Как арендовать землю под сельское хозяйство

Содержание

Как правильно взять землю в аренду под фермерское хозяйство?

Как арендовать землю под сельское хозяйство

Государство взяло курс на поддержку сельского хозяйства и запустило программу для опытных и начинающих фермеров. Стимулирующие меры помогают переводить подсобные хозяйства в крестьянские наделы. С этой целью выделяются федеральные и локальные субсидии, а также земельные участки.

Земля — в дело, а дело — по закону

Земельный кодекс не затрагивал конкретный вопрос приобретения и аренды земли для развития крестьянского хозяйства (КФК). Процесс передачи государственных угодий регламентировал ФЗ (№74):

  • земля может быть передана в собственность или в аренду (срочную и бессрочную);
  • право на открытие фермы имеют граждане РФ и иностранцы без российского гражданства.

В 2015 году вступили в силу некоторые изменения. Теперь алгоритм выделения земель для аренды под КФК определяется ЗК (не ФЗ). Речь идет об официальном статусе хозяйства.

Принята четкая терминология!

Закон относит такие участки к категории земель сельскохозяйственного назначения. Их передают в пользование физическим и юридическим лицам. Это может быть аренда или приобретение в собственность.

Фермерская земля находится за чертой населенного пункта. Арендатор должен использовать выделенный надел строго по назначении.

Если это не противоречит договору и закону, допускаются постройки, в том числе жилой дом.

Площадь участка определяется местным законодательством. Исключения земли определенных назначений:

  • для садоводства;
  • для овощеводства;
  • для птицеводства;
  • для пчеловодства;
  • для рыболовства;
  • для цветоводства;
  • для виноградников.

Зато появляется возможность арендовать государственный участок в упрощенном порядке и получить субсидию на развитие своего фермерского хозяйства.

Как правильно арендовать землю для фермерского хозяйства?

Аренда с/х земель — это процедура, требующая соблюдения правил со стороны закона.

Если один раз все оформить «по уму», то потом не придется отрываться от производственных нужд, чтобы решать вопрос законности использования выделенных земель.

Арендодатель — государство

Если собственником намеченного для КФК надела является местный орган власти, на имя уполномоченного лица следует написать заявление.

В бумаге указать:

  • цель аренды;
  • условия аренды (платно или безвозмездно);
  • правомочные основания;
  • расположение выбранного надела;
  • соглашение о действии КФК;
  • аргументы в пользу положительного решения (объемы производства, участники КФК);
  • сроки найма (для арендованных участков).

На момент подачи заявления необязательно иметь на руках свидетельство о регистрации КФК или ИП.

Для каждого запроса законом установлены свои сроки рассмотрения:

  • получение в собственность или аренда — 14 рабочих суток;
  • установление границ участка — максимум месяц;
  • заключение договора аренда или собственности — неделя.

После поступления заявления администрация в СМИ дает объявление о намерении сдать конкретный надел в аренду, также приглашаются все заинтересованные стороны принять участие в аукционе. Единственный лот — выставленная территория.

Если у заявителя объявляются конкуренты, претендующие на тот же с/х участок, проводятся торги по всем правилам. В противном случае надел автоматически отдается в аренду единственному потенциальному арендатору.

После вынесения положительного решения стороны подписывают договор аренды.

В договоре прописываются основные условия и правила использования участка — арендная плата, права и обязанности сторон в деталях. В том числе и пункт о возможности выкупа с/х угодий действующим арендатором.

Стоит учесть, что расходы на межевание с/х земли несет потенциальный арендатор.

Также в его обязанности входит постановка участка на кадастровый учет. На торги выставляется подготовленный юридически участок и прошедший соответствующую проверку.

Бесплатная возможность

В 2015 году в ЗК (статья 39) были внесены поправки. Они сделали бесплатную аренду с/х угодий с последующей передачей земли в собственность реальностью для фермеров. Единственное условие — целевое использование территории.

С/х землю можно взять в аренду, например, пятилетку. Если в указанный срок фермер добросовестно соблюдал условия договора, по его истечении он имеет право оформить территорию в собственность.

Арендодатель — частное лицо

Что делать, если собственником приглянувшегося участка является не государство, а частное лицо? Остается лишь одно — идти и договариваться об аренде на приемлемых для обеих сторон условиях.

В некоторых случаях такой вариант оказывается более простым и выгодным.

