Кадастровая стоимость жилья это

Содержание

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость жилья это

Справочная информация о кадастровой стоимости

Кадастровой палатой РФ запущен проект, целью которого является повышение уровня осведомленности владельцев объектов недвижимости, так как в последнее время существенно увеличился поток запросов по оценке недвижимого имущества. Разъяснения и инструкции готовятся в каждом регионе страны. Гражданам доступно объяснят, как проводится оценка кадастровой службой, как формируется стоимость, как ее можно оспорить. Ну да, обо всем по порядку!

Что означает сам термин «кадастровая стоимость»?

Это та стоимость, что установлена при оценке недвижимых объектов кадастровой службой. Важно уяснить, что выведенная цена не является неизменной.

Она может подвергаться изменениям, ибо рассчитывается путем привлечения многих данных об объекте, а именно: технических параметров, развитости инфраструктуры, местоположения недвижимости, наличия или отсутствия коммуникаций, прочее.

Таким образом, если какие-то характеристики меняются, стоимость пересчитывается.

ГКО и ее особенности

Аббревиатура читается, как Государственная Кадастровая Оценка. По закону она берется за основу при расчете налогов на недвижимость. Чтобы расчет был справедливым, нужно регулярно проводить проверки сведений, входящих с формулу расчета. Для этого и проводится актуализация оценки объектов недвижимого имущества.

Компетентное мнение
Начальник подразделения Кадастровой палаты, отвечающего за определения ценности недвижимости, утверждает: «Государственные сведения учитывается на аукционах, когда определяется стартовая цена объекта, а также при расчете ставки за аренду. Кроме того, данные берутся в расчет при экономических доводах стоимости, когда земля изымается для нужд государства».

Решение о выполнении ГКО – дело региональных властей. Оценка проводится выборочно, по всем типам объектов, по всем категориям земельных наделов одновременно.

К примеру, администрация определенного региона может решить оценить земли сельскохозяйственного назначения, или территории под охраной, или многоэтажные дома, и т.д.

Перечень с объектами, что подлежат оценке, выдается по запросу администрации того или иного субъекта. Список формируется органом, имеющим право на регистрацию.
Что касается периодичности, то:

  1. В городах нашей страны оценка выполняется не чаще, чем 1 раз в двухлетний период.
  2. Для остальных территорий РФ действует такая периодичность: не чаще 1-го раза в 3 года, однако не реже, чем 1 раз за 5 лет.

Также, есть возможность проводить внеочередные оценочные действия.

Определение стоимости. Кто у нас этим занимается?

Кадастровые оценочные работы выполняются с 2001 года. Касательно налоговых обязательств на землю на базе этих данных, то они начали учитываться с 2006 года.

В первом 10-тилетии нашего столетия и до 2016 года кадастровые оценочные действия регулировались законодательным актом «Об оценочной деятельности». Затем вступил в силу новый закон (его номер 237) «О государственной кадастровой оценке». Этим документом было усовершенствована оценочная процедура.

Также, законодательный акт ужесточил ответственность лиц, выполняющих работы по оценке недвижимости. Они отвечают за результат расчетов.
В наше время продолжается переходный период от действия старого закона к новому.

Сегодня стоимость рассчитывают еще независимые оценщики, а не госучреждения бюджетного типа. Но, в некоторых регионах уже начинают создаваться ГБУ. Их работа проводится по действующему законодательству.

Обратите внимание!
У сотрудников организации, что занимается оценкой недвижимости, нет прав на проведение работ по выявлению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Особенности проведения оценочных работ

Для начала муниципалитет должен принять решение и разрешить проведение оценки кадастровыми службами. Местный регистрационный орган формирует список недвижимых объектов, который предоставляется администрации по соответствующему запросу.

Сотрудники администрации направляют реестр в ГБУ в 3-хдневный срок (учитываются только рабочие дни). В данный перечень включена стоимость, полученная из ЕГРН. Она должна быть актуальной на 1 января текущего года.

Информирование правообладателей проводится администрацией в течение 1 месяца после принятия решения.

Важно, чтобы в период выполнения оценочных действий сотрудниками ГБУ составляли предварительные отчеты. Они размещаются в сроки, установленные законодательством, в сети на порталах учреждения. Одновременно отчет предоставляется в Росреестр. Эту информацию до граждан должна довести администрация.

