Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Содержание

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё…

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса.

Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить.

То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком.

Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение.

При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку.

В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ.

Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет.

Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика.

К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры.

Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда.

Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ.

Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости.

Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11673/

Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке

Как продать квартиру по переуступке в строящемся

Часть участников долевого строительства изначально рассматривают покупку строящейся недвижимости как возможность в последствие продавать квартиры в новостройках.

Для этих случаев законодательство позволяет, как продать квартиру в строящемся доме по процедуре переуступки, так и осуществить её продажу после вступления в права собственности.

Однако пока дом строится, такая необходимость может возникнуть и у тех, кто не планировал избавиться от жилья.

Причина продажи может существенно повлиять на условия и сам факт совершения переуступки.

Причинами продажи квартир по переуступке прав собственности могут стать:

  • Финансовые трудности дольщика.

Гражданин не может осуществлять очередные выплаты по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на дольщика могут быть наложены штрафы, пени, вплоть до полной потери им ранее внесенных средств.

Причиной продажи могут стать такие проблемы дольщика, как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в дар или путем наследования, иные семейные обстоятельства.

  • Избавление от рискованного вложения средств.

Продажа квартиры по переуступке прав долевого участия может быть связана с затянувшимися сроками строительства, репутацией застройщика, банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, касающихся застройщика или объекта строительства, дольщик может попытаться продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.

Данная причина наиболее характерна для тех дольщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они вступают в ДДУ на этапе котлована.

Переждав время, когда основные риски, связанные со строительством объекта, перестают быть актуальными, и квартира достаточно вырастает в цене, инвестор продает её.

Это позволяет ускорить момент получения прибыли, минуя этапы приема-передачи квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.

Благодаря переуступке по закону не обязательно дожидаться окончания строительства и вступать в права собственности.

Правовая база переуступки

Стать собственником квартиры в доме, строительство которого ещё не окончено, закон не позволяет.

Юридическое оформление недвижимости такого типа осуществляется путем составления договора долевого участия. Одной его стороной выступает застройщик или его представитель.

Второй – физическое или юридическое лицо. У последнего возникает не право собственности, а право требования на объект недвижимости.

Даже не являясь собственником, обладателю прав на недвижимость можно распорядиться ею по своему усмотрению: продать или передать другому лицу. В юридической практике сделка по переуступке прав требования на квартиру называется цессия.

Основными нормативными актами, касающимися переуступки прав, являются:

  • Гражданский кодекс, статьи №№ 388-390,
  • ФЗ от 30.12.04 № 214.

ГК РФ определяет основы переуступки, нюансы, а также ответственность сторон сделки. ФЗ регламентирует саму процедуру долевого участия в строительстве, договор которой выступает основой для переуступки прав.

Как продать квартиру по ДДУ: основные этапы

Согласно законодательству, сделка по переуступке происходит в несколько этапов.

  • Сбор документов и определение условий продажи.

В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены.

В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика.

Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:

  1. договор ДДУ и все приложения в оригинале,
  2. документ о выплатах, произведенных сторонами,
  3. согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично),
  4. согласие супруга дольщика,
  5. согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств),
  6. паспорта / реквизиты сторон сделки.

После сбора всех документов составляется сам договор цессии. Согласно законодательству, он оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

Часто сам ДДУ содержит условия уступки прав третьему лицу или даже запрет на подобное действие. Если в ДДУ прописан запрет на цессию, переуступить права на недвижимость невозможно, продажа имущества может быть осуществлена только после оформления собственности на него.

Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

  • Переоформление документов.

Главное изменение, которое произойдет в договоре, – смена дольщика. При этом изначальные условия ДДУ изменить нельзя. Это касается финансовых договоренностей, обязанностей и ответственности сторон.

Договор переуступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой вид документа дает застройщику право сдавать готовый объект новому дольщику. При оформлении акта приема-передачи первоначальный дольщик не присутствует.

  • Оплата по договору переуступки.

Если переуступка прав происходит в отношении физического лица, законодательство не регламентирует момент оплаты цессии. Требование закона об оплате сделки после её регистрации установлено только для первоначального ДДУ, который заключен между застройщиком и дольщиком. Передачу денежных средств от одного дольщика к другому можно осуществить в любой момент по договоренности сторон.

