Как оценить частный дом

Содержание

Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!

Как оценить частный дом

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

  • при расчете налоговой суммы от продажи дома;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
  • при расчете суммы госпошлины;
  • для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал;
  • когда дом — залоговое имущество;
  • при аресте дома;
  • при имущественных спорах;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Источник: https://hiterbober.ru/realty/kak-sdelat-ocenku-doma.html

Как оценить стоимость дома и земельного участка в 2020 году

Как оценить частный дом
Время чтения: 7 минут

Городская и загородная недвижимость – наиболее часто продаваемые и сдаваемые в аренду объекты.

Ежегодно юристы регистрируют сотни тысяч договоров купли-продажи, аренды и залога, оформляют наследство, осуществляют внесение собственности в качестве взноса в уставной фонд предприятий.

Чтобы операция была выгодна для всех участников сделки, следует знать, как оценить стоимость дома и земельного участка и кому можно доверить эту процедуру.

Процедура оценки недвижимости

Оценка стоимости дома с участком – это комплекс работ, позволяющий определить реальную цену объекта недвижимости. При их проведении определяется стоимость:

  • земли,
  • дома,
  • расположенных на участке построек.

С детальной информацией о том, как происходит определение стоимости дома и земельного участка можно ознакомиться в статье «Оценка недвижимости».

Купить или продать дом с земельным участком, взять или сдать его в аренду, использовать в качестве залога невозможно без предварительного проведения оценки.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, нотариус не имеет права заверять договора, связанные с передачей права собственности на данный вид недвижимого имущества, без предварительного проведения оценки.

Для начала следует выяснить, как оценить дом с участком для продажи. Процедура существенно отличается от оценки квартиры или другой недвижимости, ведь эксперту приходится определять стоимость сразу двух объектов – земли и расположенного на ней дома.

Обращаем внимание на тот факт, что частные коттеджи могут быть оценены как с участком, так и без него. Кроме этого могут оцениваться расположенные на территории хозяйственные постройки.

Требования к оценщикам и стоимость их услуг

Стоимость оценки дома и земельного участка могут определять лица, имеющие соответствующие полномочия. Действующее законодательство Российской Федерации наделяет правом проводить оценку объектов недвижимости независимых экспертов. Это лица, которые:

  • имеют соответствующую лицензию;
  • являются членами профильного СРО;
  • имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Наличие этих документов дает эксперту право оценить дачу, коттедж или другой объект.

Саморегулируемая организация (СРО) – это некоммерческое объединение предприятий, созданное по территориальному или отраслевому признаку. Деятельность СРО контролируется государственными органами надзора.

Стоимость услуг оценщика определяется индивидуально. На формирование цены влияет ряд факторов, среди которых:

  • удаленность объекта недвижимости;
  • цели проведения оценки;
  • срочность выполнения работ и так далее.

Поэтому о том, сколько стоит оценка дома и земельного участка, следует спрашивать непосредственно оценщика, которому собственник недвижимости намерен доверить выполнение этой задачи.

Подробнее о формировании стоимости услуги читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

Процедура оценки дома и земельного участка

Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:

  • подготовительный: сбор данных;
  • изучение объекта;
  • расчетный;
  • заключительный: оформление документации.

На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.

Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.

В обязательном порядке проводится проверка дома на предмет наличия незаконных планировок.

Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.

Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:

  1. Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города. Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
  2. Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта. Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
  3. Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.

Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.

Узнайте больше из статьи “Оценка рыночной стоимости недвижимости“.

Что учитывают эксперты при проведении оценки

Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

  1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
  2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
  3. Экологическую ситуацию в районе.
  4. Рельеф местности и качество земли.
  5. Состояние построек.
  6. Тип и этажность дома.
  7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
  8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
  9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

Документы необходимые для проведения оценки

После заключения договора о проведении экспертной оценки объекта недвижимости собственник должен предоставить определенный пакет документов:

  1. Правоустанавливающую документацию: договора купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда и другие бумаги.
  2. Технический и кадастровый паспорта (выдается БТИ).
  3. Кадастровый план участка.
  4. Паспортные данные или другое удостоверение личности собственника объекта недвижимости.

Если в предоставленных бумагах обнаружатся какие-либо расхождения, эксперт может попросить предъявить также выписку из ЕГРН.

