Как продать квартиру по доверенности

Содержание

Продажа квартиры по доверенности от собственника: образец, как оформить, нюансы сделки

Как продать квартиру по доверенности

Жизненные ситуации могут быть разными, поэтому иногда может возникнуть вопрос можно ли продать квартиру по доверенности. К примеру, собственник проживает в другой стране, либо это занятой человек, у которого нет времени на то, чтобы самостоятельно заниматься реализацией собственной недвижимости.

Оформление доверенности в таком случае считается наиболее правильным решением, которое сочетает в себе многие положительные особенности и преимущества.

Как продать квартиру по доверенности?

В соответствии с Гражданским Кодексом нашей страны, каждый человек имеет право использовать услуги доверенного лица для последующего решения вопросом, касающихся продажи собственной недвижимости.

Если рассматривать статистические данные, то оформление доверенности рассматривается в качестве идеальной основы для последующей продажи недвижимости в соответствии с установленными особенностями.

В первую очередь нужно определиться, действительно ли требуется доверенность на третье лицо для продажи квартиры, либо можно обойтись своими силами.

А также учтены следующие правила:

  1. Есть специально установленная форма для составления доверенности, которую нужно соблюдать, чтобы не столкнуться со сложностями в последующем.
  2. Есть определенный перечень данных и сведений, которые должны прописываться в доверенности.
  3. Нотариальное заверение документа – это еще одно важное законодательное требование, на которое стоит обратить внимание.
  4. Описание полномочий человека, на которого оформляется доверенность – это еще одна важная составляющая.

Если говорить о полномочиях, то доверительное лицо может рассчитывать на следующие права:

  1. Сбор документов для последующей продажи недвижимого имущества.
  2. Проведение самой продажи квартиры в соответствии с правилами.
  3. Подписание договора купли-продажи вместо собственника.
  4. Получение денежной оплаты за предоставленную на продажу квартиру.
  5. Сдача или получение документов в специальных учреждениях.

Дополнительно не лишним будет указать, имеет ли доверенное лицо право на передоверение, то есть передачу своих прав и полномочий еще одному лицу.

Обязательно должны прописываться сроки действия документа во избежание проблем в последующем.

Нужно ли платить налог?

Налогообложение считается одним из основополагающих при решении вопросов, касающихся совершения сделки с помощью доверенности. Изначально стоит отметить, что само оформление доверенности считается затратным мероприятием, поэтому первоначально нужно ознакомиться с правилами и нормами, а уже после этого приступать к регистрации документов.

Оплата налога считается обязательным условием при заключении сделки на недвижимость по доверенности, но много вопросов возникает в плане того, кто именно платит налог.

Денежные средства, которые выручаются от продажи недвижимости, уже считаются собственным доходом владельца жилья. И поэтому он обязательно должен оплатить из суммы налог, который составляет 13% от общей суммы. Если сделка купли-продажи совершается по доверенности, то в таком случае владелец обязательно должен оплатить налог, поскольку он считается собственником денег.

И именно поэтому продажа квартиры по доверенности считается весьма выгодным решением, но в то же время есть масса рисков, которые нельзя оставить без внимательного рассмотрения. Во избежание проблем обеим сторонам нужно действовать с особой аккуратностью, избегая оформления доверенности с проблемными личностями или теми, которые не внушают доверия.

Есть масса возможностей предотвратить сложности при сотрудничестве с поверенным лицом, поэтому требуется предварительная консультация со специалистами. Это позволит предотвратить сложности и неудобства при решении организационных вопросов.

Какие риски существуют для покупателя и продавца?

Если продажа недвижимости осуществляется по генеральной доверенности, то в таком случае есть определенный перечень рисков не только для покупателя, но и для продавца. Если рассматривать риски для покупателя такой недвижимости, то можно выделить:

  1. Доверенность вполне может быть подложной или уже просроченной по разным причинам.
  2. При недееспособности личности, которая выдала доверенность.
  3. Если отсутствует нотариальное подтверждение доверенности, либо же она была оформлена в неправильном виде.

В то же время продавец тоже может столкнуться с определенными проблемами и рисками, поэтому требуется особое внимание.

Учитывая то, что поверенному лицу предоставляются полноценные условия для продажи недвижимости, могут возникнуть сложности в том, чтобы подтвердить правильность действий.