Потенциальному фермеру не нужно тратить время на беготню по инстанциям.

Арендодателем может выступать гражданин или юридическое лицо. Земельный участок должен числиться на кадастровом учете. Стоимость аренды определяет сам владелец исходя из собственных материальных мотивов. Договор заключается только по приходу сторон к обоюдному согласию по всем пунктам.

В договоре во избежание вероятных разногласий четко прописываются:

  • информация о земельном наделе;
  • срок аренды;
  • условия аренды;
  • размер и порядок выплаты;
  • права сторон;
  • обязанности сторон.

Если соглашение имеет срок, превышающий 11 месяцев, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Подводные камни

Стоит учесть, что государство может отказать в аренде того или иного с/х участка.

Закон выделяет следующие причины:

  • обременение территории третьими лицами;
  • неточности и противоречия в представленных документах;
  • представлен неполный перечень документов;
  • размер участка превышает установленные государством границы.

Каждый регион также устанавливает свои ограничения и требования к процедуре аренды земель под КФК. Нюансы нужно уточнять в местных уполномоченных органах.

У системы торгов за с/х участки есть один большой минус, который влияет на выгоду предложения со стороны государства. Во-первых, натискать подходящий и свободный «клочок» земли — из ряда фантастики. В отдаленных регионах есть еще шанс на успех, и чем дальше от столицы, тем он больше.

Во-вторых, после выставления участка на аукцион, его стоимость возрастает (за счет проведенных кадастровых работ за счет потенциального фермера). В этот момент могут объявиться другие желающие, которым не пришлось тратить время на поиски «лакомой» территории.

Форс-мажор также имеет вероятность случиться.

Из-за непредвиденных обстоятельств весь проект может сорваться. Например, удалось взять желаемый участок в аренду. Но после всех «бумажных» мытарств выяснилось, что на территорию нельзя подвести газопровод, а электричество невыгодно. Поэтому стоит перепроверить все нюансы еще до того, как заключать договори аренды.

Для фермерского хозяйства «правильная» земля — первая необходимость. И тут государство протягивает руку помощи всем желающим поднимать с/х производство. Условия государственной программы привлекательны, но имеют свои подводные камни. Во всем нужен точный расчет ан перспективу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz/zemlju-fermerskoe-hozjajstvo.html

Договор аренды сельскохозяйственных земель – как можно арендовать землю у государства для фермерского или подсобного хозяйства?

Как арендовать землю под сельское хозяйство

Сейчас открыть свое дело в сфере сельского хозяйства стало намного проще. Не нужно приобретать и оформлять в собственность землю – достаточно взять в аренду участок у государства.

Выясним, какие участки подойдут для фермерского или подсобного хозяйства, а также определим, сколько будет стоить земля – и как правильно оформить сделку.

  статьи:

Поиск подходящего для аренды участка земли сельскохозяйственного назначения для фермерского или подсобного хозяйства

Найти подходящий земельный участок можно самостоятельно, воспользовавшись данными, размещенными на официальном сайте администрации или Росреестра.

Следуйте такой инструкции, чтобы не ошибиться с выбором:

1. На сайте органа власти или соответствующего управления/комитета будет выставлен список объектов, которые сдаются в аренду

Ознакомьтесь со списком и выберите необходимый объект – например, в зависимости от адреса и места расположения.

2. На сайте Росреестра вы сможете посмотреть, где располагается данный участок, а также прочитать актуальные сведения о нем

Например, вводя кадастровый номер участка – или его адрес – в поисковую строку. У вас появится карта-схема с отмеченным участком. 

3. Определите категорию земли

Это – важный вопрос, ведь именно от него зависит, сможет ли муниципалитет или государство выделить вам землю для бизнеса.

Информацию о категории вы сможете получить также в администрации или на сайте Росреестра.

Категория земли для фермерского или подсобного хозяйства должна быть такой: «земли с/х назначения».

Помните, что земля c/х назначения может быть использована под:

  1. Личное подсобное хозяйство.
  2. Садоводство.
  3. Огородничество.
  4. Животноводство.
  5. Фермерское, крестьянское хозяйство.

Об этом гласит статья 78 ЗК РФ.

4. Посетите местность, осмотритесь – и решите, подойдет ли данная земля для вашего приусадебного или фермерского хозяйства

Определите, хватит ли вам площади, придется ли подготавливать землю и т.п.

