Кадастровая стоимость земель это

Содержание

Стоимость земельного участка: виды. Как правильно рассчитать?

Кадастровая стоимость земель это

У каждого земельного участка существует несколько вариантов стоимости, самыми часто употребляемыми из которых являются рыночная и кадастровая.

Понятие стоимости земельного участка является экономической категорией, которая отражает фактическую сумму денежных средств, которую придется потратить физическому или юридическому лицу, если оно захочет приобрести в собственность тот или иной участок.

Определение стоимости того или иного земельного участка может быть осуществлено путем проведения одного из видов оценки, регулируемых действующим законодательством:

  • Денежной оценки, целью которой является установление конкретной физической стоимости участка для определения ставки налогообложения либо для определения той суммы, которая может быть передана от одного владельца участка к другому (например, в случае купли-продажи земель);
  • Экономической оценки, которая позволяет определить адекватность использования земельного участка для выращивания тех или иных культур либо для иных вариантов эксплуатации конкретного земельного надела;
  • Оценки качества почв (бонитировки) с позиций пригодности того или иного участка к проведению определенных видов работ, а также определения состояния почв, в том числе, для фиксации уровня потерь плодородия (применительно к сельскому хозяйству).

Так, например, в рыночной стоимости выделяется еще и выкупная стоимость, а в кадастровой – удельная.

Какие факторы влияют на ценообразование земли?

Ценообразование земельных участков на территории России может происходить различными способами в зависимости от того, какие это земли и для чего они будут использоваться.

Основными факторами, которые влияют на образование стоимости того или иного надела, следует считать:

  • Расположение участка в границах того или иного земельного района;
  • Принадлежность его к землям того или иного целевого назначения, а также вид использования в настоящий период времени;
  • Расположение участка относительно инженерных и коммуникационных сетей, а также относительно крупных промышленных предприятий, которые могут оказать негативное влияние на экологическое состояние участка;
  • Наличие различного рода обременений на участке, в том числе, запретов на возведение построек на всем участке или на какой-то его части;
  • Наличие различных строений, которые могут либо затруднить, либо улучшить возможности эксплуатации участка;
  • Наличие документального подтверждения проведения процедуры юридического установления границ того или иного участка и т.д.

В каждом конкретном случае проведения оценки стоимости участка будут учитываться конкретные факторы, которые оказывают влияние на состояние данного участка.

Виды стоимости земли

В настоящее время, как уже говорилось выше, выделяют такие виды стоимости как кадастровая, рыночная и нормативная с определением их подвидов – выкупной и удельной.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость является самым распространенным показателем на сегодняшний день и представляет собой цену участка, установленную государством по результатам проведения специализированной оценки. Данная стоимость является унифицированным показателем, так как определяется для нескольких участков, схожих по их техническим и качественным характеристикам.

Установление кадастровой стоимости проводится, как правило, в рамках одного кадастрового квартала для земель одной целевой категории использования. Именно по этой причине данная стоимость является лишь основой для определения размера земельного налога, а также для формирования нормативной стоимости участка.

В расчетах между собственниками участков данный показатель используется крайне редко (в основном, для определения стоимости подаренного земельного надела либо для формирования величины арендной платы).

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это такой вид стоимости земли, который используется в подавляющем большинстве сделок с данным видом ресурса.

Устанавливается эта стоимость либо самим владельцем земельного участка, либо специально нанятыми для проведения оценки организациями.

Именно по этому экономическому показателю и осуществляется купля-продажа участка либо исчисление тех средств, которые следует зачесть в уставный капитал той или иной организации.

Нормативная стоимость

Нормативная стоимость – еще один показатель цены земельного ресурса. Этот показатель играет свою роль в том случае, если возникает необходимость назначить стоимость того или иного надела для участка для совершения с ним публичных торгов (в соответствии с действующим законодательством цена участка, выставленного на торги, устанавливается в размере нормативной стоимости этого надела).

Расчет данного показателя осуществляется либо от кадастровой стоимости участка и от сформированного на ее основе налога на землю, либо на основе рыночной стоимости (в процентном соотношении к этому показателю).

Выкупная стоимость

Выкупная стоимость также является экономическим термином, определенным в Гражданском Кодексе РФ как та цена земельного участка, по которой такой участок может быть выкуплен государством.

В данную сумму вкладывается не только стоимость самого участка (расчет ведется, как правило, от рыночной стоимости), но и стоимость всех расположенных на участке строений.

Данная стоимость определяется государством в процессе проведения специализированной оценки того или иного участка.

