Кадастровая стоимость земельного участка и реальная стоимость

Содержание

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли в 2020 году

Кадастровая стоимость земельного участка и реальная стоимость
Время чтения: 5 минут

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ.

Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.

Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
  5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli.html

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и возможность переоценки

Кадастровая стоимость земельного участка и реальная стоимость

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

  • Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
  • Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
  • Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
  • Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

  • местонахождение;
  • категория земли;
  • коммуникации;
  • площадь;
  • наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
  • Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
  • Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

  • Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
  • Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
  • Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

  • Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
  • Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
  • Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

  • Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
  • Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
  • Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении категории;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

Кадастровая стоимость земельного участка и реальная стоимость

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Источник: https://law03.ru/land/article/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Кадастровая стоимость земельного участка и реальная стоимость

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы.

Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной.

Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой

Кадастровая стоимость земельного участка и реальная стоимость

Объ­ек­ты недви­жи­мо­сти могут оце­ни­вать­ся по-раз­но­му, в зави­си­мо­сти от глав­ной цели оцен­ки. Суще­ству­ет четы­ре вида сто­и­мо­сти: рыноч­ная, кадаст­ро­вая, инве­сти­ци­он­ная и лик­ви­да­ци­он­ная. Чаще все­го граж­дане стал­ки­ва­ют­ся с оцен­кой недви­жи­мо­сти по кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­сти. В ста­тье раз­бе­рем:

  • что такое кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка;
  • чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от рыноч­ной;
  • может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной.

Что такое стоимость

Сто­и­мость — это эко­но­ми­че­ская кате­го­рия, кото­рая может опре­де­лять­ся с раз­ных точек зре­ния:

  • в повсе­днев­ной жиз­ни люди упо­треб­ля­ют этот тер­мин как цену в денеж­ном изме­ре­нии, кото­рую нуж­но запла­тить при покуп­ке объ­ек­та;
  • в ста­ти­сти­ке, бух­гал­те­рии — это сум­мар­ные денеж­ные затра­ты на при­об­ре­те­ние либо созда­ние объ­ек­та: при­ме­ни­мо к земель­но­му участ­ку под­хо­дит тер­мин “обра­зо­ва­ние”, под кото­рым пони­ма­ют ком­плекс изыс­ка­тель­ских, гео­де­зи­че­ских работ, раз­ра­бот­ку пла­нов (гене­раль­но­го, тех­ни­че­ской пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния), реги­стра­цию ЗУ в ЕГРН;
  • в эко­но­ми­ке — это сто­и­мость затрат на рабо­чий труд, издер­жек про­из­вод­ства, под­счи­тан­ная с уче­том полез­но­сти и балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Имен­но эко­но­ми­че­ское опре­де­ле­ние бли­же все­го к рыноч­ной сто­и­мо­сти.

Как образуется рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость (РС) — это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке в дан­ный момент, при этом усло­вия на рын­ке долж­ны быть сво­бод­ны­ми.

Это не выс­ший пре­дел цены, а имен­но тот, по кото­рой купить/продать объ­ект мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цены не дик­ту­ют ни госу­дар­ство, ни моно­по­лии.

Они обра­зу­ют­ся в резуль­та­те кон­ку­рен­ции (пред­ло­же­ний на рын­ке обыч­но мно­го), балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Принципы рыночных сделок

Сдел­ка по рыноч­ной сто­и­мо­сти долж­на осу­ществ­лять­ся по прин­ци­пам:

  • абсо­лют­ной сво­бо­ды и отсут­ствия при­нуж­де­ния в отно­ше­нии ее участ­ни­ков;
  • сто­ро­на поку­па­тель не осу­ществ­ля­ет отчуж­де­ние иму­ще­ства, а про­да­вец не испол­ня­ет дол­го­вые обя­за­тель­ства;
  • сто­ро­ны дей­ству­ют в инте­ре­сах друг дру­га;
  • объ­ект выстав­ля­ет­ся на про­да­жу откры­то, путем пуб­лич­ной офер­ты (то есть про­да­вец зара­нее объ­яв­ля­ет о сво­их усло­ви­ях);
  • рас­чет про­из­во­дит­ся в денеж­ной фор­ме.

