Как отозвать разрешение на строительство

Содержание

Как обжаловать разрешение на строительство объекта в Москве или другом городе РФ

Как отозвать разрешение на строительство

«В нашем доме поселился замечательный сосед …».Это слова знаменитой песни (автор Б. Потемкин), которые воплощают в себе дружеские отношения между соседями, характерные для жителей нашей большой страны! Однако, соседство не всегда бывает радостным. Разочарование может прийти с началом строительства нового дома (иного здания) рядом с Вашим домом.

Строительству нового дома в обязательном порядке должно предшествовать разрешение на его строительство, выдаваемое уполномоченными органами.

А можно ли обжаловать данное разрешение на строительство дома? Конечно можно.

Разрешение на строительство, это в своей сущности решение государственного органа (разрешительного характера), а как известно, любое такое решение можно обжаловать в судебном порядке.

Решить любые юридические проблемы можно легко с помощью юристов зарегистрированных на сайте – цену выполнения задания (проконсультировать, составить иск, подать жалобу и т.д) назначаете Вы сами, а юристы подают заявки на ваше задание, вам остается только выбрать лучшего. Оставить задание:

Основания для обжалования разрешения

Основанием, имеющим судебную перспективу, для обжалования разрешения на строительство, будут являться нарушения, допущенные соответствующим государственным органом при выдаче разрешения, то есть обстоятельства, при которых такое разрешение не могло быть выдано либо при его выдаче был нарушен установленный законом порядок (выдачи).

Такими нарушениями могут быть:

  1. нарушение требований пожарной безопасности в виде несоблюдения минимально допустимого расстояния между имеющимися зданиями и вновь возводимым (строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78);
  2. здание строится в заповедной (иной) зоне, где такое строительство запрещено;
  3. вновь возводимое здание может угрожать безопасности граждан;
  4. разрешение на строительство многоэтажного здания, находящегося в зоне взлётно-посадочного направления авиационного транспорта, не согласовано с ведомством, в чьём ведении находится аэродром.

Это только не большой перечень возможных нарушений. Любые нарушения, которые допущены при выдаче разрешения, будут являться и основаниями для его отмены.

На кого подавать в суд?

Указанное разрешение выдаёт администрация муниципального образования, на территории которого располагается земельный участок, предназначенный для постройки.

В определённы случаях, упомянутых в Градостроительным кодексе РФ, разрешение может выдаваться министерством строительства или иными региональными органами:

  • если участок расположен на территории нескольких муниципальных районов;
  • если участок земли находится на территории нескольких субъектов России;
  • строительство осуществляется в зоне закрытого административно-территориального образования;
  • строительство осуществляется на особо охраняемых природных участках;
  • в случае строительства объектов, использующих недра;
  • в других случаях, которые предусмотрены Градостроительным кодексом РФ.

Таким образом, ответчиком (лицом, к которому будут предъявляться исковые требования) по делу будет являться администрация муниципального образования или другой орган, который выдал соответствующее разрешение на строительство. В качестве соответчика также необходимо привлекать физическое или юридическое лицо, которому выдано соответствующее разрешение, так как его права при рассмотрении дела также затрагиваются.

Как обратиться в суд для отмены разрешения

Обжалование разрешения на строительство, как и иное решение государственного органа или должностного лица, обжалуется в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства РФ.

Для обращения в суд с указанными требованиями необходимо подготовить административное исковое заявление. Лицо, подающее заявление будет именоваться административный истец.

Административный иск может быть предъявлен в течение трёх месяцев, когда стало известно о выдаче уполномоченном органом разрешения на строительство.

Дата, когда административному истцу стало известно о начале строительства не может быть отправной точкой для истечения срока давности (ходя административный ответчик, наверняка, будет пытаться убедить в этом суд), так как зачастую, строительство начинается до получения разрешения на строительство.

Известны случаи, когда граждане, на принадлежащих им на праве собственности участках земли, возводят жилые дома«под ключ», без получения соответствующего разрешения.

Чтобы проверить, имеется ли разрешение на строительство и заодно, обозначить отправную точку для истечения срока исковой давности, рекомендуем подать в администрацию местного самоуправления (если это сельская местность – в администрацию сельского поселения, если город – городскуюи т.п.) заявление, с просьбой сообщить, выдавалось ли разрешение на строительство конкретного объекта.

