Как правильно оформить переуступку

Содержание

Переуступка долга между физическими лицами: договор цессии и правила его составления, образец документа

Как правильно оформить переуступку

Договор цессии между физлицами – это переуступка права требования долга, закрепленная письменным соглашением. Цессия регулируется ст. 382-390 ГК РФ.

В каких случаях заключается

Физические лица могут заключать договор цессии в следующих случаях:

При разделе имущества супругов обязательства третьих лиц по частному займу могут переуступаться родителю, с которым остаются дети.

Если в отношении детей платятся алименты, то изменение их законного опекуна может являться основанием для переуступки новому опекуну права требования алиментной задолженности, например, если ребенок переходит от одинокой матери на попечение к бабушке, то мать может переуступить право требования долга по алиментам в пользу бабушки.

Также частные лица, одолжившие по расписке деньги и не имеющие возможность взыскивать долг, могут продать право взыскания третьим лицам, чтобы уменьшить свои убытки.

Стороны договора

В соглашении о переуступке участвуют три стороны: первичный кредитор называется цедентом, тот, кому переуступается право требования – цессионарием, а лицо, имеющее финансовые обязательства перед цедентом, является должником. Важно учесть, что в большинстве случаев договор цессии подписывают только цедент и цессионарий, а должник получает письменное уведомление о переуступке.

Виды соглашений

В зависимости от условий переуступки различают следующие виды соглашений:

Возмездное соглашение

Возмездное соглашение заключается в случаях, когда первоначальный кредитор не может или не имеет возможности взыскать с должника средства и передает право требования долга профессиональному частному взыскателю или иному заинтересованному лицу.

Комиссия за передачу прав обычно составляет 10-50% и выплачивается после того, как цессионарий взыскивает долг с должника, но часть комиссии может быть выплачена цеденту сразу после подписания договора цессии.

Безвозмездная передача прав

Безвозмездная передача права истребовать долги происходит при разделе имущества супругов или смены получателя алиментов на несовершеннолетнего ребенка.

Трехстороннее соглашение

Трехстороннее соглашение предполагает, что передача права требования долга происходит с согласия должника. Такое согласие необходимо в двух случаях:

  • когда личность первичного кредитора имеет для должника принципиальное значение;
  • если должник имеет неимущественные обязательства.

Личность может иметь значение для должника, состоящего в родстве с цедентом или являющегося его бывшим супругом, а также в иных случаях.

В ст. 10 Пленума ВС №54 сказано, что важность личности кредитора для должника стороны определяют сами и закрепляют в долговой расписке: если в условиях займа сказано, что переуступать долг третьим лицам нельзя без согласия должника, то договор цессии может быть только трехсторонний, с участием должника.

Неимущественные обязательства между физлицами также запрещено передавать без согласия лица, обязанного выполнить работу или предоставить услугу цеденту, так как изменение получателя услуги может существенно усложнить ее выполнение и принятие, например, из-за особых требований цессионария к результату работы или качеству оказанной услуги.

Переуступка по исполнительному листу

Переуступка по исполнительному листу отличается от других видов цессии тем, что право истребования долга уже возложено на судебных приставов, и изменяется только лицо, в пользу которого происходит исполнительное производство. Смена получателя долга между физлицами происходит на основании решения арбитражного суда, без соглашения между такими лицами.

Заключение договора

Передача права требования долга происходит в следующем порядке:

  1. Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.
  2. Заключается соглашение о переуступке.
  3. Должнику направляется уведомление о передаче долга.

В договоре указываются следующие сведения:

  • предмет договора;
  • представление сторон;
  • размер долга и комиссии;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • список прилагаемых документов;
  • банковские реквизиты;
  • дата и подписи сторон.

Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица. В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника.

Размер долга приводится детализировано: с указанием суммы процентов, штрафов, пеней и т. д. Размер комиссии зависит от вероятности взыскания долга с конкретного должника и возможностей сторон, здесь же указывается способ и сроки выплаты комиссии цеденту.

