Как продать квартиру по переуступке прав

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Как продать квартиру по переуступке прав

Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных.

Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом.

Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.

$1200+ – пассивный доход в Суперкопилке за 2020й год. Отчёт!

Люди, не испытывающие финансовых трудностей, могут столкнуться только с одной проблемой – поиск квартиры своей мечты. Если же материальное положение не позволяет делать такие крупные покупки, то можно рассмотреть вариант переуступки квартиры по ипотеке. Покупка по переуступке – это процесс сложный и специфичный и на практике, откровенно говоря, встречается не так часто.

Неосведомленные люди могут задуматься о целесообразности данной операции. Действительно, зачем столько сложностей, если можно сразу оформить ипотеку.

Когда заканчивается строительство новостроя, то застройщик может предложить большой выбор апартаментов. По мере приближения объекта в сдаче, количество квартир резко уменьшается. И приобрести квартиру с первых рук вряд ли получится.

Вот тут-то и пригодятся предложения о повторной продаже, то есть переуступка прав на жилье.

Что такое переуступка прав и как оформляется данная процедура?

В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:

  • Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному;
  • На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.

Переуступка ипотеки: кому и зачем это надо?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором.

Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:

  • супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
  • продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
  • кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
  • заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
  •  кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.

Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка.

При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях.

Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:

  1. Провести действия для признания сделки недействительной.
  2. Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.

  3. Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.

Выгода и риски нового собственника

Если кредитор согласился на переуступку прав на ипотечную квартиру, то нового заемщика будут проверять тщательнейшим образом. Проверка будет проводиться так, словно человек оформляет кредит «с нуля».

Этот человек должен будет банку предоставить полный пакет документов, нужных для рассмотрения его платежеспособности и дальнейшей возможности кредитования. Однако, собрать этот пакет документов намного проще, нежели оформлять новую ипотеку. Безусловно, это экономия денег, времени и сил.

Банк не будет проверять документы на квартиру, поэтому решение будет принято значительно быстрее.

Несомненно, огромным плюсом для нового заемщика будет 100% юридическая чистота квартиры.

В большинстве случаев стоимость квартиры, продаваемой по переуступке, ниже рыночной. Правда, надо проверить, нет ли штрафных санкций по договору, ведь все эти платежи банк может перевести на нового клиента.

Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее.

Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу.

Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.

Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.

Процедура оформления

Решившись продать квартиру по праву переуступки над знать, как выглядит данная процедура:

  1. Заемщик ищет покупателя.
  2. Продавец вместе с покупателем отправляются в банк с заявлением, где излагают свои намерения.
  3. Банком проводится ряд проверок, а их результат будет основанием для принятия решения.

  4. Между покупателем и финансовым учреждением заключается письменное согласие, где оговариваются права, обязанности, то есть составляется договор.
  5. Регистрируется переход права собственности.
  6. Финансовые расчеты.
  7. Новый заемщик согласно оговоренным условиям выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.

Кстати, договор переуступки прав на ипотечную квартиру иногда заключается с целью снижения размера налоговых платежей. Подпишитесь на новости Чат про Хайп Проекты!
Обсудить/рассказать о хайпе

Источник: https://besuccess.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-po-pereustupke.html

Продажа квартиры по переуступке прав: налоги, ипотека, оформление

Как продать квартиру по переуступке прав

Продажа квартиры по переуступке прав — почему выгодна и как она оформляется.

Рассмотрим причины переуступки прав требования на квартиру, правила переуступки, особенности переуступки на квартиру в ЖСК и по ипотеке. Затронем вопросы, налогообложения и интервалы выгодной продажи квартиры по переуступке прав.

Продажа квартиры по переуступке прав: выгоды

Инвестиции и сделки на первичном рынке – это также повод продать квартиру, еще не заселившись. Как выгодно и просто сбывать квадратные метры? Какие могут возникнуть трудности?

