Как перевести земли сельхозназначения

Содержание

Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС или ЛПХ: законы, процедура и документы

Как перевести земли сельхозназначения

Вся земля в России поделена на определенные категории в соответствии с их предназначением и возможностью эксплуатировать тем или иным способом. Большая часть земли имеет особый статус и не может быть в собственности обычных граждан.

Граждане могут эксплуатировать лишь земли, отведенные для строительства частных жилищ и ведения сельского хозяйства.

Однако, на землях, относящиеся к категории сельскохозяйственных — ни дачу ни любое другое жилое строение возводить нельзя! И это только один одно неудобство, а есть другие! Но можно перевести землю из сельхозназначения в категорию, например, подходящую для ИЖС.

Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ

Категория земли — это не только разграничение по предназначению, но и определение правового статуса.

Правовой статус земли позволяет его владельцу тем или иным образом использовать землю:

  • в качестве площади для возведения сооружений;
  • в качестве природного ресурса для получения прибыли и иных материальных благ.

Так, для строительства зданий и сооружений, в том числе и жилых домов гражданам отведена категория земель ИЖС. Предоставляется она в пределах населенных пунктов с возможностью подключаться к инженерным сетям коммунальных услуг.

В свою очередь категория ЛПХ отведена для ведения сельского хозяйства:

  • огородничества;
  • садоводства;
  • разведения скота.

Все это вкратце именуется подсобное хозяйство. На сегодняшний день на практике земли для ведения подсобного хозяйства предоставляются в виде участков в СНТ, дачных участков и т.д.

Но такой статус земли не означает, что там нельзя строить.

Просто оформить такое сооружение будет сложно, тем более жилое помещение, которое в дальнейшем должно быть подключено к линиям снабжения коммунальными услугами.

Как перевести земли сельхозназначения под дачное строительство? Для этого понадобиться подать заявление в местную администрацию.

Однако, на сегодняшний день в качестве дачного хозяйства оформляются лишь те участки, которые находятся в пределах кооперативов или были изначально выданы под эти цели.

Как перевести земли сельхозназначения п ИЖС и под дачное строительство

Так как города и иные населенные пункты постоянно расширяются, и население постоянно ощущает нехватку жилья, законом позволяется переводить земли сельскохозяйственного предназначения в категорию ИЖС. Это строгая и довольно сложная процедура, сопровождаемая многими бюрократическими нюансами.

Стоит отметить, что не все земли сельхозназначения можно переводить в категорию ИЖС.

Так, чтобы была такая возможность, участок должен соответствовать следующим требованиям:

  • должен находиться в пределах официальных кадастровых границ населенного пункта;
  • должна быть возможность подвести к участку объекты инфраструктуры и линии снабжения коммунальными услугами.

Так как обязанность по обеспечению инфраструктурой ложиться на плечи местных властей, то в случае, когда обеспечение ими представляется сложным или невозможным, муниципалитет просто откажет в переводе категории.

Процедура перевода в ИЖС

Сам по себе порядок состоит из нескольких простых этапов. Но в каждом случае в зависимости от владельца участка, самого участка, могут возникать определенные сложности.

Итак, чтобы перевести участок в нужную категорию, необходимо пройти следующие этапы:

  • подать в уполномоченное отделение муниципалитета заявление;
  • собрать все необходимые документы;
  • получить одобрение от муниципалитета.

В заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • кадастровые сведения о соответствующем земельном наделе;
  • категорию, в которой ныне находиться земля, и категорию, в которую ее нужно перевести;
  • вид правомочия лица на соответствующий участок;
  • причина перевода категории, цели дальнейшего использования участка, обоснование целесообразности перевода категории.

То есть муниципалитету очень важно, для чего будет использоваться земля в дальнейшем. Хотя Россия богата землей, но пригодных для сельского хозяйства участков в действительности не так уж и много. По этой причине муниципалитет будет учитывать экономическую целесообразность сокращения земель, отведенных для сельского хозяйства.

Необходимые документы

Сбор документации один из важных моментов в процедуре изменения статуса земли. В большинстве случаев люди получают отказ именно из-за недостатка документов.

Так, среди обязательных документов, которые необходимо предоставить, стоит выделить следующие:

  • паспорт участка из кадастра;
  • паспорт самого заявителя;
  • выписка из Росреестре о правомочии на земельный участок;
  • согласие собственника участка на осуществление перевода, если заявитель не является таковым.