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

  • сведения о заказчике и исполнителе;
  • данные о применяемых методиках оценки;
  • информация об исследуемом объекте;
  • анализ рынка недвижимости;
  • определение рыночной или ликвидационной стоимости;
  • правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

  1. Документы на земельный участок с домом.
  2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
  3. Рыночную цену объекта.
  4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка – это процедура, целью выполнения которой является определение стоимости того или иного надела.

Под земельным участком следует подразумевать часть поверхности земли, имеющую границы, которые зафиксированы в соответствующих документах. Участок имеет:

  • площадь,
  • правовой статус,
  • место расположения.

Эти и другие определяющие факторы отражаются в документах, подтверждающих право владения и распоряжения недвижимостью.

Оценку земельных участков обычно проводят для установления следующих видов их стоимости:

  • рыночной,
  • арендной,
  • залоговой,
  • инвестиционной.

Вид проводимой экспертной оценки зависит от целей, которые преследует владелец имущества.

Подробно о способах и методах определения стоимости земли можно узнать из статьи «Оценка стоимости земельного участка».

Жилая недвижимость: особенности оценки

Оценка коттеджа или другого объекта недвижимости проводится квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее образование. В процессе работы ими применяются различные методы, позволяющие определить реальную стоимость жилья.

Под жилой недвижимостью подразумеваются объекты, предназначенные для постоянного или временного/сезонного проживания. К этой категории относятся:

  • комнаты,
  • квартиры,
  • частные дома,
  • таунхаусы,
  • коттеджи,
  • дачи.

Обычно услугу заказывают при оформлении договоров купли-продажи, страхования, аренды, для определения суммы налога и в ряде других случаев.

Оценка дачи практически не отличается от определения стоимости дома с земельным участком. Как и в первом случае, владельцу придется предоставить пакет документов, после ознакомления с которыми эксперт определит оптимальные методы исследования объекта.

После завершения всех этапов работ оценщик составляет и передает заказчику отчет.

Больше о процедуре в статье «Оценка жилой недвижимости».

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью подразумевают постройки, эксплуатация которых приносит прибыль владельцу. Это могут быть помещения различного назначения и площади. К данной категории относятся:

  • торговые объекты;
  • офисные площади;
  • производственные и складские помещения;
  • гостиницы и санатории;
  • объекты общественного питания.

Цели проведения оценки почти не отличаются от тех, которые преследуют владельцы жилых объектов. Но перечень этих целей дополняется задачами, характерными именно для данной категории.

Одна из главных задач – расчет арендной ставки организаций:

  • коммерческих,
  • бюджетных (для проведения тендера на право заключения договоров аренды).

Оцениваются также объекты незавершенного строительства с целью совершения с ними таких операций, как покупка, продажа или раздел имущества.

Без наличия экспертной оценки не будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд.

Иногда возникает необходимость в принятии решения о реконструкции объекта, которая связана с изменением направления бизнеса. В этом случае тоже не обойтись без проведения оценки.

Более детальная информация в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом

Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.

Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество. Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца.

Действующее законодательство Российской Федерации позволяет использовать недвижимость в качестве взноса в уставной фонд предприятия.

Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.

Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен.

Кадастровая стоимость: способы выяснения величины

Кадастровая стоимость объекта недвижимости напрямую влияет на размер налога, уплачиваемый ее владельцем. Поэтому каждому необходимо знать, как можно ознакомиться с результатами оценки.

Источником информации может быть:

Можно также заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это можно в онлайн-режиме через сайт Росреестра.

Кадастровая стоимость дачного дома, коттеджа или другого объекта может быть предоставлена в качестве официального документа. Для его получения необходимо обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра.

Рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Заключение

Оценка дома и земельного участка – процесс, который регламентируется действующим законодательством РФ. Это сложная процедура, выполнение которой необходимо доверять лишь экспертам. Только глубокие и разносторонние знания позволят квалифицированно оценить землю и расположенные на ней постройки.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-doma-i-zemelnogo-uchastka.html

Оценка дома: что учитывается при ее выполнении. Оценка стоимости дома для его выгодной продажи

Как оценить частный дом

Оценка дома в СПб и прочих городах необходима для купли и продажи объекта, она позволяет определить стоимость предмета сделки. Используя специальные формулы и критерии можно предварительно оценить как отдельные строения, так и участок в целом.

Профессионально этим занимаются представители СРО. Обезопасить себя от большинства неприятностей можно выбрав профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.

