Кадастровая стоимость как формируется

Определение и понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость как формируется

Кроме использования в целях налогообложения кадастровая стоимость часто помогает определять размер госпошлины при вступлении в наследство, плату за регистрацию недвижимости, страховую сумму, ставок арендной платы. Таким образом, кадастровую стоимость невозможно отнести к какому либо из известных видов стоимости, поэтому ее выделяют в особую категорию.

На законодательном уровне понятие «кадастровая оценка было впервые утверждено в 2007 году в федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости».

Интересно, что в утвержденном в том же году — Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», это понятие отсутствует.

Очевидно что такая ситуация связана с активным развитием оценочной деятельности в то время, из-за чего вектор понятия сместился в экономическую плоскость, и на сегодняшний день «кадастровая стоимость» это в первую очередь экономическое понятие.

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» содержит следующее определение: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения».

Приведенное определение в очередной раз подчеркивает экономический смысл понятия и устанавливает его тесную связь с рыночной стоимостью.

Вместе с тем это определение и достаточно противоречиво, из него следует, что, несмотря на то что кадастровая стоимость имеет связь и ориентируется на рыночную стоимость, и должна формироваться по тем же условиям – механизм ее определения отличается от механизма определения рыночной стоимости.

Определение не раскрывает, о каких именно методах массовой оценки идет речь. Надо сказать, что кадастровая оценка далеко не всегда является массовой . Например, оценка земель для строительства морских и авиационных портов, железнодорожных и автовокзалов определяется в индивидуальном порядке.

В целом можно говорить что определение из данного стандарта хоть и увязывает кадастровую оценку с рыночной стоимостью, но ее определение отличается от определения рыночной стоимости из этого же стандарта: «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Определение стоимости для целей налогообложения не предполагает наличия продавца и покупателя и условия открытого рынка и свободной конкуренции актуальны далеко не для каждого объекта недвижимости, облагаемого налогом.

Соответственно, трудно говорить о возможности определения рыночной стоимости объектов, не удовлетворяющих условиям определения «рыночная стоимость».

Для примера, можем сказать, что например, объекты, предназначенные для защиты государства могут оцениваться по кадастровой стоимости, но не имеют рыночной, поскольку находятся вне рынка.

Дальнейшие законодательные акты в сфере оценочной деятельности продолжили закреплять и развивать понятие кадастровой стоимости. Федеральный закон от 22 июля 2010 г.

№ 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил закон «Об оценочной деятельности в РФ» главой «Государственная кадастровая оценка», которая определяет состав, процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости. Законом определено следующее: «… под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

22 октября 2010 г. выходит федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

В котором прописано: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Проанализируем предложенное понятие

Действительно, кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Какие методы определения кадастровой стоимости применяются в процессе государственной кадастровой оценки? Для ответа на этот вопрос проанализируем методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель.

При всем разнообразии категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков общая последовательность действий такова: объекты оценки объединяются в группы, каждой группе соответствует метод оценки.

Если в группировках прослеживается связь с сегментами рынка недвижимости, для расчета кадастровой стоимости применяются методы построения статистических моделей. Это. Например, земельные участки под объектами многоэтажной жилой застройки, гаражами, садами, объектами торговли и т.д.

Для уникальных единичных объектов (это. Например, земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, аэропортов, вокзалов, земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте и т.д.) кадастровая стоимость определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Для прочих групп объектов оценки применяются методы альтернативной оценки, когда кадастровая стоимость рассчитывается арифметически с использованием минимальных либо средних показателей кадастровой стоимости, перенос удельного показателя стоимости эталонного объекта на объекты группы, а также номинальная оценка, когда кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной. Например, одному рублю за земельный участок.

В стандарте не приведен перечень методов массовой оценки, не раскрыто их содержание. Заметим, что понятие «кадастровая стоимость» не так давно определено законодательно, процесс его формирования активно продолжается и сегодня.

Ранее мы рассказывали о том, что в ближайшее время ожидается новый виток законодательного регулирования, так недавно стало известно, что Д.А. Медведев дал задание правительству проработать механизм кадастровой оценки недвижимости с учетом региональной специфики.

На сегодняшний день механизм остается достаточно сырым и неопределенным и порождает проблемы, о которых вы можете узнать из других статей.

