документ через нотариуса, что приводило к огромным затратам. Альтернативный способ – отправка заказной телеграммы, предусматривающей получение уведомления. В её тексте нужно было указать стоимость объекта и сроки на предоставление ответа. Если ответ за месяц не приходил, то это считалось подтверждением отказа от совершения покупки и предоставляло возможность регистрации сделки. Итак, даже в случае удачного исхода мероприятия, требовались довольно значительные затраты и усилия.

Также объект собственности можно передать возможному покупателю в виде подарка, но тогда получателю понадобится заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости парковочного места.

Законодательные изменения

С начала 2017 года действуют положения закона № 315-ФЗ, принятого 03.07.2016. Его принятие помогло решить большинство рассмотренных проблем.

В соответствии с этим документом допускается регистрация места для машины в паркинге в виде отдельного объекта недвижимости.

В результате сделки по приобретению и реализации его больше не будут чем-либо ограничены.

Также уменьшена ставка налога на обладание местом (если раньше выплата составляла 0,5% от кадастровой цены по аналогии с нежилым помещением, то теперь паркинг входит в обособленную группу и по отношению к нему применяется ставка в 0,1%).

Последовательность регистрации парковочного места в виде объекта недвижимости:

  1. Собираются документы, выступающие подтверждением права собственности (в виде договора долевого участия, дарственной, договора купли-продажи и т.д.).
  2. Приглашается кадастровый оценщик, помогающий поставить объект на учёт и составить технический план для него.
  3. Документы передаются в Росреестр для регистрации. Для этих целей можно лично обратиться в какой-либо многофункциональный центр либо воспользоваться электронной или стандартной почтой. Регистрация стоит 2000 рублей. Ориентировочно потребуется 5-12 дней.

После завершения регистрации парковочного места с ним можно совершать сделки по обмену, продаже, дарению и т.д. Важный момент – особенности налогообложения в случае продажи.

Так как в настоящее время парковочное место может быть зарегистрировано в виде объекта недвижимости, ситуация стала менее острой.

Если собственник владеет парковочным местом свыше 3 лет (срок отсчитывается с момента регистрации в Росреестре), то обязательства по оплате налога не появляются. При ином сроке возможно использование налоговых вычетов:

  • фиксированная сумма вычета в размере 250 тысяч рублей;
  • вычет на величину затрат, связанных с покупкой имущественного объекта.

Так, если в собственности есть парковочное место, приобретённое за 500 тысяч рублей, то в случае последующей реализации его за 700 тысяч рублей сумма налога составит:

  • при использовании фиксированной суммы вычета – 58500 рублей: (700-250)x13%;
  • при использовании вычета на величину сопутствующих затрат – 32500 рублей: (700-500)x13%.

Альтернативные способы реализации

В случае невозможности регистрации парковочного места, оказавшегося в общей долевой собственности, по рассмотренной выше процедуре, можно воспользоваться следующими методами его реализации:

Передача с помощью новации

Если парковочное место требуется реализовать за 700 тысяч рублей, то сначала с потенциальным покупателем заключается договор займа на упомянутую сумму, и пишется расписка о получении этой суммы от него.

После окончания, предусмотренного в договоре, срока для возврата средств (1-2 месяца либо иного) для возмещения нанесённого ущерба подписывается соглашение о новации имеющегося долгового обязательства в отступное, в рамках которого в счёт погашения полученного займа передаётся парковочное место.

Правило преимущественного права приобретения не относится к передаче имущественного объекта из-за новации. Это позволяет новому собственнику зарегистрировать объект в виде своей собственности.

Частичное дарение

В этой ситуации собственник парковочного места дарит малую часть (к примеру, 1/200) от своего права собственности потенциальному покупателю. Сумма налога окажется небольшой из-за очень низкой величины доли.

Далее покупателем регистрируется его право собственности на двухсотую часть от паркинга, а оставшиеся 199/200 он приобретает по стандартному договору купли-продажи. При использовании этой схемы не будет действовать право на преимущественную покупку, так как покупатель оказался совладельцем имущественного объекта.

Loading…

Источник: https://vozvrat-tehniki.ru/kak-prodat-parkovochnoe-mesto.html

Как продать машиноместо?

Как продать машиноместо в долевой собственности

В 2017 году намерение продать машино-место стало реализовать намного проще, поскольку парковочные участки такого типа было разрешено приватизировать.

На практике это означает, что владельцам таких активов стало доступно дарение, завещание, применение в виде залога, аренда, обмен или продажа машиномест.

Причем юридически все сделки с оформленными в собственность площадками проводятся по стандартным для любой другой недвижимости схемам. Кроме того, хозяевам предстоит платить на такое имущество налоги в размере ставки не более 0,3% от цены по кадастру.

