Как покупать квартиру по переуступке

Как купить квартиру по переуступке?

Как покупать квартиру по переуступке

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости.

Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает.

Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан.

Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации.

Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ.

Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д. Директор по продажам НДВ-Супермаркет Недвижимости

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях.

В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс.

рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель.

Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Источник: https://www.NDV.ru/journal/articles/kak-kupit-kvartiru-po-pereustupke-595

Как продать по переуступке квартиру прав?

Как покупать квартиру по переуступке

Большая часть квартир в новостройках покупается по договору долевого участия (ДДУ), когда само жилье находится на стадии котлована. Это выгодно покупателю, поскольку квадратные метры обходятся ему дешевле почти в половину. Многие пользуются этим и приобретают жилье в качестве инвестиции, с целью выгодно продать его незадолго до сдачи дома.
 

Договор заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, соответственно, дольщик еще не зарегистрирован на своих квадратных метрах. Как продать по переуступке квартиру? Об этом мы расскажем в данной статье.

Что такое договор переуступки прав и в чем его преимущества

По большому счету эта сделка мало чем отличается от типичной купли-продажи, но есть нюансы. Первый состоит в том, что такая сделка возможна только до того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Раньше, чем будет известна дата сдачи, продажа не имеет смысла, будет сложно найти покупателя.

Но когда информация получена, тянуть не стоит – поиски покупателя и различные формальности могут затянуться, а если дом успеют сдать, придется продавать квартиру на общих основаниях. Второй нюанс – оформление договора переуступки происходит проще, чем при купли-продажи.

Основное преимущество такого предприятия, как продать по переуступке квартиру, для продавца очевидно – он приобрел ее по сниженной цене, а продает, накинув несколько сотен тысяч. Покупатель тоже имеет выгоду: жилплощадь стоит меньше, чем будет после сдачи дома в эксплуатацию.

Вторым серьезным плюсом для покупателя становится, что он почти ничем не рискует: при заключении ДДУ на стадии котлована существует вероятность, что застройщик не выполнит своих обязательств, и дольщик останется ни с чем. При заключении договора переуступки этот риск минимален, ведь дом почти готов.

Упрощенная процедура, требующая минимума документов и времени, станет дополнительным преимуществом сделки.
 

По сравнению с покупкой вторички, сделка с переуступкой не представляет сложностей с юридической чистотой. Количество собственников точно известно.
 

Процедура продажи по переуступке прав

Перед тем, как продать квартиру, стоит составить план действий, в который будут входить:
 

  • Оценка стоимости недвижимости на текущий момент;
  • Поиски покупателя;
  • Показы жилья, если это возможно;
  • Получение разрешения на переуступку права у застройщика и банка (если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • Обсуждение с покупателем нюансов и условий сделки, сбор пакета документов;
  • Регистрация договора переуступки в соответствующих госорганах.

Оценка

Оценка является обязательным условием, без которого продать по переуступке квартиру не получится. Ее можно провести самому или пригласив специалиста.
 

Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
 

Второй вариант: приглашение оценщика потребует оплаты, зато оценка будет проведена по множеству критериев и сложных формул с официальным заключением, с которым покупателю будет сложно поспорить. Процедура оценки занимает около недели.
 

Поиски покупателя

На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее.

Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.

 

Показы квартиры

Поскольку обычно мероприятия по переуступке прав затеваются, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы, покупатель уже имеет возможность оценить квартиру не на плане, а в натуральном виде, хоть бы и в виде коробки.

Это тоже можно отнести к достоинствам покупки жилья на последних стадиях строительства.

Если по каким-то причинам решение продать по переуступке квартиру пришло задолго до того, как дом будет сдан, покупателю придется удовольствоваться планом или 3D-макетом.

Письменное разрешение застройщика необходимо в том случае, если сумма по ДДУ выплачена не полностью. Впрочем, даже если у продавца нет перед застройщиком никаких обязательств, разрешение лучше получить.

С банком сложнее. Его разрешение требуется, если жилье приобреталось в ипотеку, и кредит еще не погашен. В этом случае продавцу потребуется не только разрешение на продажу, но оперативное погашение кредита.
 

Обсуждение условий сделки

Если продавец не обременен задолженностями перед банком или застройщиком, обсуждение условий сделки не затянется. Потребуется назначить дату регистрации, а также определить порядок передачи средств.

Заключение договора

Перед тем как продать по переуступке квартиру, необходимо удостовериться, что в наличии все необходимые документы. Для оформления договора понадобятся договор долевого участия, паспорта обеих сторон сделки и разрешение застройщика. Это все.

В данном случае ДДУ сочетает в себе функции правоустанавливающего документа, который доказывает, что продавец действительно владеет квадратными метрами, техпаспорта жилья и справки из БТИ.

В договоре должны быть отражены следующие моменты:

  • Паспортные данные обоих участников сделки;
  • Полная информация о продаваемой квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и так далее;
  • Стоимость жилья цифрами и прописью, а также условия расчетов между сторонами;
  • Условия сделки;
  • Дата и подписи всех участников.

Поскольку переуступка прав осуществляется по упрощенной схеме, ее регистрация не требует уплаты госпошлины. Договор может, но не обязательно должен, заверяться нотариально. Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса, им придется заплатить 2-5 тысяч рублей. Если решили обойтись без него, то единственным видом расходов по сделке станет оплата за квартиру и налог. 13% от дохода придется по закону отдать государству.

Оформить регистрацию можно буквально за пару дней, но в среднем на это уходит около недели, если продавец и покупатель никуда не торопятся.
 

Особенности сделки

Нередко продать по переуступке квартиру планирует не частное лицо, а юридическое. В роли продавца может выступать инвестор. Он заранее приобретает жилые помещения с целью получения выгоды при продаже.

 Вместо паспорта физлица при заключении договора понадобится  устав компании, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых человек, подписывающий договор, получил на это право. В остальном же процедура остается прежней.

Если жилплощадь приобреталась супружеской парой и находится в совместной собственности, то дополнительно в пакет документов следует добавить согласие супруга или супруги продавца на сделку.

Простая сделка может таить подводные камни.

 Чтобы миновать их без проблем, обращайтесь в АН «Владис». Грамотные юристы и риэлторы сделают все необходимое, чтобы сделка состоялась быстро и прошла без сучка и задоринки.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-prav

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.