Источник: https://ocenit-usherb.ru/opredelenie-i-ponyatie-kadastrovoj-stoimosti/

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как она формируется

Кадастровая стоимость как формируется

Любой объект недвижимости, будь то квартира, комната, дача, загородный дом, земельный участок, гараж или машиноместо имеет свою цену. Ответ на вопрос, что такое кадастровая стоимость квартиры, такой — это её номинальная цена, обозначенная в Едином государственном реестре недвижимости.

Она определяется профессиональными оценщиками в процессе государственной кадастровой оценки жилья.

  • Зачем нужно знать эту характеристику квартиры
  • Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
  • Сайт Росреестра
  • Как получить справку о кадастровой стоимости квартиры
  • Кадастровый паспорт квартиры
  • Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

По закону эта характеристика жилья в каждом регионе должна переоцениваться как минимум каждые пять лет, но не чаще одного раз в три года.

Предыдущая оценка жилой недвижимости проводилась в 2012 году, в результате кадастровая стоимость квартир резко возросла, что связано с желанием федеральных властей сделать показатели оценки максимально близкими к рыночным ценам на жильё. В то же время эта величина не является неоспоримым значением. И каждый, кто полагает её завышенной вправе попытаться потребовать пересмотра этого показателя. Сделать это можно через суд.

С другой стороны, кадастровая стоимость квартиры не гарантирует, что у собственника получится реализовать её за эту сумму. Реальная рыночная цена жилья зависит от множества факторов, которые при заочной оценке просто невозможно принять во внимание. Например, неблагополучные соседи или граффити на стенах подъезда будут для потенциального покупателя законным поводом для торга.

Зачем нужно знать эту характеристику квартиры

Но тогда возникает вопрос, для чего нужна кадастровая стоимость квартиры. А знать её надо, потому что на её основе исчисляется налог на недвижимость, который ежегодно уплачивает каждый собственник жилья. Соответственно, чем дороже квартира и чем выше её кадастровая стоимость, тем больше и сумма налога.

Кроме того, эта характеристика будет иметь значение при отчуждении квартиры (в частности, продаже), так как все налоги будут исчисляться опять же от неё. Имеет она значение при получении квартиры в наследство, а также приобретении в ипотеку.

В не столь давнем прошлом применительно к недвижимости действовали рыночная и инвентаризационная стоимость. Инвентаризационная, на основе которой рассчитывались ставки налогов, была очень далека от реальной, занижена в сравнении с ней, и вследствие этого государственный бюджет недополучал огромные деньги. Кадастровая была введена для устранения этого перекоса.

Инвентаризационная рассчитывалась в бюро технической инвентаризации (БТИ). Она определялась на основе расценок на строительство и норматива с поправкой на коэффициент износа. Множество факторов, определяющих рыночную стоимость, в частности, расположение недвижимости, попросту игнорировались.

Кадастровая стоимость квартиры формируется на основе таких факторов, как расположение жилья, его тип, наличие электричества, газа, центрального отопления, состояния квартиры, её площади и т. п. Но ключевыми являются:

  • год постройки дома;
  • средняя цена квадратного метра в конкретной местности.

Причины изменения кадастровой стоимости квартир могут быть такие:

  • прошло пять лет с момента предыдущей оценки;
  • резко изменилась стоимость недвижимости в конкретной местности;
  • вынесено судебное решение по иску собственника, который счёл кадастровую стоимость своего жилья завышенной.

При определении стоимости жилья оценщики используют несколько методов. В их числе

Сравнительный — считается наиболее точным. Изучается информация по сделкам с недвижимостью;

Затратный — обычно применяется для оценки недостроенных зданий. Учитываются себестоимость стройматериалов и работ, проведения коммуникаций и подключения к ним дома, стоимость участка земли, на котором расположен объект и другая значимая информация.

Доходный. При недостатке статистики по сделкам на рынке недвижимости за основу берётся стоимость аренды такого жилья и совокупные затраты на его содержание.

Ставки налога на недвижимость устанавливаются муниципальными властями на местах. Обычно они могут составлять от 0,1 до 2% кадастровой стоимости объекта, а в городах федерального значения, к которым относятся Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, могут быть увеличены ещё в два-три раза.

Есть и льготные категории, которые от уплаты налога на недвижимость освобождаются. К ним относятся:

  • Ветераны Великой Отечественной войны.
  • Пенсионеры.
  • Участники боевых действий.
  • Пострадавшие от Чернобыльской катастрофы или аварии на предприятии «Маяк».
  • Военные, отслужившие в армии больше 20 лет.
  • Родственники военных, лишившиеся кормильца.
  • Все остальные налог на недвижимость должны платить.