В соответствии со статьей 4 Закона федерального уровня «О личном и подсобном хозяйстве» под номером 112, определены требования к участкам земли, которые можно использовать под личное подсобное хозяйство:

  1. Участок может быть приусадебным, расположенным в черте города/поселения, или полевым, находящимся за городской территорией.
  2. На приусадебном участке можно вести с/х производство, и возводить на нем строения (вплоть до постройки жилого домовладения).

    Обязательно смотрите и изучайте документацию!

  3. На полевом участке можно только вести производство, при этом здания и строения на нем запрещено возводить.
  4. Площадь участка, его размер, определяется органами местной власти.
  5. Количество участков, которые может взять в аренду россиянин, определяется законами региона РФ.

Установление или уточнение границ земельного участка – этапы процедуры и документы

Выбирайте землю, опираясь и на свои предпочтения.

Стоимость аренды земли у государства для ведения сельского хозяйства – что влияет на цену?

Арендная плата – а без нее сделка будет считаться недействительной – может быть рассчитана по-разному.

Устанавливает цену на аренду земли:

  1. Правительство РФ, если земля относится к категории «федеральной».
  2. Власть субъекта/региона РФ, если земля находится в собственности региона.
  3. Органы местного самоуправления, если участок принадлежит муниципалитету.

Как правило, арендная плата зависит от того, как прошел аукцион или торги.

Стартовая цена рассчитана с учетом:

  1. Кадастровой стоимости земли. Цена устанавливается в размере 1,5% от общей суммы. Заметьте, это в случае, когда оценка была проведена не позже 5 лет назад.
  2. Рыночной стоимости.

    Это – в том случае, когда оценку не проводили, или она была проведена позже 5 лет.

Заметьте, цена аренды, которую устанавливают на земельные участки, обычно ниже рыночной! Именно поэтому многие обращаются за землей к государству, а не к частным лицам.

Также на расчет арендной платы влияет категория земли, площадь участка, льготные зональные и поправочные коэффициенты.

Как правило, на земли с/х назначения устанавливают арендную плату в 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка.

Важно: в стоимость аренды не входят дополнительные расходы арендодателя по благоустройству территории или направленные на другие цели!

Как арендовать землю у государства под личное подсобное или фермерское хозяйство – инструкция

Чтобы арендовать земельный участок у государства или администрации, необходимо:

Шаг 1. Подобрать участок земли

Об этом подробно мы писали выше.

Шаг 2. Подготовить документы

Обязательно сделайте копии личных документов: паспорта, ИНН.

Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, то сделайте копию свидетельства о регистрации ИП.

Шаг 3. Обратиться в местный орган самоуправления, то есть – в администрацию

Подайте заявление вместе с собранными бумагами.

Заявление может быть написано собственноручно.

В нем обязательно укажите:

  1. Цель, для чего вам нужен участок, чем вы будете заниматься.
  2. Просьбу, на каких правах желаете приобрести землю (на правах арендатора или собственника). В нашем случае пишем, что желаете получить в аренду участок.

    Возможен вариант получения в аренду с переходом прав собственности.

  3. Условия получения земли. Здесь подразумевается бесплатно или за арендную плату.
  4. Срок, на который предусмотрено пользование участком.
  5. Предполагаемый участок, его расположение, если вы выбрали.

    Если не выбрали, можно указать приблизительную площадь.

Шаг 4. Участие в аукционе, торгах

Дату проведения будет назначать администрация.

Шаг 5. Обращение в кадастровую палату и проведение работ

Вам придется подготовить проектную документацию за свой счет.

Обычно инженер выезжает на объект и оформляет план-схему.

Затем все документы выдаются вам на руки. С ними вы уже вновь идете в администрацию.

Шаг 6. Заключение договора аренды

Если органы местного самоуправления одобрят все документы, и вы пройдете этап аукциона, торгов – то сможете подписать договор.

Заключаем договор аренды земли для ведения сельского хозяйства – что иметь в виду?

В подтверждение сделки у вас обязательно должен быть оформлен договор аренды на земельный участок.

Заключение договора обычно проводится после аукциона или торгов.

Перед тем, как подписать документ, учитывайте такие моменты:

  1. Всю информацию о земле берите из официальных, актуальных источников. Вписывайте ее без ошибок. Это касается и личных данных. Если они будут вписаны с ошибкой, придется переписывать весь договор или он попросту будет недействительным.