Кроме того, если на участке имеются какие-либо оформленные строения, то необходимо предоставить кадастровую и техническую документацию и на них. Если же такие строения отсутствуют или же они не оформлены, то о них лучше не упоминать.

Незаконное строительство является нарушением, за которое назначается административный штраф.

Сроки

Сроки, в которые муниципалитет должен вынести решение по вопросу, законодательством определены в 2 месяца. Однако сложно сказать сколько времени займет весь процесс. Так, обычно, если все документы уже собраны, то вопрос решается максимум за 2 месяца.

Сколько времени уходит на сбор документов? Стоит отметить, что каждый документ оформляется или выдается в течение определенного времени. Так:

  • кадастровый паспорт оформляется в течение двух месяцев, а если он уже оформлен, то выдается в течение двух недель;
  • выписка из реестра выдается в течение двух недель;
  • согласие собственника можно оформить нотариально в течение одного дня.

Помимо сроков, при оформлении каждого из указанных документов требуется потратить определенную сумму.

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС

Стоимость всей процедуры включается в себя расходы на оформление документов и пошлину за вывод земли сельскохозяйственного назначения из оборота. Как уже было сказано, перевод земли из сельхозназначения в другую категорию государством рассматривается как экономически нерентабельное действие.

Так, полная стоимость процедуры состоит из следующих расходов:

  • пошлины – 30 % от стоимости участка, определенного в кадастровых документах;
  • если в кадастре оценка не производилась, то она заказывается у частного специалиста, услуги которого стоят порядке 3-5 тысяч рублей;
  • выписка из реестра и ГКН стоят по 200 рублей каждая;
  • если есть на участке строения, то необходимо оформить их, что обойдется примерно в 15-20 тысяч рублей;
  • необходимо провести экологическую экспертизу на предмет воздействия жилых объектов на окружающую среду в соответствующей местности, стоимость которой зависит от самой местности;
  • нотариальное заверение согласия собственника обойдется в 500-1000 рублей в зависимости от региона.

Таким образом, перевод земли из одной категории в другую весьма затратное мероприятие. Поэтому на него решается не каждый человек. Обычно с такой необходимостью сталкиваются застройщики, которым нужно построить и реализовать многоквартирные строения.

Так как для большинства граждан такие расходы являются нежелательными, они попросту не оформляют документы и осуществляют строительные работы незаконно. В последствие, разумеется, у них наступает административная ответственность, но угроза штрафа не пугает людей.

Налоги

При законном возведении на участке под ИЖС или переведенном в данную категорию наделе жилого дома гражданам предоставляется налоговая льгота в виде вычета. Для его получения вычета необходимо оформить разрешительную документацию на строительство.

Разрешать возведение жилого дома могут местные органы власти. Чтобы строительство было разрешенным, в местную администрацию необходимо предоставить план строительства, соответствующий требованиям законодательства.

Выданное разрешение действует 10 лет, после чего его придется оформлять заново.

В то же время, если в течение указанного срока лица не возведут строение и не оформят вычет, то налог на землю под ИЖС будет взиматься в двойном размере, так как будет признано, что земля используется не по назначению, что согласно земельному законодательству не допустимо.

Почему могут отказать

Хотя местная администрация может отказать в переводе по экономическим соображениям, такой отказ является оспоримым.

В свою очередь закон устанавливает следующий перечень оснований отказа, которые являются бесспорными:

  • если участок расположен за пределами кадастровых границ населенного пункта;
  • если результаты экологической экспертизы показали недопустимый уровень загрязнения окружающей среды в результате такого перевода;
  • если земля отнесена к особой категории, к примеру, земля является пастбищем;
  • недостаток документов;
  • подача заявления неправомочным на то лицом.

Однако, несмотря на неоспоримость отказа по данным основаниям, наличие самих оснований можно оспорить в суде. К примеру, можно доказать неправильность заключения экологической экспертизы либо правомочие заявителя и т.д.

Как перевести земли сельхозназначения в ЛПХ

По определению в ЛПХ выдается земля сельскохозяйственного назначения. Однако, чтобы придать земле соответствующий статус нужно получить решение местного органа власти.