Напри­мер, про­да­жу зало­го­вой недви­жи­мо­сти бан­ком нель­зя назвать рыноч­ной сдел­кой меж­ду кре­ди­то­ром и долж­ни­ком, хотя банк и стре­мит­ся про­ве­сти ее по рыноч­ной цене:

  • банк отчуж­да­ет иму­ще­ство долж­ни­ка и дей­ству­ет толь­ко в сво­их инте­ре­сах;
  • заем­щик не впра­ве уста­нав­ли­вать свою цену и тор­го­вать­ся.

В то же вре­мя для кре­ди­то­ра и поку­па­те­ля отчуж­да­е­мой недви­жи­мо­сти — это вполне рыноч­ная сдел­ка, так как все ее усло­вия соблю­де­ны.

Рыноч­ную сто­и­мость име­ют как недви­жи­мые, так и дви­жи­мые объ­ек­ты. Прак­ти­че­ски любую вещь мож­но оце­нить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­ва для всех похо­жих стан­дарт­ных объ­ек­тов, нахо­дя­щих­ся в одном реги­оне.

Нет нуж­ды уста­нав­ли­вать свою цену для каж­до­го инди­ви­ду­аль­но­го объ­ек­та — она все рав­но будет обра­зо­ва­на в резуль­та­те тор­гов.

Напри­мер, оди­на­ко­вы­ми по цене могут быть типо­вые квар­ти­ры одно­го клас­са и пло­ща­ди, или земель­ные участ­ки под ИЖС в опре­де­лен­ном рай­оне.

Осно­во­по­ла­га­ю­щи­ми в цено­об­ра­зо­ва­нии жилой недви­жи­мость явля­ет­ся нор­ма­тив ст-сти одно­го кв. м. общей жил. пло­ща­ди поме­ще­ния, кото­рый уста­нав­ли­ва­ет­ся на пер­вое и вто­рое полу­го­дие по мето­ди­ке, утвер­жден­ной при­ка­зом Мин­строя РФ № 816/ПР. Хро­но­ло­гия и теку­щее зна­че­ние нор­ма­ти­ва при­ве­де­но здесь.

Для того, что­бы узнать сред­нюю рыноч­ную сто­и­мость поме­ще­ния, необ­хо­ди­мо его общую пло­щадь умно­жить на нор­ма­тив­ный пока­за­тель сто­и­мо­сти одно­го кв. м. На пер­вое полу­го­дие 2019 г. зна­че­ние нор­ма­ти­ва сред­ней рыноч­ной сто­и­мо­сти одно­го кв. м. ОЖПП по РФ состав­ля­ет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реаль­ная рыноч­ная ст-сть отли­ча­ет­ся от сред­ней. В РС закла­ды­ва­ет­ся:

  • эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция в реги­оне;
  • тер­ри­то­ри­аль­ное поло­же­ние (центр, окра­и­на, пре­стиж­ность рай­о­на и пр.);
  • спрос-пред­ло­же­ние;
  • дата созда­ния объ­ек­та, его износ (игра­ет роль для зда­ний и квар­тир, но не для земель­ных участ­ков);
  • целе­вое назна­че­ние (жилая и ком­мер­че­ская недви­жи­мость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • нали­чие обре­ме­не­ния;
  • дру­гие фак­то­ры (уро­вень модер­ни­за­ции жилья, нали­чие ремон­та, мебе­ли и т.д.)

Вви­ду это­го, даже похо­жие по пла­ни­ров­ке и раз­ме­ру объ­ек­ты могут раз­ли­чать­ся по сво­ей РС:

  • так “ста­лин­ка” или “хру­щев­ка” в цен­тре Моск­вы может быть намно­го доро­же квар­тир этих же серий в спаль­ном рай­оне;
  • квар­ти­ра с ремон­том будет без­услов­но доро­же ана­ло­гич­но­го “уби­то­го” жилья”;
  • ипо­теч­ная квар­ти­ра, зало­жен­ная в бан­ке, дешев­ле той, что уже выпла­че­на;
  • земель­ный уча­сток с нало­жен­ным серви­ту­том дешев­ле ана­ло­гич­но­го ЗУ.