Дата получения ответа будет являться датой начала течения срока. Если администрация отказала в выдаче информации, данный отказ также можно обжаловать.

Административное исковое заявление подаётся по выбору административного истца: либо в районный суд по месту нахождения органа, чьё решение обжалуется, либо по месту регистрации административного истца.

Небольшой совет: если у административного истца имеется возможность выбора суда, в который можно подавать иск (территориальной подсудности), то есть если район(населенный пункт) его прописки отличается от района нахождения ответчика (уполномоченного органа) и в данных районах учреждены разные суды, целесообразно подавать в суд по своему месту регистрации. Почему так, объяснять не будем …. Просто совет.

Если стало известно, что разрешение на строительство уже выдано, при этом строительство объекта уже начинается, то при подаче административного искового заявления рекомендуем также подать в суд письменное заявление о применении мер предварительной защиты по административному иску в виде приостановления действия разрешения на строительство и непосредственно самого строительства объекта.

Заявление о применении мер предварительной защиты по административному иску должно быть рассмотрено судом (без извещения участвующих в деле лиц) не позднее следующего дня (рабочего) после поступления заявления в суд или устранения недостатков, в случае их выявления. При удовлетворении заявления суд выносит определение.

Для его исполнения суд должен направить данное определение в уполномоченный орган.

После рассмотрения административного иска, в случае его удовлетворения, судом выносится соответствующее решение. Если оно никем не обжаловано в течение тридцати дней, то оно вступает в законную силу. В случае его обжалования, решение вступает в законную силу со дня рассмотрения судом апелляционной инстанции жалобы одной из участвующих сторон на решение суда.

Если Вы сомневаетесь, что сможете самостоятельно представлять свои интересы в суде, рекомендуем обратиться к специалисту в этой области.

Как найти квалифицированного представителя для суда, мы рассказывали в статьях ранее. Отметим лишь то, что для участия в данной категории дел представитель должен иметь высшее юридическое образование.

На самого административного истца данное требование не распространяется.

Источник: https://moyzakon.com/kak-obzhalovat-razreshenie-na-stroitelstvo-obekta/

Отмена разрешения на строительство в процессе возведения объекта

Как отозвать разрешение на строительство

Помощь в легализации самовольных построек и защите их от сноса: от коттеджей до торговых центров

Ситуация: с вопросом о последствиях отмены разрешения на строительство в VERDICTO обратился один из наших постоянных Клиентов. Выданное в установленном порядке разрешение на строительство, было отменено в результате прокурорской проверки.

В предписании прокуратуры, адресованной Администрации района Московской области, было указано, что здание возводится с нарушением строительных норм. Следовательно, разрешение следует «отозвать».

Администрация, исполняя предписание городской прокуратуры, отменила разрешение на строительство и уже была готова обратиться в суд с иском о сносе объекта. Но клиент обратился к нам.

Вопрос: Что делать, если администрация района отменила разрешение на строительство?

Ответ: Главное правило – приостановить строительство объекта. Обжаловать решение об отмене разрешения на строительство в суде (срок 3 месяца).

Обоснование ответа: Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право застройщика осуществлять создание или реконструкцию недвижимости, а также подтверждает соответствие проекта требованиям градостроительного плана земельного участка (Далее – ГПЗУ). Как мы уже указывали ранее в других справочных статьях, размещенных на сайте Verdicto, осуществление строительства без разрешения ведет к признанию постройки самовольной.

Все же иногда разрешение на строительство отменяют, когда стройка уже идет полным ходом. Такие ситуации, к сожалению, возникают не редко.

Орган, выдавший разрешение на строительство, может отменить его по результатам осуществления муниципального надзора, руководствуясь представлением прокуратуры, или на основании акта проверки Госстройнадзора, которым установлены нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Так произошло в случае с ООО «Атон»: разрешение на строительство было отменено по результатам проверки Инспекции Тульской области по государственному строительному надзору (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2014 г. по делу № А68-3435/13).

Впоследствии решение Администрации города Тулы было отменено, но это потребовало от ООО «Атон» обращения в арбитражный суд (см. дело № А68-2908/2013).

В случае отмены разрешения на строительство (реконструкцию) продолжать ведение строительных работ категорически запрещается! Это повлечет за собой признание возведенного или реконструированного объекта самовольной постройкой.

Такая правовая позиция отражена в   Апелляционном определении Смоленского областного суда от 10.02.2015 г. по делу № 33-455/2015.

