Как продать квартиру по уступке

Содержание

Квартира по переуступке: как продать быстрее и выгоднее?

Как продать квартиру по уступке

С ростом уровня жизни повышаются требования граждан к комфортному проживанию. Эта тенденция объясняет невероятную популярность жилья, предлагаемого на первичном рынке. Ассортимент изобилует квартирами в новостройках с отделкой, что позволяет вкладывать в благоустройство жилья гораздо меньшие суммы, нежели при ремонте, которого обычно требуют объекты вторичного рынка.

Приобретая недвижимость еще на этапе строительства, граждане получают прекрасную возможность беспроигрышного инвестирования (условная стоимость 1 кв. м. жилья на 10-20% дешевле). Это хорошее предложение, но иногда приходится отказываться даже от самых достойных.

Причин тому немало и нередко реализация жилья на первичном рынке находит свое воплощение в подходе, который получил название «переуступка» квартиры.

Суть цессии (юридический термин, характеризующий операции, связанные с переуступкой) состоит в переадресации прав и обязательств, которыми юридическое лицо обременено в отношении третьей стороны (застройщика), другому участнику сделки. Первостепенно избранный вариант взаимоотношений с девелопером при этом остается в неизменном состоянии.

В правовых реалиях и, соответственно, на практике договор цессии не имеет ничего общего с договором купли-продажи. Он предполагает скорее внесение правок в соглашение, заключенное ранее владельцем и застройщиком. Фигурантами операции могут являться соглашения, как долевого участия и предварительной купли-продажи, так и инвестирования/соинвестирования.

Все зависит от обстоятельств, предложенных продавцами-цедентами и возможностей покупателей-цессионариев. То есть, приобретая недвижимость по переуступке, покупатель может быть поставлен в условия, когда ему придется вносить оплату за продавца на основаниях, указанных в уже существующем договоре со строительным подрядчиком.

Основной отличительной чертой цессионных соглашений считается возможность переноса в схему оплаты долгов и прочих обязательств продавца. В этом свете особый интерес вызывают вексельные схемы уступки прав. Они могут основываться на определенных договоренностях. То есть, происходит оформление и подписание предварительного договора купли-продажи, соблюдение которого реализуется за счет применения процедуры передаточной надписи (юр.: индоссамент).

Квартира по переуступке: почему покупают и зачем продают?

Зачастую указанная форма юридического соглашения является единственным вариантом для покупателя, который желает приобрести жилье конкретного типа и в определенном объекте первичного рынка, но не имеет такой возможности, так как реализация квартир подошла к концу или заморожена.

Цессионная схема выгодна и продавцу, особенно в материальном плане. Она применяется в случаях, связанных с реализацией квартир, которые были приобретены еще до возведения здания (договор инвестирования). Стоимость жилья этой категории гораздо ниже, в сравнении с квартирами, находящимися на завершающей стадии строительства.

Доходность подобных операций часто достигает рекордных показателей прибыли (до 100%).

Согласно статистике продаж по переуступке, продавцами далеко не всегда движет корысть. Чаще причинами сделок являются изменившиеся жизненные обязательства и несостоятельность в отношении ипотечных обязательств.

В этой разновидности сделок нельзя исключать также факторы, связанные с недобросовестностью застройщиков. Продавцу в подобном случае придется очень сложно, если, конечно, он честно признается покупателю об ожидающих его проблемах. Реализовать столь сложный объект, тем более в короткие сроки практически невозможно.

Разве, что прибегнуть к помощи сервиса, который гарантирует срочный выкуп квартир.

Виды переуступок и юридические тонкости их реализации

Итак, вложивший средства в строящееся жилье на первичном рынке инвестор по какой-либо причине решает избавиться от покупки. При этом, он успел выплатить застройщику всю причитающуюся сумму.

Тогда, в соответствии с условиями перекупки, которые базируются на предписаниях ГК РФ, становится возможен процесс уступки требований, в результате которого покупатель превращается в приемника прав на жилье.

Согласие застройщика в данном случае не требуется, если отсутствуют какие либо специфические пункты договора, но письменное уведомление о том, что переуступка вступила в силу – обязательно. Специалисты рекомендуют фиксировать, как отправку, так и факт получения документа. Это защитит покупателя от возможной путаницы при передаче объекта недвижимости.