Удельная стоимость

Удельная стоимость участка является подвидом кадастровой стоимости, так как представляет собой стоимость одного квадратного метра земли, определенного по результатам проведенной кадастровой оценки участка.

Кроме того, удельная стоимость может также быть рассчитана и исходя из нормативной цены участка. В этом случае данный показатель будет использоваться для расчета суммы, которая будет необходима для уплаты за участок (если невозможно посчитать цену за гектар из-за неправильной геометрической формы или если точная площадь в гектарах неизвестна).

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земель это

Узнать кадастровую стоимость (далее — КС) земельного участка (ЗУ) можно не только при личном посещении государственных или муниципальных органов, но и онлайн. В этой статье мы расскажем, что такое КС, для чего она нужна, что влияет на стоимость земли. Также вы узнаете, как узнать кадастровую стоимость и оспорить в суде, если она завышена.

Кадастровая стоимость — что это?

Кадастровая стоимость участка земли — это величина, в соответствии с которой устанавливается стоимость земли, рассчитываемая с помощью специальной формулы. При этом учитывается местонахождение и целевое назначение участка.

КС используется в основном для налогообложения или определения арендной платы в отношении земли, которая находится в собственности. Она складывается из удельной стоимости (цена 1 м2 земли в вашем регионе, которая определяется местной администрацией) и площади земли.

На нее влияет множество параметров, к примеру, категория земли, обеспечением массива инфраструктуры, приближенность к центру, месторасположение и категория населенного пункта. КС пересматривается раз в 5 лет. Оснований для пересмотра несколько. Например, недостоверность сведений или установление рыночной цены земли.

Для чего нужна КС и на что она влияет?

  • Во-первых, согласно ей начисляется земельный налог.
  • Во-вторых, от этого показателя владелец отталкивается при продаже или аренде недвижимости.
  • В-третьих, он позволит избежать конфликтных ситуаций, разрешить которые можно будет только в судебном порядке.

КС устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Это вид оценки земель вносится в записи учета ГКН и применяется:

  1. при начислении имущественного налога, например, с продажи участка;
  2. при определении арендной платы;
  3. при установке меньшей суммы налога;
  4. для определения меньшей выкупной стоимости, например, при покупке;
  5. для определения большей выкупной цены, если собственник заинтересован в этом.

Найти объект

Как узнать, на основании каких данных была проведена оценка?

Все сведения вместе с отчетными документами хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. При наличии кадастрового номера вы можете запросить данные о том, когда, как и кем проводилась оценка земельного участка на портале Росреестра или на официальном сайте регионального Правительства, либо подать официальный запрос в территориальное управление Росреестра.

Можно ли оспорить КС?

Многих налогоплательщиков может не устроить установленная кадастровая стоимость на недвижимость, которую часто приходится оспаривать. Результаты можно оспорить в случае, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, то есть владельцев ЗУ.

Этапы оспаривания стоимости

Процедура оспаривания осуществляется в несколько этапов:

  1. На первом устанавливается целесообразность ее проведения, то есть определяется, соответствует ли КС конкретного объекта его реальной рыночной стоимости. Если она завышена, то насколько и есть ли смысл финансовых вложений в процедуру.
  2. На втором этапе привлекаются оценщики для проведения независимой оценки рыночной стоимости ЗУ. По ее результатам составляет соответствующий отчет.
  3. На третьем этапе проводится экспертиза полученного отчета об оценке, по результатам которой выдается положительное экспертное заключение.
  4. Далее происходит сам процесс оспаривания. Для этого нужно обратиться в комиссию по рассмотрению споров при территориальном управлении Росреестра и предоставить предусмотренные законодательством документы: кадастровую справку, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок, отчет об оценке рыночной стоимости, положительное экспертное заключение. Также необходимо приложить заявление, в котором указаны причины, по которым КС не верна.

Ее снижение напрямую влияет на размер земельного налога или налога на недвижимость, арендной платы, выкупной стоимости, а также штрафы, предусмотренные КоАП РФ. Снижая КС вы автоматически снижаете издержки на вышеперечисленные расходы.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка онлайн

Для получения данных не обязательно посещать муниципальные органы (МФЦ, БТИ) или отправлять запрос в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать дома через онлайн-сервис ЕГРНка.

Преимущества получения услуги у нас:

  • не нужно никуда ехать и терять время в очередях — достаточно доступа к сети Интернет;
  • мгновенное получение информации — процедура займет от 6 до 24 часов;
  • доступ к сервису 24/7 — государственные и муниципальные учреждения не предоставляют сведения круглосуточно;
  • доступ к данным из любой точки планеты — вы получите нужную информацию независимо от региона, в котором находитесь.