После того, как исправлены все ошибки, отчеты размещаются на 2 месяца на сайте ведомства. Это делается для того, чтобы каждый заинтересованный мог ознакомиться с ним, высказаться по этому поводу, сделать замечания. Направлять их можно любым способом, который удобен.

К примеру, это можно сделать прямо в ГБУ, которое проводит работу, или через портал госуслуг, или посредством МФЦ.

Говорят эксперты
«Правообладатели имеют не более 60 суток, чтобы ознакомится с промежуточным отчетным документом. Правда, по законодательству, они могут подать замечания к ним не позже, как через 50 дней.

Нужно учесть, что поправки в обязательном порядке должны содержать информацию, установленную законодательными актами. Это номер недвижимого объекта по кадастровому реестру, фамилия, имя и отчество, номер страницы в отчете.

Приложениями к замечанию могут выступать те документы, которые подтверждают ошибочные сведения. Те замечания, что оформлены не в утвержденном формате, рассматриваться не будут».

Что же дает предварительное ознакомление с оценочными материалами? Оно позволяет на начальных стадиях работы исправить все ошибки, внести коррективы до того времени, как на объект будут начислены налоги, что рассчитаны по неправильным данным.

Это предотвратит случаи обращения в судебные органы, подачи заявлений на комиссию по пересмотру стоимости. Двухмесячная продолжительность рассмотрения промежуточных результатов оценочной работы позволяет обработать максимальное число обращений до того, как оценка объекта будет утверждена.

Окончательные итоги оценочной работы специалистов утверждаются органами власти.

Резюме!

Специалисты Кадастровой палаты, уверены в полезности проекта, так как «граждане будут иметь доступный всем инструмент, который можно заранее применять при корректировке стоимости недвижимости. Это позволит избежать пересмотра готовых результатов, оспаривания их в суде. Также, весомый плюс в том, что применение такого порядка исправления ошибок существенно сократит временные затраты».

А если у вас есть вопросы по поводу оформления вашей недвижимости, вы можете их задать нашим специалистам по телефону: 8 (499) 350-80-89.
Все консультации предоставляются бесплатно!

С уважением, Центральное Кадастровое Бюро.

Источник: https://prokadastr.com/chto-takoe-kadastrovaja-stoimost-nedvizhimosti/

Кадастровая стоимость квартиры: что такое и как ее определить

Кадастровая стоимость жилья это

Собственник должен знать, что такое кадастровая стоимость квартиры, от чего зависит и для чего она нужна. Это один из самых важных параметров, касающихся недвижимости. Сегодня я предлагаю прояснить все, касающееся этого вопроса. Вы поймете, как рассчитывается кадастровая стоимость, чем отличается от рыночной, где можно ее проверить и как самостоятельно посчитать по ней размер налога.

Многие операции с недвижимостью включают в себя использование этого параметра, но чаще всего кадастровая стоимость (КС) используется, чтобы определить размеры налогов при продаже жилья.

Определение

Несмотря на то, что многие неоднократно слышали этот термин, вряд ли кто-то сможет без труда объяснить вам, что же такое КС. Отчасти это обусловлено тем, что устанавливает ее один из государственных органов, а процесс нигде не отражается наглядно.

Кадастровая стоимость жилья – это цена, которую государство устанавливает на конкретный объект недвижимости, основанная на полученной от Службы кадастрового учета информации. Иными словами, государство дает понять, что за приобретение права собственности данной квартиры, оно готово заплатить конкретную сумму.

Зачастую КС может в какой-то степени отличаться от актуальной рыночной или коммерческой стоимости, поскольку при определении первой в расчет не принимается ни дизайн интерьера, ни инвестиции в ремонт, ни какие-то другие дополнительные характеристики.

Из чего складывается кадастровая стоимость жилья

Чтобы в полной мере понять, что собой представляет КС, стоит разобрать, какие параметры входят в расчет конечной цифры, на базе которой позже устанавливают налог. Во время вычислений специалисты принимают во внимание следующие факторы:

  1. Местонахождение (больше всего влияет на окончательный результат).
  2. Тип собственности (дом, квартира, комната, земля и т. д.)
  3. Состояние (не качество ремонта, а степень его износа).
  4. Площадь.
  5. Инженерные коммуникации (водо-, газопровод, водоотвод, тепловое и электрическое снабжение и т. д.)