Момент осуществления оплаты следует прописать в договоре. Для покупателя выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.

Юридические тонкости

Чтобы избежать неприятностей после оформления переуступки, следует учесть основные нюансы юридической процедуры.

Договор цессии может быть признан ничтожным, если:

  • дольщик не оплатил договор полностью,
  • хотя бы одна выплата не имеет подтверждения,
  • отсутствует согласие заинтересованных лиц.

Поэтому при сборе документов следует учесть права всех заинтересованных сторон. К ним могут относиться: застройщик, банк, кредитовавший дольщика, супруг, и т.д.

Возможные риски подобной сделки в большей степени ложатся на конечного дольщика. За банкротство застройщика, долгострой, отсутствие разрешений на ввод здания в эксплуатацию и т.д. первоначальный дольщик ответственности не несет.

Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома

Чтобы как можно выгоднее продать квартиру по переуступке, следует правильно выбрать момент. Он во многом зависит от этапа строительства дома.

  1. Найти покупателя на квартиру на этапе котлована сложно, так как в этот момент привлекательные предложения поступают от самого застройщика. Если требуется срочно вернуть вложения в этот период, поможет уступка в цене. Однако следует быть готовым потерять часть вложений.
  2. В процессе строительства продажу можно осуществить в любой момент, когда дольщик считает, что квартира достаточно увеличилась в цене с момента заключения им ДДУ, и до тех пор, пока дом не достроен, и квартира не оформлена в собственность.
  3. Покупатель найдется быстрее, если строительство приближается к концу. В этот момент сделка представляется наиболее безопасной. Основные предложения о продаже квартир инвесторами появляются на рынке после того, как недвижимость оформлена в собственность. Если объект не сдан конкуренция в данном сегменте значительно ниже.

Важно! После сдачи дома, приема квартиры по передаточному акту и до момента оформления её в собственность переуступка прав законодательно запрещена.

Как найти покупателя

Самостоятельно продать права требования на строящуюся недвижимость достаточно сложно. С начала строительства продажей в нем квартир занимается много игроков рынка недвижимости: сам застройщик, основной инвестор, риэлторские фирмы. Дольщик на их фоне проигрывает.

Помочь с реализацией права требования могут:

  • застройщик, и его отдел продаж / переуступок,
  • риэлторские агентства,
  • более низкая цена, установленная дольщиком, по сравнению с предложением основных игроков (чем больше участников строительства купило квартиры на этапе котлована, тем меньшую цену придется предлагать при переуступке),
  • эксклюзивное предложение (например, если такие квартиры, как у дольщика, уже раскуплены или мало их среди остальных предложений).

Возможные риски

У дольщика, решившего продать квартиру по переуступке, существуют два основных риска: отсутствие покупателя и потеря вложений или их части.

Если до ввода дома в эксплуатацию подходящий клиент на переуступку не появится, то квартиру можно будет продать только после её оформления в собственность. Процесс может занять длительное время, и получение прибыли затянется.

Прогнозы дольщика относительно увеличения стоимости недвижимости могут не оправдаться, в таком случае придется жертвовать частью вложенных средств в качестве скидки тому, кто согласится на оформление цессии.

Покупатель права рискует гораздо больше:

  • у него не будет гарантий в успешном окончании строительства,
  • застройщик может обанкротиться,
  • сам договор цессии может являться мошенническим, заключаясь на одну и ту же квартиру с несколькими гражданами или от лица несуществующего дольщика,
  • если договор первого дольщика с застройщиком признается недействительным, то второй дольщик может остаться и без недвижимости, и без уплаченных по договору цессии средств,

Знания о распространенных мошеннических схемах и массовой переуступке обанкротившихся застройщиков могут стать весомым аргументом в пользу отказа от цессии.

Грамотный подход к такой юридической сделке, как продажа квартиры по переуступке, дает возможность передать право требования другому лицу без рисков и финансовых потерь.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/poryadok-prodazhi-kvartiryi-po-pereustupke-v-stroyashhemsya-dome-osnovnyie-etapyi-i-riski

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.