Попросту говоря, человек имеет все права на то, чтобы провести сделку, не вникая в подробности и действуя исключительно в своих интересах, что создает опасности для продавца.

Как можно признать сделку недействительной?

Сделка с недвижимостью, которая оформлена по доверенности, как и любой другой тип сделки, может признаваться недействительной.

В Гражданском Кодексе России представлены определенные условия и правила, в соответствии с которыми сделка может признаться недействительной.

Важно то, что исключается подлинность сделки в том случае, если собственник или его доверенное лицо было недееспособным на момент заключения договора.

А также важно то, что если доверенность была отозвана создателем или просрочена, то в таком случае теряется право подписи. Если же такая норма была проигнорирована, то в таком случае договор вполне можно признать недействительным.

И соответственно, если доверенность была признана недействительной, то любые сделки, совершенные с ее помощью тоже будут считаться недействительными и могут быть оспорены в соответствии с законодательными нормами и положениями.

Необходимые документы

Учитывая то, что при оформлении доверенности обязательно требуется помощь нотариуса, стоит отметить следующие документы, которые нужно предоставить в полном пакете:

  1. Данные о доверителе и поверенном, то есть должны быть оригиналы паспортов.
  2. Текст доверенности должен соответствовать правилам, но при желании можно воспользоваться услугами нотариуса, который знает все тонкости, поэтому может гарантировать правильность заполнения.
  3. Определение круга полномочий поверенного.

Как правило, другие документы не требуются для законного проведения работ в рамках продажи недвижимости. По сути, набор документов стандартный, поэтому если предварительно ознакомиться с ним, то никаких сложностей не будет.

А вот для совершения сделки купли-продажи квартиры обязательно должен предоставляться следующий пакет документов:

  1. Доверенность, оформленная ранее в соответствии с правилами.
  2. Паспорта всех сторон сделки.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Технический паспорт на недвижимость.
  6. Справка о том, что отсутствуют любые задолженности и обременения по коммунальным платежам.

Внимательное отношение к сбору пакета документов позволяет получить максимально выгодные условия и основу для проведения сделки поверенным лицом.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже недвижимости по доверенности отличается от стандартного варианта договора о купли-продажи только тем, что обязательно присутствуют сведения о доверенности и поверенном.

Скачать договор купли-продажи по доверенности

Продажа недвижимости по доверенности считается достаточно сложным мероприятием только в том случае, если не знать основных правил, поэтому и требуется внимательное ознакомление с ними. Важным моментом считается и то, что всегда есть возможность проконсультироваться со специалистами и опытными мастерами своего дела.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/mozhno-li-prodat-kvartiru-po-doverennosti

Можно продать квартиру по доверенности? Советы риэлтора

Как продать квартиру по доверенности

В современном обществе достаточно широко распространена практика совершения различных юридических действий на основании доверенности.

Доверенность – это документ, который удостоверяет право её держателя на совершение определенных действий с имуществом или от имени доверителя.

На основании такого документа можно подписывать договоры, совершать различные сделки и иные действия, которые не противоречат законодательству РФ и оговорены в тексте документа. У тех, кто собирается продать свою недвижимость, также нередко возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру по доверенности.

Ответ однозначный – это возможно.

Но здесь следует оговориться – такая сделка сопряжена с многочисленными рисками и стоит очень серьезно подойти как к составлению документа, так и отслеживанию дальнейших действий лица, которому Вы доверили совершение сделки. Кроме того, внимательным следует быть и покупателю, нередко мошенники прибегают к использованию доверенности при совершении незаконных действий с чужим имуществом.

Какие требования предъявляются к доверенности?

Для того, чтобы продать квартиру по доверенности от собственника,

Вам необходимо правильно составить этот документ и участь множество нюансов.

Требованиями, которые предъявляет к доверенности Гражданский кодекс РФ, являются: составление её в письменной форме и нотариальное удостоверение.

В том случае, если нет возможности заверить доверенность нотариально (н-ер если человек находится на лечении, в местах лишения свободы, отбывает службу), заверить документ могут начальники соответствующих учреждений.