Государство в этом случае устанавливает непостоянную цену, которая подвержена индексации в меньшую или большую сторону, в зависимости от рыночных показателей.

Переоценка может проводиться не реже, чем раз в пять лет. Стать ее инициатором имеют полное право органы и лица, среди которых:

  • собственник,
  • ФСУ (федеральная служба учета),
  • ФНС (федеральная налоговая служба),
  • органы местной власти.

Главный документ, который подтверждает актуальную цену, – это справка о кадастровой стоимости, которую можно получить в Росреестре или ЕГРН.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры

До недавних пор КС не играла почти никакой роли. Она влияла лишь на стоимость инвентаризации, которая была далека от рыночной. Инвентаризационная цена – это оценка помещения с точки зрения его строительства и содержания. По факту она в несколько раз отличается от рыночной стоимости в меньшую сторону.

Из-за такой большой разницы в российское законодательство было внесено немало изменений, чтобы получить возможность беспрепятственно пользоваться понятием «кадастровая стоимость».

Конечно, КС часто отличается от рыночной стоимости, но благодаря новому виду оценки стало возможным максимальное приближение цен государства к рыночным для получения прибыли в налоговой форме. Так что теперь государство спокойно использует КС, чтобы рассчитывать налоговое бремя для владельцев жилья.

Основные задачи, которые выполняет данная величина:

  • определение размера налога при отчуждении жилья (в т. ч. при продаже или вступлении в право наследования);
  • установка ежегодного налога на имущество.

Как происходит оценка стоимости

Чтобы понять, как происходит оценка стоимости квартиры и что на нее может повлиять, стоит обратиться к законодательным актам. Федеральные законы № 218 и № 135 говорят о том, что региональные власти должны привлечь независимых специалистов, которые проведут оценку.

В свою очередь, для их привлечения необходимо объявить число квартир и домов, подлежащих переоценке, и начать конкурсный отбор специалистов. После проведения конкурса органы местной власти определяют победителей.

По всей территории России процесс индексации цен на недвижимость должен проводиться раз в пять лет, а в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве – раз в два года. В законе не прописаны конкретные даты, так что дни проведения могут меняться в зависимости от разных факторов.

Важно! Согласно тем же законодательным актам, собственник обязан сообщать в соответствующие органы, если существенно меняется структура, вид, тип или площадь недвижимости. Это необходимо для проведения переоценки.

Как часто может меняться кадастровая стоимость

Федеральный закон № 218 регулирует возможность изменения КС и уточняет список тех, кто может инициировать процесс. В то же время Федеральный закон № 135 сообщает, что изменение цены не может происходить чаще, чем раз в три года. Измениться КС может только по двум причинам:

  1. Существенные перемены на рынке с сопутствующим сильным снижением или поднятием цен на дома, квартиры и другое жилье.
  2. Изменения жилья собственником, что привело к увеличению или уменьшению цены помещения.

Важные особенности КС для физических лиц

Из-за ряда законодательных изменений, благодаря которым стало возможным начисление налога на основании КС, государству пришлось разделить переход к новому виду налогообложения на несколько этапов:

  1. 2014 – 2018 – физические лица при оплате налога получают льготы и вычеты.
  2. 2018 – 2020 – граждане приводят все документы в порядок и оплачивают налог по новому законодательству без поощрений.
  3. С 2020 года – полный переход на новую систему начисления налогов.

Самое важное изменение, запланированное на 2020 год, подразумевает упрощение пересмотра дел по неправомерному определению оценки. Сейчас подобные дела рассматриваются в судебном и досудебном порядке.

Для обжалования решения специалиста по оценке необходимо будет сначала предпринять попытку досудебного урегулирования – подготовить обращение в комиссию. Лишь после этого возможно будет оспаривание установленной цены через суд.

До 2020 года Росреестр получит новое подразделение экспертов, задачей которого станет непосредственное определение цены на жилье без обращения к сторонним оценщикам.

Благодаря этим нововведениям будет проще понимать, из чего состоит кадастровая стоимость. Но перемены сопровождаются увеличением налоговых ставок и показателей при существенном уменьшении льгот. Еще в 2018 году налоги на жилье были повышены на 20 %, а во многих регионах ГКО на жилье сильно завышена, поэтому не прекращаются судебные разбирательства.