Все сопроводительные бумаги сделки нужно хранить вплоть до вступления в права владения собственностью. В случаях, когда цедент является должником девелопера, то при передаче цессионарию объекта продажи возникает проблема невыполнения договоренностей. Покупатель обязуется перевести недостающие средства на счета застройщика.

В этом случае необходимо не только предупредить третью сторону о переуступке, но и заручиться ее согласием. На этом шаге покупатель может столкнуться с рядом подводных камней. Например, предприимчивый застройщик попросит оплатить свое согласие. Такая практика существует, но с ценами лучше ознакомится заранее. Чтобы избежать подобных рисков, лучше заручиться содействием профессионалов и не забывать хранить письменные подтверждения.

Переуступка шаг за шагом

Переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия). Этот вид соглашения вменяет в обязанность продавцу погашение всех долгов. Транзакция может быть адресована застройщику или клиенту на покупку жилья. Долевое участие возможно на основании договора перевода долга.

Примечательно, что сделка может проводиться неоднократно, но только до того момента, пока готовое строение не будет сдано в эксплуатацию. После этого владелец квартиры получает на руки передаточный акт. Специалисты напоминают, что при оформлении ДДУ необходимо пройти процедуру регистрации в УФРС.

Переуступка права на жилье по предварительному договору купли-продажи. Покупка квартиры на подобных основаниях, сохраняет за продавцом право требования и не может быть продана по рассматриваемой схеме третьему лицу. Что касается регистрации, то она обязательна, если квартира была купле после 2005 года.

На договора, оформленные до этого срока, правило не распространяются. В этом случае цессионарий заключает соглашение об уступке с застройщиком.

Оба варианта позволяют приступить к оформлению договора только после урегулирования финансовых отношений между застройщиком и продавцом, в том числе и посредством переноса обязательств по оставшейся части долга на покупателя. Вследствие этого, сделке обязательно должна предшествовать тщательная подготовка.

Как правильно оформить продажу квартиры по переуступке?

Сначала продавцу следует удостовериться в наличии необходимых документов, которые обязан хранить застройщик. Это касается разрешительных бумаг.

По требованию клиента, обратившегося в офис, компания-девелопер обязана предоставить:

  • учредительную документацию;
  • свидетельства налоговой и госрегистрации;
  • бумаги на землю (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
  • текущую квартальную бухгалтерскую отчетность;
  • лицензию;
  • проект застройки и проектную декларацию;
  • договор, содержащий сведений о способах финансирования строительства.

Далее начинается стадия подготовки к продаже. Продавец должен сообщить застройщику о своем желании реализовать недвижимость по переуступке, иначе впоследствии сделка может быть признана недействительной. На этом этапе снова требуется посетить офис застройщика и передать ему письменное уведомление. Адресат может выставить за разрешение определенную цену – около 5%. Средства перечисляются на счет девелоперского банка. Большинство опытных юристов настаивает на привлечении представителей строительной компании к участию в сделке. Получив согласие на продажу квартиры, нужно потребовать у застройщика справку о погашении долговых обязательств. Если таковые переложены на плечи покупателя, то заключается договор перевода при обязательном присутствии застройщика.

Теперь путь продавца лежит в нотариальную контору. Здесь следует заверить согласие супруга/и на продажу. Если жилье числится в залоге, то для продажи понадобится еще и разрешение банка-кредитора, которое тоже требует полного финансового расчета. Часто граждане отказываются от квартир вследствие обременительности выплат по займу. Тем, кто продает недвижимость именно по этой причине не стоит пренебрегать таким предложением, как выкуп ипотеки . В большинстве случаев именно такой подход является наиболее выгодным и позволяет продать квартиру быстро и без излишних хлопот. Тем более, что на этом шаге процедура подготовки к продаже не заканчивается. Продавцу нужно будет получить выписку ЕГРП, где он должен числиться правообладателем. Это возможно только после регистрации договоров долевого участия или инвестирования.

На заключительном этапе подготовки составляется договор по переуступке. Здесь уж точно не обойтись без содействия юриста. Причем, для каждой из сторон важно получить квалифицированную услугу. От правильного оформления соглашения, строго учета всех нюансов и концентрации на тонкостях сделки напрямую зависят условия сделки.