Перейдите на главную страницу сайта и введите в строку поиска кадастровый номер, чтобы найти стоимость земельного участка.

После того, как система обнаружит нужный объект, кликните «Подробнее», чтобы получить полную информацию о ЗУ.

Если какие-либо сведения отсутствуют, закажите отдельную выписку через наш сервис, где будет указана вся актуальная информация, относящаяся к объекту.

С помощью портала ЕГРНка вы получите любые данные, занесенные в базу Единого государственного реестра, мгновенно и без лишней волокиты.

Как узнать рыночную цену земли?

Если это необходимо просто для справки, а не для продажи или сдачи в аренду, можете сделать это по кадастровому номеру. Введите его в поисковой строке на портале ЕГРНка и получите нужную информацию (как описании выше). Также вместо номера можно указать адрес расположения земельного участка.

Дело в том, что государство чаще всего приближает кадастровую стоимость к рыночной, чтобы увеличить собираемость налогов. Это значит, что рыночная цена равнозначна КС (если только вы ее не оспаривали), и вы можете узнать ее без привлечения оценщиков и финансовых затрат.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Источник: https://EGRNka.ru/info/kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Что такое кадастровая оценка земельных участков?

Кадастровая стоимость земель это

Вопрос понятия кадастровой стоимости земельного участка, а также ее размеры волнуют многих с осени 2014 года, когда был принят закон, предписывающий производить налоговые сборы с кадастровой стоимости земельного участка, а не с остаточной. Это привело к серьезным увеличениям налоговых выплат. 

Кадастровая стоимость земельного участка (далее КС) – это сумма, которая определяется путем проведения государственной оценки земли.

При производстве данного вида оценки необходимо учитывать следующие моменты:

  1. Местонахождение ЗУ, переданного на оценку;
  2. Назначение земельного участка (жилищное строительство, ЛПХ и тд.).

Размер налога, взымаемого с собственника земли, определяется законами Российской Федерации, и не может быть больше:

  1. На землевладения, которые заняты объектами жилого фонда и инженерии;
  2. Земли, которые предназначены для личного подсобного хозяйства, занятий садоводством, животноводством, огородничества;
  3. Земли, которые были отнесены к землевладениям с/х назначения или участки, которые входят в состав зон с/х использования;
  4. Земли, которые были ограничены в обороте и используемые для обеспечения обороны, безопасности населения, таможенных служб.

На все остальные земельные участки, которые не подпадают под перечисленные выше категории, налоговая ставка должна быть ниже 1,5 % от стоимости земли, зафиксированной в кадастровой палате.

В другой статье на сайте мы обсуждали, что такое ликвидационная стоимость.

Порядок расчета земельного налога

Цена налога на землю определяется согласно настоящей формуле:

Zn= (Nsx Ks,)/100 = (0,3 х 350 000)/100 = 1050 рублей, где:

  1. Zn –обозначает размер налога, взымаемого с земельного участка,
  2. Ns – налоговая ставка, установленная законом РФ;
  3. Ks – стоимость земли, закрепленная в кадастровом реестре.

Размер КС земельного участка зависит от расположения землевладения, от площади, от разрешенного использования и назначения земли.

КС земельного участка не учитывается при проведении сделок, связанных с купле-продажей недвижимого имущества, поэтому имеет значение лишь при определении размера налога, взымаемого с собственника ЗУ, а также при установлении арендной платы на земли в государственной и муниципальной собственности.

Статья, прочитав которую вы узнаете, платят ли пенсионеры налог на землю.

Как рассчитывается кадастровая стоимость землевладения?

Чтобы определить КС земли необходимо произвести ее кадастровую оценку, порядок осуществления которой установлен законодательством РФ. Оценка земель производится раз в пять лет, но при наличии особых обстоятельств, связанных с развитием инфраструктуры и других преимуществ земли, переоценка может быть произведена спустя три года.

Таким образом, можно сделать вывод, что раньше, чем через три года и позднее чем через пять лет переоценку делать нельзя.

Кадастровую оценку производят Федеральные органы кадастра недвижимых объектов. Кроме того, к оценке, в конкурсном порядке, могут привлекаться лица и организации, имеющие право заниматься оценочной деятельностью, что подтверждается свидетельствами о вступлении в Российское общество оценщиков.