Гражданам и юридическим лицам в целях ведения сельскохозяйственной деятельности коммерческого типа могут быть выделены неограниченные земельные наделы соответствующей категории. Однако пределы ЛПХ, которые не являются коммерческой, ограничены.

Предельные значения участков нужно узнавать в местной администрации.

Обычно гражданам для ЛПХ не выдается более 1-2 гектаров земли. Но в некоторых случаях делаются исключения и могут быть выданы до 8 гектар.

Каждая местная администрация сама определяется эти размеры.

Для получения выделенного участка для ЛПХ достаточно подать в администрацию заявление и предоставить паспорт. После этого владельцы смогут рассчитывать на определенные льготы со стороны государства, в том числе и налоговые.

Кроме того, чтобы обычные граждане могли законно реализовать продукцию, произведенную у себя в хозяйстве, оформление ЛПХ является обязательным. При этом, реализация продукции ЛПХ налогом не облагается.

Таким образом, ЛПХ имеют преимущество перед другими сельхоз производителями. Так что таким преимуществом нужно воспользоваться.

Источник: https://neuristu.ru/zemlya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-v-izhs-ili-lph.html

Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС?

Как перевести земли сельхозназначения

Строительство дома – один из лучших способов улучшить условия проживания для своей семьи. Начинать строительство на участке, который находится в черте города, очень странное решение. В таком случае теряются одни из самых серьезных преимуществ дома. Тишина и свежий воздух, вот что хотят получить люди при строительстве дома на своем участке.

Большое количество людей, желающих улучшить свои условия проживания, задаются вопросом: – «Можно ли перевести землю из сельхозназначения в ижс». На этот вопрос мы постараемся дать ответ в данной статье.

Можно ли перевести

Ознакомившись с необходимыми документами можно прийти к выводу, что для строительства дома в сельской местности земля, на которой будет располагаться постройка, должна относиться к населенному пункту, а перевод ЗУ в данную категорию для каждого конкретного случая рассматривается отдельно.

Следует учитывать, что сельскохозяйственные земли обладают наибольшей ценой и при переводе их в ИЖС кадастровая стоимость участка значительно уменьшается.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что в процессе перевода из одной категории в другую государство понесет определенные убытки, которые необходимо будет возместить.

В большинстве случаев такой перевод нецелесообразен в экономическом плане и связан с большими финансовыми тратами. Большинство людей отказываются от проведения данной процедуры и ищут другой земельный участок.

Также существует бюджетный способ перевода сельскохозяйственной земли в ИЖС, который позволяет без изменения категории ЗУ установить за землей статус ИЖС. Для этого необходимо произвести процедуру зонирования. То есть целевое назначение может быть изменено только при изменении границ участка.

Можно выделить два случая, в которых возможен перевод:

  • Участок располагается в непосредственной близости с ЗУ, на территории которых строительство;
  • Если участок приобретен на территории, которая впоследствии станет пригодной для строительства в результате развития близлежащего населенного пункта.

Теперь мы точно можем сказать, что перевод земель из сельхозназначения в ИЖС возможен.

Как перевести: инструкция

Так как строительство на сельскохозяйственных участках запрещено, то необходимо изменить целевое назначение земли. Для этого необходимо подать ходатайство, а к нему приложить список документов, который мы рассмотрим позднее.

Если ЗУ находится далеко от населенных пунктов, увеличение границ которых не подкреплено документально, то в изменении целевого назначения будет отказано.

В ходатайстве необходимо указать следующие данные:

  • Основания, позволяющие осуществить смену статуса;
  • Полное описание ЗУ;
  • Нынешняя категория участка и наименование категории ЗУ в случае удовлетворении заявления.

Заявление подается в кадастровую палату, которая впоследствии выдаст новый кадастровый паспорт.

Для этого необходимо обратиться в Росеестр и написать заявление с требованием внести изменения.

Список документов

Для того чтобы удовлетворить требования по изменению целевого назначения земли нужно написать заявление, к которому обязательно нужно приложить следующий список документов:

  • Заявление на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • Выписка из Кадастровых органов;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Свидетельство о праве собственности на землю;
  • Документально оформленное согласие на смену целевого назначения.