В частности, в определении сказано следующее: «…суд исходил из того, что возведенное истцом верхнее строение магазина “Российский продукт” является самовольной постройкой, поскольку истец продолжал строительные работы, когда разрешение на строительство было отменено…».

Отмена разрешения не означает, что уже построенный объект является самовольным. Аналогичного мнения придерживался Высший арбитражный суд Российской Федерации, вынося Определение от 17.11.2010 № ВАС-12369/10 по делу № А51-5040/2009. Коллегия судей в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Куликовой В.

Б., Медведевой А.М. указали, что «…последующая отмена разрешения на строительство объекта капитального строительства в административном порядкесамо по себе не влечет за собой признание недвижимого имущества, возведенного в соответствии с таким разрешением, самовольной постройкой…».

Такая правовая позиция получила свое развитие и в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 г. № 143.

Однако Президиум указал, что постройка, разрешение на строительство (реконструкцию) которой было отменено, не будет признана самовольной только в случае, когда отсутствуют иные основания для признания ее таковой (см. ст. 222 ГК РФ).

Что же делать застройщику?

Алгоритм действий зависит от конкретных обстоятельств дела. Однако, оценивая обстановку, нужно ответить на следующие вопросы:
  1. На законных ли основаниях оно было отменено;
  2. Допущены ли при строительстве нарушения строительных норм и правил.

Если выяснится, что отмена разрешения на строительство произошла с нарушением закона, необходимо обжаловать такое решение в суде. Решение суда, вынесенное в пользу застройщика, будет основанием для продолжения строительства. Срок на обжалование действий органов государственной власти – 3 месяца.

Если же решение было вынесено на законных основаниях, все зависит от степени готовности объекта и наличия нарушений, допущенных при строительстве.

Собственник может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре.

А в случаях, когда для регистрации нет необходимого комплекта документов или имеются иные препятствия, необходимо признавать право собственности на объект в судебном порядке.

Для выбора способа защиты своего права необходима грамотная консультация юриста и тщательная подготовка к суду. Только деликатное и щепетильное отношение к делу поможет исправить ситуацию. Напротив, поверхностный подход только навредит.

Источник: https://verdicto.ru/biblioteka/samovolnoe-stroitelstvo/otmena-razreshenija-na-stroitelstvo-v-procese-vozvedenija-obekta--posledstvija.html

Выданное с нарушением закона разрешение на строительство. Отмена разрешения на строительство через суд

Как отозвать разрешение на строительство

Прежде чем построить объект, застройщику необходимо решить земельный вопрос. Если участок находится в собственности муниципалитета, его можно взять в аренду или выкупить. Когда земля оформлена, самое время собирать документы для получения разрешения на возведение объекта, которое по муниципальным участкам также готовится местной администрацией.

Для получения заветной бумаги необходимо собрать серьезный пакет документов, в том числе подтвердить свое право на использование участка. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор аренды застраиваемого участка и т.п.

Если все документы в порядке, то в установленные сроки выдается разрешение, позволяющее компании начать стройку. Но на этом этапе достаточно часто встречаются ситуации, когда администрация отменяет ранее выданное разрешение в связи с наличием при его принятии серьезных нарушений закона. В таких случаях единственный выход — идти с жалобой в суд.

Так случилось с одной компанией города Златоуста.

Жалоба на действия городской администрации, отменившей свое разрешение на строительство, была признана правомерной первой, апелляционной и кассационной инстанциями.

Муниципалитет отстаивал свою позицию до последнего, дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что нижестоящие суды неправильно применили нормы права, и дело вернулось 24 апреля 2018 г. к началу своего пути.

Обстоятельства судебного спора и этапы его прохождения по инстанциям

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г.

Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города.

После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Какими нормами руководствовались нижестоящие суды?

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:                                                    

  • Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
  • Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Причина возврата дела на повторное рассмотрение

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе.

На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст.

85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Выводы

Отмена разрешения на строительство возможна только по указанным в ГК РФ основаниям. Но в правоприменительной практике встречаются случаи, когда решение муниципалитетом было принято незаконно.

В таких случаях ни одно из прописанных в Кодексе оснований не подходит к возникшей ситуации. В таком случае муниципалитет может сослаться на предоставленное ему законом право самостоятельной отмены ранее принятых актов, если они были выданы с нарушением.