Налог не нужно платить собственникам:

  • квартир площадью до 20 м²;
  • комнат в коммунальных квартирах площадью до 10 м²;
  • частных жилых домов площадью до 50 м².

Больше не имеет смысла продажа недвижимости по цене ниже кадастровой, поскольку налоги рассчитываются именно по КС, а цифры при сделке купли-продажи не играют никакой роли. Единственный возможный метод уменьшения размеров налогов – это обжалование в суде. Для этого собственнику придется подготовить много документов и быть готовым потратить немало времени, чтобы отстоять свои права в суде.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Есть несколько путей, с помощью которых вы можете получить КС жилья, среди них личные и письменные обращения, онлайн-заявки.

Вот несколько сервисов, которые позволят выяснить КС собственного дома:

  1. На сайте Росреестра – заполняете соответствующую форму и получаете нужную информацию бесплатно. Здесь можно узнать стоимость объекта по кадастровому номеру или по адресу жилища.
  2. Через Единый государственный реестр недвижимости – обращаетесь с заявлением в один из филиалов Росреестра или МФЦ лично или через почту.

Таким образом вы можете получить справку с указанием актуальной КС вашей квартиры:

  • в электронной форме – выписка из ЕГРН физическому лицу обойдется в 150 рублей;
  • в бумажной форме – для обычного гражданина услуга стоит 300 рублей.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Зайти на главную страницу портала Росреестр.

Шаг 2. Открыть раздел «Физическим лицам».

Шаг 3. Нажать на строку «Получить сведения государственной кадастровой оценки».

Если отображается общая информация, то в правой колонке есть зеленое окно с аналогичной надписью, попробуйте нажать там.

Шаг 4. В открывшемся окне выбрать нужный пункт.

Шаг 5. Ввести кадастровый номер в соответствующее поле и получить актуальную стоимость.

Кроме того, КС указывается и в кадастровом паспорте. Подробнее о том, что это такое и как получить кадастровый паспорт на квартиру, я уже писала. Обязательно ознакомьтесь, если вы являетесь собственником жилья или только собираетесь им стать.

Как самостоятельно рассчитать налог по кадастровой стоимости

Рассчитать налог самому без участия подготовленного специалиста довольно сложно. Это обусловлено тем, что профессионалы в расчетах используют много разных характеристик, которые будет непросто учесть людям без соответствующей подготовки.

Но все же я решила дать формулу, по которой вы сможете хотя бы в общих чертах понять, как определить налог для своего жилья.

Итак, прежде чем приступать к математическим расчетам, вам предстоит предварительно узнать:

  • цену квартиры, предложенную государственными органами (получить можно через Росреестр);
  • площадь жилья;
  • налоговую ставку для вашего региона;
  • все вычеты и льготы, которыми вы можете воспользоваться.

Допустим, цена квартиры составляет 7 400 234 при метраже в 65 м². В вашем регионе действует налоговая ставка 0,17 %.

Шаг 1. Удельный показатель = Цена жилья / Площадь

7 400 234 / 65 = 113 850

Шаг 2. Налоговые обязательства = Площадь жилья – Необлагаемая налогом площадь

Выше мы указывали, что не облагаются налогом квартиры до 20 м², комнаты до 10 м², дома до 50 м².

65 – 20 = 45

Шаг 3. Сумма, с которой взыскивают налог = Налоговые обязательства х Удельный показатель

45 х 113 850 = 5 123 250

Шаг 4. Размер налога = (Сумма для взыскания налога / 100) х Налоговая ставка региона

(5 123 250 / 100) х 0,17 = 8 709

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-kak-rasschityvaetsya

Зачем нам нужны кадастровая стоимость квартиры и Росреестр

Кадастровая стоимость жилья это

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной.

Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта.

Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной.

Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи.

Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина.

Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене.

На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

  • обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
  • обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе.

Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент.

За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

Источник: https://fsk.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-roseestr

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья это

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир».

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

«Четкой закономерности соотношения рыночной и кадастровой стоимости не существует. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка».

Валерия Борисова,генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад.

Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет.

У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает.

Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

  • Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
  • при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации квартиры;
  • при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
  • при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

  • на сервисе сайта Росреестра: для этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
  • по кадастровой карте;
  • если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков.

Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН.

Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

пример

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%).

Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.

), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб.

, — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно.

Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку.

Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья.

Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-zachem-nuzhna-kadastrovaja-stoimost-zhilja-301143/

Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем нам её знать

Кадастровая стоимость жилья это

Что такое кадастровая стоимость квартиры и прочей недвижимости? Если кратко, то она представляет собой цену объекта, которая устанавливается оценщиками и утверждается государственным органом, а именно службой кадастра.

Многие хотят понять, как кадастровая стоимость жилья (квартиры) рассчитывается. Если вас интересует именно этот вопрос, представленная ниже информация будет вам полезна.

Кадастровая стоимость квартиры что это такое

Чтобы разобраться с этим вопросом, можно обратиться к другому термину – рыночной стоимости (цена, которую готовы платить за квартиру покупатели).

По сути это одно и то же, только первая рассчитывается на основании данных, имеющих значение для конкретной жилплощади в конкретном строении и на конкретной территории.

А в рыночной плюс ко всему учитываются условия рынка недвижимости в данный момент времени.

data-matched-content-ui-type=”text_card”

Для наглядности обратимся к таблице.

СтоимостьКадастроваяРыночная
Из чего складываетсяРасходы на строительство
Минус износ (с перерасчётом на актуальные в данный период времени цены)Минус износ плюс территориальное расположение, планировка, ремонт, общий комфорт, условия рынка (курс валют, отношение спрос-предложение) и т.д.

С какой целью формируются базы данных по кадастровой стоимости жилья

Этот показатель имеет большое значение для государства – на его основании рассчитываются налоги и другие индивидуальные платежи собственника объекта недвижимости.

Государству наличие соответствующей информации даёт возможность определять размеры:

  • налоговых сборов на имущество;
  • платежей за пользование недвижимостью по договору соцнайма;
  • отчислений при совершении сделок;
  • пошлин за оплату действий за отчуждение жилья (дарение, наследование, оформление ипотеки).

Кроме того, эти сведения может запрашивать и банк, когда рассматривает заявку клиента на выдачу крупной суммы в виде кредита под залог имущества. В данном случае КС выступает в качестве достоверной информации о реальной ценности (не стоимости!) объекта.

Кто определяет КС

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Как производится оценка по кадастру

Государство рассматривает квартиры как объекты, которые должны приносить доход в бюджет. Поэтому, выполняя расчёты, они делают упор на факторы, наиболее выгодные для казны.

Расчёт основан на:

  • экономическом состоянии региона;
  • местоположении объекта в черте определенной местности;
  • общей площади помещения;
  • возрасте постройки, в которой находится квартира.

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей.

Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона.

Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

На что влияет

На сегодняшний день результаты оценки оказывают непосредственное влияние на цену жилья. Их, например, учитывают риэлторы, когда к ним обращаются люди, заинтересованные в продаже дома.

Но главное, от величины кадастровой стоимости, зависит размер госпошлин и сборов: налогов, отчислений за сделки и т.д.

Можно ли рассчитать самостоятельно

Выполнить соответствующие расчёты самостоятельно возможно, и даже очень рекомендуется. В процессе работы государственные органы могут допустить ошибку, из-за чего в реестр будет записано меньшее или большее значение.

При проведении оценки самостоятельно приходится оперировать примерными данными, так как на получение определенной информации может уходить достаточно большое количество времени.

Более того, самостоятельно произведенные расчёты нельзя будет использовать в качестве аргумента перед комиссией Росреестра.

Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости

Самостоятельно определить, какую кадастровую стоимость имеет недвижимость, довольно трудно. Это связано с тем, что приходится обрабатывать большое количество данных, и в них легко запутаться, если отсутствует надлежащий опыт.

При подозрениях, что при расчётах госорганами была допущена ошибка, проще и разумнее обратиться к профессиональным оценщикам. Они отлично разбираются, из чего может исчисляться показатель, могут произвести правильные расчёты максимально быстро. Но главное – их результаты будут приняты на рассмотрение Росреестром.

Как рассчитывается

Чтобы высчитать цену недвижимости, необходимо учесть десятки различных параметров, а затем применить несколько довольно сложных формул. Поэтому лучше обратиться к профессионалам. У них мы узнаем определенных кадастровую стоимость квартиры, при этом она будет максимально точной (в пределах 1% погрешности).