Если будет принято положительное решение, то выдается акт, подтверждающий изменение текущей категории на ту, которая позволяет производить индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость

Так как мы выяснили, что смена категории участка связана с возмещением государству разницы в стоимость земли, то данный вариант мы не будет рассматривать из-за его экономической невыгодности.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на стоимость перевода земли из сельхозназначения в ижс. К ним относятся:

  • Площадь;
  • Цена, указанная в кадастровых органах;
  • Стоимость разработки проектной документации будущего строения;
  • Проведение экологической экспертизы.

Что делать, если отказали

Существует несколько оснований для отказа в переводе земли в ИЖС. К ним относятся:

  • Наличие ограничений на ЗУ;
  • Запрет после проведения экологической экспертизы.

Также отказом может послужить большая разница между нынешней кадастровой стоимостью и той, которая будет присвоена после проведения данной процедуры.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-perevesti-zemlyu-iz-selhoznaznacheniya-v-izhs.html

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную

Как перевести земли сельхозназначения

Промышленные земли – это территории, предназначенные для строительства объектов для целей производства, добычи полезных ископаемых или обслуживания жилых домов. Использовать участки, находящиеся в сельскохозяйственном фонде для перечисленных нужд нельзя. В связи с этим осуществляется перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную.

Как правило, земли промышленного назначения образуются на основе участков, созданных ранее, на которых некогда действовали производственные объекты. Еще один способ образования – изменения категории земли.

Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные

Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.

Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы. Все это сложно реализуемо на сельскохозяйственных землях, поэтому требуется перевод.

Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется.

Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение.

Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.

Когда разрешается перевод земель сельхозназначения в другую категорию

Основная сложность в том, что не всегда разрешается переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию. Это допустимо в следующих случаях:

  1. Консервация и создание особо охраняемой территории, а также изменение вида разрешенного использования участка на рекреационный, природоохранный и т.д.
  2. Корректировка или установление черты населенного пункта.
  3. Размещение промышленных объектов, кадастровая стоимость которых превышает среднюю по рынку.
  4. Выполнение международных обязательств.
  5. Добыча полезных ископаемых.
  6. Размещение объектов коммунального, бытового или социального назначения, а также для целей образования и здравоохранения.
  7. Строительство линий электропередач, дорог, железнодорожных путей и различных трубопроводов.

В соответствии со ст. 79 ЗК РФ, нельзя перевести сельскохозяйственные земли в другую категорию, если кадастровая стоимость будущего участка превысит среднюю по району более чем на 50 %. Также запрещается перевод особо ценных и продуктивных земель.

Как перевести земли сельхозназначения в земли промышленности

Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.

При этом компетенция по переводу земель распределяется следующим образом:

1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается обоснование изменения категории земель, проект рекультивации, предусматривающий комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности.

Проект рекультивации требуется в случаях, если перевод земель связан со строительством линейных объектов, а также добычей полезных ископаемых.

  Помимо этого, прикладывается заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.

После рассмотрения проекта рекультивации и иных документов будет вынесено решение о переводе. Если оно положительное, то оформляется постановление, в соответствии с которым осуществляется перевод категории земли. решение о переводе земельного участка из одной категории в другую в порядке межведомственного взаимодействия направляется в Управление Росреестра для внесения сведений в ЕГРН.

В результате на руках у заявителя остается акт о переводе, выписка из ЕГРН и договор аренды земельного участка. Последний документ выдается в том случае, когда земля передана в пользование на правах аренды.

Документы для перевода земли в промышленную

Если земельный участок соответствует всем требованиям для перевода, то необходимо подготовить следующие документы:

  • Ходатайство, в котором указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок. копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);

  •  выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц);
  •  выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  •  заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
  • проект рекультивации земель в случаях, установленных законом.

Все документы могут быть переданы лично, через представителя или посредством направления заказного письма с описью вложений и уведомлением о вручении. Когда от лица заявителя действует его представитель, необходимо предоставить также доверенность, заверенную нотариально.

Если в результате рассмотрения администрацией будет вынесено положительное решение, то следующий этап процедуры – прохождение экспертиз, получение согласия разнообразных инстанций, защита созданного проекта и внесение изменений в Единый реестр прав.

Еще на этапе сбора документов и подготовки заявления об изменении категории земли может потребоваться помощь юриста. Лучше заблаговременно обратиться к специалисту, чтобы предотвратить возникновение ошибок и нарушений норм законодательства.

Правовой режим земель промышленности

Режим использования промышленной земли устанавливается с учетом развития отрасли. В общем понимании промышленные участки предназначены для размещения производственных объектов.