Доверенность обязательно должна содержать информацию о том, когда она была составлена и сроке её действия. Максимальный срок действия доверенности – 3 года. Если Вы не указываете срок действия, то иметь юридическую силу такой документ будет в течение одного года.

Действие доверенности может быть, кроме всего прочего, прекращено после её отмены лицом, выдавшим доверенность – путем составления соответствующего документа у нотариуса.

Смерть доверителя или доверенного лица, а также признание их обоих или одного из них недееспособным или ограниченно дееспособным – прекращают действие документа.

Один из самых важных критериев – объем предоставляемых по доверенности полномочий. В зависимости от этого можно выделить несколько видов доверенностей: генеральные, специальные и разовые.

Генеральные доверенности удостоверяют право на полное управление и распоряжение имуществом доверителя.

Обычно такие доверенности выдаются близким родственникам и при наличии серьезных на то причин, например, проживание в другой стране и невозможность распоряжения имуществом из-за этого. Точно также по генеральной доверенности можно продать квартиру.

Специальные доверенности чаще всего выдаются на проведение каких-либо конкретных действий. В отношении недвижимости – это могут быть доверенности на подготовку и проведение сделки, которые выдаются риелторам.

Такая доверенность дает риелтору право на сбор и подготовку необходимой документации, организацию сделки, принятие авансового платежа и на совершение дополнительных действий, которые могут потребоваться при подготовке к заключению договора.

Разовая доверенность выдается на какое-либо единичное действие. Продать квартиру по такой доверенности нельзя.

Любой из видов доверенностей должен содержать четкий и ограниченный перечень действий, который доверитель поручает выполнить держателю доверенности от своего имени.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Прежде всего, Вам необходимо решить для себя, какая именно доверенность Вам нужна, и ограничить перечень полномочий держателя доверенности только теми, которые Вы действительно готовы ему доверить.

Если Вы хотите продать квартиру по генеральной доверенности, пропишите, на каких условиях сделка будет для Вас приемлемой. Особенно, это касается стоимости недвижимости.

Кроме того, Вам необходимо помимо доверенности составить договор, в котором будут прописаны права и обязанности Ваши, и лица, которому Вы доверяете проведение сделки.

Если Вы являетесь доверителем, также важно убедиться в том, что лицо, которому Вы доверили совершение юридических действий в отношении своего имущества, действует в рамках предоставленных ему полномочий и не нарушает условия договора.

Если Вы являетесь покупателем, и при этом вторая сторона это представитель, который собирается продать квартиру по генеральной доверенности от собственника, Вам также следует быть бдительным.

Обратите внимание на причины, по которым собственник сам не может заниматься продажей недвижимости, если есть возможность, попробуйте с ним связаться и удостовериться в том, что доверенность имеет юридическую силу, поскольку такой документ можно и подделать.

Кроме того, доверенность на момент совершения юридических действий уже может быть отозвана доверителем. Не забывайте и о других случаях прекращения действия этого документа: убедитесь, что доверитель жив и дееспособен, иначе, Ваша сделка будет признана недействительной.

Какие документы необходимы для продажи недвижимости по доверенности?

Чтобы продать квартиру по доверенности Вам необходимо пройти процедуру нотариальной регистрации. Для этого, предоставьте в нотариальную контору:

  • полные данные о доверителе и о доверенном (включая реквизиты документов, удостоверяющих личность);
  • данные о том, каким правом наделяется доверенное лицо (в данном случае, совершение сделки купли-продажи недвижимости);
  • данные о сроке действия документа;
  • полный и ограниченный перечень действий, которые может осуществлять доверенное лицо от имени доверителя на основании доверенности.

Любая сделка, которая совершается от имени продавца и на основании доверенности совершается в том же порядке, что и стандартная. Вам потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, доверенность, документы, удостоверяющие личность каждой из сторон сделки и другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/mozhno-prodat-kvartiru-po-doverennosti/.html

Продажа квартиры по генеральной доверенности – какие риски существуют

Как продать квартиру по доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей.

Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью.

Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

 Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti

Как оформить доверенность на продажу квартиры и не попасть в руки мошенников?

Как продать квартиру по доверенности

Доверенность на продажу квартиры является основанием для заключения сделки купли-продажи от имени продавца его доверенным лицом.