Сотрудники АН помогут разобраться в финансовых и юридических аспектах сделки, при этом сделав ее для вас максимально выгодной.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Деятельность оценщиков СРО (саморегулируемых организаций) осуществляется под контролем госорганов надзора

Что нужно для того чтобы оценка стоимости домовладения была выполнена верно

Оценка стоимости дома по рыночной цене включает в себя несколько поэтапных шагов, соблюдение которых гарантирует точное определение размера финансовой компенсации. Инструкция проста и выглядит следующим образом:

Шаг №1. Выбор оценщика

После того как вы решили «продам дом», нужно найти компанию или частное лицо, проводящие оценку объектов по всем правилам, с использованием соответствующих алгоритмов и формул расчета. Специалист должен быть аттестован. Только в этом случае результаты исследования не будут подвергаться сомнениям в любых организациях.

Оценка загородного дома может потребоваться не только для оформления купчей, но и страховки, получения наследства и прочих операций с недвижимостью.

Оценивать объект могут члены СРО со страховочным полисом гражданской ответственности не ниже трехсот тыс. руб.

Шаг №2. Выезд оценщика

Оценка участка с домом проводится на заранее подготовленных объектах. Специалист должен иметь доступ ко всем комнатам постройки, в том числе к подвалу и чердаку, если таковые имеются. Только так можно дать детальное описание всех технических, инженерных, архитектурных и прочих нюансов.

Правильная подготовка к приходу оценщика благотворно отразится на итоговой стоимости, указанной в отчетной документации

Шаг №3. Определение ценового сегмента по месторасположению объекта

На результатах оценки дома с земельным участком отражается их местонахождение. Здесь играет роль не только престижность района, но и:

  • Удаленность домовладения от развязок транспорта, магистралей, остановок.
  • Развитость инфраструктуры.
  • Экологичность территории.
  • Шумность и прочее.

Понять, в каком ценовом сегменте находится дом, можно заранее изучив предложения рынка. Чтобы не прогадать с ценой определитесь с минимальными и максимальными границами

Шаг №4. Расчет стоимости придомового участка или надела

Перед тем как оценить стоимость дома, рассматривается земля, на которой он находится и сопутствующие условия. Есть нюансы, которые сделают объект дороже или дешевле:

1. Условия для доплаты

Домовладение будет дороже в цене при хороших природных условиях, если есть отдельный въезд. Найдя объявление «продам дом в деревне», прежде всего покупатели интересуются, есть ли инженерные системы, такие как центральная канализация. Когда таковые имеются, это может прибавить к стоимости дома от 7 до 10 %. Также на увеличении цены отражается:

  • Размер территории – свыше трех соток земли (от 2 до 3%).
  • Особенности участка – правильная форма (до 2%), ровный рельеф (до 5%).
  • Ширина надела – более двенадцати метров (от 1 до 4%).
  • Удобство расположения – близость транспортных развязок (до 5%).
  • Качество подъездных дорог – асфальтированное покрытие (от 2%).

Более востребованы домовладения, расположенные на земле с ровным рельефом, не имеющей склонов

2. Факторы для скидки

Результат оценки дома для продажи может оказаться ниже, чем вы рассчитывали, если недалеко находятся промышленные объекты, не подведен газ или вода, а также:

  • Территория располагается менее чем на трех сотках земли (до 3%).
  • Участок имеет неправильную форму (до 3%) или находится на склоне (до 7%).
  • Ширина надела менее двенадцати метров (до 15%).
  • Домовладение удалено от остановок и транспортных развязок (до 8%).
  • Въезд и двор являются общими (от 30 до 50%).

Удешевить объект может плохое состояние подъездной дороги, не имеющей покрытия

Шаг №5. Определение стоимости основной постройки

Оценка дома, цена на который зависит от множества факторов, начинается с определения площади главного строения. Во внимание берется размер фундамента и число этажей. При этом подсчете не учитываются вспомогательные постройки. Среди причин, которые влияют на рост стоимости или ее снижение, можно выделить:

  • Материал для фундамента и стен.
  • Актуальность проекта и возраст постройки.
  • Размер общей площади и планировку комнат.
  • Степень завершенности строительства.
  • Необходимость ремонта, стояние труб и сантехники.

Стоимость м2 площади помещений оценивается с обязательным учетом нюансов, отражающихся на условиях для скидок и доплат

Шаг №6. Определение цены вспомогательных построек

Корректно оценить дом невозможно без учета вспомогательных строений. Чтобы определить стоимость гаражей, сараев, бань, веранд, террас и прочих элементов, в расчет берется сума, затраченная на их строительство.