Также, при подаче запроса на оценку вашего участка убедитесь, что Оценщик, которому вы доверили данную работу, имеет страховое свидетельство. Стоимости услуг на проведение оценки высокая, будьте внимательны, выбирая специалиста.

При установлении кадастровой (а также и рыночной) стоимости ЗУ, Оценщиками могут использоваться три  вида подхода:

  1. Доходный подход оценки земли,
  2. Сравнительный оценочный подход,
  3. Затратный подход.

Также данные методики при произведении расчетов могут быть скомбинированы.

При использовании доходного метода оценки, целью Оценщика является установить, какие размеры доходов возможно получить с данного участка земли (арендуя земельный участок; при занятии коммерческими видами деятельности с использованием данного участка).

При использовании сравнительного подхода вся методика оценки сводится к сравнению данного ЗУ с аналогичными ему землями, расположенными вблизи оцениваемого участка.

Главными критериями при использовании сравнительного метода оценки являются местоположение, размер, назначение, наличие построек и коммуникаций, а также вид собственности на земельный участок. При использовании затратного метода оценки, главная цель Оценщика – выявить себестоимость земельного участка, затраты, необходимые на обустройство данной земли.

В случае комбинации нескольких методов, в результате стоимости указывается, как правило, среднее арифметическое значение стоимостей, полученных каждым из использованных подходов.

Самым распространенным методом расчета РС считается сравнительный.

Только используя этот способ можно выявить стоимость за метр квадратный земли в настоящее время, используя при этом лишь те земли, которые находятся вблизи от оцениваемой.

При наличии расхождений между оцениваемым участком и используемыми Оценщиком аналогами вводятся специальные корректировки на каждую позицию, в которой имеются различия.

Рассчитывая КС участка главное внимание уделяется удельному показателю КС. Чтобы определить стоимость земельного участка необходимо умножить площадь земли на ее удельный показатель.

Если у земли несколько видов разрешенного использования, то для установления КС Оценщик обязан использовать тот, при котором стоимость за метр квадратный будет наибольшей.

Полученные результаты утверждаются нормативно-правовыми актами и иными правовыми актами Российском Федерации и являются в открытом доступе для всех граждан. Информацию о КС объекта недвижимости можно найти как в средствах массовой информации, так и на сайте Российского реестра недвижимости.

Данные о КС актуальны в течение пяти лет после проведения кадастровой оценки, до выполнения следующей оценки с целью обновления данных кадастрового учета.

Изменению КС до наступления данного срока подлежат только следующие категории земельных участков:

  • Площадь которых была изменена;
  • Переведенные из одной категории в другую;
  • Вид разрешенного использования которых был изменен;
  • Участки, у которых изменяется хотя бы одна из главных характеристик (например, в случае наводнения, или прохождения другого участка и т.д.);
  • При обнаружении в документации ошибки в расчетах КС;
  • Земли, РС которых в связи с ситуациями, происходящими в стране, упала ниже стоимости, которая была определена кадастровыми оценщиками.

Изменение КС может быть произведено в:

  • рабочем порядке;
  • административном;
  • судебном порядке.

Ранее мы говорили про кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка.

Как понизить кадастровую стоимость? Оспаривание стоимости земли

В последнее время судебная практика пополняется довольно новой категорией дел – понижение КС земельных участков через установление их РС на день выявления кадастровой.

В подобных ситуациях нередки конфликты, ведь собственник оцениваемого объекта недвижимости заинтересован в понижении его КС, как лицо, уплачивающее налоги за право владения данным объектом, а органы власти наоборот имеют интерес в повышении стоимости, с целью увеличения своего бюджетного фонда через получаемые налоги на земельные участки.

Основанием оспаривания КС земельного участка может послужить значительное отличие КС от рыночной. Причем, РС должна быть установлена на дату производства кадастровой оценки. Срок на оспаривание стоимости не может превышать шести месяцев с момента внесения данных о КС в реестр недвижимости.

В случае пропуска этого срока, а также, в случае отказа кадастровой палаты от изменения стоимости земли, решение об изменении стоимости решается в судебном порядке.

В таком случае, собственник земли должен предоставить исковое заявление с требованием признать КС земли равной его РС. В данном случае в качестве ответчика в суде выступает кадастровая палата.

Для признания судом иска, а также вынесения по нему положительного решения, истец обязан представить все необходимые доказательства, а именно, решение о РС земельного участка, вынесенное независимым Оценщиком.

Необходимо отметить, что проводить подобную оценку имеет право только Оценщик, имеющий необходимое разрешение.