  2. Обговорите, на каких условиях будет предоставляться участок, какими правами будет обладать арендатор, какими арендодатель. Составьте их списками в отдельном разделе документа – «Права и обязанности сторон».

  3. Предусмотрите, какая ответственность возникнет в случае неисполнения обязательств по договору.
  4. Заранее обговорите, на какой период берете землю в аренду. Укажите в документе срок аренды. Кроме того, можно вписать, что продление договора возможно по соглашению сторон.

  5. Не забудьте про оплату за аренду. Укажите, как будет оплачиваться аренда – ежегодно, ежемесячно, наличными или безналичным переводом.
  6. Важен и раздел, в которых указаны основания для расторжения договора.
  7. Другие нюансы вы также можете прописать в документе.

    Например, заявить о переходе прав собственности на арендуемый объект.

Договор заключается в течение 10-20 дней с момента прохождения торгов, аукциона, на которых заявитель побеждает.

Готовый бланк договора земли сельскохозяйственного назначения можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

Образец договора аренды земельного участка для ведения на нем крестьянского, фермерского или сельского хозяйства установлен на законодательном уровне.

Срок аренды земли сельскохозяйственного назначения – может ли аренда прекратиться досрочно?

Земля может выдаваться в аренду на любое время. Этот момент следует обговаривать с представителем администрации.

Самый большой срок – 49 лет.

Заметьте, что региональная власть сама определяет время аренды.

Например:

  1. При аренде земельного участка, на котором нельзя возводить постройки, срок составляет от 10 лет.
  2. Под огородничество предусмотрен договор на 3 года или меньший срок.

  3. Участок под выпас животных или сенокос могут предоставить на период до 3 лет.

Продлить документ можно, даже не дожидаясь его окончания.

Для этого необходимо подать заявление, после чего объект вновь будет выставлен на торги, аукцион.

Отобрать право на заключение нового договора аренды собственник, то есть администрация, не может. Это право может быть только подтверждено торгами, аукционом.

Причины, почему новый договор могут не заключить:

  1. Если не были проведены торги, то аренда не будет действовать.
  2. Если не был проведен аукцион, а договор был заключен, но не с победителем.

  3. Если предыдущий арендатор или нынешний не окончил строительство объекта на земельном участке.

Досрочно действие договора может закончиться.

Об условиях расторжения договора вы должны обговорить с владельцем земли, чтобы не получилось так, что землю у вас отобрали без весомых причин и оснований.

Но, если это произошло, вы можете оспорить такое решение органа власти через судебную инстанцию.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/827-dogovor-arendy-selskokhozyajstvennykh-zemel-kak-mozhno-arendovat-zemlyu-u-gosudarstva-dlya-fermerskogo-ili-podsobnogo-khozyajstva.html

Как получить землю под фермерское хозяйство в 2020 году

Как арендовать землю под сельское хозяйство

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Бесплатно получить землю под фермерское хозяйство можно в собственное владение и в наем с определенным сроком либо бессрочно. Сделать это могут лица, имеющие статус гражданина России, или не имеющие такового. Но при этом свою предпринимательскую деятельность они должны осуществлять в рамках крестьянско-фермерского хозяйства.

Деятельность КФХ регламентируется положениями гражданского законодательства и ФЗ-74 от 11.06.03г.

Ими определяется возможность создания фермерского хозяйствования ИП и организациями, соответственно и участок передается организациям и предпринимателям.

Основными сферами деятельности фермеров устанавливаются:

  • Производство и перерабатывание продукции сельского хозяйства и продуктов животноводства;
  • Их перевозка, сохранность, реализация.

На угодьях, принадлежащие КФХ, может осуществляться:

  • Растениеводство (выращивание зерна, кормовых и других культур, табака и другое);
  • Животноводство (разведение различных животных – лошадей, коз, овец, свиней, кроликов, выращивание птицы, оленей, верблюдов, шелкопряда, пчеловодство);
  • Овощеводство (сбор орехов, грибов, ягод, выращивание фруктов и винограда).

ВАЖНО! Угодья фермы могут использовать все, входящие в его состав, люди для произведения продуктов для собственного употребления. При этом не потребуется регистрация компании или ИП.

Под фермерским имуществом подразумевается:

  • Земля;
  • Строения и здания;
  • Хозяйственные постройки (склады, сараи и пр.);
  • Мелиоративные сооружения и орошатели;
  • Сельскохозяйственное оборудование и спецтехника;
  • Рабочая скотина и домашняя птица;
  • Машины и инвентарь.