На такие категории налогоплательщиков, как, например, многодетные семьи, льгота по уплате единого налога на недвижимость не распространяется.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Существует три способа узнать кадастровую стоимость квартиры:

  1. На сайте Росреестра.
  2. В кадастровом паспорте квартиры, выданном после 2012 года.
  3. Получить справку в Росреестре.

Сайт Росреестра

Узнать кадастровую стоимость собственной и любой другой квартиры может любой пользователь интернета. Для этого достаточно зайти на сайт Росреестра и воспользоваться сервисом получения справочной информации о недвижимости в режиме онлайн, все нужные сведения там доступны.

Если известен кадастровый номер, можно задать поиск по нему. Если же нет, ничего страшного, есть и функция поиска по адресу. Достаточно выбрать регион, конкретный населённый пункт и вид улицы (улица, переулок, площадь и т. п.), а затем ввести в специальные поля её название, номер дома, корпуса или строения, если применимо, и квартиры.

Возможно, в качестве результата будут предложены несколько сходных вариантов, остаётся кликнуть на нужный.

Будет указан также кадастровый номер квартиры, можно его записать и использовать при поиске в следующий раз.

Как получить справку о кадастровой стоимости квартиры

В различных жизненных ситуациях может быть нужна справка о кадастровой стоимости жилья с печатью, на бланке и с подписью должностного лица.

Получить такой документ вправе любой желающий относительно любого объекта недвижимости на территории страны. Эта информация не является конфиденциальной.

Для этого нужно обратиться с паспортом в ближайшее подразделение Росреестра или многофункциональный центр по оказанию государственных и муниципальных услуг и написать заявление.

Копия заявления останется у обратившегося на руках. В ней будет указана дата, к которой будет готов документ.

Услуга оказывается бесплатно, никакие пошлины за выдачу такой справки не взимаются. Но если справка требуется срочно, за это придётся доплатить.

По закону она должна быть готова в течение семи рабочих дней, однако на практике бывает, что делается дольше.

Кадастровый паспорт квартиры

Этот документ должен быть на руках у любого собственника жилья. А если квартира недавно куплена или получена в подарок или в наследство, в числе документов на неё при оформлении использовался и этот.

Кадастровая стоимость в нём указана в пункте № 8. Однако если документ был оформлен раньше, чем в 2012 году, эти сведения устарели, и нужно оформить новый кадастровый паспорт, для чего обратиться в территориальное подразделение Росреестра или многофункциональный центр.

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, у вас есть право через суд потребовать её переоценки.

Но чтобы суд принял вашу сторону и удовлетворил иск, аргументы в пользу своей точки зрения надо подтвердить документально. Оснований для удовлетворения иска могут быть два:

  • несоответствие кадастровой стоимости рыночной цене квартиры;
  • неточные сведения, на основе которых производилась оценка.

Справедливости ради надо сказать, что пересмотр кадастровой стоимости — не такая уж и редкая процедура. Вследствие того, что оценка проводилась в спешке, вероятность ошибок была достаточно велика.

И если кадастровая стоимость квартиры действительно завышена, есть смысл добиваться её переоценки. Ведь с переходом к исчислению налога на имущество от кадастровой, а не инвентаризационной стоимости эта статья затрат для всех собственников жилья ощутимо выросла.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/kadastr/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-kak-ona-formiruetsya.html

1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы

Кадастровая стоимость как формируется

«К ад астрам!»

Эта заметка является первой из нескольких, посвященных последовательному раскрытию кадастровой стоимости.

В них я хочу рассказать о результатах своих исследований в этой области, воплощенных в диссертации, статьях и последующих наработках. Заметки адаптированы для интернет-блога, чтобы читать их было недолго.

Поэтому в конце текста приводится источник, где можно узнать о конкретном вопросе подробнее.

Мои цели состоят в том, чтобы:

  1. объяснить юридическую проблематику кадастровой оценки, показать, что она красива и интересна;
  2. дать теоретическую основу для решения возникающих в этой сфере вопросов, чтобы помочь судьям и практикующим юристам;
  3. обеспечить постепенное воплощение в жизнь своих идей: в практике судов и в нормативных актах, что, я надеюсь, приведет к улучшению системы кадастровой оценки;
  4. и самому лучше разобраться в этой теме.