После составления отчета Оценщик обязан направить его в СРО на проверку, согласно которой выносится положительное или отрицательное решение касаемо результатов данной оценки.

По результатам проведения оценки Оценщиком выдается отчет о РС земельного участка, в котором указывается его РС, метод, использованный при оценке, а также все характеристики земельного участка, включая информацию о собственнике земли.

В случае отсутствия подобного отчета у истца, судом не могут быть приняты в качестве достаточного доказательства любые иные отчеты и документы, несущие в себе информацию о РС.

При подаче иска, истец обязан приложить к своему заявлению следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий КС оспариваемого участка;
  2. Документы, которые подтверждают право собственности на данный земельный участок;
  3. Отчет Оценщика о настоящей стоимости участка согласно рынку недвижимости.

В случае выявления в судебном порядке расхождения РС земли со стоимостью, внесенной в кадастровый реестр недвижимости, судья выносит решение в пользу собственника участка. Данное решение будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр недвижимого имущества, касающихся КС земли.

Кроме того, данное решение обязательно для выполнения органами российского кадастрового учета и не подлежит обжалованию.

Как и где узнать кадастровую стоимость земли?

Чтобы выяснить стоимость земельного участка, зафиксированную в кадастровой палате, нужно заказать у кадастрового инженера паспорт или выписку на нужный объект недвижимости. Запросить подобный документ имеет право любое лицо, для заказа документа при себе необходимо иметь лишь паспорт.

Кроме того, необходимо оплатить пошлину, и через пять дней нужный документ будет у вас на руках.

Как правило, информация о стоимости земли выдается на документе, состоящем из двух и более листов формата А4, на первой странице которого указывается дата выдачи документа, КС, адрес и площадь объекта недвижимости, а также удельный показатель стоимости, а на втором и последующих листах размещается план объекта недвижимости или его расположение на карте.

Также, вы можете узнать стоимость земельного участка он-лайн, не выходя из дома. Для этого вам необходимо знать либо точный адрес участка, либо его кадастровый номер.

На сайте Публичная кадастровая карта РФ в строке поиска вводите имеющуюся у вас необходимую информацию и сайт показывает вам на карте положение участка, а также его характеристики, включающие площадь, КС и показатель стоимости.

К сожалению, работает это только в отношении тех участков, которые состоят на учете в кадастровой палате Российской Федерации. Если ваша земля не находится на учете у кадастровых инженеров, вам нужно подать заявление в кадастровую палату на установление КС объекта недвижимости и на внесение земли в государственный кадастр объектов недвижимости.

Статья, прочитав которую узнаете все о поиске по кадастровому номеру земельного участка.

На основании предоставленной технической документации палата обязана произвести оценочные работы, а также ориентируясь на рынок земли, представленный в настоящее время в средствах массовой информации, и расположенных в непосредственной близости к оцениваемому объекту недвижимости.

КС в результате произведения Оценщиком работ по установлению стоимости земли, основываясь на рынке недвижимости, нередко бывает ниже РС земельного участка. В стране средняя разница между рыночной и кадастровой стоимостями ориентировочно находится в пределах 15-20 %.

Источник: https://moidom911.ru/kadastr/chto-takoe-kadastrovaya-ocenka-zemelnyx-uchastkov.html

Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земель это

В середине 2000-х годов в Российской Федерации пронеслась волна возмущений налогоплательщиков, которым приходили уведомления на непривычно высокую сумму. Связано это было с принятием нового Федерального закона № 221-ФЗ в июле 2007 года о кадастре, тогда же появилось понятие «кадастровая стоимость земельного участка».

Суть понятия кадастровая стоимость участка

С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость.

Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки.

Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.

С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.

Для чего нужна:

  • для сделок купли-продажи участка;
  • для расчёта налога на землю за период;
  • для определения арендной платы.

Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.

Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.

Кадастровая стоимость зависит:

  1. От категории земли.
  2. От развитости инфраструктуры.
  3. От удалённости относительно населённых центров.
  4. От категории населённого пункта.

Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.

В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.

Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:

  • территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
  • садоводство;
  • собственные подсобные хозяйства.

Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.

Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.

Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.



Правила расчёта

Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.

На расчёт влияют следующие факторы:

  1. Назначение использования.
  2. Экономическое развитие земли.
  3. Специфика территории.
  4. Локальный фактор.
  5. Коэффициент поправки.

Каждому фактору соответствует своя величина.

Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:

КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.

Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.

Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 1000 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.

Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.

Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.