Данный документ содержит перечень передаваемых полномочий и имеет срок действия не более трёх лет. Продажа квартиры по доверенности — это всегда риск, поэтому своим представителем необходимо назначить хорошо знакомого человека с незапятнанной репутацией.

Как оформить доверенность на продажу квартиры?

Доверенность — это документ, закрепляющий передачу своих полномочий другому лицу. Подобное соглашение может быть заключено как между физическими, так и юридическими лицами.

Виды договорённостей и когда они могут быть использованы

Наиболее распространённой является классификация доверенностей по содержанию поручаемых полномочий:

  • разовая;
  • специальная;
  • генеральная.

Разовая доверенность оформляется единожды с целью совершения одной конкретной операции (продажа недвижимости, снятие денег с банковского счёта и т.д.).

Специальная доверенность оформляется с целью совершения многократных операций определённого рода в течение некоторого периода времени (получение пенсии или заработной платы, передача товара поставщика магазину и т.д.).

Генеральная доверенность наделяет представителя правом совершения разнообразных сделок неограниченное количество раз. Этот тип поручения используется в организациях, например, владелец магазина генеральной доверенностью наделяет его управляющего всеми полномочиями для осуществления административной и финансово-хозяйственной деятельности.

Независимо от типа документа, срок его действия не может превышать трёх лет. Как правило, период действия доверительного соглашения указывается в его тексте на основании договорённости сторон. Если документ не содержит сведений о периоде его действия, то срок устанавливается по умолчанию — 1 год с момента подписания.

Необходимые документы и стоимость оформления

  1. Сам документ заполняется в свободной форме, от руки или с помощью компьютера;
  2. присутствие лица-доверителя при оформлении доверенности, естественно, обязательно.

Помимо нотариуса, доверенность может быть заверена следующими лицами:

  • Командир части, если доверитель или члены его семьи состоят на воинской службе;
  • Начальник медучреждения, если доверитель — военнослужащий, находящийся на лечении;
  • Начальник колонии;
  • Капитан морского судна;
  • Работники посольства, если доверитель находится за границей;

Итак, нотариусу необходимо представить следующие документы:

  • паспорта и их ксерокопии обеих сторон, заключаемых соглашение;
  • точные данные об объекте продаваемой недвижимости.

Для того, чтобы доверенность приобрела законную силу, необходимо обязательно указать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • полные данные доверителя и представителя;
  • перечень поручаемых полномочий;
  • срок действия документа;
  • возможно ли оформление передоверия полномочий третьему лицу.

Стоимость оформления доверенности у нотариуса зависит от установленных в субъекте законодательных норм, регулирующих цены на юридические услуги. Как правило, она не превышает 1 тысячи рублей.

Права и обязанности доверенного лица

Если же в момент подписания документа стороны приняли решение о возможности передоверия полномочий, то доверенное лицо может передать свои права другому человеку, уведомив доверителя об этом факте и сообщив ему подробную информацию о новом доверенном лице.

Если лицо, наделённое полномочиями в результате передоверия прав, не совершило юридической операции, определённой доверенностью, то вся ответственность за это возлагается на лицо, выбранное в качестве представителя самим доверителем.

Передоверить полномочия можно лишь единожды, последующая передача прав невозможна!

Стоит быть особенно внимательным при определении срока документа передоверия: он не должен быть больше срока действия первоначальной доверенности.

Доверенное лицо имеет следующие права:

  • Выступать от лица доверителя у нотариуса, в госучреждениях и т.д.;
  • Получать необходимые справки, свидетельства и т.д.;
  • Ставить подписи на документах;
  • Оплачивать гос. пошлины и прочие взносы и т.д.

Когда доверенность считается недействительной?

Доверенность на покупку квартиры, как и любой другой юридической документ, в некоторых случаях может быть признана недействительной либо ничтожной. В последнем случае суд не определяет действительность документа, а решает вопросы относительно последствий недействительности.

Доверенность может быть признана недействительной по двум основным причинам:

  • Причины, характерные для доверенностей как определённого вида юридических сделок;
  • Причины, являющиеся общими для разного рода сделок.

Основная причина — отсутствие в документе даты его составления. Доверенность относится к документам срочного типа, поэтому у него должен быть определённый период действия. Именно для этого необходимо указать дату оформления доверенности, по которой, в случае необходимости, можно определить и её срок действия (1 год с этой даты).

