Кадастровая стоимость вновь построенного дома

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и налоги: как минимизировать их?

Кадастровая стоимость вновь построенного дома

Дмитрий Желнин

Управляющий партнер компании Mitsan Consulting

специально для ГАРАНТ.РУ

В текущем году большинство регионов нашей страны проводят кадастровую переоценку недвижимости. Некоторые (пилотные) регионы сделали это еще в 2018-2019 годах. Под оценку попали и здания, и земельные участки.

Несмотря на заверения властей в обратном, кадастровая стоимость недвижимости возросла. В ряде случаев это совершенно логично и обосновано. Так, предыдущая государственная кадастровая оценка проводилась 5 и более лет назад.

Уровень инфляции за это время “прибавил” к стоимости недвижимости не менее 30%. Почему каждому владельцу недвижимости нужно знать их кадастровую стоимость и периодически ее проверять? Напомним, имущественные налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.

Если выросла стоимость – вырастет и налог: земельный и налог на имущество. Поэтому при необходимости стоит принять меры для ее снижения. Как это сделать – в материале.

Проверяем кадастровую стоимость

Это можно сделать несколькими способами.

Во-первых, если речь идет о жилом, нежилом строении или земельном участке, то через публичную кадастровую карту, зная кадастровый номер или адрес объекта, найти информацию о кадастровой стоимости. Это бесплатно.

Во-вторых, если по тем или иным причинам в публичной кадастровой карте нет данной информации, можно заказать выписку из Росреестра, воспользовавшись или online сервисом Росреестра, или услугами МФЦ. Эта услуга обойдется минимум в 290 рублей (подробнее о ценах в нашей новости).

В-третьих, найти в Интернете сайт своего регионального государственного бюджетного учреждения, занимающегося кадастровой оценкой объектов недвижимости, и просмотреть список новых объектов, по которым учреждение проводило последнюю оценку. Вполне вероятно, что там собственник найдет и свой объект недвижимости.

Анализируем текущую стоимость

Здесь также есть несколько вариантов.

Первый. Если в регионе еще не проводилась кадастровая оценка и проводится в текущем году, то ГБУ, ее проводящее, в конце лета – начале осени размещает на своем сайте, а затем на сайте Росреестра, предварительные отчеты о проведенной кадастровой оценке, содержащие, в том числе, информацию об ориентировочной стоимости объектов недвижимости.

С момента размещения данного отчета у собственника есть 50 дней на то, чтобы дать свои замечания, предложения, дополнения для корректировки кадастровой стоимости.

Следующие варианты работают в тех случаях, когда кадастровая стоимость уже утверждена.

Собственник должен проанализировать окончательный отчет, обращая внимание на возможные ошибки. К примеру, на применение того или иного коэффициента, на правильность указания площади и характеристик объекта (материал стен, качество отделки, удаленность объекта от путей транспортного сообщения, инженерных сетей и т.д.).

Как зависит кадастровая стоимость от материала стен?

Материал, из которого построен объект, напрямую влияет на кадастровую стоимость, так как показывает, сколько на возведение здания было потрачено денежных средств.

Кирпич – один из самых дорогих материалов, монолит – чуть дешевле. Разброс цен очень велик и разница может достигать 20-30%.

Материал стен указывается в материалах технической документации по итогам кадастровых работ. Раньше это были технические, теперь это кадастровые паспорта. В них, кроме года постройки объекта, указываются его характеристики, на основании которых ГБУ и рассчитывает кадастровую стоимость.

От ошибок и здесь никто не застрахован. К примеру, в отчет ГБУ могут быть внесены ошибочные характеристики объекта недвижимости, отличающиеся от данных в паспорте объекта или в самом паспорте указан не тот материал, из которого выполнены стены объекта (человеческий фактор).

Решить эту проблему и откорректировать кадастровый паспорт поможет вызов на объект кадастрового инженера. Исправление этой ошибки также поможет снизить кадастровую стоимость.

Отмечу также, что при кадастровой оценке необходимо учитывать не только материал стен, но и качество внутренней отделки.

Эти данные также указываются в технических паспортах, но, к сожалению, очень редко учитываются ГБУ при проведении кадастровой оценки.