По 14 статье 214 ФЗ и согласно тому же ФЗ, статье 17. Вам необходимо зарегистрировать, в Росреестре договор по переуступке квартиры – это обязательное условие.

Так же передать все необходимые документы лицу, которому переуступаете право требования квартиры.

Застройщик участвует в новом договоре и имеет право потребовать новые условия у лица, которому переуступили квартиру.

Помнить следует и то, что если вы уже подписали с застройщиком передаточный акт на квартиру, то переуступка прав собственности на квартиру уже невозможна. Далее следует заниматься оформлением документов на право собственности и продавать квартиру по договору купли-продажи.

Подробнее о роли застройщика, плюсах и минусах переуступки в статье Нюансы переуступки прав на квартиру

Кому это нужно

Рядовой покупатель заинтересован в переуступке прав собственности на квартиру тогда, когда продали все квартиры в нужной ему новостройке, и других способов получить ее — нет.

У продавцов другие мотивы, но мы рассмотрим с позиции покупателя. Покупка квартиры по переуступке прав – выгодна, потому что цена ниже, чем у застройщика.

Важно отметить, что продажа квартиры по переуступке прав гораздо дешевле на этапе застройки. В тот момент, когда дом почти построен, и квартир остается все меньше, цены начинают расти. И различие в цене значительно.

Стоит отметить, что при переуступке прав требования на квартиру условия договора между застройщиком и новым покупателем могут изменяться, к тому же и без согласия застройщика переуступка прав собственности на квартиру невозможна, но вы можете с ним договориться.

Как оформить переуступку прав собственности на квартиру

Допустим, дольщик не желает выжидать, когда появится выгодная цена. Тогда есть 2 способа, по которым продается объект:

  1. Переуступка прав требования на квартиру
  2. Путем замены стороны в договоре.

В договоре четко прописано, что участник долевого строительства, имеет право уступить свое право, если есть согласие застройщика и банка в письменном виде (по ипотеке).

Подробнее Как заключить договор долевого участия

Правила переуступки прав, о которых должен знать каждый

Продажа квартиры по переуступке прав возможна при:

  • договоре инвестирования;
  • предварительном договоре купли-продажи;
  • договоре соинвестирования;
  • при ипо

Стороны договора: физические и юридические лица.
Предмет договора: отдельные квартиры и даже целые подъезды.

При заключении договора переуступки прав на квартиру, обязательное условие — согласие застройщика.

Когда выгоднее продавать квартиру

С точки зрения финансов
Выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, т.к. стоимость ее на 10-15% больше, нежели в достроенном, но не сданном. Но в первом случае сделка уже будет оформляться не по переуступке.

С точки зрения спроса
За то время пока будут решаться вопросы с вводом в эксплуатацию и оформлением документов новых собственников, застройщик успеет распродать все вкусные варианты квартир. В результате, выставив после этого свой объект в продажу, вы можете продать его по выгодной цене.

Внимание!
Но необходимо иметь ввиду, что как только вы подписываете акт приема-передачи квартиры, возможность переуступки прав требования на квартиру пропадает. Вы становитесь собственником, что дополнительно налагает различные обязанности: уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг, что намного снизит размер вашей маржи.

Если вы не уверены, как покупатель, в объекте или продавце, который предлагает купить квартиру по переуступке права требования — обратитесь к юристу по жилищным вопросам.

Переуступка права при оформлении в ЖСК

По схеме ЖСК купить квартиру в доме немного сложнее. Процедура переуступки прав требования на квартиру делается так: заключается договор о купле-продаже пая, пишите заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая.

Затем в кооператив приходит отчет о лице, который приобрел указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива.

Есть застройщики поступающие цинично. Они и вовсе не прописывают в договорах, вариант переуступки квартиры. Так же могут предложить продать вашу квартиру за большие комиссионные (около 200 тыс. рублей).

Риэлтор способен решить вашу задачу, выставив комиссию то 2 – 5 % от стоимости вашей квартиры, впрочем, сумма примерно, равна аппетиту застройщика.

