Как оформить пай земли сельхозназначения

Земельный пай сельхозназначения: как купить или продать

Как оформить пай земли сельхозназначения

Термин «земельный пай» объединил в себе как реализованное право граждан на приватизацию земли, так и приобретение доли в общем праве собственности на участок земли сельскохозяйственного назначения в результате сделки.

Само понятие владения или пользования землей на паях было введено в оборот в 1990-е годы, когда ранее принадлежавшие совхозам и колхозам земли передавались в руки частных лиц.

Затем понятие «земельный пай» было заменено на другое — земельная доля, доля в праве общей собственности на земельный участок.

Однако в быту понятие «земельный пай» к долям в праве на сельхозучастки применяется до сих пор.

Важным в понятии земельного пая является то, что это только доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

То есть собственник пая / земельной доли владеет вместе с другими такими же собственниками неким полем (в зависимости от размера — частью поля, несколькими полями) и (или) пастбищем. Но своего надела в этом общем участке у собственника земельной доли нет. Ему принадлежит идеальная доля в праве на большой участок, а не конкретная земля.

Определение земель сельхозназначения можно найти в Земельном кодексе РФ: это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Любое нецелевое использование таких земель ведет к изъятию объекта собственности и лишению его владельца имущественных прав.

Как известно, отношения в сфере сельскохозяйственного землепользования регулируются Земельным кодексом РФ, законом «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (далее — закон № 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов РФ.

Обратите внимание! Действие закона № 101-ФЗ не распространяется на садовые, огородные, дачные земельные участки, а также земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства и т. д. (п. 1 ст. 1 закона № 101-ФЗ).

Что можно сделать с земельным паем

Как правило, решение о том, как использовать земельный участок сельхозназначения, находящийся в общей долевой собственности, принимается совместно на собрании всеми сособственниками. В большинстве случаев земельные наделы сдают в аренду или передают в доверительное управление.

Но иногда закон № 101-ФЗ разрешает владельцам земельных долей самостоятельно распоряжаться своей собственностью. Вопросы пользования долями в участке сельхозназначения регулирует ст. 12 закона № 101-ФЗ.

 Приведенный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Если владелец земельного пая захочет распорядиться им иным образом, например продать или сдать в аренду третьим лицам (не являющимся сособственниками), то в большинстве случаев потребуется выделить пай в натуре, т. е. сформировать земельный участок, соответствующий этому паю.

Выдел земельной доли в натуре означает, что владелец пая становится собственником образовавшегося земельного надела и одновременно утрачивает право долевой собственности на общий земельный участок. После государственной регистрации собственник выделенного надела сможет распорядиться им по своему усмотрению в рамках разрешенного использования земли и с учетом требований закона № 101-ФЗ.

 Еще больше информации по теме есть в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня

Далее рассмотрим, как продать земельный пай сельхозназначения, поскольку данная сделка имеет определенные особенности. Их необходимо знать и учитывать как продавцу, так и покупателю.

Кому можно продать земельный пай сельхозназначения

Круг лиц, имеющих право принимать участие в сделках с земельными паями из земель сельхозназначения, напрямую зависит от количества сособственников земельного участка (п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ).

Указанные правила применяются и в случае отчуждения доли путем заключения договора мены земельных долей сельхозназначения.

Обратите внимание! При регистрации перехода права собственности в результате отчуждения земельной доли стороны должны будут представить в регистрирующие органы документы, подтверждающие соблюдение упомянутых выше правил (об этом ниже).

Как продать пай земли сельхозназначения в 2020 году

Каких-либо изменений в правилах продажи такого имущества по сравнению с предшествующими периодами не произошло.

Участник долевой собственности, пожелавший распорядиться своей земельной долей, должен иметь документ, свидетельствующий о его праве на эту земельную долю. В ст. 18 закона № 101-ФЗ указано, что такими документами являются:

Исходя из положений гражданского законодательства, право собственности на земельную долю (ст. 131 ГК РФ) и переход этого права (п. 1 ст. 551 ГК РФ) подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Распорядиться неоформленными (не зарегистрированными в установленном порядке) земельными паями сельхозназначения закон № 101-ФЗ позволяет только в строго ограниченных случаях.

Так, не требуют предварительной регистрации права собственности на земельную долю следующие сделки: передача доли в уставный капитал, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка. Эти сделки могут быть осуществлены на основании удостоверяющих документов (документов о приватизации и пр., абз. 3 п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ).