Как может помочь риэлтор в оформлении доверенности?

Первое преимущество обращения к риэлтору — экономия собственного времени. Как правило, работники агентств имеют налаженные контакты в банках и государственных учреждениях, благодаря чему сделки совершаются в кратчайшие сроки.

Также риэлторы предоставляют услуги представительства, то есть на них можно оформить доверенность на покупку или продажу квартиры.

Для этого зачастую используется доверенность разового типа, юридическая сила которого прекращается после совершения сделки.

Однако, специалисты не рекомендуют прибегать к этому способу, поскольку, имея на руках такую доверенность, риэлтор может совершить процедуру отчуждения квартиры, переписав и зарегистрировав её на другое лицо.

Помощь риэлтора приемлема при подписании сторонами специальной доверенности, в которой можно чётко прописать и ограничить права и обязанности риэлтора, указать, какие именно документы он должен оформить и т.д.

Как следует контролировать процесс продажи квартиры по доверенности?

В первую очередь доверителю необходимо лично встретиться с продавцом квартиры. Не стоит приобретать помещение, собственник которого, по его словам, находится в больнице, командировке и т.д.

Приобретая или продавая недвижимость с использованием доверенности другой стороной сделки, нужно убедиться в надёжности нотариуса, заверившего документ.

Сделать это просто — достаточно обратится в нотариальную палату и узнать, есть ли его фамилия в списке нотариусов.

Конечно, узнать подробности заключения соглашения не получится, но в любом случае некоторый риск можно исключить и в этом случае.

Конечно, перепоручение своих полномочий при продаже квартиры — это всегда определённый, пусть и минимальный, риск. Поэтому лучше назначить своим представителем хорошо знакомого человека, честность которого не вызывает сомнений.

Но даже тогда в тексте доверенности необходимо указать, что продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи недопустима (именно так происходит большинство махинаций при продаже квартир по доверенности).

Возможные риски

Самая распространенная мошенническая схема такова: доверенное лицо, получив права на оформление необходимых документов, делает дубликат свидетельства о праве собственности на квартиру, после чего ставит поддельную подпись в договоре, оформляемом в свободной форме. Затем жилое помещение переоформляется на другого человека (как правило, сообщника) и продаётся ничего не подозревающему покупателю.

Также существует риск продажи квартиры по предварительному договору купли-продажи, поэтому эту возможность необходимо исключить ещё на этапе составления доверенности.

Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости квартиры (с целью экономии средств на налоговых взносах) может также стать причиной мошеннических действий со стороны представителя.

Если он отдаст доверителю только ту сумму, которая указана в договоре, а оставшиеся денежные средства оставит себе, то доказать что-либо в суде практически невозможно, поскольку с юридической точки зрения доверенное лицо действовало в соответствии с положениями договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/oformit-doverennost-na-prodazhu-kvartiry.html

Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности

Как продать квартиру по доверенности

Москвичка Ольга вышла замуж за американца и уже почти два года постоянно живет в США. Она решила продать свою квартиру в новостройке, которая была сдана пять лет назад.

Прилететь в Москву для заключения сделки она не может, так как ждет оформления грин-карты.

Поэтому она поручила продажу своему родственнику — троюродному брату, родители девушки уже умерли, а родных братьев и сестер у нее нет.

Для оформления доверенности Ольга слетала в Хьюстон, где располагается одно из двух оставшихся в США генконсульств РФ, а заверенную доверенность экспресс-письмом отправила троюродному брату.

Предварительно Ольга нашла риэлтора, который должен заниматься сделкой, и заключила с ним договор продажи квартиры. Все документы на квартиру оставались в Москве — риэлтор получила их по первому требованию.

Двухкомнатная квартира располагается в новой панельной многоэтажке, она в отличном состоянии, нет обременений. Ольга — первый и единственный собственник квартиры, квартира имеет хорошие видовые характеристики и транспортную доступность, а назначенная цена даже чуть ниже рыночной в этом районе.

Неудивительно, что риэлтор рассчитывала на быструю продажу. Спустя несколько дней после того, как квартира была выставлена на рынок, нашелся желающий ее приобрести. Буквально за пару дней до сделки покупатель позвонил и отказался от нее. Та же история за два месяца повторилась несколько раз. Квартира всем нравится, цена не завышена, но до сделки никто так и не дошел.