Если поды­то­жить — в осно­ве рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти лежит сво­бод­ное цено­об­ра­зо­ва­ние, при кото­ром цена закла­ды­ва­ет­ся с ори­ен­та­ци­ей на рынок (сто­и­мость одно­го квад­рат­но­го мет­ра) с рядом попра­вок на допол­ни­тель­ные фак­то­ры (назна­че­ние, рас­по­ло­же­ние, каче­ство, нали­чие обре­ме­не­ния и т.д.).

Нель­зя счи­тать рыноч­ной сто­и­мость, кото­рая рас­счи­та­на само­сто­я­тель­но граж­да­ни­ном по полу­чен­ным им дан­ным из интер­не­та и газет, так как она может не отра­жать дей­стви­тель­но­сти.

Такие рас­че­ты будут иметь зна­че­ние толь­ко для него само­го.

Но для осу­ществ­ле­ния раз­лич­ных пра­во­вых дей­ствий, в кото­рых необ­хо­ди­мо знать реаль­ную рыноч­ную сто­и­мость, тре­бу­ет­ся оцен­ка недви­жи­мо­сти, кото­рую может про­ве­сти про­фес­си­о­наль­ный оцен­щик (госу­дар­ствен­ный или ком­мер­че­ский).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оцен­ка рыноч­ной сто­и­мо­сти необ­хо­ди­ма:

  • при кон­фис­ка­ции объ­ек­та в поль­зу госу­дар­ства;
  • опре­де­ле­нии кре­ди­то­ром сто­и­мо­сти зало­го­вой недви­жи­мо­сти;
  • опи­си иму­ще­ства долж­ни­ка при его банк­рот­стве;
  • полу­че­нии объ­ек­та в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние (даре­ние, насле­до­ва­ние).

Методы оценки

Оцен­ка сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти про­из­во­дит­ся по одно­му из трех мето­дов:

  • затрат­ный (учи­ты­ва­ет все затра­ты, с уче­том изно­са, необ­хо­ди­мо­сти вос­ста­нов­ле­ния или заме­ны объ­ек­та);
  • срав­ни­тель­ный, исполь­зу­е­мый чаще все­го для опре­де­ле­ния РС (экс­перт нахо­дит инфор­ма­цию о ценах, по кото­рым на мест­ном рын­ке про­во­ди­лись сдел­ки с ана­ло­гич­ны­ми объ­ек­та­ми);
  • доход­ный (осно­ван на опре­де­ле­нии воз­мож­ной доход­но­сти О., при­ме­ня­ет­ся в основ­ном для оцен­ки иму­ще­ства ком­па­ний, пред­при­я­тий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земель­но­го участ­ка зави­сит:

  • от кате­го­рии (назна­че­ния) зем­ли: земель­ный уча­сток под ИЖС может быть доро­же, чем для веде­ния лич­но­го под­соб­но­го или фер­мер­ско­го хозяй­ства;
  • от нахо­дя­щих­ся на ЗУ объ­ек­тах, кото­рые уве­ли­чи­ва­ют сто­и­мость ЗУ, так как про­да­ют­ся вме­сте с ним;
  • рас­по­ло­же­ния ЗУ (бли­зость к горо­ду, объ­ек­там инфра­струк­ту­ры и инже­нер­ным ком­му­ни­ка­ци­ям);
  • пло­до­ро­дия зем­ли и пр.

Граж­дане могут при­об­ре­сти участ­ки толь­ко на зем­лях насе­лен­ных пунк­тах или сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния. При этом ЗУ, кото­рые явля­ют­ся соб­ствен­но­стью госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных земель­ных фон­дов, могут быть выде­ле­ны для веде­ния ИЖС, ЛПХ или ФКХ в сроч­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Зем­ли осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий для веде­ния хозяй­ствен­ной дея­тель­но­сти и в лич­ное поль­зо­ва­ние не предо­став­ля­ют­ся. Исполь­зу­ют­ся они толь­ко в гра­ни­цах целе­во­го назна­че­ния (созда­ние запо­вед­ни­ков, лес­ни­честв, музеев, рекре­а­ци­он­ных объ­ек­тов).