Порядок действий при оценке

Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

  1. Составляется подробное техническое задание.
  2. Анализируется рыночные факторы.
  3. Определяются факторы для ценообразования.
  4. Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
  5. Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
  6. Высчитывается результат КС.
  7. Формируется рапорт об итогах исследования.
  8. Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
  9. Данные вносятся в реестр, публикуются.

Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.

Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.

На начало 2018 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2001 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.

Необходимые документы для регистрации:

  • правоустанавливающий документ;
  • итоги землемерия (межевания);
  • паспорт собственника;
  • квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 4000 – 10000 рублей для юрлиц).

После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях.

Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде.

Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.

Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:

  1. Несогласие с результатом оценки.
  2. Кадастровая стоимость выше рыночной.
  3. Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
  4. Неверно рассчитывается налог.

За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.

Оспаривание вне суда

Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:

  1. Обратиться с заявлением в Росреестр.
  2. Провести заседание с комиссией.

Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.

Необходимые документы для спора:

  • заявление;
  • выписка с Росреестра о стоимости участка;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • результат повторной экспертизы.

При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.

Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.

Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.

В принятии заявления откажут, если:

  1. Нет одного из документов.
  2. Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
  3. Неправильное оформление.
  4. Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.

Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.

Обращение в суд

Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.

Требуемые документы:

  • постановление о решении комиссии;
  • заключение независимых экспертов;
  • подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
  • если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов.

В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил.

Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.

Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.

Порядок проведения

После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.

Кадастровый инженер проводит следующие действия:

  1. Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
  2. Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
  3. Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
  4. Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
  5. Проводит собственные расчёты.
  6. Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
  7. Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.

Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/kadastrovaya-zemelnogo-uchastka.html

Всё самое важное о кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земель это

Информация о каждом земельном участке (ЗУ) в обязательном порядке должна быть занесена в единую учётную систему Росреестра. Одним из основных параметров, учитываемых при регистрации территории, является кадастровая стоимость, для определения которой приглашаются независимые оценщики.

Что это такое – понятие и значение

КС земельного надела – это публичный эквивалент его цены, используемый при расчёте различных платежей, например, земельного налога. Данный параметр считается одним из наиболее значимых показателей, характеризующих недвижимое имущество.

КС участка является единицей экономического учёта территорий в массиве. Она регулируется законодательными актами №135-ФЗ от 29.07.98 и 66 ЗК РФ.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

О том, что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними, читайте здесь.

Зачем нужен и на что влияет данный показатель?

Рассмотрим подробнее, что означает КС. Кадастровая цена фиксируется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и используется для начисления имущественных и земельных налогов. Эти формы налогообложения применяются к титульным владельцам или собственникам надела, имеющим статус юридических или физических лиц.

Основанием для правообладания ЗУ может быть пожизненно унаследованное владение или право бессрочного пользования.

Налог начисляется в размере до 0,3% для ЗУ используемых в следующих целях:

  • строительство жилья в населённом пункте;
  • создание и развитие инфраструктуры, деятельность жилищно-коммунального хозяйства и организаций, занимающихся обслуживанием населённых пунктов.

В других случаях местная администрация вправе увеличить налог до 1,5% кадастровой стоимости, согласно ст. 394 НК РФ.

Справка! КС считается базовой и способна оказывать влияние на другие виды расчётов, например, на выкупную и рыночную цены. Общая стоимость земли определяется путём умножения её площади на КС 1 м2.

Отличие от рыночной цены земли

Существует несколько разновидностей оценки территорий, каждая из которых применима в определённой юридической ситуации. При этом рыночная стоимость, как правило, примерно на 30% выше, чем КС. На неё оказывают влияние тенденции рынка, то есть величина спроса и количество предложений на данный тип наделов.

В КС не отражено текущее состояние рынка, соотношение предложения и спроса, сезонность, платёжеспособность жителей региона. Этот показатель зависит от механизмов расчёта.

Если требуется срочно совершить сделку, рыночная стоимость может стать ниже даже в сравнении с кадастровой. Обычно такой приём используется при реализации нерентабельных для эксплуатации ЗУ.

Из чего складывается?

КС территории в первую очередь определяет удельная стоимость наделов в массиве, обозначенном согласно записям Росреестра как кадастровый квартал. Также учитывается площадь, которую занимает участок.

В процессе осуществления расчётов принимаются во внимание такие показатели:

  • близость инфраструктуры;
  • расстояние до центра;
  • тип населённого пункта;
  • месторасположения.

Каждая из этих характеристик имеет определённый коэффициент, который прибавляется к базовой стоимости.