Все дополнительные строения должны быть узаконены, что отражается в техпаспорте и прочих бумагах, которые можно получить в БТИ

Шаг №7. Получение итоговой стоимости объекта

Перед тем как оценить дом самостоятельно при помощи специальных онлайн программ или без них, необходимо объективно рассмотреть недвижимость по всем предыдущим пунктам. В итоге суммируется стоимость:

  • Домовладения.
  • Вспомогательных построек.
  • Участка земли.

Нужен агент
по недвижимости?

Подробнее о том, как оценить дом для продажи и какие документы для этого потребуются, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, вы получите подробную консультацию по всем вопросам выгодной продажи или покупки недвижимости!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/7-etapov-ocenki-doma-s-zemelnym-uchastkom-dlya-prodazhi

Пошаговая инструкция для оценки частного дома

Как оценить частный дом

Если вы имеете в собственности дом или вы собираетесь его приобрести, то эта статья будет вам интересна. В ней будет рассказано всё об особенностях оценки дома в разных ситуациях. Также в конце статьи будет несколько полезных советов о том, как при оценке дома не переплатить.

Итак, оценка частного дома — 7 шагов.

Что такое оценка дома и кто ее делает

Под оценкой дома понимается процесс, в результате которого устанавливается его стоимость. Происходит это под влиянием законов рыночной экономики, то есть во время купли-продажи происходит установление той суммы, за которую данный объект недвижимости готов приобрести покупать, а продавец готов продать.

В случае, когда продавец и покупатель сходятся в цене, то происходит сделка. Если же одна из сторон не согласна с ценой, значит названная цена не отвечает рыночным условиям. Однако, нередки случаи, когда оценка дома нужна не только во время купли-продажи. Вот в этих случаях и нужна независимая оценка.

Случаи, когда можно понадобится независимая оценка:

  • чтобы рассчитать налоговую сумму при продаже дома;
  • чтобы рассчитать сумму отчислений в Пенсионный фонд;
  • чтобы рассчитать сумму госпошлины;
  • для ипотеки;
  • чтобы рассчитать сумму взноса в уставной капитал;
  • если дом является залоговым имуществом;
  • если дом арестован;
  • при возникновении имущественных споров;
  • во время раздела имущества;
  • чтобы рассчитать сумму выплаты страховки за дом;
  • если строительство не завершено;
  • чтобы рассчитать сумму для инвестиционного проекта.

Заказать оценку дома можно у частных или физических лиц, которые состоят в профильной СРО и обладают полисом страхования гражданской ответственности на сумму не менее трехсот тысяч рублей.

Основные случаи, при которых оценка дома необходима

  1. Оформление наследственных прав

Дома для наследства оценивают для вычисления нотариальной пошлины, определения суммы земельного налога и государственной пошлины а также для разрешения имущественных споров между наследниками. Для этого понадобятся документы о праве собственности, из БТИ, паспорт заказчика и наложенные на него обременения.

В случае перехода в наследство ещё и земельного участка, прилегающего к дому, необходима ещё и оценка земли. В этом случае из документов понадобятся карта участка, документы о статусе земли, геодезия и документы о коммуникациях.

  1. Заключение договора купли-продажи

Оценка дома в этом случае в основном происходит во время предварительных переговоров. Тогда стороны могут вместе выбрать оценщика.

Нередки случаи, когда дом оценивается перед продажей для третьих лиц. Такими лицами могут быть налоговая служба, акционеры предприятия, вышестоящие организации. Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.

Покупатель и продавец совместно находят оценщика. Стоимость оплаты оценщику сразу же оговаривается и записывается в договоре. От результатов оценки никак не зависит, сколько стоит оценка дома.

  1. Оценка по предоставлению органов опеки

Такую оценку проводят, когда хозяином дома или его части является недееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок. В этом случае с домом нельзя совершать никаких операций без разрешения опекунского совета. Это необходимо, чтобы права недееспособного или несовершеннолетнего лица не ущемлялись.

Оценка дома для органов опеки проводится при продаже, сдаче в аренду, разделе дома, оформлении дома в качестве залога, выделении доли в доме, а также других операций. Для оценки необходимо подготовить документы на собственность, паспорт заказчика и технический паспорт. Результатом оценки является заключение, которое подтверждает рыночную стоимость.

СПРАВКА! В случае продажи дома без разрешения органов опеки, суд скорее всего признает сделку недействительной, а лицо, которое предоставило лживые данные, привлекут к уголовной ответственности.