Опре­де­лить рыноч­ную сто­и­мость земель ООПТ труд­но, так как они бес­цен­ны. Исклю­че­ние состав­ля­ют лишь земель­ные наде­лы, рас­по­ло­жен­ные в зонах ООПТ, в кото­рых раз­ре­ше­но стро­и­тель­ство здрав­ниц, тури­сти­че­ских баз и др.

Рыноч­ная сто­и­мость таких земель­ных участ­ков опре­де­ля­ет­ся доход­ным мето­дом, то есть путем рас­че­та ожи­да­е­мо­го дохо­да от исполь­зо­ва­ния рекре­а­ци­он­но­го объ­ек­та.

Одна­ко у объ­ек­тов недви­жи­мо­сти име­ет­ся не толь­ко рыноч­ная, но и кадаст­ро­вая сто­и­мость. Для чего она нуж­на?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадаст­ро­вую сто­и­мость (КС) име­ют толь­ко объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — в этом основ­ное раз­ли­чие КС от РС. Это цена объ­ек­та, кото­рая опре­де­ля­ет­ся не самим его вла­дель­цем, а упол­но­мо­чен­ны­ми тер­ри­то­ри­аль­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость берет­ся за осно­ву при опре­де­ле­нии нало­го­вой базы при упла­те иму­ще­ствен­но­го нало­га физи­че­ски­ми лица­ми (ИНФЛ), кото­рый взи­ма­ет­ся с соб­ствен­ни­ков жилых домов и квар­тир, капи­таль­ных стро­е­ний, а так­же с вла­дель­цев земель­ных участ­ков.
  • Отли­чие кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС) от рыноч­ной так­же в том, что КС не обра­зу­ет­ся сво­бод­но, а уста­нав­ли­ва­ет­ся в резуль­та­те пери­о­ди­че­ской неза­ви­си­мой пере­оцен­ки сто­и­мо­сти объ­ек­та в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре. В насто­я­щее вре­мя кадаст­ро­вый орган объ­еди­нен с еди­ным гос. реест­ром недви­жи­мо­сти (ЕГРН). В реест­ре нахо­дят­ся все дан­ные о недви­жи­мых объ­ек­тах, тре­бу­ю­щих реги­стра­ции.
  • Началь­ная кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся при реги­стра­ции объ­ек­та мето­дом мас­со­вой оцен­ки (то есть на осно­ве дан­ных о КС ряда суще­ству­ю­щих подоб­ных объ­ек­тов). Если подоб­ную оцен­ку про­ве­сти невоз­мож­но, то опре­де­ля­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную или рыноч­ную сто­и­мость для кон­крет­но­го объ­ек­та, то есть исполь­зу­ют инди­ви­ду­аль­ный под­ход.
  • Часто­та пере­оцен­ки — не чаще одно­го раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для горо­дов феде­раль­но­го зна­че­ния (Моск­вы, С‑Петербурга, Сева­сто­по­ля) пере­оцен­ка долж­на про­во­дить­ся не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыноч­ная цена обыч­но выше кадаст­ро­вой. При­чи­на в том, что кадаст­ро­вая сто­и­мость может не учи­ты­вать рыноч­ные коле­ба­ния, спрос и пред­ло­же­ние и иные фак­то­ры.

    Спо­соб­ство­вать рас­хож­де­нию цен может и ред­кость пере­оцен­ки: за несколь­ко лет рыноч­ная цена может “ото­рвать­ся” от кадаст­ро­вой и уйти вверх (воз­мож­но и обрат­ное).

  • Ино­гда рыноч­ная сто­и­мость быва­ет не боль­ше кадаст­ро­вой: это воз­мож­но на ста­биль­ном рын­ке и нахож­де­нии цен в одном диа­па­зоне дли­тель­ное вре­мя.