Изложение построено на основании Закона «О государственной кадастровой оценке», поскольку за ним будущее.

Заметки:

1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы

2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ – часть I

2.2 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ – часть II

3. Что такое правила определения кадастровой стоимости, и почему они делают невозможным ее приведение в соответствие с рыночной?

4. Влияние регулятивных целей налогообложения на правила определения кадастровой стоимости

5. О надлежащем уровне правового регулирования кадастровой стоимости

6. Влияние индивидуального правового режима объекта недвижимости на его кадастровую стоимость

7.1 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости  – часть I

7.2 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости – часть II

8.1 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? – часть I

8.2 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? – часть II

Кадастровая стоимость существует 21 год[1], активно применяется с 2005 года, когда стала использоваться в качестве налоговой базы по земельному налогу. Однако до сих пор остается открытым вопрос о том, что она собой представляет.

Упрощая, можно сказать, что рыночная стоимость – это стоимость, за которую в обычных условиях можно продать объект. Инвентаризационная стоимость – стоимость, за которую можно создать объект, уменьшенная на величину износа.

Ликвидационная стоимость – стоимость, за которую можно продать объект, если время на его продажу ограничено.

А что представляет собой кадастровая стоимость? Законодатель старательно избегает ее содержательного определения. Возможно, она является обычной рыночной стоимостью, но рассчитанной путем массовой оценки? Однако есть случаи, когда кадастровая стоимость определяется индивидуально.

К тому же, зачем тогда называть ее кадастровой, если это рыночная, просто рассчитанная особым образом? Можно сказать, что это стоимость, указанная в кадастре, и применяемая для целей, предусмотренных законом.

Это утверждение верно, но оно нисколько не приближает нас к пониманию кадастровой стоимости.

Далее, отталкиваясь от положений закона и подзаконных актов, я покажу несколько возможных подходов к кадастровой стоимости.

В ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о ГКО) указывается, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в соответствии с методическими указаниями о ГКО или в соответствии:

  1. со статьей 16 (расчет кадастровой стоимости для объектов, образованных или измененных после очередной ГКО),
  2. со статьей 20 (исправление ошибок в кадастровой оценке, выявленных при рассмотрении обращений о предоставлении разъяснений),
  3. со статьей 21 (исправление ошибок в кадастровой оценке, выявленных при рассмотрении обращений об исправлении ошибок),
  4. со статьей 22 (определение кадастровой стоимости по итогам оспаривания в комиссии или в суде).

То есть законодатель устанавливает способы определения кадастровой стоимости, но не дает ее содержательного понятия.

Самое близкое к тому что можно назвать понятием кадастровой стоимости, дается в п. 1.2 Методических указаний о ГКО (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.

2017 № 226), согласно которому определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Данное определение содержит очевидные параллели с рыночной стоимостью и в то же время включает указание на отдельные признаки, отличающие кадастровую стоимость от рыночной:

  1. предположение о том, что недвижимость и далее может использоваться так, как используется на дату оценки (рыночная стоимость рассчитывалась бы исходя из наиболее эффективного способа использования недвижимости).
  2. допущение о том, что объект не ограничен в обороте и не изъят из оборота.

Подзаконные акты дают и иные примеры отличий кадастровой стоимости от рыночной. В соответствии с п. 10 ФСО № 4 и п. 1.

15 Методических указаний о ГКО при расчете кадастровой стоимости в ходе ГКО во внимание не принимаются ограничения (обременения) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах.

Наличие ипотеки, права аренды, ареста и т. п. способно повлиять на размер рыночной стоимости, но не будет учтено, если речь идет об установлении кадастровой стоимости.

Получается, что кадастровая стоимость является рыночной с теми отличиями, которые предусмотрены Минэкономразвития РФ. Даст ли такой подход ответ на то, что есть кадастровая стоимость – нет. Если эти отличия не имеют границ и общей содержательной основы, то при подобной позиции кадастровая стоимость – это то, что названо ею сегодня Минэкономразвития РФ.

С другой стороны, регулирование предусматривает широкий спектр вариантов применения кадастровой строимости. Так, в зависимости от ее размера, помимо налоговой базы, могут определяться, в том числе, арендная плата, выкупная цена и пр.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/9/1/1_chto_takoe_kadastrovaya_stoimost_postanovka_problemy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.