В пример можно привести петербургские автомобильные салоны, оцененные по классу внутренней отделки как “Премиум”. Напомню, что классов всего три – “Эконом”, “Стандарт” и “Премиум”, и отличие между ними порядка 15-20%. Указав, соответствующий действительности класс внутренней отделки, можно также снизить кадастровую стоимость объекта.

Кадастровый (технический паспорт) должен быть в наличии у каждого собственника. Но если по каким-то причинам у вас его не оказалось, то можно либо заказать его изготовление у кадастрового инженера. Стоимость такой работы будет варьироваться в разных регионах и зависеть от вида, площади и доступности объекта недвижимости.

Как влияет тип здания на кадастровую стоимость?

Тип здания указывает на возможную выгоду собственника от продажи объекта недвижимости, поэтому он также влияет на кадастровую стоимость.

Например, промышленные здания, имея колоссальный строительный объем и большие площади, в любом случае принесут собственнику при эксплуатации прибыли меньше, чем складские помещения такой же площади.

В свою очередь инвестор получит меньше прибыли от складских площадей по сравнению с равными им по площади торговыми площадками.

Следовательно, чем более экономически привлекателен объект недвижимости, тем выше его кадастровая стоимость.

Может ли кадастровая стоимость измениться в большую сторону, а значит вырасти налог на имущество?

Да, несомненно. Решив обновить некоторые характеристики объекта недвижимости, собственнику нужно быть предельно осторожным, чтобы вместо снижения не привести к повышению государственной кадастровой оценки.

Так, например, если ваш объект был подключен к системе газоснабжения после проведения первичной государственной кадастровой оценки и этот фактор не был учтен при определении стоимости, то сообщать об этом в органы оценки – собственными силами увеличивать кадастровую стоимость.

Очевидно, что газифицированный объект стоит гораздо больше, чем тот, в котором газа нет.

Следует помнить, что таких ценообразующих факторов множество: тип здания, материал стен, качество отделки, инженерное обеспечение, транспортная доступность, текущий или капитальный ремонт, этажность, вид использования и многое другое.

Что делать, если собственник решил внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о характеристиках своего объекта?

В первую очередь обновленный кадастровый паспорт собственник должен предоставить в Росреестр для внесения исправлений в ЕГРН. Кадастровый паспорт, напомним, должен быть подготовлен кадастровым инженером – профессионалом.

Обновленные сведения должны быть отражены Росреестром в ЕГРН в течение 14 дней. После внесения изменений в ЕГРН Росреестр самостоятельно направляет обновленные характеристики объекта в ГБУ для перерасчета кадастровой стоимости.

В случае несогласия ГБУ исправить выявленные ошибки владелец объекта недвижимости вправе обратиться в региональную комиссию при Росреестре или в суд.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/zhelnin/1332493/

Всё о том что такое кадастровая стоимость дома и как определяется этот показатель?

Кадастровая стоимость вновь построенного дома

Произвести точную оценку дома невозможно. Разные специалисты по оценке недвижимости на одно строение выдадут отличные друг от друга цены.

Это будет зависеть как от профессионализма самих специалистов, так и от выбранного метода оценивания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое кадастровая стоимость дома?

Что это кадастровая стоимость дома?

Это оценка дома в стоимостном выражении , которую установили в результате расчетов независимые государственные эксперты Федеральной службы кадастра согласно ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Данная стоимость по своей величине близка рыночной цене и определяется только по объектам, стоящим на учете в кадастре.

Если дом не был зарегистрирован в Росреестре, его необходимо поставить на учет и оформить на него все документы: паспорт, выписку, план. Также произвести расчет кадастровой стоимости.

Узнать стоимость можно воспользовавшись услугой сайта Росреестра. Запрос направляется при выборе пункта меню «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Оформить заявку возможно или по адресу, или по кадастровому номеру.

Для чего нужна кадастровая стоимость жилого дома?

Определение оценки дома необходимо для проведения следующих операций с ним:

  • оформление договора купли-продажи;
  • оформление договора дарения;
  • оплата госпошлины при вступлении в наследство;
  • определение суммы залога при взятии кредита;
  • расчет налога на недвижимость;
  • оформление собственности на дом.