Оспаривание оценки кадастровой недвижимости

Бывают случаи несогласия собственника жилья с данными Росреестра.  Собственно, для того, чтобы исправить эту ошибку, и производится самостоятельный перерасчёт – чтобы доказать этот факт.

Доказывать свою правоту в этом вопросе настоятельно не только можно, но и нужно. В частности, это позволит избежать переплат по налогам

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

В первую очередь, нужно обратиться к специалистам, которые произведут пересчёт цены. Следующий шаг – подача заявления в специальную комиссию при Росреестре. Заявка будет рассматриваться около месяца. Однако иногда процесс затягивается на полгода. К указанному заявлению также нужно приложить отчёт произведенной оценки.

Важные вопросы

Кратко рассмотрим наиболее важные вопросы, касающиеся КС имущества.

Есть ли отличия цены для дома и квартиры? Да. Главное из них заключается в том, что в учёт стоимости дома включается ещё и земельный участок.

Имеет ли значение кто собственник жилья, физическое лицо или юридическое? Физические лица платят меньший налог – от 0,1 до 2 процентов.

Меняется ли КС ежегодно? Нет. Кадастровую стоимость разрешено пересчитывать не чаще, чем раз в 3 года.

КС – цена, которая может отражать приблизительную рыночную стоимость, что полезно при продаже. Однако если вы считаете, что она рассчитана неправильно, настоятельно рекомендуется обратиться вначале к оценщикам, а затем в Росреестр. Денежные и временные затраты впоследствии окупятся.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/kvartira-po-kadastru

Что такое кадастровая стоимость квартиры? Правила расчёта и оспаривания

Кадастровая стоимость жилья это

О кадастровой стоимости жилья слышал всякий, кто связался с покупкой или продажей недвижимости.

Но, несмотря на широкое применение данного термина, только избранные знают точно, что он означает, почему каждый владелец недвижимости должен знать точную кадастровую стоимость собственного объекта, и в каких случаях ее нужно оспаривать. Если вы мало осведомлены в данных вопросах, эта статья для вас.

Кадастровая стоимость жилья и правила ее расчета

Кадастровая стоимость квартиры – это фактическая стоимость недвижимости, определенная Федеральной Службой Кадастра и Картографии. Играет ключевую роль при заключении сделок на куплю-продажу квартиры, а также при расчёте налогов. Стоимость эта варьируется в зависимости от технических характеристик жилья, статуса района, в котором оно находится, смены цен на недвижимость в целом.

Расчет кадастровой стоимости жилья без посторонней помощи

Самостоятельно определить примерную стоимость своей квартиры или другой недвижимости может каждый. Для этого используются специальные методы, среди которых наиболее эффективными признаны доходный, сравнительный и затратный. Каждый из них имеет свои недостатки и положительные стороны. Потому в ходе оценки рекомендуется применять два-три различных метода.

Затратный метод расчёта

Данный способ определения кадастровой стоимости применим для недостроенного жилья. Заключается в суммировании всех расходов на возведение коробки и подвода всех коммуникаций к объекту. Недостатком метода считают использование в расчётах только информации о затратах на строительство с игнорированием других факторов оценки.

Доходный метод

Не учитывает стоимость продажи других аналогичных объектов. Применим в том случае, когда владелец жилья ограничен в информации. Данный метод основывается на расчёте стоимости аренды и других возможных доходов с конкретного объекта недвижимости.

Сравнительный метод

Этот способ заключается в сравнении стоимости аналогичных объектов недвижимости с учетом всех факторов формирования рыночной цены. Хорош при оценке типовых проектов, но часто не учитывает индивидуальные особенности жилья.

Все методы эффективны, однако при использовании обычным владельцем квартиры не всегда дают точный результат. Потому при оценке недвижимости чаще обращаются к экспертам. И это правильно, ведь вместо того, чтобы узнать, как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, ее можно просто подсмотреть на специальных ресурсах. Там помещены наиболее точные данные.

Уточняем кадастровую стоимость по документам

Те, кто хочет выяснить кадастровую стоимость своего жилья, могут воспользоваться для этой цели разными источниками:

  • на официальном ресурсе Росреестра;
  • по кадастровому паспорту квартиры;
  • в Кадастровой палате.