В земельном законодательстве существует следующее определение земель промышленности. Эти территории предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации объектов производства. В состав таких земель могут включаться охранные территории и санитарно-защитные зоны с особым использованием.

Важным элементом использования участком промназначения является необходимость соблюдения санитарных норм и правил. Так, например, по периметру участка следует высаживать деревья. Таким образом соблюдаются нормы, установленные в отношении допустимого загрязнения территории.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/36/perevod-zemli-iz-selskokhozyaystvennogo-naznacheniya-v-promyshlennuyu/

Как перевести землю сельхозназначения в категорию ИЖС? Стоимость перевода на сайте Недвио

Как перевести земли сельхозназначения

Купить земельные угодья сельхозназначения несложно, такая возможность предоставляется как гражданам России, так и иностранцам.

Такие участки часто имеют площадь от одного до сотен гектаров, и стоят недорого.

Покупка выгодна со всех точек зрения, но как перевести такую недвижимость под индивидуальное жилищное строительство, чтобы строить там здания с правом прописки и почтовым адресом, вот в чем вопрос?

Бывшие совхозы часто разделяют свои поля и продают их всем желающим с правом приватизации. Фирма может приобрести несколько гектаров, перевести их в категорию ИЖС и получить на этом хорошую прибыль.

Однако изменить назначение земли не такая уж и простая задача, для этого требуется пройти ряд формальностей. Если этого не сделать, власти скорее всего не разрешат владельцу возвести хотя бы садовый домик. А если возможность строительства и будет предусмотрена, прописаться в коттедже на сельхоз земле не получится.

Нюансы государственной регистрации земель

Собственники сельхозугодий нередко вместо смены основного назначения, используют ВРИ — изменение вида разрешенного использования. Возможности смены категории участков определяются их ВРИ.

Согласно ФЗ № 191, можно добавить к сельхозназначению возможность постройки дачного домика, эксплуатации в качестве жилого коттеджа либо ЛПХ. При этом учитываются местные регламенты и установленные в выбранном регионе правила землепользования. Минус данного метода — владелец все равно обязан возделывать поля, как фермер, так как основное назначение не меняется.

Смена назначения позволяет полностью перевести предназначенные для земледелия угодья в новый формат. Но процедура эта более сложная и не всегда выполнимая. Например, если изначально предмет рассмотрения относился к лесному фонду, расположен вблизи заповедной зоны и т.д.

Важно учитывать некоторые тонкости. Если владения выделены под сельхозугодья, с точки зрения государства, на них будет выращиваться продукция и получаться прибыль.

Определение участков СХ назначения дается в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При переводе в другую категорию эта прибыль уже не будет учтена, поэтому от собственника могут потребовать компенсировать государству разницу, что составит немалую сумму — она может доходить до 30% от кадастровой оценки объекта.

Какие нужны документы?

Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.

Для рассмотрения заявки важно предоставить:

  1. ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
  2. юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
  3. иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
  4. ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
  5. бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
  6. кадастровый паспорт;
  7. заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
  8. подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
  9. выписку из ЕГРП.

Порядок действий

Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.

Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.

В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:

  • на каких основаниях выдано разрешение;
  • границы участка и его номер;
  • площадь земельного надела;
  • категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Смена назначения участка. Стоимость услуги

Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.

Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:

  1. Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
  2. Справка из Росреестра — около 500 руб;
  3. Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
  4. Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
  5. Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.

Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.

Причины смены категории земель

Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.

Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.

Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.

Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:

  • заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый план;
  • при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
  • план местности, включающий данный земельный надел;
  • ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
  • если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
  • копии справок, устанавливающих право владения землей;
  • паспорт заявителя;
  • при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.

При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.

Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.

ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.

Когда переход невозможен в принципе:

  1. Отрицательная оценка экологической службой.
  2. Ограничения, связанные с Федеральным Законодательством.
  3. Несоответствие запроса заложенному плану развития местности. Например, если рядом находятся лесные угодья или заповедник, возможен отказ.

Что делать при отказе?

Чтобы добиться результатов, решение оспаривают в суде любой инстанции. Если суд удовлетворит иск заявляющего, осуществится переход в новый статус. Другой вариант — не менять статус, а изменить возможное разрешенное использование — ВРИ.