При отсутствии определённых показателей коэффициент остаётся индифферентным или вычитается из общей суммы.

Меняется ли и как часто?

Кадастровая стоимость наделов регулярно пересматривается из-за изменения влияющих на неё показателей. Период переоценки варьируется в пределах от 2 до 5 лет, но в отдельных случаях изменение цены по кадастру может быть произведено вне очереди:

  • межевание территории;
  • уменьшение или увеличение надела;
  • изменение типа назначения ЗУ;
  • значительное развитие инфраструктуры поблизости;
  • изменение рыночной цены;
  • ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, возведённого на ЗУ.

Корректировка КС оказывает влияние на цену аренды и размер земельного налога.

Порядок установления

Определение КС участка осуществляется на основании Письма Росземкадастра от 12.05.2004 N СС/618 и ФЗ №237. Согласно ФЗ №237, производить оценку вправе только специализированные бюджетные организации, над которыми осуществляет надзор Росреестр.

Процесс оценивания надела состоит из нескольких этапов:

  1. Администрация региона извещает Росреестр о необходимости произвести переоценку КС земель.
  2. Росреестр составляет списки объектов, подлежащих переоценке.
  3. Для выполнения работ привлекается оценочная организация.
  4. Результаты передаются в Росреестр, а затем утверждаются властями региона.
  5. Обновлённая КС заносится в ЕГРН.

Непосредственно оценка ЗУ осуществляется таким образом:

  1. Территория делится на кадастровые кварталы, в каждый из которых входит несколько ЗУ. Это упрощает вычисление КС каждого объекта.
  2. Для каждого квартала определяется средняя КС за 1 м2.
  3. КС 1 м2 умножают на площадь отдельного участка.

По итогам оценивания на каждый ЗУ составляется акт определения КС по образцу, утверждённому Приложением к Письму Росземкадастра.

Что значит «удельный показатель»?

Удельным показателем кадастровой цены является единица измерения стоимости надела за 1 м2. Она используется для определения размера КС и налога на имущество в таких случаях:

  • образование новых земель;
  • перевод территорий из одного типа эксплуатации в другой;
  • изменение целевого назначения надела.

Удельный показатель в населённых пунктах изменяется каждый квартал.

Удельный показатель является звеном, связывающим объекты, относящиеся к определённой оценочной группе: частные хозяйства, садовые товарищества, дачи, жилые дома.

При его расчёте находится участок со схожими показателями, и отслеживаются изменения рыночной цены находящихся на нём объектов.

Несмотря на то, что удельный показатель рассчитывается на основании объективных факторов, нельзя забывать, что обработка значений осуществляется на основании обобщённых статистических сведений. Поэтому, если владелец ЗУ не согласен с результатом, он может оспорить решение комиссии.

Используется следующая формула:

УП = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры, окружающей ЗУ;
  • Рсделки – рыночная цена надела;
  • Кi – уточняющий коэффициент.

Изменение

Изменение стоимости ЗУ по кадастру в отличие от переоценки инициируется собственником территории. Установленная уполномоченными органами цена может быть оспорена в таких случаях:

  • постановка территории на учёт в Росреестр;
  • порча плодородного слоя почвы, например в результате пожара или стихийного бедствия;
  • в случае незаконного завышения оценки.

Корректировка КС производится в течение полугода после публикации результатов проведённой ревизии на официальном сайте. После этого собственник может подать заявку только по таким причинам:

  • не был информирован о ревизии или результаты не выложены в открытый доступ;
  • претензия не превышает 30% от актуальной КС;
  • порча почвы произошла без вины владельца;
  • КС равна рыночной стоимости или больше её.

Кроме того, внеочередная переоценка проводится при уменьшении площади надела, изменении его категории или типа использования.

Важно! Чтобы снизить КС правообладатель должен подать заявку в Росреестр, приложив правоустанавливающие документы и бумаги, подтверждающие законность требований.

Выписка

Любые процедуры с ЗУ, такие, как его продажа, налогообложение или передача прав производятся на основании данных, взятых из кадастровой выписки.

Владелец участка может запросить выписку о КС для следующих целей:

  • межевание территории с последующим оформлением землеустроительных документов;
  • уточнение границ участка и его площади;
  • расчёт земельного налога;
  • получение сведений о КС надела;
  • решение споров, связанных с ЗУ.