По законам РФ, договор страхования будет считаться недействительным, если стоимость дома выше рыночной. Тогда при наступлении страхового случая сумму возместят частично.

Максимум, который выплачивает страховая компания, равна сумме возведения нового дома с такими же параметрами. Однако, сумма страховки все равно не будет идентична его рыночной стоимости. Это так, потому что земля, на которой стоит дом, тоже имеет свою стоимость. Это даёт пространство для различных вариантов подсчётов.

Выход из этой ситуации в том, чтобы страховать дом без участка, а стоимость страховки определять с помощью оценщика. Тогда различных трактовок быть не должно.

  1. Внесение дома в уставной капитал общества

Это способствует детализации прав участников на принятие решений. Кроме того, при правильной оценке взноса, затраты на амортизацию и налог на имущество исчисляются правильно. Именно по этой причине стоимость дома необходимо оценить верно, при внесении его в уставной капитал.

Дома делят при разводе или других спорах. В итоге нужно, чтобы одна из сторон отказалась от своих прав на часть дом, а вторая выплатила ей компенсацию. Для определения суммы компенсации, необходимо оценить дом. Оценщик произведет оценку дома с земельным участком. Ну и зная эту сумму, можно прийти к соглашению сторон.

Дома делят при ликвидации предприятия, при продаже доли, разводе, при выделении доли, при выходе из долевых собственников.

Сумма кредита в основном имеет размер 80% от цены недвижимости, находящейся в залоге. Из-за этого оценка дома является обязательным условием, если его используют как залог для ипотеки. При этом оценка дома для ипотеки должна проводиться профессиональной компанией-оценщиком. Причем эта компания должна быть аттестована банком.

СПРАВКА! Банк не должен навязывать какого-то определенного исполнителя, он только предлагает рассмотреть список аттестованных оценщиков, из которых вы можете выбрать.

Сначала нужно выбрать компанию для оценки частного дома. Имейте ввиду, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобится именно аттестованный оценщик. Это особенно важно, если оценка нужна для банка или страховой компании. В случае отсутствия у оценщика аттестации, компания не примет ее результаты.

  1. Приглашение специалистов на объект

Перед приходом в дом оценщиков, в нем обязательно нужно прибраться. Необходимо освободить все углы, а также подвал и чердак, если они имеются. Все это должно быть доступно для осмотра. Кроме того, нужно обязательно проверить трубы, краны, ручки и другие мелочи. Все это должно нормально работать.

ВАЖНО! От того, какую уборку и подготовку вы сделаете, зависит итоговая сумма оценки.

  1. Определение престижности района города, в котором находится дом

От местонахождения вашего дома зависит его стоимость. В любом городе есть престижные районы, а есть спальные или даже неблагополучные. На итоговую стоимость оказывает влияние удаленность дома от инфраструктуры и транспортных развязок, уровень шума, экологическая ситуация и так далее.

  1. Вычисление стоимости земельного участка

На эту сумму оказывает влияние множество различных факторов, таких как:

  • размер участка (если он больше трех соток, то это прибавляет к стоимости 2-3%, если меньше — то уменьшает 2-3%);
  • правильной или неправильной он формы;
  • его ширина больше или меньше 12 метров;
  • насколько близко расположены транспортные развязки;
  • дорога покрыта асфальтом или нет;
  • природные условия, близко ли высоки и промобъекты;
  • ровный рельеф участка или со склоном;
  • есть или нет центральная канализация;
  • отдельный въезд (общий с кем-то въезд уменьшает стоимость до 30%).
  1. Определение стоимости главного строения

    Для определения стоимости необходимо узнать чистую площадь дома. Для этого нужно площадь фундамента умножить на количество этажей. Сюда не входят веранды, подвалы, пристройки, гараж.

    После этого оценивается стоимость одного квадратного метра, принимая во внимания скидки или доплаты в зависимости от следующих факторов:

  • кирпичный у дома стены или из ракушечника;
  • возраст дома (если меньше 7 лет, то прибавляется 5-10%, если дома 8-20 лет — то убавляется 5-15%);
  • площадь дома;
  • современный у дома проект или старый;
  • дом готов под ключ или строительство не завершено;
  • новые или старые в доме трубы;
  • нужен или нет дому ремонт;
  • раздельные или смежные комнаты;
  • есть удобства в доме или нет;
  • высокие или низкие потолки.
  1. Определение стоимости дополнительных строений на участке

Нужно узнать примерную стоимость этих строений по отдельности. Как они влияют на общую стоимость мы выяснили выше. Для вычисления стоимости дополнительных строений нужно просто рассчитать стоимость их строительства.