Самый эффективный во всех вариантах способ – самостоятельное размещение объявления о продаже строящегося жилья в интернете и его ресурсах.

Ваше предложение о продаже квартиры по переуступке прав, должно быть чуть ниже в цене, чем предложение застройщика.

Переуступка по ипотеке

Возможна переуступка прав собственности на квартиру, даже в кредит. Это делает возможным ФЗ закон об Ипотеке (Залоге недвижимости). Вы предаете другому лицу, все ваши права и обязательства по оплате кредита.

Переуступка прав требования на квартиру, зачастую применяется во время затягивания строительства дома на долгий срок. В таких ситуациях продажа одной и той же квартиры по переуступке прав может происходить несколько и более раз.

Переуступка прав собственности на квартиру покупателю, освобождает продавца от ответственности перед ним, за неисполнения своих обязательств должником (застройщиком) третьих лиц. Но вы отвечаете за недействительность переданного требования.

Всегда есть риск, третьего лица и он должен понимать, что вкладывать финансы в недостроенный дом, рискованно. Но зато гораздо дешевле, именно за это он и платит, меньшие деньги и идет на риск.

Такая переуступка прав требования на квартиру с использованием ипотеки, как правило, имеет условия, которые выдвигает сам банк.

Во-первых, это согласие банка на переуступку. Во-вторых, банк так же может изменить условия, поэтому будьте предельно внимательны. Во многих ситуациях банк может потребовать уплатить не менее 50% стоимости вашей квартиры.

В настоящее время банки хорошо финансируют сделки по покупке квартиры с переуступкой прав собственности на квартиру. Однако, только в рамках ФЗ №214.

Покупка квартиры по переуступке за счет ипотеки, в ЖСК или предварительному договору купли-продажи — банками не приветствуется.

Продажа квартиры по переуступке прав – отличный вариант, избавляющий от кредита и риска, в случае долгостроя.

Переуступка прав требования на квартиру, может иметь массу причин. Например, в случае: потери близкого, развода, получения наследства, новая работа в другой стране, переезд и много других причин.

В любом случае это выгодный вариант, на который стоит обратить внимание. Так же стоит обратить внимание на то, в чьей собственности земля под домом, в котором вы купите квартиру.

Статья Земля под новостройкой: аренда или собственность?

Налоги при продаже квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке прав зачастую осуществляется с целью получения финансовой выгоды. Поэтому многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства.

Государство не дремлет и в ст.208 Налогового кодекса, предусматривает налог на подобные сделки.

Правда, не все можно предусмотреть законами и поэтому инвесторы нашли способы избегания уплаты налогов. Каким образом? По закону, если купил по одной цене, а продал по переуступке права требования квартиры — по бОльшей, будь добр, уплати НДФЛ с разницы.

Что делают инвесторы: указывают в договоре переуступки права требования на квартиру первоначальную стоимость, а на остальную сумму, пишут расписку.

Эта схема позволяет получать инвесторам, вложившимся в квартиру на стадии котлована и продавшими ее перед сдачей дома в эксплуатацию (до подписания акта приема-передачи квартиры), довольно неплохую прибыль. Но покупатель оказывается совсем не защищен в финансовых рисках.

Итак, вы узнали о продаже квартиры по переуступке прав самое основное, что может вам пригодиться, если вы решите купить или продать квартиру по переуступке прав требования на квартиру.

Желаю вам успешных сделок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prava-na-kvartiru.html

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Как продать квартиру по переуступке прав

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию.

Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой.

То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя.

И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами  и вкладываются в недвижимость на этапе котлована.

Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке.

Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку.

Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию.

Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Продажа квартиры по переуступке прав

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании.

Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» – права и обязанности дольщика.

Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия.

Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки.

Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов.

Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

Источник: http://investorschool.ru/pereustupka-prava-na-kvartiru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.