Ольга очень обеспокоена сложившейся ситуацией и надеется найти из нее выход. Есть ли он?

Статус «всё сложно»

Хотя практически в любом крупном агентстве недвижимости есть опыт проведения сделок купли-продажи, совершаемых по доверенности, их доля в общем объеме мала: по оценке директора агентства недвижимости «PROобмен» Екатерины Никитиной, в столичном регионе их количество не превышает 3%.

Если риэлтор, подбирая покупателю объект, видит вариант, который продается по доверенности, он посоветует его клиенту в последнюю очередь. И то — если других альтернатив этому предложению нет.

«В случае если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки, мы его потеряем. Банки не одобряют такую квартиру как предмет залога», — добавляет генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Сделка по доверенности проходит по такому же сценарию, как и продажа квартиры с участием собственника, с тем же перечнем документов — отличие только в том, что вместо собственника в сделке участвует его доверенное лицо, на кого и выписана доверенность. На практике чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник продавца. Другая распространенная категория доверенных лиц — правда, характерная больше для премиального или бизнес-сегмента — бизнес-партнеры.

Отягчающие обстоятельства

Когда доверенность выписана не в России, имеет значение, какая страна является местом выдачи документа. В каждом конкретном случае риэлтору приходится проверять, какие соглашения у РФ с государством, в котором находится владелец, есть ли у него гражданство этой страны.

Если продавец состоит в браке, потребуется согласие второго супруга/брачный контракт, заявление о снятии с регистрационного учета, перечисляет Екатерина Никитина.

важно

  • Доверенность выдается в письменной форме и удостоверяется иностранным нотариусом либо в консульском отделе посольства России.
  • Документ на иностранном языке должен быть переведен на русский язык, а верность перевода — удостоверена нотариусом или в консульстве.
  • Доверенность, заверенная иностранным нотариусом, дополнительно должна быть легализована в консульстве: для некоторых стран — участниц Гаагской конвенции предусмотрен упрощенный порядок легализации — проставление апостиля.
  • Для стран СНГ легализация доверенности не требуется.

Екатерина Никитина подчеркивает: покупателю необходимо четко понимать, в каких случаях доверенность может быть отозвана и как проверить ее действительность на момент подписания договора купли-продажи доверенным лицом.

В-третьих, надо проверить получение денег доверителем. В идеале, во избежание конфликтных ситуаций покупатель должен проконтролировать процесс передачи денег от доверенного лица к доверителю. Все эти моменты требуют тщательной проработки со стороны покупателя квартиры.

Скрытая угроза

Руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова предупреждает, что существуют риски прекращения действия доверенности (по закону это отмена доверенности доверителем или его смерть), о которых покупатель оказывается не осведомлен.

В доверенности перечисляется полный объем полномочий, который охватывает все этапы — от подписания договора купли-продажи до акта приема-передачи. Обычно они прописываются таким образом, что позволяют поверенному самостоятельно определять условия сделки.

Это одна из скрытых угроз: в случае недовольства собственника объекта недвижимости не исключены судебные споры. Поэтому желательно, чтобы в доверенности на продажу БЫЛИ КОНКРЕТИЗИРОВАНЫ объект недвижимости и его цена.

С недавних пор ограничение по сроку действия доверенности в нашем законодательстве отменено: доверенность выдается на любой срок — хоть на 15 лет.

Но в случае с недвижимостью доверенность, выданная ранее чем за один год до сделки, должна насторожить покупателя, указывает Светлана Краснова.

За это время обстоятельства у собственника способны измениться, да и с ним самим могло что-то случиться.

Поэтому риэлторы предпочитают затребовать у собственника более свежую доверенность с указанием уточненных и уже согласованных условий сделки.

Это дополнительная гарантия, что собственник жив-здоров и от своих намерений продать недвижимость не отказался.

Многие продавцы, выдавшие доверенности на продажу квартир, готовы присутствовать на сделках онлайн, чтобы доказать тот факт, что находятся в трезвом уме и здравой памяти и своей воли относительно сделки не меняют. Благо современные гаджеты позволяют наладить общение через интернет с помощью Skype, WhatsApp и других приложений.