СПРАВКА! Незавершенное строительство уменьшает до 60 % стоимости.

  1. Получение отчёта об итоговой стоимости дома

Теперь пришло время определить итоговую стоимость. Для этого нужно сложить цену за дом, участок и дополнительные строения. Хорошую помощь в деле оценки дома будет консультация юристов.

3 совета, с помощью которых можно сэкономить на оценке дома

Экономить на оценке дома не всегда является хорошей идеей, но несколько способов для этого все же существует. Перед этим необходимо тщательно взвесить все возможные риски и принять окончательное решение.

Для экономии можно пользоваться услугами частных оценщиков, ведь их услуги стоят дешевле. Однако и в этом случае оценщик должен обладать хорошей репутацией и иметь страховку.

Возможность воспользоваться услугами частника можно в тех случаях, если вас не направили на это из банка, страховой компании или другого учреждения. Тогда оценщик должен иметь аккредитацию этого учреждения.

  1. Проведение оценки отдельных объектов самостоятельно

Проведение оценки дома можно сделать самостоятельно. Для этого пользуются рекомендациями и таблицами факторов. Такой анализ своими силами может подойти, если вам нужна оценка для формирования стоимости продажи. Если же оценка нужна для суда, банка или страховой компании, то придется обратиться к профессиональным оценщикам.

  1. Оценка стоимости дома в онлайн-режиме

Есть большое количество сайтов, на которых можно сделать оценку дома онлайн. Чтобы это сделать, нужно заполнить необходимые поля достоверной информацией, после чего получить итоговый результат. Такой способ подходит для оценки дома для личных целей, но не подходит для банков, суда и страховых организаций.

Заключение

Прочитав эту статью, вы узнали, как происходит независимая оценка частного дома и для каких целей она может понадобиться. Также узнали, как происходит такая оценка и в каких случаях она нужна.

Источник: https://onlineserviceip.ru/pravovye-aspekty/ocenka-chastnogo-doma-7-shagov.html

Оценка стоимости дома для продажи – инструкция, как оценить дом

Как оценить частный дом

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

  1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
  2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
  3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
  4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

Ее производят:

  • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
  • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
  • Для определения величины госпошлины;
  • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
  • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
  • В случае когда дом выступает в качестве залога;
  • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
  • При наложении ареста на дом;
  • В случае возникновения имущественных споров;
  • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
  • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
  • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

  1. Они должны состоять в СРО.

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

  1. Иметь соответствующую аттестацию.
  2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
  3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

  1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
  2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
  • Стоимость оценки;
  • Сроки выполнения заказа;
  • Обозначить цель оценки и ее вид.
  1. Составить и подписать договор.
  2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
  • Копию вашего паспорта;
  • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
  • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
  1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
  2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
  3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
  4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

  1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
  2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
  3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

  1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
  2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

  1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Строительный материал: кирпичи+3…5%
Зданию менее 7 лет+5…10%
Общая площадь более 80 кв. м+1…3%
Дом не требует ремонта+15…30%
Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций+5…10%
Наличие раздельных комнат+5%
Современный проект+20…30%
Наличие всех необходимых удобств+10%

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Строительный материал: ракушник-5…8%
Зданию 8-20 лет и больше-5…15%
Общая площадь меньше 60 кв. м.-1…3%
Строительство не завершено-60%
Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники-5…10%
Наличие смежных комнат-5%
Здание требует ремонта-10…30%
Частичное или полное отсутствие удобств-10…20%

После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Земельный участок площадью более 3 соток+2…3%
Участок имеет правильную форму+2%
Участок шире 12 м+1…4%
Близкое расположение транспортных развязок+1…5%
Наличие асфальтного покрытия на дорогах+2%
Расположение уч-ка в равнинной местности3-5%
Природные условия (речка, лес и т. д.)+5%
Наличие центральной канализации+7…10%

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Земельный участок площадью менее 3 соток-2…3%
Участок имеет неправильную форму-2…4%
Участок уже 12 м.-2…15%
Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок-5…8%
Дороги без асфальтового покрытия-3%
Близкое расположение промышленных объектов-5…10%%
Участок, расположенный на склоне-5…7%
Отсутствие отдельного заезда-30%
Совместный двор-50%
Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.)-5…15%

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

  • Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
  • Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
  • В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
  • Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.