Процедура перевода земли, в любом случае, отнимет время и потребует юридической подготовки. Собственнику, возможно, придется консультироваться у специалиста. Так или иначе, перевести с/х землю в ИЖС всегда выгодно, даже для последующей перепродажи объекта.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/perevesti-zemlyu-selhoz-naznacheniya/

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС. Порядок действий

Как перевести земли сельхозназначения

Согласно законодательству РФ, эксплуатация земельных участков в собственности граждан должна осуществляться в соответствии с установленной категорией и разрешенным использованием земли. Нецелевым использованием земли считается не предусмотренная или нарушающая законодательство деятельность собственника.

Перевод земли

Нецелевая эксплуатация земли грозит собственнику штрафными санкциями, а в отдельных случаях – изъятием земельного надела. При этом законодательством предусмотрена возможность изменения категории и разрешенного использования земли, позволяющая избежать подобных осложнений.

Назначение и разрешенное использование

В соответствие с Земельным кодексом РФ, все государственные земли классифицируются по категориям, в зависимости от возможностей эффективной и безопасной эксплуатации тех или иных территорий. В законодательном порядке установлен перечень видов разрешенного использования (далее – ВРИ), регламентирующий допустимую деятельность на участках, относящихся к той или иной категории земель.

Граждане РФ в праве владеть участками, классифицированными как земли сельскохозяйственного назначения (далее – СХН) и земли населенных пунктов.

В первом случае разрешенное использование участка прежде всего предполагает ведение сельскохозяйственной деятельности, во втором – размещение жилья, а также иные предусмотренные законом виды деятельности.

Возведение индивидуального жилья возможно только на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает такую возможность. Кроме того, данные участки должны располагаться в пределах поселений.

Определение «индивидуальное жилищное строительство» (далее – ИЖС) одновременно является ВРИ участка и наименованием объекта недвижимости, рассчитанного на проживание одной семьи.

Любая из двух трактовок понятия ИЖС подразумевает не только возможность постоянного проживания, но и возможность постоянной регистрации по месту жительства, а также иные установленные законом преимущества.

Не следует путать категорию земли и ее разрешенное использование. СХН – категория земель, ИЖС – разрешенное использование.

Целесообразность перевода участка в ИЖС

Возможность размещения жилья на землях СХН прежде всего зависит от ВРИ конкретного земельного участка, так как в превалирующем большинстве случаев разрешенное использование данных земель ограничено ведением сельскохозяйственной деятельности. Согласно действующему Классификатору ВРИ, на землях СХН возможна постройка жилых объектов недвижимости лишь при условии разрешенного использования – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства».

Несмотря на условную возможность проживания на землях СХН, перевод земли в ИЖС имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые могут стать весомыми аргументами в пользу изменения категории земли.

Среди преимуществ ИЖС перед доступными для проживания землями СХН выделяются следующие:

  • Законное возведение и эксплуатация объектов ИЖС;
  • Гарантированная возможность постоянной регистрации по месту жительства и получения почтового адреса;
  • Приоритетность подключения объектов ИЖС к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • Приоритетность участков ИЖС в части прокладки и расчистки подъездных путей;
  • Статус ИЖС значительно повышает стоимость недвижимости, расположенной на участке.

Возможность перевода земли из СХН

Согласно Федеральному закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Земельному Кодексу РФ, земли СХН могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов, допускающую размещение объектов ИЖС на земельных участках.

При этом перевод земель СХН должен быть индивидуально обоснован в каждом отдельном случае, а окончательное решение об изменении (или невозможности изменения) категории земли принимается на уровне регионального правительства. Данное обстоятельство обусловлено значительным снижением кадастровой стоимости земли при переводе из категории СХН, и, как следствие, снижением уровня запланированного дохода государства с данного участка.

Таким образом, процедура перевода значительно усложняется. Кроме того, инициатор изменения земельной категории должен возместить потери государства вследствие снижения кадастровой стоимости участка.

В зависимости от ситуации, подобные обстоятельства могут сделать изменение категории земли нецелесообразным с экономической точки зрения.

Дополнительные осложнения в данном случае возникают вследствие действия Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому участки СХН, находящиеся за пределами поселений, могут быть переведены в категорию земель населенных пунктов только при вхождении в состав границ поселения.