Порядок предоставления участков КФХ, предъявляемые к ней требования и их предназначение определяются в ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Кто может получить землю

Возможность получить земельную территорию имеют физические лица и компании. Обращаясь за выдачей земли, необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя или организации. Но в случае, если планируется предпринимательская деятельность в виде реализации сельскохозяйственной продукции, то придется зарегистрировать её в установленном порядке.

Заниматься фермерством вправе как граждане страны, так и другие люди, имеющие гражданство другого государства. Они могут арендовать землю у частного лица либо у государства, или выкупить её в собственное владение.

Какие угодья могут предоставляться

Земельные площади, выдаваемых КФХ, имеют сельскохозяйственное назначение. Они должны располагаться за пределами сельского поселения и включать различные объекты, на которых находятся леса, поля, водоемы, здания и постройки, дороги, различные коммуникации.

Под защитой государства находятся особенно ценные площади сельхозназначения. К ним относятся территории, стоимость в кадастре которых выше средней в муниципальном образовании на 10%, и искусственно орошаемые или осушаемые наделы.

Представляемый участок считается неделимым, поэтому его владельцы обладают долями в нем без их разделения на части. Поделить его получится только в случае прекращения деятельности фермы.

Представленные угодья могут использоваться в целях, для которых они представлены. Их возможным использованием может служить следующие разновидности:

  • Высадка цветов;
  • Разведение птицы и рыбы;
  • Садоводство и овощеводство;
  • Виноградарство;
  • Пчеловодство;
  • Охотничьи угодья;
  • Для организации рыбного хозяйствования;
  • Сенокоса и выпаса домашнего скота;
  • Создание охранных насаждений леса.

Заявитель может сам определять необходимый размер передаваемого надела.

Необходимые документы

Обращаясь в муниципалитет, помимо заявления потребуется представить:

  • Удостоверение личности лица;
  • Кадастровый паспорт:
  • План участка и выписка из ЕГРП;
  • Постановление административного органа;
  • Платежный документ об оплате стоимости угодий;
  • Квитанция уплаты госпошлины за совершение регистрационных действий.

Порядок получения земли под КФХ

Это можно сделать несколькими способами:

  1. Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
  2. Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
  3. Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
  4. Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:

  1. Выбор подходящего варианта.  Подбор можно осуществить:
  • Путем обращения в местный муниципалитет. У них скапливаются данные о наличии пустующих объектов;
  • Приняв участие в публичном аукционе, сведения о которых публикуются на электронных ресурсах или в печатных СМИ;
  • Выявить информацию на портале Росреестра.
  1. Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:
  • Цель использования:
  • Полномочия обратившегося;
  • Условия передачи угодий в собственность (безвозмездно или за плату):
  • Необходимость представления территории необходимого размера (количество участников и работников, оборотные объемы);
  • Подписанное соглашение о создании КФХ;
  • Временной период, если аренда предполагается на небольшой срок.

Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.

  1. Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
  2. Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.

ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.

  1. При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:
  • Сумма арендных платежей;
  • Права и обязательства сторон;
  • Возможность дальнейшей покупки участка в собственность.

Когда срок его действия заканчивается, его можно:

  • Продлить;
  • Расторгнуть;
  • Выкупить надел в собственность
  1. Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.

ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.

Когда могут отказать

Обратившемуся гражданину могут отказать в предоставлении с/х угодий. Причинами для этого могут послужить:

  • Требуемая площадь больше пределов, устанавливаемых администрацией поселкового совета;
  • Представлен не полный перечень документов;
  • Бумаги содержат несоответствия и неточности;
  • Объект обременен правами заинтересованных лиц.

О принятом решении сообщается заявителю с указанием причин отказа. Необоснованность доводов может послужить опротестованию их в судебном порядке.

Можно ли строить на земле фермерского хозяйства

На земельной территории КФХ допускается строительство различных строений несельскохозяйственного назначения. Это могут быть жилые, промышленные и рекреационные здания. Площадь таких построек не может занимать более 30% всего надела. Застройка регламентирована складывающейся практикой муниципального образования и утвержденным проектом.

Чтобы официально оформить жилой дом и прописаться в нем, необходимо чтобы его высота не превышала трех этажей. Для его возведения нужно представить доказательства необходимости постоянного присутствия человека на ферме. Это может быть постоянный уход за животными и другие причины.