К обязанностям цедента относятся: передача документации о долге цессионарию, сообщение всей известной информации о должнике и его местонахождении, а также передача цессионарию всех средств, полученных цедентом от должника в рамках исполнения обязательства.

Обязанности цессионария: уплата комиссии цеденту, направление должнику уведомления о переуступке и соблюдение законодательства при взыскании долга – так как цессионарий является физическим лицом, он может взыскивать долг только путем переговоров от своего имени или через суд общей юрисдикции. При этом цессионарий имеет право требовать с должника возмещения убытков, связанных с истребованием просроченного долгового обязательства, например, судебных расходов.

Если соглашение трехстороннее, то должник закрепляет документ своей подписью и указывает, что не собирается оспаривать наличие или размер долгового обязательства и согласен на передачу права требования указанному в договоре цессионарию.

В зависимости от вида договора к нему могут прилагаться следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие долга перед цедентом;
  • письменное согласие должника на переуступку (при необходимости);
  • справку об изменении опекуна несовершеннолетнего;
  • постановление суда.

Подтверждающим обязательство документом может быть долговая расписка, договор частного займа или гражданско-правовое соглашение о неимущественном обязательстве.

Юридические последствия

Наличие комиссии за переуступку долга предполагает налоговые последствия – цедент должен уплатить подоходный налог в размере 13% с полученных комиссионных. Декларацию подавать не нужно, так как для физлиц сотрудники ФНС рассчитывают сумму подлежащего к уплате налога и рассылают уведомления.

Соглашение о цессии может быть признанным судом недействительным по заявлению цессионария, если цедент ранее переуступил долг другому лицу и умолчал об этом, а также при недействительности самого обязательства в отношении цедента – в таком случае цессионарий вправе взыскать с цедента уплаченную комиссию и убытки, понесенные в связи с попытками взыскать долг.

Если долговое обязательство отсутствовало в принципе, то цедент может привлекаться к ответственности за мошенничество, подделку договора первичного займа и т. д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/izmeneniya/pereustupka-dolga.html

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена — Справочник Недвижимости

Как правильно оформить переуступку

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

  • Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  • Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  • После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что проверить в ДДУ перед уступкой

Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.

Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

 
Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

2. Срок передачи квартиры.

3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов: 

  • фиксированной суммой;
  • как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  • как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
  • суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения обязательств:

  • залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
  • поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  • найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  • закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
  • проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  • найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  • оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

  • по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  • характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  • сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  • сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  • обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  • обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  • обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  • ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-kotoraya-esche-ne-dostroena

Договор уступки прав требования на квартиру

Как правильно оформить переуступку

Последнее обновление: 26.01.2020

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

То есть если головная сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка правпо ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

 То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика.

Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

 Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

 В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать впереуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на первичном рынке жилья.

И покупка квартиры поуступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ можно скачать здесь.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-ustupki-prav-trebovaniya-kvartiry/

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика / Sibdom.ru

Как правильно оформить переуступку

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски.

Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду.

Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования.

Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру.

Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора.

В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку.

Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате.

Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров.

Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным.

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек).

Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание.

Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

– Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде.

Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

– Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1602/

Как оформляется переуступка прав собственности на дом с участком? на сайте Недвио

Как правильно оформить переуступку

Передача прав собственности на дом с участком может быть осуществлена не только на основании договора купли-продажи, но и посредством заключения договора переуступки.

Этот способ довольно часто используют при покупке недвижимости на этапе строительства, в случае, если объект еще не построен / не введен в эксплуатацию. На основании этого договора, права на новый объект недвижимости переходят от старого покупателя к новому, практически без участия застройщика.

Что такое переуступка прав собственности?

Передача прав собственности на загородный дом, таунхаус, земельный участок — это процесс передачи прав и обязанностей на конкретное имущество от одного собственника к другому. Это наиболее распространенный формат перехода прав собственности на недвижимость в статусе долевого строительства, а также являющейся объектом залога по ипотеке.

Закон не ограничивает количество таких сделок. Продавец может заключить договор о передаче прав сразу с несколькими покупателями, а конкретный объект недвижимости может передаваться от одного лица другому неограниченное количество раз.