Выполнение данного условия возможно лишь в случаях, если:

  • Земельный участок распложен в непосредственной близости от границ поселения, зафиксированных в генеральном плане застройки;
  • Земельный участок расположен в пределах территорий, рассматриваемых в качестве резерва для расширения населенного пункта.

При условии соответствия вышеозначенным требованиям, присоединяемый участок с новым ВРИ («для ИЖС») должен прилегать к соответствующему сектору территории населенного пункта.

В противном случае изменение категории также не возможно.

Вследствие вышеозначенных обстоятельств, перевод участка СХН под ИЖС возможен только в случае отсутствия непреодолимых препятствий со стороны местного законодательства и существующих условий.

Присвоение участку статуса ИЖС

Инициировать процедуру изменения земельной категории может только собственник участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем. Процедура перевода земли в ИЖС инициируется после подачи заявления и пакета документов в уполномоченное подразделение органов местного самоуправления.

Стоимость описанной процедуры варьируется в зависимости от существующих условий и влияющих факторов. Размер требуемых вложений определяется исходя из площади, кадастровой стоимости и установленного бонитета участка. Кроме того, может потребоваться проведение дополнительных землемерных работ, оплата которых также возлагается на заявителя.

В отдельных случаях общая сумма денежных средств, затрачиваемых на изменение категории земли, может достигать трети кадастровой стоимости участка.

Шаг 1. Подготовка документов

Состав пакета документов может отличаться в зависимости от местного законодательства, однако при любых обстоятельствах потребуются копии следующих документов:

  • Паспорт заявителя (владельца участка);
  • Правоустанавливающие документы на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
  • Кадастровый паспорт и ситуационный план участка;
  • Выписка на участок из ЕГРН.

Необходимо заранее уточнить перечень документов и подготовить их в соответствии с требованиями местного законодательства.

Шаг 2. Подача заявления

Заявление о запросе перевода земельного участка из СХН пишется в произвольной форме и подается в органы местного самоуправления вместе с подготовленными копиями документов.

При составлении заявления необходимо указать следующую информацию:

  • Паспортные данные заявителя (владельца участка);
  • Кадастровый номер земельного участка;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на землю и расположенные на ней объекты недвижимости (при условии их наличия);
  • Текущая категория и ВРИ земли;
  • Желаемая категория и ВРИ земли;
  • Запрос и обоснование изменения категории земли.

В подаче заявления может быть отказано в случае, если состав пакета документов или текст заявления не соответствуют требованиям местного законодательства.

Шаг 3. Ожидание вступления изменений в силу

Срок рассмотрение поданного заявления может составить до двух месяцев. Затем, в течение четырнадцати дней заявитель извещается о возможности (или невозможности) изменения категории земельного участка.

При положительном исходе заявителю направляется акт об изменении категории и ВРИ участка.

При этом в акте обязательно должны быть указаны:

  • Характеристики участка и его кадастровый номер (не должны отличаться от приведенных в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах);
  • Основания для изменения земельной категории;
  • Бывшая и текущая категории и ВРИ земли.

Изменения вступают в силу после внесения новой информации в Государственный Кадастр Недвижимости. Данная процедура может занять до двух месяцев с даты принятия решения об изменению категории участка. По внесении информации заявитель будет проинформирован дополнительно.

После этого собственник в праве осуществлять на участке деятельность в соответствии с новой категорией и разрешенным использованием земли.

Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН

Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.

Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.

Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.

Заключение

В зависимости от существующих условий, следует заранее проанализировать возможность, а также все преимущества и недостатки перевода земли из СХН в ИЖС. В случае расположения участка СХН на значительном отдалении от границ ближайшего поселения, данная процедура невозможна по умолчанию.

Инициируя изменение категории участка следует помнить о вероятности отказа в переводе, а также (в случае согласования изменения) о необходимости материальной компенсации государству, размер которой может составить до трети кадастровой стоимости земли.

В отдельных случаях более эффективным решением проблемы может стать изменение ВРИ участка с сохранением категории земли.

Приобретая участок с расчетом на постройку и/или эксплуатацию индивидуального жилья, следует обратить внимание как на закрепленную за землей категорию, так и на ВРИ участка, указанные в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте на землю. Оптимальный вариант для постоянного проживания – приобретение земли с соответствующим ВРИ («для ИЖС») в пределах границ населенного пункта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/izhs/kak-perevesti/sh-v-izhs.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.