Завершает процедуру цессии регистрация перехода права, которая будет возможна только после того, как служащий МФЦ, регистрационной или кадастровой палаты удостоверится в наличии всех документов, сопровождающих сделку и предоставленных всеми ее участниками. Процедура может занять от 5 до 10 дней. Зарегистрированный договор и документы выдаются при наличии паспорта.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ

Как выкупить земельный участок в собственность: советы профессионала Квартира по переуступке: как продать быстрее и выгоднее? Как выкупить землю у государства

Источник: http://srochnyjj-vykup.ru/stati/kvartira-po-pereustupke-kak-prodat-bystree-i-vygodnee/

Как продать квартиру по переуступке: советы и хитрости|продажа квартиры по переуступке

Как продать квартиру по уступке

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

  • Что это?
  • Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
  • Какие риски сопутствуют продаже?
  • Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  •  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Нюансы продажи квартир по переуступке прав, как продать новостройку по 214-ФЗ

Как продать квартиру по уступке

Суть договора о переуступке прав (или, выражаясь юридическим языком, цессии) заключается в следующем: он может быть заключен на основании ДДУ — зарегистрированного в Росреестре первоначального договора между застройщиком и первым дольщиком. Смена покупателя в процессе строительства может совершаться не единожды, поэтому процедура продажи квартиры по переуступке прав по ДДУ должна проходить на фоне пристального внимания к первоначальным документам и истории сделок.

Чаще всего продать квартиру по переуступке прав желают с целью получения финансовой выгоды, так как на этапе котлована и в финале строительства цена существенно отличается. Однако бывает, что и рядовые граждане решают продать недостроенное жилье в силу различных причин.

Сделки такого рода считаются безопасными, поскольку происходят под надзором регистратора. Однако существуют нюансы, о которых лучше знать заранее. Специалисты агентства «МИЭЛЬ.Недвижимость» систематизировали информацию о вариантах переуступки требований, необходимых документах, а также о рисках и выгодах сторон.

Виды переуступки

Сделки по передаче прав (требований) на строящееся жилье подразделяются на два вида:

  • объект принадлежит физлицу — расчеты ведутся в любой форме, при оформлении действие первоначального договора долевого участия не прекращается, происходит лишь смена дольщика;
  • объект принадлежит юридическому лицу — расчеты по такому ДДУ возможны исключительно по безналичке и только после государственной регистрации договора.

В остальном оба варианта сходны — переуступка возможна до момента вступления в права собственности, а тщательная проверка юридической чистоты сделки является ключевым моментом.

Нюансы процедуры оформления продажи квартиры по переуступке прав

Действия продавца:

  • оповестить застройщика о намерениях и получить от него официальную справку об отсутствии задолженности;
  • заказать выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество;
  • заручиться согласием супруга на продажу (оформляется у нотариуса);
  • если квартира приобреталась в ипотеку — получить в банке официальное подтверждение о погашении платежей;
  • приступить к подписанию договора о переуступке прав.

Действия покупателя:

  • получить согласие мужа/жены на покупку квартиры;
  • когда планируется привлечение кредитных средств, нужно получить справку о положительном решении банка (рекомендуется выбирать организации, сотрудничающие с застройщиком);
  • подписать договор;
  • пройти регистрацию (в МФЦ или любом офисе Росреестра).

Процедура подписания договора должна происходить в присутствии обеих сторон, а также представителя регистрирующего органа.

Госпошлина

В соответствии с нормами НК РФ, продавец (инвестор) обязан уплатить 13%-ный налог при продаже квартиры по переуступке прав.  Однако закон предусматривает два способа снижения налоговой нагрузки:

  • имущественный вычет (ограничивается 1 млн рублей) — нужно подать заявление и пакет подтверждающих документов в налоговую;
  • если квартира продана за ту же стоимость, что и приобретена (либо дешевле), то пошлину отчислять не нужно.

Многих интересует вопрос, нужно ли подавать декларацию при покупке жилья. Подробную консультацию можно получить, позвонив на горячую линию офиса «Чистые Пруды».