Важно! Для продажи земельной доли необходимо, чтобы право продавца на нее было предварительно зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как оформить земельный пай сельхозназначения в собственность

Для оформления (регистрации или перерегистрации ранее выданных свидетельств) земельной доли в собственность, согласно п. 1 ст. 47 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, достаточно заявления владельца земельной доли.

Риски! Однако если у регистрирующих органов отсутствуют данные о земельном участке, права на которые возникли до 1998 года (например, нет сведений, индивидуализирующих земельный участок в целом и (или) доли участников долевой собственности), высока вероятность, что владелец пая не сможет зарегистрировать свое право на земельную долю.

Полагаем, что если в процессе регистрации возникла необходимость в проведении кадастровых работ, то целесообразно сразу оформлять земельную долю в собственность путем выделения самостоятельного земельного участка. Правила проведения процедуры формирования земельного участка в счет земельной доли определены в ст. 13 закона № 101-ФЗ.

Рекомендуем! Независимо от намерений владельца земельной доли в отношении своего имущества, необходимо осуществить процедуру регистрации права собственности на земельную долю.

Это связано с тем, что земельные паи, сведения о собственниках которых отсутствуют в ЕГРН (даже в случае приватизации земельного участка), могут быть признаны в установленном порядке невостребованными долями земель сельхозназначения (ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).

Как купить пай земли сельхозназначения у собственника

Процедура покупки земельного пая сельхозназначения — сделка стандартная, без каких-либо особенностей для покупателя. Однако напоминаем, что купить долю может только один из сособственников участка или сельхозорганизация, арендующая участок.

Для совершения этой сделки стороны должны в письменной форме заключить соответствующий договор, то есть достичь согласия по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемой земельной доле и ее цене.

Сведения о земельной доле включают в себя:

  • Идентифицирующие данные общего земельного участка: месторасположение, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования надела.
  • Информацию о размере реализуемой доли. Размер может быть указан в виде простой правильной дроби, или в гектарах, или в баллах (п. 2 ст. 15 закона № 101-ФЗ).

Важно! Кроме договора, паспортов и документов продавца на долю для регистрации перехода права собственности в МФЦ или Росреестр нужно представить документы о том, что покупатель имеет право купить долю. То есть договор аренды сельхозорганизацией или документ о наличии доли у покупателя в том же участке, что и приобретаемая доля.

Для определения стоимости пая земли сельхозназначения можно воспользоваться услугами профессионального оценщика. Также продавец вправе установить цену самостоятельно, но она должна соответствовать средней цене земли данной категории в регионе. В качестве одного из ориентиров можно использовать кадастровую стоимость земли в соответствующей местности.

Кроме того, в договоре необходимо отобразить порядок расчетов, сроки передачи имущества, сведения о существующих обременениях (например, об аренде) земельного надела.

Договор продажи земельной доли не требует нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д23-4562). Однако если продаваемая земельная доля принадлежит несовершеннолетнему лицу или лицу, признанному ограниченно дееспособным, то в силу п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ такая сделка должна быть заверена у нотариуса.

Передача земельного пая, как правило, оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

Образец договора купли-продажи земельного пая сельхозназначения можно посмотреть здесь: Договор продажи земельной доли.

Регистрация перехода права собственности по договору

Сделка по отчуждению земельной доли сопровождается обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на земельную долю от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если договор был удостоверен нотариально, то регистрацию можно осуществить через нотариуса.

При регистрации перехода права собственности в результате сделки уплачивается госпошлина в размере 100 руб. (подп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 Подробнее об оплате госпошлины можно прочитать в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня.

Для регистрации потребуется представить пакет документов, включая:

  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.
  • Документ, удостоверяющий личность представителя и нотариально удостоверенную доверенность, если продажа осуществляется через представителя.
  • Заверенное у нотариуса согласие супруга на распоряжение общим имуществом, если земельный пай был получен в браке.
  • Документы, подтверждающие, что продавец доли письменно оповестил всех участников долевой собственности о продаже, а также документы (при наличии), свидетельствующие об отказе совладельцев от покупки этой доли (п. 4 ст. 42 закона № 218-ФЗ), если совладельцев общего земельного участка меньше 5 лиц и доля продается постороннему лицу.
  • Документы, свидетельствующие о праве на покупку, если совладельцев земельного участка больше 5 лиц. Это могут быть документы о праве собственности на долю в составе того же земельного участка или о праве на использование этого участка (например, договор аренды, п. 3 ст. 47 закона № 218-ФЗ).