  • Так­же может отсут­ство­вать раз­ни­ца меж­ду РС и КС, если оцен­ка объ­ек­та в ЕГРН про­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но для дан­но­го объ­ек­та с ори­ен­та­ци­ей на рыноч­ную цену.

Но может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной и на сколь­ко? Ответ: да, может. И это слу­ча­ет­ся  в послед­нее вре­мя доволь­но часто. По какой при­чине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

При­чи­на­ми высо­кой, по отно­ше­нию к рыноч­ной, кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти могут быть:

  • непра­виль­ная мето­до­ло­гия при оцен­ке КС;
  • тех­ни­че­ская ошиб­ка экс­пер­та;
  • рез­кое паде­ние спро­са на рын­ке;
  • выми­ра­ние насе­лен­ных пунк­тов (люди бро­са­ют горо­да и села, где пре­кра­ти­ли суще­ство­ва­ние инду­стри­аль­ные объ­ек­ты).

Если кадаст­ро­вая сто­и­мость необос­но­ван­но высо­ка (напри­мер, в резуль­та­те допу­щен­ных при ее рас­че­тах ошиб­ках), ее мож­но оспо­рить, обра­тив­шись вна­ча­ле за разъ­яс­не­ни­я­ми в ЕГРН.

Одна­ко вос­ста­нав­ли­вать спра­вед­ли­вость (напри­мер, воз­врат нало­го­вых пере­плат из-за высо­кой КС) неред­ко при­хо­дит­ся при помо­щи судеб­ных экс­пер­тов, кото­рые про­во­дят новую спра­вед­ли­вую оцен­ку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необ­хо­ди­мость может воз­ник­нуть, если КС слиш­ком высо­ка, либо рыноч­ная цена упа­ла из-за отсут­ствия спро­са. Но неред­ко к такой улов­ке при­бе­га­ют соб­ствен­ни­ки, жела­ю­щие сэко­но­мить на нало­ге с про­да­жи.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость квар­ти­ры — это опре­де­лен­ная гра­ни­ца, ниже кото­рой не сове­ту­ют про­да­вать недви­жи­мость. Одна­ко про­дать квар­ти­ру дешев­ле КС все-таки воз­мож­но, но до опре­де­лен­ной гра­ни­цы. Суще­ству­ет огра­ни­че­ние цены в 70% от КС жилья, ниже кото­ро­го про­да­вать бес­смыс­лен­но, так как налог все рав­но удер­жат от 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Заклю­че­ние

  • Кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­во важ­ны и вли­я­ют друг на дру­га. Оцен­ка недви­жи­мо­сти может быть про­ве­де­на как по КС, так и РС, в зави­си­мо­сти от целей:
    • если объ­ект будет про­дан с тор­гов по взыс­ка­нию дол­гов, он будет оце­ни­вать­ся по рыноч­ной сто­и­мо­сти;
    • если нуж­но посчи­тать ИНФЛ — по кадаст­ро­вой.
  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость более инерт­на, чем рыноч­ная, и может от нее отли­чать­ся.
  • КС — обя­за­тель­ная харак­те­ри­сти­ка любо­го объ­ек­та, в то вре­мя, как рыноч­ная сто­и­мость может отсут­ство­вать, так как объ­ект про­сто не может быть про­дан: это памят­ни­ки исто­рии и куль­ту­ры, музеи, осо­бо охра­ня­е­мые зем­ли, зем­ли лес­но­го фон­да и пр.

Рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка может быть не опре­де­лен­ной:

  • если ЗУ рас­по­ло­жен в охран­ной зоне ООПТ;
  • на нем рас­по­ло­же­ны важ­ные обо­рон­ные или про­мыш­лен­ные объ­ек­ты;
  • ЗУ вхо­дит в земель­ный фонд госу­дар­ства или муни­ци­па­ли­те­та и может быть предо­став­лен толь­ко во вре­мен­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние.

Одна­ко и у этих наде­лов име­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость, кото­рая рас­счи­ты­ва­ет­ся по осо­бым кри­те­ри­ям цен­но­сти объ­ек­тов.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.