Прекращение разрешения на строительство возможно только в исключительных обстоятельствах

Уполномоченный орган может отозвать только тот ненормативный Акт, который не соответствует действующему Законодательству.

В ч.21.1 ст.51 ГК РФ даны снования, которые могут послужить причиной для прекращения разрешения на строительство:

  • право собственности или иное право на участок земли, на котором осуществлялось строительство, прекратилось в принудительном порядке.

    К этому условию относится и изъятие земли для государственных нужд;

  • отказ от права собственности или иного права на землю;
  • физическое или юридическое лицо произвело процедуру расторжения договора аренды, дающего право пользования землей;
  • было прекращено право пользования недрами, если разрешение выдавалось на осуществление строительства или реконструкции объекта на участке, который был предоставлен пользователю недр и необходимом для проведения работ, касающихся использования недр.

Как показывает практика, уполномоченный орган вправе отозвать разрешение, если были обнаружены существенные нарушения в процессе его выдачи. Этому могут послужить следующие причины:

  • отсутствуют документы, подтверждающие право на землю;
  • истек срок договора аренды на землю;
  • несоответствие вида разрешенного использования земли;
  • в проектной документации отсутствуют определенные разделы, что приводит к несоответствию документа положению о составе проектной документации;
  • нарушение санитарных норм в процессе проектирования;
  • в результате экспертизы проектной документации было принято отрицательное решение;
  • нарушена процедура выдачи разрешения.

Возможны ли другие причины прекращения разрешения на строительство?

Неоднозначный ответ дает практика Арбитражных Судов. С одной стороны в ГК дан полный перечень обстоятельств, позволяющих отозвать разрешение. При его прекращении уполномоченный орган должен ссылаться на установленные законом конкретные обстоятельства.

Есть иная позиция: нарушение норм ст.51 ГК позволяет отозвать разрешение независимо от других причин, перечисленных в п.21.1 вышеуказанной статьи. При таком решении арбитражные суды ссылаются на специальные основания, которые указывают на правомерность отзыва разрешения, если впоследствии возникли причины, которые препятствуют строительству. 

Вопрос-ответ

Вопрос: “Может ли администрация отменить выданный градостроительный план земельного участка?”

Ответ: Не исключено, что орган местного самоуправления может принять решение об отмене выданного ГПЗУ. 

Утвержденный проект планировки территории рассматривается в каждом случае отдельно.

Также нужно понимать – подобный акт не является нормативно-правовым документом, поэтому может быть оспорен при обращении в Арбитражный Суд со ссылкой на гл. 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ, а именно руководствуясь ст. 198-200.

Спор в Суде рассматривается и с учетом положений Градостроительного Кодекса РФ, где четко прописаны правила регулирования градостроительных отношений.

Отзыв выданного разрешения на строительство, то есть аннулирование ГПЗУ, нарушает законные права и интересы физического или юридического лица.

Но объективной причиной подобной отмены может быть нахождение участка на границе с объектом культурного наследия. Также причиной может послужить незаконная выдача разрешения.

Как вариант, могут быть приняты к сведению возражения жителей близлежащих домов относительно планируемой застройки.

Вопрос: “Имеет ли право администрация отменить разрешение на строительство без участия суда?”


Ответ: Статья 51 Градостроительного кодекса РФ, точнее пункт и подпункты 21, говорят на каком основании и как предусмотрено прекращение разрешения на строительства. В статье определено следующее:

Тот, кто выдал разрешение на строительство, имеет полное право его отозвать, ссылаясь на пункты статьи приведенной выше.

Администрация или иные органы, уполномоченные в выдаче разрешения, имеют полное право отозвать разрешение на строительство без привлечения суда.

К примеру, создается приказ, который отменяет действующее разрешение на строительство, но опять же ссылаясь на статью закона.

Встречаются случаи, когда разрешение получено и большая часть объекта уже построены, а возможно уже завершено само строительство, но администрация отзывает разрешение.

В таком случае необходимо сначала получить официальный отказ, Вам выдадут копию приказа или второй экземпляр и с ним уже нужно будет обратиться в суд. Как правило, если нарушения незначительны или их можно устранить без сноса постройки, то суд всегда на стороне истца.

В любом случае, администрация может только отозвать разрешение на строительство, а вот вопрос о сносе решает уже суд.

Количество показов: 1734

20.03.2019

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/razreshenie-na-stroitelstvo-vydannoe-s-narusheniem-zakona-dolzhno-byt-otmeneno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.