Бумага предназначена для информирования сторон о характеристиках надела и включает в себя такие сведения:

  • основная информация о ЗУ: регистрационный номер, адрес, категория, формат использования, удельный показатель стоимости, права владения, кадастровая цена;
  • схема ЗУ с геометрическими параметрами;
  • наличие долей и обременений;
  • подробная схема границ ЗУ;
  • землеустроительные и геометрические сведения, полученные в результате геодезических исследований;
  • информация о каждой из поворотных точек.

Некоторые разделы могут отсутствовать, если для данного вида ЗУ такой информации нет.

Скачать образец выписки из ЕГРН на земельный участок

Важные нюансы

Кадастровая стоимость должна учитываться как при совершении сделок купли-продажи, так и при расчёте арендной платы, налогов. Понимание этого убережёт от проблем с налоговой инспекцией.

Последствия продажи земли ниже КС

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ и п.11 №382-ФЗ, реализация ЗУ ниже его стоимости по кадастру является невыгодной, потому что налог всё равно будет рассчитываться по минимальной КС.

Кроме того, налоговый инспектор, заметивший несоответствие в документах, может посчитать сделку махинацией. В этом случае продавцу придётся заплатить штраф.

Важно! Если КС значительно выше рыночной цены, то продавец вправе оспорить оценку ЗУ. Можно подать иск в суд или обратиться к комиссии, занимающейся спорными вопросами кадастровых оценок.

Как купить ЗУ у государства по КС?

Если собственником земли является государство или муниципалитет, приобрести её возможно только на аукционе. Торг не будет признан состоявшимся при отсутствии других заявок на данный лот, поэтому базовая стоимость по кадастру в процессе проведения аукциона неизбежно будет повышена.

Купить ЗУ без участия в торгах может владелец построек, расположенных на ней. Если точные границы ЗУ не определены, собственнику недвижимости предлагается заказать создание схемы расположения территории. Заменить эту бумагу можно выпиской из проекта межевания, если он имеется.

После этого требуется обратиться к региональным властям для подачи заявления на предварительное согласование покупки земли без участия в аукционе. Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца, после чего выносится решение.

Как рассчитать налог?

Чтобы самостоятельно рассчитать налог на ЗУ, достаточно знать КС и тарифную ставку, которую устанавливает государство. Как указано в Налоговом кодексе, власти региона имеют право уменьшить её размер.

Законодательством предусмотрена ставка в размере 0,3% для ЗУ, предназначенных для строительства жилья или сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки облагаются 1,5% налога.

Власти могут снизить эту ставку до 0,1% или установить льготные условия для отдельных категорий граждан. Разница должна быть компенсирована средствами, выделенными из местного бюджета.

От оплаты налога освобождаются граждане Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера.

Общая формула, используемая для расчёта земельного налога выглядит следующим образом:

Тарифная ставка %*КС*количество долей (собственников).Если гражданин владеет ЗУ меньше года, вводится временной коэффициент, определяющийся делением количества месяцев в эксплуатации на 12.

О том, как рассчитать земельный налог по кадастровой стоимости, кто имеет право на льготы, читайте здесь.

Как рассчитывается арендная плата?

Годовая арендная плата за ЗУ, принадлежащие государству, рассчитывается по формуле:

А = КСt * k, где:

  • A – оплата, которую необходимо внести арендатору;
  • KCt – кадастровая цена надела;
  • k – корректирующий коэффициент, зависящий от статуса землепользователя и цели сдачи территории в аренду.

Корректирующий коэффициент может иметь различные значения:

  • 0,01% от КС – в случае наличия у арендатора налоговых привилегий или если ЗУ изъят из оборота;
  • 0,6% от КС – если ЗУ предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства или использования по сельскохозяйственному назначению;
  • 1% от КС – использование ЗУ в рамках концессионного соглашения;
  • 1,5% от КС – при заключении договора на основании п.5 ст. 39.7 ЗК РФ;
  • 2% от КС – аренда для добычи полезных ископаемых из недр земли.

Арендная плата за ЗУ, находящийся в частной собственности, определяется по формуле:

А = С * Р, где:

  • A – размер оплаты за использование участка;
  • C – рыночная стоимость ЗУ;
  • P – ставка рефинансирования, которую в начале года устанавливает Центробанк РФ.

О том, как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости, читайте тут.

Кадастровая стоимость земельного надела — это важный показатель, влияющий на величину налогообложения, доход при продаже и аренде недвижимости, а также ряд других расчётов. Если владелец территории считает, что КС определена неверно, он может подать заявку на переоценивание в течение 6 месяцев со дня появления данных в официальных источниках.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.