Как определяется кадастровая стоимость дома и от чего зависит?

При определении стоимости Федеральная служба использует многофакторный анализ, применяя который возможно более точно установить величину показателя.

Факторы, влияющие на оценку дома:

  • экономика региона, в котором находится дом: географическое расположение, средние зарплаты в регионе;
  • тип жилья: обычный или повышенной комфортности; панельный, кирпичный или монолитный;
  • расположение здания относительно инфраструктуры;
  • особенности каждого конкретного строения: возраст, износ, площади, материалы;
  • цены на аналогичные объекты.

Как определяется кадастровая стоимость, узнаете из видео:

На что влияет?

Величина показателя оценки дома в сегодняшнее время влияет на сумму налога от кадастровой стоимости дома, которую с 2016 года все собственники должны платить. Чем выше этот показатель, тем больше придется заплатить налог. Кадастровая цена влияет на размер госпошлины при наследовании.

Налог на продажу также напрямую зависит от оценочного показателя. Кадастровую стоимость дома на участке умножают на коэффициент 0,7 и сравнивают с ценой, указанной в договоре. При расчете налога берут наибольшую величину.

От размера стоимости дома будет зависеть и предоставляемый размер кредита под залог этого строения. Кадастровая стоимость дома может оказаться завышенной.

Кадастровая стоимость дома завышена, что делать? Имеются два способа решения конфликта:

  1. Обращение в специальную комиссию Росреестра.

    Комиссия может установить техническую ошибку и при наличии такого просчета пересмотреть кадастровую стоимость дома. Рассматривается заявление в течение 30 дней и никаких платежей не требуется.

  2. Подача иска в суд.

    Заявитель должен оплатить госпошлину в размере 300 рублей. Также ему придется оплатить работу оценщиков. Срок рассмотрения варьируется от 2 до 3 месяцев. Если суд принимает решение о пересмотре стоимости, ее изменения должны быть внесены в кадастр недвижимости.

Для чего нужен расчет кадастровой стоимости дома?

При точном определении кадастровой стоимости не нужно будет переплачивать налоги на недвижимость или госпошлину. Также можно будет получить наибольшую сумму кредита под залог дома.

Из чего складывается?

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома? Кадастровая оценка дома пересматривается каждые пять лет. Связано это с тем, что происходит устаревание объекта, его износ, вокруг меняется инфраструктура.

Данная величина обычно складывается из следующих показателей:

  • цена 1 кв.м жилья, определенная для данной местности;
  • год постройки дома;
  • площадь жилья, особенно полезная.

При расчете таким способом получается приблизительная величина, в которой не учитываются другие рыночные показатели. Например, внутренняя планировка или архитектура строения.

Порядок определения

Расчет кадастровой стоимости происходит в несколько этапов:

  1. Определение цели. Для чего нужно знать этот показатель: для продажи, аренды, оформление залога.
  2. Анализ имеющейся информации. Рассматриваться должны только достоверные источники.
  3. Выбор метода. Согласно Приказу №358 Минэкономразвития в определениях оценки недвижимости Службой кадастра заложен массовый метод, для реализации которого используются три подхода:
    • сравнительный;
    • доходный;
    • затратный.

    Выбор какого-либо из этих подходов основывается на особенностях и формах предоставления информации. Лучше провести оценку по нескольким подходам и сравнить их.

  4. Получение результата.

Порядок действий при самостоятельном расчете

Можно попробовать произвести расчет самостоятельно.

Но перед этим необходимо справиться о ценах аналогичного жилья и сравнить с той величиной, которая получилась при самостоятельном расчете.

Можно применить простой расчет, основанный на сравнительном подходе, который будет очень приблизительным.

Ставка налога на недвижимость в данном регионе умножается на коэффициент с учетом региональных особенностей и на количество кв.м. Данная величина не учитывает никакие отличительные характеристики дома.

Кадастровая стоимость – показатель, который обязательно используется во всех сделках, осуществляемых с жильем: купля-продажа, аренда, наследование, залог. При наиболее точном определении данного показателя не придется переплачивать налог на недвижимость и госпошлину при оформлении наследства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/gkn/kd-stoimost-nedvig/dom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.