Застройка с/х территорий регламентирована положениями ГК РФ, который устанавливает важность соблюдения градостроительных, пожарных, строительных, санитарных стандартов при её осуществлении.

Помимо жилья, собственник КФХ может возводить и другие постройки по своему желанию. Строительство капитальных зданий должно сопровождаться получением разрешения на строительство. Временные постройки могут возводиться без согласования с соответствующими службами. Это могут быть сараи, склады, навесы и иное. Их регистрация в Росреестре не нужна.

Надо отметить, что для развития фермерства в России предоставляются земли с/х назначения в аренду либо в собственное владение. На них могут выращиваться различная продукция либо разводиться скот, рыба и другие животные. Максимальная величина предоставляемой территории будет зависеть от количества участников фермы и нормативов, установленных в регионе.

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-poluchit-zemlyu-pod-fermerskoe-xozyajstvo

Как оформить земельный участок сельскохозяйственного назначения в аренду и в чем особенности процедуры

Как арендовать землю под сельское хозяйство

Сельскохозяйственные земли предназначены для ведения соответствующей деятельности и получения прибыли.

Арендовать такой участок могут физические и юридические лица, действуя согласно установленной процедуре.

Порядок оформления найма зависит от того, у кого приобретается земля.

Законодательное регулирование

Согласно статье 130 Гражданского кодекса, земельный участок приравнивается к объекту недвижимого имущества. Вопросы, связанные с с/х землями, регулируются главой 14 Земельного кодекса, а предоставление наделов, являющихся муниципальной или государственной собственностью – главой 5.

Существенные условия аренды земли перечислены в статье 22 ЗК РФ.

Найм сельхозземель

Сельскохозяйственные земли — территории, не относящиеся к жилым поселениям. Территории с лесными насаждениями, водными объектами и сельскохозяйственными угодьями — востребованные участки, используемые для предпринимательства.

Объектом аренды является земельный участок с четкими границами. Без межевания не удастся выяснить, какую часть использует арендатор.

Договор найма не может менять тип разрешенного использования земли. Подобные изменения приравниваются к самовольным, что грозит административной ответственностью.

У кого есть право на получение земельного участка?

Статья 78 ЗК содержит перечень лиц, которые вправе арендовать с/х участок.

К ним относятся:

    • Фермерские хозяйства;
    • Хозяйственные товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия, прочие коммерческие организации;
  • Некоммерческие организации;
  • Казачьи сообщества;
  • Различные виды учебных научных организаций, занимающихся подготовкой кадров для с/х;
  • Общины коренных народов Дальнего Востока РФ, а также Севера и Сибири;
  • Охотничьи хозяйства.

Где арендовать?

Чаще сельхозземля принадлежит муниципальной власти. Решением вопросов передачи территории в наем занимается орган местного самоуправления — районная администрация или земельный комитет.

Также арендовать с\х угодье можно у частного лица — физического, юридического. В этом случае вопрос аренды решается индивидуально.

Чтобы со стороны органов местной власти не было злоупотреблений, участки распределяют на торгах.

особенность с/х земель — использование их не только для развития сельского хозяйства, но и для других целей: создания лесов, исследований. Допускается и коммерческое использование территории.

Земля, которая относится к категории сельскохозяйственных, не предусматривает возведение построек. Исключение — сооружения, необходимые для развития сельского хозяйства.

Такая территория должна использоваться в соответствии с целевым назначением:

  • Садоводческая, животноводческая деятельность;
  • Складирование сена;
  • Выпас скота.

При использовании территории не по назначению арендатор попадает под штрафные санкции.

Чаще — это лишение прав пользования землей и расторжение договора.

Арендодатель должен указать в соглашении, какими видами деятельности разрешено заниматься на арендуемой территории, а также меры ответственности за нарушение требований.

Государство выделяет 3 категории с/х земель:

  1. Приоритетные — числятся на особом контроле;
  2. Ценные (продуктивные);
  3. Непригодные земельные массивы.

Такое деление территорий позволило оценить кадастровую стоимость по-разному.

Преимущества и недостатки

Наем земель с/х назначения — выгодный процесс для арендаторов.

Обуславливается причинами:

  • На таких территориях почва плодородная;
  • Невысокая арендная плата;
  • Возможность смены категории земли;
  • Возможность переоформления участка на третье лицо;
  • При отсутствии нескольких претендентов на участок плата будет минимальной;
  • Заниматься можно любой с/х деятельностью, получая доход.