Обязательно ли согласие застройщика на переуступку

Законом не установлено, что цессия должна быть согласована с застройщиком. Но, как правило, компании предпочитают включать в ДДУ пункт касательно того, что уступка требования без его согласия недопустима.

Таким образом, в интересах покупателя уведомить строительную фирму о планирующейся смене правообладателя.

Для продавца же важно другое — нередко компании-застройщики взимают плату за возможность оформления продажи квартиры по переуступке прав (обычно до 10% от стоимости объекта, хотя ограничений здесь также нет).

Истории из жизни
Мы с супругой пять лет мечтали купить жилье в новостройке, долго выбирали и нашли наконец-то подходящий вариант. Но продавец затянул с окончательным решением, а тем временем наступило время подписания приема-передачи объекта. В принципе, обе наши стороны были  согласны заключить сделку, но было страшно, что та будет признана недействительной.

По совету приятеля обратились в агентство «МИЭЛЬ» (Москва). Специалист, занимавшийся нашим вопросом, сходу предложил два выхода — оформлять куплю-продажу после сдачи или провести переговоры с застройщиком. Мы дали согласие на второй вариант.

В итоге удалось договориться о том, что в договоре переуступки застройщик указал более позднюю дату акта приема-передачи, что обеспечило нам возможность оформить 214-ФЗ.

Решив приобрести недвижимость по переуступке, стоит внимательно изучить законы. Однако не у каждого гражданина имеется для этого достаточно времени.

Лучший способ обезопасить сделку — пригласить для ее сопровождения профессионалов с солидным опытом. Группа «МИЭЛЬ» является одним из лидеров на рынке недвижимости, а ее сотрудники обладают огромными опытом и знаниями.

Планируете стать участником сделки по продаже квартиры по переуступке прав? Мы готовы помочь!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-prav/

Как продать по переуступке квартиру прав?

Как продать квартиру по уступке

Большая часть квартир в новостройках покупается по договору долевого участия (ДДУ), когда само жилье находится на стадии котлована. Это выгодно покупателю, поскольку квадратные метры обходятся ему дешевле почти в половину. Многие пользуются этим и приобретают жилье в качестве инвестиции, с целью выгодно продать его незадолго до сдачи дома.
 

Договор заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, соответственно, дольщик еще не зарегистрирован на своих квадратных метрах. Как продать по переуступке квартиру? Об этом мы расскажем в данной статье.

Что такое договор переуступки прав и в чем его преимущества

По большому счету эта сделка мало чем отличается от типичной купли-продажи, но есть нюансы. Первый состоит в том, что такая сделка возможна только до того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Раньше, чем будет известна дата сдачи, продажа не имеет смысла, будет сложно найти покупателя.

Но когда информация получена, тянуть не стоит – поиски покупателя и различные формальности могут затянуться, а если дом успеют сдать, придется продавать квартиру на общих основаниях. Второй нюанс – оформление договора переуступки происходит проще, чем при купли-продажи.

Основное преимущество такого предприятия, как продать по переуступке квартиру, для продавца очевидно – он приобрел ее по сниженной цене, а продает, накинув несколько сотен тысяч. Покупатель тоже имеет выгоду: жилплощадь стоит меньше, чем будет после сдачи дома в эксплуатацию.

Вторым серьезным плюсом для покупателя становится, что он почти ничем не рискует: при заключении ДДУ на стадии котлована существует вероятность, что застройщик не выполнит своих обязательств, и дольщик останется ни с чем. При заключении договора переуступки этот риск минимален, ведь дом почти готов.

Упрощенная процедура, требующая минимума документов и времени, станет дополнительным преимуществом сделки.
 

По сравнению с покупкой вторички, сделка с переуступкой не представляет сложностей с юридической чистотой. Количество собственников точно известно.
 

Процедура продажи по переуступке прав

Перед тем, как продать квартиру, стоит составить план действий, в который будут входить:
 

  • Оценка стоимости недвижимости на текущий момент;
  • Поиски покупателя;
  • Показы жилья, если это возможно;
  • Получение разрешения на переуступку права у застройщика и банка (если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • Обсуждение с покупателем нюансов и условий сделки, сбор пакета документов;
  • Регистрация договора переуступки в соответствующих госорганах.