Вот почему, прежде чем покупать такую новостройку, рекомендуется внимательно изучить ее историю, проанализировать все предыдущие договоры и возможные риски.

Виды договоров переуступки прав. Разница между ДДУ и ПДКП

Законом предусмотрены несколько видов передачи прав собственности на недвижимое имущество:

  • Цессия или уступка прав по ДДУ;
  • Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  • Договор переуступки прав требования (ДППТ);
  • Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и другие.

Мы не будем заострять внимание на последних трех видах, так как они крайне редко используются при продаже недвижимости. Вместо этого, детально разберем особенности и нюансы основных двух видов: ДДУ и ПДКП (или как его еще называют Пред ДКП).

Особенности ДДУ

ДДУ — сокращенно договор долевого участия. В последние годы такая схема продажи недвижимости очень популярна, причем одинаково в эконом сегменте, так и элитном классе.

При оформлении ДДУ, застройщик и покупатель подписывают между собой договор, в котором четко оговаривается то, что покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, лишь после того как она будет введена в эксплуатацию. Однако, из-за того, что стройка может длиться несколько лет, будущий собственник имеет право изменить свое решение о покупке, и передать свои права третьим лицам.

Договор долевого участия удобен и для застройщиков, и для покупателей. К тому же, законом (ФЗ-214) четко описаны все права и обязанности сторон, а обязательная регистрация договора в гос. органах, контроль государством застройщиков, делают эту схему наиболее прозрачной и безопасной при покупке новостройки.

Особенности ПДКП

Если оформляется предварительный договор купли-продажи, самой сделки между покупателем и застройщиком по факту не происходит. Однако такой тип договора указывает на намерения сторон провести такую сделку в будущем.

Если покупатель желает расторнуть ПДКП, то он теряет право на будущую собственность, а застройщик, в свою очередь, должен вернуть все уплаченные по договору деньги в полном объеме, и самостоятельно продать этот объект. В том случае, если дом был приобретен по ипотеке, то при передаче права собственности по предварительному договору, все долги прежнего владельца придется погашать новому покупателю.

Это основное различие между этими двумя видами переуступок, поскольку при заключении ДДУ покупатели выплачивают застройщику полную сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Особенности и преимущества купли-продажи жилья по договору цессии

В настоящее время, покупка жилого дома с участком путем передачи прав собственности является очень выгодным инструментом, который имеет ряд преимуществ.

Во-первых, переуступка прав является своего рода гарантией стабильности цены для обеих сторон сделки. Для покупателя — это возможность застраховать себя от роста цен на интересующую новостройку в будущем. Для застройщика — возможность точно спрогнозировать денежный поток и оптимизировать свои расходы.

На объекты недвижимости, реализуемые по ДДУ или через ПДКП, практически всегда более низкие и выгодные цены, чем на готовые объекты или продаваемые через обычный договор купли-продажи.

Однако покупателям, при покупке недвижимости по договору уступки, важно учитывать то, что передача прав может быть осуществлена только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. После этого, у покупателя формально уже нет прав осуществлять цессию.

Образец договора переуступки прав по цессии

Независимо от того, продавец вы или покупатель, данная схема сделок с недвижимостью имеет весомые преимущества. Однако существуют и определенные риски, которые всегда следует учитывать.

Какие существуют риски при переуступке прав на недвижимость?

Договора цессии несут в себе несколько рисков. Пожалуй, самый распространенный случай — когда одна из сторон невнимательно ознакомилась с его условиями. Сюрпризы могут быть разные: и быть связаны со сроками ввода, площадью дома и участка, коммуникациями, отделкой, доп. платежами в управляющую компанию и др.

Доказать обман со стороны бывшего покупателя, если это не зафиксировано на бумаге, очень проблематично. Чтобы не доводить дело до суда, следует максимально подробно обсудить все параметры недвижимости еще до сделки.