Оформление машино-мест

Рассматриваемое теперь в качестве обособленной недвижимости, это имущество нуждается в государственной регистрации в порядке, прописанном в нормативном акте №218-ФЗ.  Официально понятие «машино-место» трактуется как крытый участок для стоянки транспортных средств, потому наземные площадки под новые стандарты просто не попадают. Дополнительными требованиями выступают:

  • соответствие характера использования объекта его назначению, то есть переоборудовать участок в паркинге под кладовку или иные технические помещения не удастся;
  • натуральные размеры парковочного места должны попадать в установленные законодательно нормы: ширина от 2,5 до 3,6 метров, длина от 5,3 до 6,2 метра при общей площади от 13,25 м2 до 22,32 м2;
  • обязательная постановка выделяемого объекта на учет в ЕГРН, для чего потребуется изготовление технического плана, а также сбор ряда других документов для подачи в органы регистрации.

Чтобы вывести машино-место из состава долевой собственности для оформления индивидуальных прав гражданину потребуется получить соглашение других дольщиков на выделение доли. Альтернативный и, зачастую, более простой способ – получение решения общего собрания других участников долевой собственности на крытый паркинг.

Эта бумага должна отражать порядок пользования общей недвижимостью, перечень сособственников, характеристики и принадлежность долей. Упрощение здесь в том, что для подготовки данного документа достаточно собрать для общего ания минимум половину дольщиков, а не выяснять мнение каждого, как это предполагает первый метод.

Соглашение или решение собрания должны быть представлены в местное подразделение Росреестра (либо территориальный МФЦ) наряду с заявлением, правоустанавливающими актами, квитанцией оплаты пошлины за получение кадастрового паспорта, доверенностью, если заявитель делегировал задачу регистрации прав стороннему лицу.

При заведении машино-места в единый реестр недвижимого имущества готовится кадастровый паспорт нового объекта.

Документ содержит порядковый номер площадки, описывает ее местоположение в границах паркинга, фиксирует границы и площадь.

Если стояночное место ранее уже регистрировалось в ЕГРП как отдельная недвижимость, то вопрос целесообразности приведения документации в соответствие с новыми нормами оставляется на усмотрение собственника.

На заметку! Готовый кадастровый паспорт на машиноместа (ровно как и на квартиры, дома или землю) с некоторых пор не выдается на руки собственнику.

На замену ему пришла выписка, в которой отражаются ключевые характеристики недвижимости и имеющиеся на нее права.

Бумага нужна при совершении любых возмездных операций с объектом, при этом важно помнить: хотя официально срок ее действия нигде не закреплен, но обычно требуют документ, выданный не больше чем 30 дней назад.

Продажа машиномест: секреты и практики

С переводом парковочных мест в разряд отдельной недвижимости задача их сбыта существенно упростилась, поэтому отпала необходимость в обходных схемах, сопряженных с рисками обмана и признания сделок недействительными (через дарение, нотариальные доверенности на главу ТСЖ и прочее).

Однако остались другие ограничивающие факторы, главным среди которых можно назвать малое число потенциальных покупателей. Дело в том, что в таких площадках заинтересованы автовладельцы лишь из состава жителей близлежащих к стоянке домов. Причем большинство, как и прежде, стремится сэкономить средства, предпочитая оставлять машины на наземных парковках, а то и вовсе на газонах.

Сегодня уже начал формироваться пул специализирующихся на сделках с машиноместами риэлторов. Вместе с тем, по сию пору наиболее эффективными методами продажи остается:

  • расклейка объявлений на въездах или иных заметных местах внутри либо снаружи паркингов;
  • оповещение жильцов микрорайона путем размещения рекламы в подъездах домов, на специально предназначенных для афиш конструкциях, в соответствующих разделах местных форумов;
  • договоренности с обслуживающим персоналом парковок и/или их руководством.

До нововведений реализация пребывающих в долевой собственности машиномест была сложной юридически задачей. С появлением возможности оформления частной собственности ситуация стала проще, однако экономические факторы низкого спроса еще предстоит преодолеть.

Источник: https://www.ribri.ru/prodazha/prodazha-i-oformlenie-mashinomest-v-krytyh-parkingah

Как правильно продать паркинг в общей долевой собственности и не платить налог?

Как продать машиноместо в долевой собственности

Прямая продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, процесс долгий и трудоемкий. Из-за этого их владельцы ищут другие способы совершения сделки с потенциальным покупателем, но большинство из них требует уплаты значительной суммы в качестве налога. Однако выходы из данной ситуации существуют.

статьи:

Почему продажа паркинга является проблемой?

До вступления в силу последних изменений в законодательстве (о них мы расскажем ниже) граждане, владеющие местом в паркинге, закрепленном за жилым комплексом, при попытке продать такое место сталкивались с большим количеством препятствий.

Основной проблемой было то, что владение паркингом могло осуществляться только в форме долевой собственности.

Ввиду этого при продаже машино-места возникала необходимость предварительно оповещать всех сособственников и предлагать им воспользоваться правом преимущественной покупки (стандартная процедура при продаже общей долевой собственности).

Даже в теории подобный механизм выглядит не очень удобным, а на практике ситуация, как правило, складывалась еще более плачевно.