Напоминаем, что в последнем случае для продажи земельной доли земли сельхозназначения постороннему лицу эту долю необходимо выделить в натуре и совершать сделку с сформированным в результате выделения земельным участком.

***

Таким образом, оборот земельных долей весьма специфичен и подчиняется строгим правилам. Это связано в первую очередь с тем, что земли сельхозназначения обладают особой экономической ценностью и являются основой важнейшей отрасли экономики — сельского хозяйства.

Владелец пая, будучи участником долевой собственности на земельный участок, может как получать пассивный доход от использования (совместно с другими участниками) всего земельного участка, так и самостоятельно распоряжаться своей земельной долей в рамках закона № 101-ФЗ. При этом следует помнить о том, что владелец пая обязан оформить свое право в установленном порядке, то есть зарегистрировать его в ЕГРН.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/zemelnye_uchastki/chto-mozhno-delat-s-zemelnym-paem-selhoznaznacheniya/

Земельный пай сельхозназначения как оформить в собственность?

Как оформить пай земли сельхозназначения

Зачастую владельцы земельного пая задумываются о том, как оформить его в собственность. Оформление земельного пая — процесс долгосрочный и недешевый, но вполне возможный. Рассмотрим подробнее, что же такое земельный пай сельхозначения, как оформить в собственность участок земли.

Понятие, основные моменты

Земельным паем называется тип недвижимого имущества, который подлежит выделению определенному человеку или организации из общей части надела.

При этом земельный пай не является участком земли, это право на получение собственности в определенном размере. Таким образом, пай – это часть земельного владения общего пользования, которая фактически не выделяется.

Важно! Если гражданином был получен выделенный надел на местности, то он может сделать этот надел собственностью, оформив на него права. Итогом оформления пая станет получение земельного участка во владение с обозначенными границами.

Всего есть несколько способов приобретения земельного пая:

  • покупка земельного участка;
  • выделение ЗУ из общего земельного владения;
  • получение земельной собственности по праву наследства (по закону или по завещанию).

В российской практике в настоящее время примерно девяносто 95% граждан имеют право на пользование наделами.

Действующие нормативы

Регулированием вопросов о земельных долях занимается в первую очередь Земельный кодекс РФ. В этом основополагающем документе определяется статус владений, которые подлежат сельскохозяйственному использованию.

В 221 федеральном законе содержится информация о характеристиках, присущих таким землям, а также о процедурах, которые проводятся уполномоченными организациями в отношении такого типа собственности.

101 федеральный закон сообщает о том, в каком порядке производится процедура передачи таких ЗУ в категорию аграрного назначения.

122 федеральный закон указывает на то, как производится процесс регистрации документации на получение прав на недвижимое имущество.

В чем преимущества такой собственности

Эксплуатация любого типа участка несет в себе ряд преимуществ и недостатков. Плюсом использования земельного пая признается возможность получения денежного дохода с его эксплуатации и после того, как урожай был собран и реализован на продуктовом рынке.

Кроме того, доход с этого типа собственности представлен не только в денежном эквиваленте, но и в продуктовом – пай дает возможность гражданам снабдить самих себя сельскохозяйственной продукцией.

Владелец земельного пая вправе осуществить сделку купли-продажи с собственностью или же обменять свое владение на иной тип недвижимого имущества.

ЗУ можно подарить, или же передать по наследству ребенку после смерти родителя, то есть передача ЗУ может производиться и на безвозмездной основе.

Такой тип недвижимого имущества можно и оформить в виде залога. Если гражданин решил вступить в кооператив, он может оформить собственность в виде пая как уставной капитал.

Владелец пая вправе сдать его в аренду или передать иным лицам в доверительное управление.

Таким образом, собственник пая обладает всем спектром прав на него, таких как продажа, передача на безвозмездной основе и предоставление земли в аренду иным лицам.

Куда обращаться

Обращение с просьбой оформления документации, которая подтвердит право собственности на ЗУ, производится в Регистрационную Палату по месту жительства. При обращении нужно иметь с собой все необходимые бумаги.

После того как копии документов будут сверены с оригиналами, сотрудник уполномоченной организации выдает справку о том, что документы внесены в Росреестр. После этого будет назначено число, в которое собственник получит право на недвижимое имущество.

Порядок оформления земельного пая в собственность

Теперь вы знаете, что такое земельный пай сельхозназначения, но как оформить его в собственность правильно? Порядок оформления части общего надела в собственность является сложной и долговременной процедурой.