Оценка

Оценка является обязательным условием, без которого продать по переуступке квартиру не получится. Ее можно провести самому или пригласив специалиста.
 

Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
 

Второй вариант: приглашение оценщика потребует оплаты, зато оценка будет проведена по множеству критериев и сложных формул с официальным заключением, с которым покупателю будет сложно поспорить. Процедура оценки занимает около недели.
 

Поиски покупателя

На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее.

Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.

 

Показы квартиры

Поскольку обычно мероприятия по переуступке прав затеваются, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы, покупатель уже имеет возможность оценить квартиру не на плане, а в натуральном виде, хоть бы и в виде коробки.

Это тоже можно отнести к достоинствам покупки жилья на последних стадиях строительства.

Если по каким-то причинам решение продать по переуступке квартиру пришло задолго до того, как дом будет сдан, покупателю придется удовольствоваться планом или 3D-макетом.

Письменное разрешение застройщика необходимо в том случае, если сумма по ДДУ выплачена не полностью. Впрочем, даже если у продавца нет перед застройщиком никаких обязательств, разрешение лучше получить.

С банком сложнее. Его разрешение требуется, если жилье приобреталось в ипотеку, и кредит еще не погашен. В этом случае продавцу потребуется не только разрешение на продажу, но оперативное погашение кредита.
 

Обсуждение условий сделки

Если продавец не обременен задолженностями перед банком или застройщиком, обсуждение условий сделки не затянется. Потребуется назначить дату регистрации, а также определить порядок передачи средств.

Заключение договора

Перед тем как продать по переуступке квартиру, необходимо удостовериться, что в наличии все необходимые документы. Для оформления договора понадобятся договор долевого участия, паспорта обеих сторон сделки и разрешение застройщика. Это все.

В данном случае ДДУ сочетает в себе функции правоустанавливающего документа, который доказывает, что продавец действительно владеет квадратными метрами, техпаспорта жилья и справки из БТИ.

В договоре должны быть отражены следующие моменты:

  • Паспортные данные обоих участников сделки;
  • Полная информация о продаваемой квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и так далее;
  • Стоимость жилья цифрами и прописью, а также условия расчетов между сторонами;
  • Условия сделки;
  • Дата и подписи всех участников.

Поскольку переуступка прав осуществляется по упрощенной схеме, ее регистрация не требует уплаты госпошлины. Договор может, но не обязательно должен, заверяться нотариально. Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса, им придется заплатить 2-5 тысяч рублей. Если решили обойтись без него, то единственным видом расходов по сделке станет оплата за квартиру и налог. 13% от дохода придется по закону отдать государству.

Оформить регистрацию можно буквально за пару дней, но в среднем на это уходит около недели, если продавец и покупатель никуда не торопятся.
 

Особенности сделки

Нередко продать по переуступке квартиру планирует не частное лицо, а юридическое. В роли продавца может выступать инвестор. Он заранее приобретает жилые помещения с целью получения выгоды при продаже.

 Вместо паспорта физлица при заключении договора понадобится  устав компании, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых человек, подписывающий договор, получил на это право. В остальном же процедура остается прежней.

Если жилплощадь приобреталась супружеской парой и находится в совместной собственности, то дополнительно в пакет документов следует добавить согласие супруга или супруги продавца на сделку.

Простая сделка может таить подводные камни.

 Чтобы миновать их без проблем, обращайтесь в АН «Владис». Грамотные юристы и риэлторы сделают все необходимое, чтобы сделка состоялась быстро и прошла без сучка и задоринки.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-prav

Договор уступки: заработать 50% от стоимости квартиры

Как продать квартиру по уступке

Несмотря на то, что количество инвестиционных сделок с жильем снижается, переуступка прав на квартиру остается прибыльной для обеих сторон. В чем состоит выгода такой сделки, будут ли изменения по данному договору после перехода на эскроу-счета и что нужно сделать покупателю, чтобы снизить риски – выяснял Новострой-М.

По договору уступки права в случае с новостройками передается право требования к застройщику передачи жилья после ввода дома в эксплуатацию. По словам Дениса Артемова, старшего юриста юридической фирмы Via lege, договор уступки прав выгоден как продавцу, так и покупателю.