Хотя ведущий эксперт офиса «Сущевский» «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Евгений Коноплев считает, что это снимает только часть проблем. Есть еще один серьезный момент — потенциальная последующая продажа квартиры уже новым собственником: он может столкнуться с проблемой подтверждения сделки.

По факту покупатель квартиры, которая продается по доверенности, приобретает объект «с осложнением в истории» — продать его потом труднее, чем объект, купленный непосредственно у собственника.

Особый подход

Риэлторы крупных агентств недвижимости, в портфелях которых десятки успешных продаж с участием доверителей, говорят, что в подобных случаях универсальных приемов нет: для каждой ситуации — свое решение.

В частности, юрист из «Инком-Недвижимости» отметила, что компания недавно провела подобную сделку. Собственником квартиры была девушка, которая, как и Ольга, длительное время проживала в США, — она выдала доверенность своему отцу.

Специалисты провели правовой анализ доверенности, собрали и проверили информацию по квартире, ее собственнику и доверенному лицу.

Когда нашелся покупатель, риэлторы убедили его, что доверенность выдана реальной хозяйкой квартиры, которая согласна на ее продажу на конкретных согласованных условиях.

Евгений Коноплев рассказал другую историю: о том, что продавца квартиры не будет на сделке, так как он уезжает за границу, было известно заранее.

Риэлторы предложили продавцу составить доверенность (доверителем была его мама) до отъезда за рубеж.

А так как к тому моменту потенциальный покупатель был найден, ему предложили присутствовать в кабинете нотариуса при подписании доверенности. Такая схема покупателя устроила — сделка состоялась.

Оптимальный вариант, подчеркивают специалисты, это когда клиент участвует в подготовительной части сделки удаленно, согласовывая все условия с риэлтором с помощью современных средств связи, а затем, когда найден покупатель и сделка подготовлена, приезжает и лично на ней присутствует.

Как ускорить продажу

важно

Чтобы ускорить сделку по доверенности, необходимо:

  • выдать свежую доверенность;
  • присутствовать на сделке; 
  • снизить цену на 10%.

Риэлторы считают, что квартира, продаваемая по доверенности, будет иметь короткий срок экспозиции при условии интересной цены и отсутствия конкуренции. То есть она должна быть более привлекательной, чем все аналогичные варианты в районе (например, с уникальным авторским дизайном, с современной мебелью или продавец возьмет на себя расходы по оформлению нотариальной сделки).

Если же говорить о дисконте, то он составит около 10% стоимости квартиры — частично он уже закладывается в цене объявления, частично предоставляется в ходе переговоров с заинтересованным покупателем.

Источник: https://www.cian.ru/stati-missija-vypolnima-prodazha-kvartiry-po-doverennosti-299792/

Купля-продажа квартиры по доверенности, что нужно знать

Как продать квартиру по доверенности

Автор – Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости

Лучше сразу, для ясности, упомянуть, в чём различие между генеральной доверенностью и обычной доверенностью. В законе понятия «генеральная доверенность» нет.

Из практики следует, что генеральные доверенности выдаются для управления и распоряжения неким пулом имущества доверителя, совершения всех возможных сделок, представительства перед любыми третьими лицами.

То есть, в обычной доверенности на продажу квартиры будет сказано «Доверяю продать квартиру по адресу такому-то», а в генеральной будет сказано «Доверяю распоряжаться принадлежащим мне движимым и недвижимым имуществом». Вроде во втором варианте полномочия больше, и это, вроде, здорово! Но в жизни, скорее всего, будет наоборот.

В сделке всегда участвуют две стороны, и доверенность должна быть всесторонне оценена и принята покупателем. Покупатель и его риэлторы или юристы будут оценивать доверенность на предмет подлинности, на предмет возможных в будущем конфликтов и судебных споров.

Доверенность на право продажи квартиры, с точки зрения покупателя  – всегда минус, всегда дополнительный риск. И чем шире полномочия по доверенности, чем они менее конкретны, тем хуже. Потому что чётко сформулированные полномочия/поручения нельзя исполнить неправильно.

А широкие полномочия легко исказить и выполнить не так, как подразумевал доверитель, выдавая доверенность.