К недостаткам можно отнести тот факт, что при взятии участка в аренду у государства придется принять участие в аукционе, поэтому существует вероятность проигрыша.

Ограничения

Существует немало ограничений, касающихся использования с/х земель. Разработаны они Федеральным законом №101-ФЗ.

Это невозможность использования:

  • При необеспечении целевого и эффективного использования земли;
  • При сильном разделении территории частниками;
  • Земель, расположенных в заповедной зоне;
  • Территорий с особой публичной значимостью;
  • Не по целевому назначению.

Ограничения касаются и размеров участка. В каждом регионе свои допустимые значения, но выделяют средние: для выращивания зерновых культур — 300 га минимум, для других целей — свыше 1 га.

Как арендовать надел для ведения сельского хозяйства?

Чтобы арендовать сельхоз участок, для начала нужно определиться с арендодателем. Им может выступать частник или муниципалитет/государство.

Оформление аренды с частным лицом возможно, если участок числится на кадастровом учете и является чьей- то собственностью. Первый этап — поиск территории и ее осмотр.

Поиск можно проводить:

  1. На специализированных сайтах аренды земли;
  2. В печатных изданиях СМИ и на досках объявлений;
  3. В риэлторских агентствах.

Если участок соответствует виду разрешенного использования и целевому назначению, приступают к составлению договора.

Понадобятся:

  1. Правоустанавливающие бумаги;
  2. Выписка ЕГРН;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Справка об отсутствии обременения.

Если от лица владельца выступает доверитель, предъявляется нотариальная доверенность.

Соглашение составляется письменно, указывается:

  • Что является предметом сделки;
  • Каковы права и обязанности участников;
  • Какова ответственность за несоблюдение пунктов;
  • Размер арендной платы, порядок ее внесения;
  • На какой период заключается соглашение.

По желанию сторон вписываются дополнительные условия.

После оформления соглашения его регистрируют в Росреестре — если заключается на период от 1 года. Если стороны пожелают, документ удостоверяется у нотариуса.

У государства

Чтобы арендовать участок у государства, потенциальный наниматель должен обратиться в местную администрацию.

В землеустроительном отделе необходимо узнать дату проведения аукциона и подать заявку на участие. В заявлении указать, что приобретается право аренды земли сельскохозяйственного назначения.

При участии льготников, надел может быть предоставлен без торгов. В таком случае к заявке потребуется приложить пакет бумаг, подтверждающий право на освобождение от аукциона.

По итогам торгов с победителем заключается договор.

В типовом бланке указываются:

  • Данные об арендаторе;
  • Название органа власти, выдавшего разрешение на пользование участком;
  • Характеристики земли;
  • Стоимость найма.

Документ подписывается сторонами, сотрудник администрации ставит штамп.

К договору необходимо приложить выписку из протокола о решении комиссии, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Период, на который разрешено брать участок сельскохозяйственного назначения, установлен на законодательном уровне от 3 до 49 лет.

Если земля берется для выгула скота или кошения сена, аренда не может превышать трех лет.

Для ведения другой деятельности период найма оговаривается сторонами.

Продление

Возможность продления соглашения допускается статьей 621 Гражданского кодекса.

Особенности процесса:

  • Пролонгация возможна при условии, что арендатор не нарушает свои договорные обязанности;
  • Составляется новый договор с измененными пунктами;
  • При досрочном расторжении соглашения по вине нанимателя повторное его заключение невозможно.

При составлении договора имеется возможность выкупить территорию. Для этого потребуется согласие собственника объекта.

Арендная плата

Стоимость найма устанавливает собственник участка. Арендатор обязан вносить плату в денежном или натуральном виде. Для территорий сельскохозяйственного назначения аренду определяют 1 раз за год.

Заключение

Таким образом, земли сх назначения оформляются в наем у частных лиц, государства. Процедура подразумевает составление соглашения и его регистрацию.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/vidy-zu/selhoznaznacheniya

Аренда земли сельхозназначения — полное руководство

Как арендовать землю под сельское хозяйство

Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.

Обороту и специфике использования сельхоз земель посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.

Это может быть:

  • ведение ЛПХ;
  • дачное строительство;
  • фермерское хозяйство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство с/х продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством товаров.

Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды.