Другая проблема сделок с переуступкой прав — риск признания договора недействительным. Это может произойти, например, если бывший покупатель имеет задолженности по оплате. Практика показывает, что обращаться к застройщику в этом случае почти бесполезно, все претензии придется улаживать с предыдущим владельцем недвижимости.

Дабы не столкнуться с этой проблемой, следует внимательно прописать все цифры в договоре. А сам договор переуступки подписывать только тогда, когда дольщик полностью уплатил все суммы, и если есть на то необходимость, готов предоставить письменное согласие от третьих лиц (супруги, банка или фирмы, финансирующих покупку).

Следующий риск — это банкротство застройщика. Это довольно редкий случай, но от этого никто не застрахован (как повезет). Минимизировать данный риск и распознать потенциального банкрота-застройщика можно. Например, если вы видите, что сроки стройки постоянно срываются, цены на предлагаемую недвижимость — значительно ниже рынка, а условия договоров — постоянно нарушаются.

Если вы приобрели недвижимость по переуступке прав, а застройщик обанкротился, предъявлять претензии бывшему владельцу прав — бесмысленно. Вы ничего не докажете в суде. Все вопросы, в том числе возврат денег, придется улаживать только с застройщиком (или с тем, что от него осталось).

Еще одним риском является повторная уступка имущественных прав третьим лицам. На практике нередки случаи, когда недвижимость продается несколько раз по договору переуступки, а владельцем в итоге оказывается первый дольщик.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо также внимательно изучить условия подписанного договора. Договор уступки также должен быть официально зарегистрирован.

Практика показывает, что застраховать себя от всех рисков самому практически нереально.

Вы должны уметь разбираться во всех в юридических тонкостях, иметь опыт согласований договоров с юридическими отделами крупных фирм.

Поэтому лучше всего, если вы, еще до подписания договора, покажете его юристу-профессионалу, он проведет оценку и прямо расскажет с чем можно столкнуться, что следует добавить или исправить.

Оформление и подписание договора переуступки осуществляется следующим образом:

  1. Ознакомление с документацией застройщика: разрешением на ведение строительства, условиями проекта работ, целевым назначением проекта, свидетельством о праве собственности на земельный участок и др.;
  2. Уведомление застройщика о продаже недвижимости по договору цессии;
  3. Получение официального согласия от застройщика;
  4. Получение справки об отсутствии задолженностей;
  5. Получение нотариально заверенного согласия второго члена семьи (супруга);
  6. Получение согласия банка (если недвижимость приобреталась в ипотеку и числится в залоге у банка);
  7. Получение жилищной выписки из государственного реестра;
  8. Заключение договора с покупателем;
  9. Регистрация договора в местном МФЦ, БТИ и кадастровой службе.

Следует также учесть, что любые сделки по передаче имущественных прав облагаются налогами, которые должны быть уплачены предыдущим владельцем.

Как мы видим, при передаче прав, помимо стоимости самой недвижимости, накладных расходов возникает довольно много. И продавцы и покупатели нередко договариваются о скидке в цене, а затем делят все расходы пополам. Сумма налога при этом становится меньше, так как она рассчитывается от цены недвижимости.

Признание договора переуступки недействительным

Как уже упоминалось выше, в некоторых случаях договор может быть признан недействительным. Сделать может это только суд, и по следующим причинам:

  • Сделка противоречит российскому законодательству;
  • Фиктивный характер сделки;
  • Признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • Договор заключен путем обмана, угроз, насилия и т. д.

Бывают случаи, когда недействительным признается не весь договор, а только некоторые пункты. Также отметим, что приведенные рекомендации и список рисков актуальны для физических лиц. Для юридических лиц — нюансов и рисков при таких сделках существенно больше.

Если вы столкнулись с проблемами при оформлении переуступки прав на недвижимость, необходимо обратиться за квалифицированной помощью к специалисту, лучше если он уже имеет опыт работы в суде. Ну, а чтобы не доводить дело до суда, следует еще до сделки тщательно проверить все документы застройщика, оценить дееспособность и адекватность бывшего владельца и грамотно составить договор.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-dom-s-uchastkom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.