Наиболее точным из вышеописанных способов можно считать обращение в кадастровую палату, поскольку данные, приведенные в Кадастровом паспорте раньше 2012-го года неактуальны, а официальный сайт Росреестра грешит неточностями.

Также отметим, что узнать кадастровую стоимость в Палате может не каждый.

Для того чтобы осуществить данную процедуру, необходимо лично явится в это ведомство, имея на руках такие документы, как паспорт, документ, подтверждающий право собственности, а также поэтажный план жилья и экспликацию.

Что касается скорости обработки запроса, то быстрее всего данные можно получить через сайт Росреестра, а также по кадастровому паспорту. Выдача информации по запросу в Кадастровой палате займет до 10-ти дней.

Оспаривание оценки кадастровой стоимости квартиры

Рыночная стоимость и ее отличие от кадастровой

В некоторых источниках кадастровую стоимость квартиры путают с рыночной, определяя данные термины как абсолютные синонимы. Однако такое утверждение в корне неверно. В настоящее время кадастровая стоимость квартиры приближена к рыночным показателям, но все же до конечных цифр ей пока еще очень далеко.

Рыночная стоимость, в отличие от кадастровой, определяется уже не специалистами службы кадастра, а самими владельцами. Часто она формируется под влиянием таких дополнительных факторов, как размещение объекта недвижимости, срочный ли несрочный характер сделки, благополучность, не благополучность дома, подъезда и т.д., наличие авторского ремонта и дополнительных плюсов для данного объекта.

Причины для споров

Несмотря на то, что при определении кадастровой стоимости государственные учреждения стараются быть максимально объективными, удается им это не всегда. Потому нередко владельцами недвижимости кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения может считаться неадекватной. В таком случае ее необходимо оспаривать. Чаще всего пересмотр кадастровой стоимости происходит по двум причинам:

  • при внесении квартиры или другого вида недвижимости в реестр были допущены ошибки, вследствие которых кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была установлена ниже реальной;
  • при внесении объекта в реестр не были учтены его индивидуальные качества, потому кадастровая стоимость и ставка налогообложения вышли завышенными.

Обжаловать назначенную кадастровую стоимость квартиры в судебном порядке можно. Необходимо уладить определенные формальности.

Порядок проведения оспаривания кадастровой стоимости и необходимые документы

Для того, чтобы начать оспаривать кадастровую стоимость, прежде всего, нужно собрать базовый пакет документов: кадастровый паспорт, документы на право собственности, план поэтажный и проект дома, а также технический паспорт.

Все вышеперечисленные бумаги необходимо отнести в юридическую компанию, занимающуюся подобными спорами. Далее проводится независимая оценка имущества, составляются акты по этому делу, после чего документы передаются на рассмотрение комиссии или в суд.

После положительного решения вопроса данные о новой кадастровой стоимости объекта передаются местным властям и вносятся в реестры.

Целесообразно ли оспаривать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость квартиры или другой недвижимости целесообразно оспаривать в том случае, когда у владельца из-за неправильной оценки нет возможности выгодно продать собственное имущество, либо же данные кадастровой палаты обязуют его платить слишком высокие налоги, которые в текущее время ему не под силу. Словом, если финансовая выгода от переоценки жилья покрывает расходы на оспаривание вопроса, на данную процедуру стоит соглашаться.

Сколько стоит оспаривание кадастровой стоимости

В зависимости от комплекса услуг, предоставляемых оценочной комиссией, юристами и другими лицами, цена оспаривания кадастровой стоимости составит от 15 до 25 тысяч рублей. Сэкономить в данном деле можно, самостоятельно оформляя ряд бумаг. Но в таком случае не исключены ошибки и дальнейшие дополнительные траты времени на исправление.

Как видим, кадастровая стоимость квартиры – это цена на объект недвижимости, определённая вышестоящими органами. Несмотря на то, что до рыночной такая стоимость еще не дотягивает, правительство делает все, чтобы сократить разрыв между двумя этими показателями.

Кадастровая стоимость может быть оспорена владельцем по желанию, что нередко помогает при продаже или пересчете ставок налоговой.

В решении данного вопроса клиенту должны помогать квалифицированные оценщики – это помогает закрыть дело в короткие сроки и добиться желаемого результата.

Источник: https://2realtor.ru/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.