Помимо использования под определенные с/х цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки с/х товаров, так и дачные или жилые строения.

Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство

Для того чтобы арендовать землю у государства для сельсхозцелей первоначально необходимо определиться с участком. Найти подходящее предложение можно несколькими способами:

  • обратиться к местной администрации для получения сведений о свободных землях (не все представители органов власти готовы идти навстречу заявителям и предоставлять такие сведения);
  • подобрать подходящий вариант, выставленный на торги: сегодня все торги проводятся в формате открытого аукциона, поэтому данная информация общедоступна, а в торгах может принять участие любой желающий;
  • обратиться за выпиской о земле, которая находится в муниципальной собственности в МФЦ;
  • найти свободную землю на публичной кадастровой карте от Росреестра.

Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.

Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.

Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.

Какой минимальный и максимальный сроки возможной аренды с/х земли

Согласно действующему законодательству договор аренды земельного участка (независимо от того в чьей собственности он находится: муниципальной или государственной) может быть заключен на срок от 3 до 49 лет. Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота. Сроки аренды таких земель составляют до 3 лет.

Конкретные сроки прописываются в арендном договоре и определяются по соглашению сторон. При этом действующий арендатор наделен приоритетным правом на пролонгирование договора аренды на новый срок.

Что касается предельных минимального и максимального размера земельных участков, предназначенных для передачи в аренду, то они устанавливаются муниципальными нормативно-правовыми актами. Например, для земель под ЛПХ обычно действуют нормативы от 10 до 50 соток.

При этом общая площадь арендованных одним арендатором земель законодательством не ограничивается.

Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду

Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.

Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.

Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.

Отдельные льготные категории граждан могут рассчитывать на предоставлении им земель без торгов. На участки, которые не состоят на кадастровом учете также распространяется льготная схема выделения земли без торгов.

Стоимость аренды определяется на аукционе. Участник торгов, который предложит наибольшую годовую ставку аренды и будет являться победителем.

При определении первоначальной стоимости аренды земельного участка, по которой он будет выставляться на торги, учитывается комплекс факторов. В том числе, месторасположение земли и площадь участка, его целевое предназначение, ценность земли, окружающую среду и другие важные характеристики.

Годовая ставка аренды обычно привязывается к ее кадастровой стоимости и составляет 0,6-1,5% от нее. Кадастровая оценка максимально соответствует рыночной и при ее определении учитывается оценочная продуктивность с/х земли, затраты на возделывание, стоимость производства продукта.

Так, например, земля в аренду в Тульской области будет стоить около 500 р. за га, тогда как в Московской – уже 2000 р.

Что нужно делать, после того, как вы определились с участком

После того как оптимальный вариант подобран, необходимо обратится в местную администрацию для его согласования. Это обязательное требование для выделения участка в аренду без проведения торгов.

Данное заявление обычно пишется в свободной форме или возможно, что муниципальными властями для удобства разработана рекомендованная форма.

В нем прописывается кадастровый номер земли и указывается просьба предоставить его в аренду.

При подаче заявления от заявителя потребуется только паспорт. Если участок не стоит на кадастровом учете, то заявителю предварительно необходимо составить его схему и утвердить ее в администрации. В этом случае сложно обойтись без помощи кадастрового инженера.

После того как заявление на предварительное согласование получено администрация должна разместить публикацию о проведении торгов на данный с/х участок. Затем в течение 30 дней власти будут ждать поступления заявок от других кандидатов на данный земельный надел. Если же другие претенденты так и не будут обнаружены, то может быть заключен арендный договор без торгов.

При получении положительного решения в части предварительного согласования арендатору нужно заняться постановкой участка на кадастровый учет.

Для этого потребуется обратиться к кадастровому инженеру и получить кадастровый паспорт на землю, а также произвести оценку ее кадастровой стоимости.

Далее подается заявление о предоставлении земельного участка в аренду на имя главы администрации муниципального образования.

Для составления договора потребуется паспорт и техническая документация из Росреестра с указанием местоположения, площади и кадастрового номера земли.

На основании представленного заявления специалисты администрации должны подготовить договор аренды (обычно на это им отводится не более 30 дней). После чего заявителя пригласят на ознакомление с документом и подписание договора.

Затем арендатор в установленный срок должен внести арендную плату.

Порядок и периодичность платежей прописывается в арендном договоре. Стандартно плата вносится с периодичностью раз в полгода.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2/selhoz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.