Продавец получает деньги за квартиру без принятия ее по акту приема-передачи и оформления права собственности, без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель приобретает жилье по более выгодной цене, чем после сдачи дома и оформления собственности, также он может оценить ход строительства проекта, его темпы. 

Сделки по переуступке прав преимущественно нацелены на прибыль – инвесторы входят в проект на начальных этапах возведения дома и до его ввода в эксплуатацию продают купленные лоты по возросшей цене.

Если это ликвидный продукт с набором качественных характеристик, с хорошей транспортной доступностью и наличием на территории объектов социально-бытовой инфраструктуры, то к окончанию строительства цена квадратного метра вырастает особенно сильно.

Как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, к моменту завершения строительства в портфеле застройщика остается достаточно скудный выбор квартир, стоимость которых сильно выше первоначальной. И зачастую покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом проекте, не находят нужного им предложения, поэтому вынуждены покупать квартиру по переуступке.

По оценкам застройщиков, в среднем на переуступке прав требования можно заработать 30-50% от первоначально вложенной суммы.

Максимальная прибыль возможна при приобретении жилья на этапе котлована и его перепродаже на финальной стадии строительной готовности дома.

Как сообщили в концерне «Крост», в жилых комплексах «Невский», Wellton Park и Union Park в 75 и 82 кварталах инвесторы могли заработать до 40 тыс. рублей за квадратный метр – за период строительства цена «квадрата» вырастает до 50%.

При покупке жилья в проектах группы компаний «МИЦ» также можно заработать до половины от стоимости квартиры.

Как рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов, эта цифра складывается из годового прироста, который по проектам компании составляет в среднем от 17% годовых (при среднем сроке владения квартирой 14-20 месяцев), и доходности от услуги внутреннего trade-in, которая позволяет получить прибыль от продажи в среднем 8-10% к рыночной стоимости.

По словам Алексея Лухтана, с начала старта продаж первой очереди ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» (апрель 2018 года) реализовано более 40% квартир.

Средняя стоимость квадратного метра показала высокую динамику роста – фактически только за один год средняя цена «квадрата» выросла на 21%, при этом завершение строительства Дома № 1 намечено только на II квартал 2020 года.

Следовательно, средняя цена метра к моменту сдачи первой очереди может вырасти еще на 10%. Некоторые квартиры подорожали более чем на 30%.

Перед тем как инвестировать в жилье, стоит узнать, нужно ли получать разрешение на переуступку от компании-застройщика и во сколько это обойдется – за согласие обычно взимается комиссия.

Пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании, появился в ДДУ в связи с тем, что частные инвесторы стали прямыми конкурентами девелоперов. Частные лица могут выставить квартиру дешевле, чем у застройщика, что сказывается на продажах последнего не лучшим образом.

Еще один немаловажный момент – по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. 

Однако квартиры в строящихся домах перепродают не только ради прибыли.

Как рассказали эксперты порталу Новострой-М, некоторые клиенты приобретают квартиру для себя и дальнейшего проживания, но за время строительства жилье становится «маленьким» – в семье рождаются дети.

Иногда семейная пара приобретает квартиру в браке, но за период стройки решает развестись. Покупателям также может понравиться другой проект, более интересный и современный, кто-то решает изменить локацию и переезжает в другой район Москвы или вообще в другой город.

Стоит отметить, что за последние 10 лет количество инвестиционных покупок сильно снизилось. Пик их популярности пришелся на 2005-2008 годы, когда цены на жилье благодаря развитию ипотечного кредитования стремительно росли.

В итоге более половины всех сделок на рынке столичной жилой недвижимости носили инвестиционный характер.

Перед вторым кризисом, за первые 6 месяцев 2014 года, доля подобных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась уже от 30 до 34% от общего объема.

Данные Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

По мнению Ильи Липкинда, директора информационного агентства «Саминвестор», сейчас все факторы, делавшие подобные сделки привлекательными, исчерпаны.

Бурный рост ипотеки в прошлом году даже с учетом опасений по поводу сокращения предложения из-за перехода застройщиков на эскроу-счета привел к росту цен на недвижимость в среднем на 10-15%, что в большинстве случаев лишь компенсировало снижение стоимости квартир в предыдущие годы.