Первым шагом будет подача объявления в местную газету, в которой заявляется о желании владельца паевой части выделить свой надел из общего пользования.

После этого организуется собрание со всеми гражданами, которые имеют свою долю в общем наделе — спустя месяц с момента размещения объявления в прессе.

На общем собрании дольщиками должны быть определены параметры земли – ее границы, координаты и т. д.

Решения, которые принимаются на этом совещании, необходимо занести в протокол, где участники будут расписываться после проведения собрания.

Обычно дольщики неохотно делят недвижимое имущество, потому что для этого необходимо проводить процедуру межевания, которая является долговременной и дорогостоящей. Межевание может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Кроме того, после проведения межевания осуществляется проверка его результатов, которая продолжается от десяти суток до одного месяца.

После того как все договоренности с долевыми собственниками заключены, возможно обращение владельца ЗУ в Регистрационную палату. Он подает заявление, где указывается просьба о выдаче свидетельства, которое подтвердит право собственности гражданина на использование земельного пая. Срок рассмотрения обычно составляет один месяц, не более.

Процедура оформления зависит от того, каким образом этот ЗУ был получен владельцем.

  1. Договор о купле-продаже. В случае покупки пая необходимо оформить договор, подтверждающий сделку. После чего нужно обратиться в Регпалату с заявлением, договором и иными документами, которые необходимы в процессе оформления земли.
  2. Получение в процессе наследования. Если пай получен по наследству, то нужно оформить соответствующие права. Если наследство получается по закону — обратиться к нотариусу с доказательствами родства с умершим наследодателем. Если наследство получается согласно завещанию, то опять-таки нужно обратиться к нотариусу, который занимался его оформлением.

С документами, которые подтверждают право собственника на наследование, нужно обратиться в Регпалату.

Необходимые документы

Сколько документации потребуется для совершения процедуры? Пакет документов, которые необходимы для внесения данных о собственности, зависит от того, каким образом получен пай.

Способ получения паяДокументы
ПокупкаОригинал и копия паспорта заявителя; Договор о купле-продаже; Согласие супруга на приобретение ЗУ (заверенное у нотариуса); Документация, которая подтверждает права на владение ЗУ; Согласие дольщиков на выделение земли из общего надела;Квитанция об уплате государственного налога
НаследованиеТе же документы, а также: Документ, подтверждающий право получения наследства;Подтверждение отсутствия задолженности или же выплата долгов

Как составить заявление

Процесс регистрации земельного пая как недвижимого имущества невозможен без написания заявления в Регистрационную палату, в котором содержится просьба о предоставлении свидетельства о правах на владение ЗУ.

В заявлении должны указываться в правом верхнем углу данные об организации, в которую производится обращение, а также фамилия, имя и отчество заявителя, его адрес и контактные данные. Также должны быть указаны личные данные бывшего собственника, его адрес проживания и контактные данные.

В заявлении необходимо указать основания, по которым собственник оформляет ЗП как недвижимое имущество. Также в документе должны быть данные о характеристиках выделяемого земельного пая, его площадь, координаты, границы и т. д.

Как оформить без документов

Если документов на часть общего надела не имеется, то гражданину для начала нужно приобрести недвижимое имущество в виде ЗУ и только потом приступать к оформлению. Оформление производится местными органами самоуправления. В администрацию следует собрать следующий пакет документов:

  • документ, который подтверждает, что пай находится в собственности;
  • документ, который подтверждает установление границ территории (подписывается всеми дольщиками в общем наделе);
  • характеристика ЗУ, который подвергается процессу регистрации (кадастровая, техническая характеристики, ориентиры, координаты, местоположение).

После того как документы будут собраны и переданы в администрацию, собственнику в течение тридцати суток дается план границ ЗУ.

После получения проекта границ в органы МСУ подается заявление о том, что пай приобретен в собственность.

В течение четырнадцати суток владельцу выдается решение о приобретении ЗУ в собственность. После того как оно получено, нужно сделать кадастровый паспорт недвижимого имущества. Только после успешного завершения всех этих процедур возможна подача заявления и документов в Регистрационную палату по месту жительства.

Причины отказа

При оформлении прав на владение новым недвижимым имуществом Регистрационная палата вправе отказать заявителю по ряду причин. Самой распространенной причиной отказа является не до конца оформленный пакет документации.

Источник: https://ag-apart.ru/zemelnyy-pay-selhoznaznacheniya-kak-oformit-v-sobstvennost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.