Ведь паркинг (обычно подземный) зачастую является атрибутом больших многоквартирных домов, число парковочных мест (а значит и собственников) в которых может вполне достигать 200-300 единиц.

И от каждого из них потребуется письменное согласие на продажу доли в совместной собственности.

Чтобы его получить, приходилось предпринимать следующие шаги:

  1. Узнавать личные данные всех собственников (ФИО и адрес). Если жилой комплекс не новый, то часть граждан могла разъехаться по другим городам или даже странам, и узнать их адрес в таком случае было большой проблемой.
  2. Осуществлять процедуру уведомления. Для этого требовалось подписывать с каждым собственником отдельную бумагу у нотариуса, что выливалось просто в гигантские расходы. Второй вариант – отправление заказных телеграмм с уведомлением. В них указывалась цена предлагаемого объекта и сроки, отведенные на ответ. Отсутствие ответа в течение месяца трактовалось как отказ от покупки, после чего сделку можно было зарегистрировать. Таким образом, даже если все проходило гладко, объем усилий и необходимых расходов был очень большим.

Кроме того, собственность можно было просто подарить потенциальному покупателю, однако в этом случае одариваемому приходилось платить налог в 13%. Причем не от рыночной, а от кадастровой стоимости паркинга, что делало сделку невыгодной.

Нововведения в законодательстве

С 1 января 2017 года вступил в силу закон №315-ФЗ от 03.07.2016, который позволяет избежать большей части вышеперечисленных проблем.

Согласно принятому документу машино-место в паркинге теперь можно зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости, а, следовательно, его купля-продажа больше не будет связана с какими-либо ограничениями.

Помимо этого была снижена ставка налога на владение местом (раньше приходилось уплачивать 0.5% кадастровой стоимости как за нежилое помещение, а сейчас паркинг выделен в отдельную категорию со ставкой в 0,1%).

Порядок регистрации машино-места как объекта недвижимости следующий:

  1. Сбор документов, подтверждающих право собственности (обычно в качестве таковых предоставляются договор долевого участия, договор купли-продажи, дарственная и т.п.).
  2. Приглашение кадастрового оценщика для постановки объекта на учет и составления на него технического плана.
  3. Передача документов на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать как посредством личного обращения в любой многофункциональный центр, так и с помощью обычной либо электронной почты. Стоимость регистрации – 2 тысячи рублей. Примерный срок 5-12 дней.

После того как паркинг зарегистрируют, его можно будет свободно продать, обменять, подарить и т.п. Отдельно стоит остановиться на порядке уплаты налога при продаже.

Поскольку сегодня машино-место легко зарегистрировать в качестве объекта недвижимости, ситуация с налогом не стоит так остро как раньше.

Если паркинг находится во владении более 3 лет (отсчет ведется со дня регистрации в Росреестре), налог не придется платить совсем. В ином случае можно воспользоваться налоговыми вычетами.

Тут можно выбрать один из вариантов:

  • Фиксированный вычет в 250 тысяч.
  • Вычет на сумму расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества.

Например, у нас имеется паркинг, который был куплен за 500 тыс. рублей. Мы собираемся продать его за 700 тысяч рублей. Сумма налога на продажу в зависимости от выбранного вычета может составить:

  1. (700 – 250)х 13% = 58,500 рублей.
  2. (700 – 500)х 13% = 32,500 рублей.

Альтернативные варианты продажи

Если по каким-либо причинам паркинг не получается зарегистрировать по методу, указанному выше, и он находится в общей долевой собственности, то существуют следующие способы продажи его с минимальным налогообложением:

  • Передача посредством новации

Для примера возьмем все тоже машино-место, которое мы хотим продать по условной цене в 700 тысяч рублей. В первую очередь с будущим покупателем нужно заключить договор займа на вышеуказанную сумму и написать расписку от руки о том, что нами была получена данная сумма.

Спустя некоторое время (1-2 месяца, точные даты возврата можно прописать в договоре) погасить задолженность мы,естественно,не сможем.

И дабы возместить причиненный ущерб заключается соглашение о новации долгового обязательства в отступное, по которому в счет погашения займа отдаем наш паркинг, после чего новый владелец может спокойно регистрировать его как свою собственность.

Вся суть в том, что описанное выше правило преимущественного права покупки (из-за которого при обычной продаже возникает обязанность известить других собственников) не распространяется при передаче имущества в результате новации.

Данный способ заключается в следующем:владелец машино-места дарит некоторую долю (например, 1/100) от своего права собственности будущему покупателю. Налоговая ставка при этом будет минимальной, поскольку размер доли очень мал.

Затем покупатель регистрирует свое право собственности на сотую часть от паркинга, а остальные 99/100 покупает по обычному договору купли-продажи (порядок налогообложения по нему описан выше).

При такой схеме правило преимущественной покупки также не действует, так как покупатель на момент заключения сделки является сособственником имущества.

сюжет расскажет, как грамотно распорядится своей долей

Источник: https://pravo-doma.ru/garazh/kak-pravilno-prodat-parking-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.