Простейший пример – у доверителя в собственности несколько объектов недвижимости.

О продаже какого именно объекта говорится в доверенности? Правильно, чёткого ответа нет, продать по такой доверенности можно любой объект из имеющихся в собственности. И сделка будет законная.

Но, в дальнейшем собственник, выдавший доверенность, может попытаться оспорить эту сделку. И дальше всё на усмотрение суда. Захочет покупатель приобрести такой потенциально проблемный объект? Очень сомнительно.

Поэтому совет первый – все полномочия в доверенности прописывать конкретно, объект продажи персонифицировать. Здесь надо упомянуть ещё один феномен, важный для любых действий по доверенности. А именно: только само физическое лицо вправе осуществлять все свои права в полном объёме.

Доверенное лицо может делать только то, что перечислено в документе, без расширительного толкования. Например: «доверяю подписать договор купли продажи квартиры».

Вроде это всё, что надо, что бы продать квартиру? Нет, надо ещё упомянуть о праве на получение выручки за квартиру! Если это не сделать, то подписать договор можно, а деньги получить нельзя. Подводя итог, можно сказать, что генеральная доверенность – наихудший вид доверенности для продажи недвижимости.

К такому виду доверенности мало доверия у покупателя, и это обязательно помешает сделке. На каждый объект продажи обязательно делать свою отдельную доверенность.

Хорошо, идём дальше. История из жизни, недавнее. Есть квартира, есть доверенность на продажу этой квартиры. Начинаем рекламу. Собственник выдал доверенность, и уехал в другой регион РФ, в планах собственника в скором времени отбыть в дальнее зарубежье, вся продажа будет идти по доверенности. Доверенность на продажу выдана родному сыну, фамилии одинаковые.

Доверенность оформлена в нотариальной конторе, расположенной  в соседнем доме. Всё прозрачно! Квартиру посмотрели около 20 человек. Из них только один человек спокойно принял известие о продаже по доверенности. Потому, что сам он юрист, и в своей работе привык к сделкам по доверенности, они его не пугают. Но он нашёл себе другую квартиру, поинтереснее.

Все остальные отказались от приобретения, и первой причиной была доверенность. «Зачем я буду покупать по доверенности, вокруг других квартир много, мне проблемы ни к чему» — примерно такой ответ. Ну, опасаются люди покупки по доверенности! Нерациональный страх, а попробуй его преодолей… Связались с собственником квартиры, обсудили ситуацию.

Решили, что он приедет на сделку и лично подпишет договор. Я обзвонил тех, кто прежде отказался. И тут же один из прежних покупателей согласился, и мы быстро провели сделку. Как долго мы продавали бы эту квартиру по доверенности, можно только догадываться.
Поэтому совет второй – лучше рассчитывать на продажу напрямую от собственника, без доверенности.

Так съэкономите и время, и нервы.

Были ли в моей практике случаи продажи объектов по доверенности? Да, были, но не совсем обычного формата. Как-то продавали от одного продавца разным покупателям несколько небольших объектов в Московской области. Продажи шли последовательно, и были организованы следующим образом.

В начале взаимодействия продавца и покупателя они лично общались и обговаривали все условия сделки.

И вот, когда личное знакомство уже состоялось (и у покупателей резко уменьшился страх неизвестности), мы предлагали им пойти нам навстречу, и провести с нашей стороны сделку по доверенности.

Потому, что продавец занятой человек, и для него проблематично выделить день на поездку из Москвы в область. При этом мы не давили «только так, и не иначе», а просто предлагали такой вариант. И все покупатели соглашались, и все сделки благополучно прошли по доверенности.

Про покупку по доверенности скажу совсем коротко. Юридически, в теории, такая покупка ничем не хуже обычной. А вот на практике — имеет неустранимые риски.

И всегда, если есть возможность выбора, посоветую куплю-продажу без доверенности, лично от собственника.  И ещё одно понятное каждому соображение.

Ну, не так часто граждане продают квартиры! Это важное и ответственное событие, и почти всегда получается найти возможность быть на сделке лично. Если, конечно, квартиру и в самом деле надо продать.

Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/kupliaprodaja-kvartiry-po-doverennosti-chto-nujno-znat-5e3bc8569293b32fb29a6442

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.