При этом отложенный спрос, сформировавшийся ранее, уже частично исчерпан, а частично – задавлен продолжающимся снижением реальных доходов населения. Поэтому в настоящий момент жилье покупают в основном для собственного проживания.

Например, в проектах ГК «МИЦ» инвестиционные покупки составляют 15-20% от общего спроса, столько же процентов приходится на сделки с переуступкой прав требования. На объектах концерна «Крост» фиксируется не более 10% сделок с переуступкой.

По словам Дианы Гурусовой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в апреле 2019 года доля переуступок в общем объеме продаж компании составляла порядка 4,1%.

Если брать аналогичный период прошлого года, данный показатель равнялся 6,4%, а в 2017 году – 10,3%.

Переуступка и эскроу-счета

Многих волнует вопрос – какие изменения произойдут при переуступке по ДДУ с эскроу-счетами. Специалисты сходятся во мнении, что после вступления в силу новых правил продажи недвижимости никаких непредвиденных нюансов возникнуть не должно.

Договор долевого участия никто не отменял, изменилась лишь схема перевода денежных средств от покупателя к застройщику, где гарантом выступает банк.

Как рассказала Диана Гурусова, порядок процедуры будет включать составление и регистрацию договора переуступки, а также заключение дополнительного соглашения к договору эскроу, в котором будут прописаны изменения и новый депонент. Таким образом, застройщики продолжат работать в рамках 214-ФЗ.

Как считает Илья Липкинд, в течение ближайшего года доля инвестиционных покупок квартир, скорее всего, будет держаться вблизи нынешних уровней или даже незначительно увеличится в связи с ожиданиями повышения цен из-за перехода на счета эскроу, возможным снижением ключевой ставки Центробанка РФ и опасениями по поводу приближения нового мирового финансового кризиса. Однако в более долгосрочной перспективе объем подобных инвестиций продолжит сокращаться.

Проверить, чтобы не рисковать

Если человек, мечтающий о новом жилье, все-таки решает приобрести квартиру в новостройке у частного инвестора по переуступке прав, то к этому нужно тщательно подготовиться. Риск потерять деньги и новую квартиру выше, чем может показаться на первый взгляд.

По словам Дениса Артемова, первое, о чем нужно позаботиться и на чем ни в коем случае нельзя экономить – это полная юридическая проверка по потенциально вашей, конкретной квартире – а не по жилому комплексу целиком.

Подобное юридическое сопровождение стоит в среднем около 30 000 рублей. Конечно, кто-то может подумать, что ту же самую проверку вполне может провести риэлтор, с которым вы работаете, но это не так.

Риэлторы, как правило, не имеют юридической квалификации и соответствующего опыта, поэтому не знают, на что смотреть в первую очередь.

А ситуации встречаются самые разные, общее в них только одно – риск потери денег и новой квартиры для покупателя. 

Пример 1: у покупателя были все шансы «отдать» половину своей новой квартиры бывшей жене продавца. Бывшие супруги начали делить имущество в суде (ареста на него по каким-то причинам не было).

Продавец по ДДУ предоставил покупателю заявление, что не состоял в браке и даже показал новый паспорт без штампа. Ему рассказали о судебном процессе, после чего он просто исчез.

Если бы его не проверили – скорее всего жена отсудила бы половину квартиры у нового владельца.

Пример 2: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». А схема расчетов в данном случае предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации (так бывает). Продавца поставили в известность, после чего он перестал выходить на связь.

Пример 3: застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика X и 10 – на подрядчика Y, в качестве оплаты выполненных работ. Оба подрядчика аффилированны друг с другом. Подрядчик X уступил одну из квартир продавцу, уступка была зарегистрирована и оплачена.

При проверке выяснилось, что уступленной продавцу квартиры у подрядчика X нет, она у подрядчика Y. А это значит, что у продавца нет прав на эту квартиру, поэтому покупателю лучше найти другой вариант. Удивительно, что Росреестром этот факт был упущен из вида, юристами – нет.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/dogovor_ustupki_zarabotat_50

Переуступка прав

Как продать квартиру по уступке

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу.

В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова.

— При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон».

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое».

«Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова.

— Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова.

— Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»).

Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость».

«Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах.

Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов.

«Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья.

В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы.

Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.